【正文】 、稅收政策和住房限購措施，遏制投機投資性購房，合理引導住房需求。 ? 四要認真落實今年的住房用地供應計劃，確保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。 ? 五要規(guī)范住房租賃市場，抑制租金過快上漲。 恒產集團 第 32 頁 共 112 頁 奧雷英地產 【政策分析】： 此次國務院常務會議明確了下半年樓市調控的方向和力度。 7 月 16 日消息，住建部將急查二三線樓市，并正在起草新限購名單。 1） 2022 年大型經融機構存款準備金率調整表： 歷 史 調 整次 數 時 間 調 整 前 調 整 后 調 整 幅 度 37 2022 年 1 月 20 日 % % 38 2022 年 2 月 24 日 % % 39 2022 年 3 月 25 日 % % 40 2022 年 4 月 21 日 % % 41 2022 年 5 月 12 日 % % 42 2022 年 6 月 14 日 % % 恒產集團 第 33 頁 共 112 頁 奧雷英地產 2） 5 年期貸款基準利率調整表 時 間 調整前年利率 調整后年利率 調整幅度 2022 年 12 月 23 日 % % 2022 年 10 月 20 日 % % 2022 年 12 月 6 日 % % 2022 年 2 月 9 日 % % 2022 年 4 月 6 日 % % 2022 年 7 月 7 日 % % 【政策分析】： 銀行資金層面，限貸、加息，存款準備金率 6 次 上調， 7 月 7 日再次加息，市場蛋糕被壓縮，資金渠道被壓縮。 3）二三線城市部分銀 行暫停房貸業(yè)務 目前重慶、南昌等部分二三線城市的多家商業(yè)銀行已經暫停個人房貸業(yè)務。業(yè)內人士認為，在“調控政策 +信貸額度”的雙重壓力下，一些地區(qū)的銀行迫不得已對 個人 房貸業(yè)務持續(xù)收緊。” 不少銀行業(yè)內人士表示，由于信貸額度緊張，銀行傾向于將貸款額度給資質優(yōu)良的企業(yè)。重慶市一家商業(yè)銀行的工作人員坦言：“從去年底開始，我們的房貸單子一直是積壓著在辦，過去一個月就能辦下來，現在最快也需要三個月。 四、全國樓市情況 市場嚴重分化：中小城市高歌猛進，大城市近半下跌 1）全國形勢： 近半大城市上半年住宅成交量同比下跌；全國重點城市上半年成交 均價走緩，上海、廣州、深圳現均價下降趨勢?？梢娙珖≌山坏耐壬蠞q也有很多二三線城市的貢獻。 恒產集團 第 35 頁 共 112 頁 奧雷英地產 住宅成交套數雖有小幅上漲，但其 1 月至 6 月變化卻并不穩(wěn)定；在全國抽樣的 6 個一線城市中，上半年住宅成交均價為 元 /平米 ，其中上海、廣州和深圳的 6 月住宅成交均價相比 1 月均出現小幅下降。 【市場分析】： 從上分析可見，當前在宏觀調控背景下，市場分化嚴重，一方面是二三線中小城市與一線大城市之間的分化；另一方面則是一二線城市之間的分化，廣州深圳攜手量漲價跌，北京、重慶及武漢成交量齊齊領跌。 城市 2022 年上半年住宅成交量 2022 年上半年住宅成交量 同比變化 北京 43705 51835 % 上海 34363 35823 % 廣州 37421 29533 % 深圳 16550 14484 % 蘇州 19843 18686 % 杭州 18110 18769 % 重慶 70608 103791 % 成都 37634 34281 % 武漢 50297 67264 % 南京 20223 19854 % 2022 上半年全國重點城市住宅成交均價同比變化表 恒產集團 第 36 頁 共 112 頁 奧雷英地產 住宅 上海 廣州 深圳 蘇州 成都 重慶 1 月住宅成交均價 22992 11649 20225 9573 7312 2 月住宅成交均價 20630 11644 20659 9607 5804 3 月住宅成交均價 21003 11287 19423 9429 6965 4 月住宅成交均價 22085 11377 20345 10020 7469 5 月住宅成交均價 21945 10770 15263 10176 7803 6 月住宅成交均價 21501 10953 17874 10135 7058 2022 年上半年全國重點城市住宅成交均價變化表 2）開發(fā)商遭遇問題 ? 資金鏈問題：據 Wind 數據的不完全統(tǒng)計，已公布 2022 年年報的39 家兩市上市房企，負債合計總額高達 億元，較 2022 年末增長 %。 ? 國家統(tǒng)計局公布的數據顯示，二季度企業(yè)家信心指數環(huán)比回落，其中 房地產 企業(yè)家信心下滑了 點。同時，雖然同比銷售業(yè)績良好，但多數開發(fā)商上半年并沒有完 成全 年銷售目標的一半。如萬科僅完成全年 1400 億元銷售目標的 %。 恒產集團 第 37 頁 共 112 頁 奧雷英地產 二季度企業(yè)家信心指數環(huán)比回落 3）調控政策效果呈現 一場市場爭奪戰(zhàn)即將打響，綠地等開發(fā)商將率先發(fā)動 開發(fā)商下半年降價跑量 樓市風向標： 27 大名企盤 5 降價 18 打折 6 直減房款 2022 年樓市政策頻出，樓市成交量屢次跌至低谷，每日住宅成交量大不如從前，一向備受廣大購房者青睞的部分名企也開始面臨銷售壓力，北京樓市開始了降價打折促銷時代。 其中包括 中國鐵建國際花都 、 龍湖微堂 、 合生 王石 ：房價調整勢在必行 下一階段房地產市場中開發(fā)企業(yè)將面臨更為嚴峻的銷售壓力，價格調整勢在必行，目前已經出現促銷優(yōu)惠的樓盤，優(yōu)惠力度或將進一步擴大；仍在猶豫是否要降價促銷的企業(yè)將加快調整進程。 根據經驗分析，下半年，在業(yè)績報表的壓力下，中國 房地產的 一場市場爭奪戰(zhàn)即將打響，對市場極為敏感的恒大地產等開發(fā)商將率先發(fā)動 降價促銷戰(zhàn)，從而引發(fā)更多開發(fā)商被迫跟進。其中， 2022年新建 1000 萬套， 2022 年新建 1000 萬套，其余在三年內完成。 【形勢分析】： 各地保障房 將在年底前集中入市，將極地影響中低端商品房市場，并有可能“自下而上”影響更多的市場領域。加大租賃住房補貼力度，公共租賃住房的租金標準按照貸款利息、維護恒產集團 第 39 頁 共 112 頁 奧雷英地產 費并根據不同地段、不同房屋類別等因素確定。 保障性住房供應量占 25%以上， 基 本實現住房供求動態(tài)平衡，人均住房建筑面積13 ㎡ 以下低收入住房困難家庭基本得到保障。其中，城市上漲 %，農村上漲 %；食品價格上漲 %，非食品價格上漲 %；消費品價格上漲 %，服務項目價格上漲 %。 15 月份，居民消費價格同比上漲 %。 7 月 CPI 同比漲 % 創(chuàng) 37 個月新高 2022 年 7 月份，全國居民消費價格總水平同比上漲 %。 恒產集團 第 40 頁 共 112 頁 奧雷英地產 8 月 CPI 同比漲 % 創(chuàng) 38 個月新高 8 月份，居民消費價格總水平同比上漲 %，其中城市價格上漲%，農村價格上漲 %；食品價格上漲 %，非食品價格上漲%；消費品價格上漲 %，服務項目價格上漲 %。 恒產集團 第 41 頁 共 112 頁 奧雷英地產 第四部分 萬州房地產宏觀調研 萬州房地產開發(fā)情況 1 萬州房地產交易情況 2 萬州房地產板塊分布情況 3 萬州房地產總結分析 4 恒產集團 第 42 頁 共 112 頁 奧雷英地產 一、萬州房地產開發(fā)情況 （一）房地產投資 萬州 房地產投資額近七年來年均增速為 %，但在固投中的占比一直保持在 10%的較低水平，反映出當地房地產市場活躍程度不夠，對地區(qū)經濟影響力有限。2022 年以后萬州房地產市場進入快速增長通道，年均增幅超過 30%，尤其 2022 年的房地產開發(fā)投資達到了 億元，同比增長 % 恒產集團 第 43 頁 共 112 頁 奧雷英地產 雖然萬州房地產投資額不斷在增長，但占整個固定投資的比重一直保持在 10%的較低水平，反映出當地房地產市場活躍程度低，對地區(qū)經濟影響力有限。 （三）商品房竣工面積 商品房竣工面積7678808284862022年 2022年萬平方米商品房竣工面積 2022 和 2022 年萬州每年的竣工面積均大幅度低于施工面積，這也應正了 2022 年、 2022 年萬州及重慶房地產市場整體預期較好的實際情況。 而大量房屋的開工建設以及施工而未竣工房400450500550萬平方米2022年 2022年房屋施工面積房屋施工面積恒產集團 第 44 頁 共 112 頁 奧雷英地產 屋的不斷積累，將使得未來萬州房屋存量增加，同時飽和的供應使得萬州房價不可能在短期內有較大幅度的提高。 二、萬州房地產交易情況 （一）商品房銷售面積 2 0 0 7 2 0 1 0 商品房銷售面積增長率1501 5 5 . 41 6 8 . 31 7 4 . 955%3 . 5 0 %8 . 3 0 %3 . 9 0 %1301401501601701802022年 2022年 2022年 2022年0%10%20%30%40%50%60%銷售面積 增長率 萬州商品房銷售面積和銷售金額近年來一直保持了較高的增長速度，但市場容量仍然較小，反映出萬州房地產市場基礎比較薄弱，與 重慶第二大城市的地位不相匹配。 三、 萬州房地產板塊分布情況 萬州房地產發(fā)展組團式板塊化特征明顯，目前房地產開發(fā)熱點區(qū)域為北山、江南新區(qū)、北濱路、觀音巖板塊。； 各區(qū)域對比 各區(qū)域對比 房屋均價 產品類型 區(qū)域賣點 客戶類型 江南新區(qū) 5800 元 /㎡ 多為電梯洋房 未來城區(qū)開發(fā)地 中高端客戶群 北濱路板塊 6000 元 /㎡ 高層江景房 一線江景房 中高端客戶群 觀音巖板塊 4700 元 /㎡ 高層 區(qū)域成熟商貿集中 泛眾 天城板塊 6000 元 /㎡ 多層、別墅 低密度、環(huán)境好 高端客戶群 北山板塊 4500 元 /㎡ 高層、小高層 歷史景點區(qū) 泛眾 五橋板塊 4000 元 /㎡ 普通高層 老城居住情節(jié) 低端客戶群 龍寶板塊 4000 元 /㎡ 普通高層 工業(yè)園區(qū) 工業(yè)園區(qū)員工 高筍塘板塊 4500 元 /㎡ 普通小高層 商業(yè)集中地 泛眾 恒產集團 第 47 頁 共 112 頁 奧雷英地產 四、萬州房地產總結分析 房地產投資額在固定資產投資中的占比較小，房地產投資和交易市場不活躍。 2022 年萬州商品房空置面積 萬 ㎡ ，未來銷售具有一定的壓力存量房屋較為多。 恒產集團 第 48 頁 共 112 頁 奧雷英地產 第五部分 萬州房地產項目調研 萬州房地產項目總體情況 1 競爭項目專題分析 2 典型項目專題分析 3 恒產集團 第 49 頁 共 112 頁 奧雷英地產 一、萬州房地產項目總體情況 （一）各片區(qū)總體情況 江南新區(qū)開發(fā)和擬開發(fā)樓盤 編