【正文】 日 % % 40 2020 年 4 月 21 日 % % 41 2020 年 5 月 12 日 % % 42 2020 年 6 月 14 日 % % 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 33 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 2） 5 年期貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整表 時 間 調(diào)整前年利率 調(diào)整后年利率 調(diào)整幅度 2020 年 12 月 23 日 % % 2020 年 10 月 20 日 % % 2020 年 12 月 6 日 % % 2020 年 2 月 9 日 % % 2020 年 4 月 6 日 % % 2020 年 7 月 7 日 % % 【政策分析】： 銀行資金層面，限貸、加息，存款準(zhǔn)備金率 6 次 上調(diào)， 7 月 7 日再次加息，市場蛋糕被壓縮，資金渠道被壓縮。 3）二三線城市部分銀 行暫停房貸業(yè)務(wù) 目前重慶、南昌等部分二三線城市的多家商業(yè)銀行已經(jīng)暫停個人房貸業(yè)務(wù)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在“調(diào)控政策 +信貸額度”的雙重壓力下，一些地區(qū)的銀行迫不得已對 個人 房貸業(yè)務(wù)持續(xù)收緊。” 不少銀行業(yè)內(nèi)人士表示，由于信貸額度緊張，銀行傾向于將貸款額度給資質(zhì)優(yōu)良的企業(yè)。重慶市一家商業(yè)銀行的工作人員坦言：“從去年底開始，我們的房貸單子一直是積壓著在辦，過去一個月就能辦下來，現(xiàn)在最快也需要三個月。 四、全國樓市情況 市場嚴(yán)重分化：中小城市高歌猛進(jìn)，大城市近半下跌 1）全國形勢： 近半大城市上半年住宅成交量同比下跌；全國重點城市上半年成交 均價走緩，上海、廣州、深圳現(xiàn)均價下降趨勢。可見全國住宅成交的同比上漲也有很多二三線城市的貢獻(xiàn)。 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 35 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 住宅成交套數(shù)雖有小幅上漲，但其 1 月至 6 月變化卻并不穩(wěn)定；在全國抽樣的 6 個一線城市中，上半年住宅成交均價為 元 /平米 ，其中上海、廣州和深圳的 6 月住宅成交均價相比 1 月均出現(xiàn)小幅下降。 【市場分析】： 從上分析可見，當(dāng)前在宏觀調(diào)控背景下，市場分化嚴(yán)重，一方面是二三線中小城市與一線大城市之間的分化；另一方面則是一二線城市之間的分化，廣州深圳攜手量漲價跌，北京、重慶及武漢成交量齊齊領(lǐng)跌。 城市 2020年上半年住宅成交量 2020 年上半年住宅成交量 同比變化 北京 43705 51835 % 上海 34363 35823 % 廣州 37421 29533 % 深圳 16550 14484 % 蘇州 19843 18686 % 杭州 18110 18769 % 重慶 70608 103791 % 成都 37634 34281 % 武漢 50297 67264 % 南京 20203 19854 % 2020 上半年全國重點城市住宅成交均價同比變化表 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 36 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 住宅 上海 廣州 深圳 蘇州 成都 重慶 1 月住宅成交均價 22992 11649 20205 9573 7312 2 月住宅成交均價 20630 11644 20659 9607 5804 3 月住宅成交均價 21003 11287 19423 9429 6965 4 月住宅成交均價 22085 11377 20345 10020 7469 5 月住宅成交均價 21945 10770 15263 10176 7803 6 月住宅成交均價 21501 10953 17874 10135 7058 2020 年上半年全國重點城市住宅成交均價變化表 2）開發(fā)商遭遇問題 ? 資金鏈問題：據(jù) Wind 數(shù)據(jù)的不完全統(tǒng)計，已公布 2020 年年報的39家兩市上市房企，負(fù)債合計總額高達(dá) 億元，較 2020 年末增長 %。 ? 國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，二季度企業(yè)家信心指數(shù)環(huán)比回落，其中 房地產(chǎn) 企業(yè)家信心下滑了 點。同時，雖然同比銷售業(yè)績良好，但多數(shù)開發(fā)商上半年并沒有完 成全 年銷售目標(biāo)的一半。如萬科僅完成全年 1400 億元銷售目標(biāo)的 %。 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 37 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 二季度企業(yè)家信心指數(shù)環(huán)比回落 3）調(diào)控政策效果呈現(xiàn) 一場市場爭奪戰(zhàn)即將打響，綠地等開發(fā)商將率先發(fā)動 開發(fā)商下半年降價跑量 樓市風(fēng)向標(biāo)： 27 大名企盤 5 降價 18 打折 6 直減房款 2020 年樓市政策頻出，樓市成交量屢次跌至低谷，每日住宅成交量大不如從前，一向備受廣大購房者青睞的部分名企也開始面臨銷售壓力，北京樓市開始了降價打折促銷時代。 其中包括 中國鐵建國際花都 、 龍湖微堂 、 合生 王石 ：房價調(diào)整勢在必行 下一階段房地產(chǎn)市場中開發(fā)企業(yè)將面臨更為嚴(yán)峻的銷售壓力，價格調(diào)整勢在必行，目前已經(jīng)出現(xiàn)促銷優(yōu)惠的樓盤，優(yōu)惠力度或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)大；仍在猶豫是否要降價促銷的企業(yè)將加快調(diào)整進(jìn)程。 根據(jù)經(jīng)驗分析，下半年，在業(yè)績報表的壓力下，中國 房地產(chǎn)的 一場市場爭奪戰(zhàn)即將打響，對市場極為敏感的恒大地產(chǎn)等開發(fā)商將率先發(fā)動 降價促銷戰(zhàn)，從而引發(fā)更多開發(fā)商被迫跟進(jìn)。其中， 2020年新建 1000萬套， 2020 年新建 1000 萬套，其余在三年內(nèi)完成。 【形勢分析】： 各地保障房 將在年底前集中入市，將極地影響中低端商品房市場，并有可能“自下而上”影響更多的市場領(lǐng)域。加大租賃住房補貼力度，公共租賃住房的租金標(biāo)準(zhǔn)按照貸款利息、維護(hù)恒產(chǎn)集團(tuán) 第 39 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 費并根據(jù)不同地段、不同房屋類別等因素確定。 保障性住房供應(yīng)量占 25%以上， 基 本實現(xiàn)住房供求動態(tài)平衡，人均住房建筑面積13 ㎡ 以下低收入住房困難家庭基本得到保障。其中，城市上漲 %，農(nóng)村上漲 %；食品價格上漲 %，非食品價格上漲 %；消費品價格上漲 %，服務(wù)項目價格上漲 %。 15 月份，居民消費價格同比上漲 %。 7 月 CPI 同比漲 % 創(chuàng) 37 個月新高 2020 年 7 月份，全國居民消費價格總水平同比上漲 %。 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 40 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 8 月 CPI 同比漲 % 創(chuàng) 38 個月新高 8 月份，居民消費價格總水平同比上漲 %，其中城市價格上漲%，農(nóng)村價格上漲 %；食品價格上漲 %，非食品價格上漲%；消費品價格上漲 %，服務(wù)項目價格上漲 %。 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 41 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 第四部分 萬州房地產(chǎn)宏觀調(diào)研 萬州房地產(chǎn)開發(fā)情況 1 萬州房地產(chǎn)交易情況 2 萬州房地產(chǎn)板塊分布情況 3 萬州房地產(chǎn)總結(jié)分析 4 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 42 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 一、萬州房地產(chǎn)開發(fā)情況 （一）房地產(chǎn)投資 萬州 房地產(chǎn)投資額近七年來年均增速為 %，但在固投中的占比一直保持在 10%的較低水平，反映出當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場活躍程度不夠，對地區(qū)經(jīng)濟(jì)影響力有限。2020 年以后萬州房地產(chǎn)市場進(jìn)入快速增長通道，年均增幅超過 30%，尤其 2020 年的房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到了 億元，同比增長 % 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 43 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 雖然萬州房地產(chǎn)投資額不斷在增長，但占整個固定投資的比重一直保持在 10%的較低水平，反映出當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場活躍程度低，對地區(qū)經(jīng)濟(jì)影響力有限。 （三）商品房竣工面積 商品房竣工面積7678808284862020年 2020年萬平方米商品房竣工面積 2020 和 2020 年萬州每年的竣工面積均大幅度低于施工面積，這也應(yīng)正了 2020 年、 2020 年萬州及重慶房地產(chǎn)市場整體預(yù)期較好的實際情況。 而大量房屋的開工建設(shè)以及施工而未竣工房400450500550萬平方米2020年 2020年房屋施工面積房屋施工面積恒產(chǎn)集團(tuán) 第 44 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 屋的不斷積累，將使得未來萬州房屋存量增加，同時飽和的供應(yīng)使得萬州房價不可能在短期內(nèi)有較大幅度的提高。 二、萬州房地產(chǎn)交易情況 （一）商品房銷售面積 2 0 0 7 2 0 1 0 商品房銷售面積增長率1501 5 5 . 41 6 8 . 31 7 4 . 955%3 . 5 0 %8 . 3 0 %3 . 9 0 %1301401501601701802020年 2020年 2020年 2020年0%10%20%30%40%50%60%銷售面積 增長率 萬州商品房銷售面積和銷售金額近年來一直保持了較高的增長速度，但市場容量仍然較小，反映出萬州房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)比較薄弱，與 重慶第二大城市的地位不相匹配。 三、 萬州房地產(chǎn)板塊分布情況 萬州房地產(chǎn)發(fā)展組團(tuán)式板塊化特征明顯，目前房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域為北山、江南新區(qū)、北濱路、觀音巖板塊。； 各區(qū)域?qū)Ρ? 各區(qū)域?qū)Ρ? 房屋均價 產(chǎn)品類型 區(qū)域賣點 客戶類型 江南新區(qū) 5800 元 /㎡ 多為電梯洋房 未來城區(qū)開發(fā)地 中高端客戶群 北濱路板塊 6000 元 /㎡ 高層江景房 一線江景房 中高端客戶群 觀音巖板塊 4700 元 /㎡ 高層 區(qū)域成熟商貿(mào)集中 泛眾 天城板塊 6000 元 /㎡ 多層、別墅 低密度、環(huán)境好 高端客戶群 北山板塊 4500 元 /㎡ 高層、小高層 歷史景點區(qū) 泛眾 五橋板塊 4000 元 /㎡ 普通高層 老城居住情節(jié) 低端客戶群 龍寶板塊 4000 元 /㎡ 普通高層 工業(yè)園區(qū) 工業(yè)園區(qū)員工 高筍塘板塊 4500 元 /㎡ 普通小高層 商業(yè)集中地 泛眾 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 47 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 四、萬州房地產(chǎn)總結(jié)分析 房地產(chǎn)投資額在固定資產(chǎn)投資中的占比較小，房地產(chǎn)投資和交易市場不活躍。 2020 年萬州商品房空置面積 萬 ㎡ ，未來銷售具有一定的壓力存量房屋較為多。 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 48 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 第五部分 萬州房地產(chǎn)項目調(diào)研 萬州房地產(chǎn)項目總體情況 1 競爭項目專題分析 2 典型項目專題分析 3 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 49 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 一、萬州房地產(chǎn)項目總體情況 （一）各片區(qū)總體情況 江南新區(qū)開發(fā)和擬開發(fā)樓盤 編號 項目名稱 開發(fā)商 建筑業(yè)態(tài) 占地面積 開發(fā)體量 銷售價格 銷售情況 1 江南 第一城 北京中恒 花園洋房高層 300畝 56 萬㎡ 均價為5100 元 剩余三期最后一個組團(tuán)為推出 2 華粹 南山綠庭 浙江志成 花園洋房 205畝 30 萬㎡ 均價為5000 元 約銷售 15 萬㎡，余25 萬㎡ 3 中渝 濱江一號 重慶中渝 洋房高層 300畝 35 萬㎡ 5100 元 洋房已售完，三期高層開出 282 戶，已售200 套左右 4 佳信 南山玉林 佳信集團(tuán) 花園洋房 ㎡ 均價為5600 元 推出近一半房源，剩 余較多 5 鴻歐 御江山 鴻歐地產(chǎn) 洋房高層 20 畝 ㎡ 均價為5900 元 剩余 30 套左右 6 凱帆 一品江南 凱帆置業(yè) 洋房高層 110畝