【正文】 戶型為三期戶型（共218套）； 競地10多個(gè)頗具規(guī)模的組團(tuán)綠地多姿多彩，眾星拱月般地圍繞著以會所為中心的特大中心綠地和自然成趣的人工湖泊。在歷經(jīng)數(shù)百年才形成的原始植被掩映中，將別墅悉心播種于半山一側(cè)，使其如名貴植物般自由生長。B區(qū)為商業(yè)物業(yè)，沿崇文大道的普羅旺斯風(fēng)情街，集購物、飲食、娛樂、休閑、旅游等功能為一體。社區(qū)依仗林間涓涓溪流、山頂天池、宋代瓷窯、1000畝森林公園等特點(diǎn)，使別墅有機(jī)的融入到山地之中，融入到森林之中。米藍(lán)色的建筑格調(diào)，簡潔、個(gè)性突出，與悠悠南山形成鮮明的對比。淡藍(lán)色坡屋頂，以淺黃色為主色調(diào)，盡顯北美風(fēng)格。設(shè)置大型露臺或景觀飄窗，一覽窗個(gè)南山美景；設(shè)置獨(dú)立健身房；客廳與餐廳保持空間獨(dú)立又視線相連，餐廳外的陽臺將風(fēng)景引入室內(nèi)；整個(gè)格局通透，方正，功能分區(qū)合理。一期獨(dú)立別墅24戶，雙拼別墅16戶，聯(lián)排別墅94戶。一期花園洋房面積70㎡150㎡，約400套；聯(lián)排別墅面積180㎡260㎡，共247套。一期聯(lián)排別墅約300套，面積210㎡250㎡；疊加別墅約100套，面積170㎡200㎡。 整個(gè)半島公建采用集中布局，住宅采用組團(tuán)式圍合布局。而波浪似的建筑布局， 規(guī)劃上結(jié)合原始地形，往北高層、小高層、多層、別墅次第向下使得整個(gè)小區(qū)有著良好的景觀效果。在具體建筑的設(shè)計(jì)上，設(shè)計(jì)者更是追求最佳觀景效果，如多呈南北朝向、帶大型落地玻璃、別墅呈退臺式并帶寬大的休閑露臺等。藍(lán)色為底，通過白、綠色的建筑線條與黃色的樓頂，顯出該案簡潔爽朗的外觀。均采用一梯兩戶，環(huán)繞中心園景帶，主臥、次臥都見景, 客廳相對獨(dú)立, 戶戶均為雙陽臺.運(yùn)用現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)中常用的設(shè)計(jì)手法，如落地窗、凸窗、底層架空、門廳、隱形空調(diào)位等，使建筑造型簡潔明快，富有文化內(nèi)涵，又不乏現(xiàn)代居住建筑所有的時(shí)代特征三期有效利用景觀資源，建筑形態(tài)以高層為主，主力戶型面積控制在，60㎡100㎡的二室二廳、三室 二廳，戶型小巧實(shí)用。一房38㎡、45㎡(20戶)二房65㎡、66㎡、㎡(74戶)80㎡5080㎡三房107㎡、105㎡、91㎡（54戶）103㎡/114㎡123㎡90㎡130㎡四房123㎡(28戶)135㎡203205㎡（90戶）五房131㎡(12戶)297㎡（10）各面積段比例一房占30% 二房占70%三房占30% 四房占70%二房占21% 三房占63%四房占16%203205㎡（90%）297㎡（10%）5580㎡（30%40%）90㎡130㎡（60%70%）其中小三房占40%表四：競比項(xiàng)目競比子項(xiàng) 中天江南楓庭產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃/建筑特色順應(yīng)原始的山行地脈，以貫穿社區(qū)的沿湖景觀休閑大道為主軸，將建筑與環(huán)境緊密聯(lián)系，規(guī)劃以“住宅院落街道街坊”空間漸進(jìn)格局分隔成各個(gè)功能區(qū)，作為“大客廳”的院落，“可游、可賞、可融入”的街鎮(zhèn)空間，開放的空間布局。蝶形多層、坡地小高層、花園洋房整個(gè)建筑依山就勢，長在坡地上。該案還是堅(jiān)持了華宇集團(tuán)一貫的建筑規(guī)劃風(fēng)格，高容積率，高建筑密度。以熱情奔放的暖色系和清麗淡雅的冷色系相結(jié)合，繽紛的色彩，細(xì)節(jié)的品質(zhì)，賦予建筑絢麗多資的審美體驗(yàn)。戶型設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)亮點(diǎn)將“陽光”理念發(fā)揮極致，層層退臺，底層擁有私家庭院，上層戶戶擁有空中露臺花園，頂層擁有屋頂花園，在平面和立體上均實(shí)現(xiàn)與大自然的親密接觸；大量的采用落地窗和凸窗，不僅使各個(gè)空間光線充沛，更把景觀充分的融入建筑；露臺和多功能陽光室的設(shè)計(jì)，為休閑、觀景、親觸自然提供絕佳的生活空間；一梯兩戶、全明設(shè)計(jì)、直線型穿堂風(fēng)組織，提供節(jié)能舒適的同時(shí)，更是健康的有效保證；部分單位設(shè)計(jì)與客廳、餐廳相連接的入戶花園，營造現(xiàn)代的院落式生活。戶型多樣化，把平、錯(cuò)、躍層很好的結(jié)合在一起，同時(shí)在中大戶型都設(shè)置了雙陽臺一房69㎡、76㎡、77㎡、79㎡、錯(cuò)一期A組團(tuán)：55㎡69㎡一期B組團(tuán)：58㎡、66㎡51㎡69㎡2室2廳二房109㎡、110㎡、112㎡、113㎡、118㎡、119㎡、120㎡、121㎡、122㎡、123㎡、127㎡、130㎡、149㎡錯(cuò)一期A組團(tuán)：84㎡103㎡一期B組團(tuán)：78㎡、79㎡、110㎡、85㎡101㎡3室2廳三房125㎡、126㎡、128㎡、131㎡、133㎡、136㎡、140㎡、145㎡、149㎡、錯(cuò)一期B組團(tuán)：129㎡、124㎡、127㎡、139㎡四房109㎡、110㎡、111㎡、112㎡（三室兩廳雙衛(wèi)）錯(cuò)191㎡、204㎡、208㎡（四室三廳雙衛(wèi)）躍175㎡、178㎡、181㎡、187㎡、189㎡、191㎡、199㎡（五室三廳三衛(wèi)）錯(cuò)躍五房69㎡79㎡（2室2廳）20%109㎡112㎡（3室2廳）4%109㎡149㎡（3室3廳）36%175㎡208㎡（5室3廳）7%128㎡136㎡（4室2廳）24%175㎡199㎡（4室3廳）9%一期A組團(tuán)：55㎡69㎡（2室2）廳——%一期A組團(tuán)：84㎡103㎡（3室2）廳——%一期B組團(tuán)：不詳主力面積：85㎡107㎡（2室2廳、3室2廳）各面積段比例小結(jié)：1. 在項(xiàng)目的整體規(guī)劃上，各案都有效利用地塊優(yōu)勢把握尊重原始地貌的規(guī)劃原則，高低錯(cuò)落有致，空間層次明顯、超凡脫俗，賦予種視覺美感；在建筑風(fēng)格，占地100畝以上多采用組團(tuán)式布局，江景資源豐富的個(gè)案規(guī)劃以小高層、高層為主，置身于原始生態(tài)環(huán)境的個(gè)案建筑形態(tài)主要表現(xiàn)為的花園洋房，蝶式、板式多層（一般為3+4+5+1），雙拼、聯(lián)排、獨(dú)棟別墅。溯源居較為特殊，運(yùn)用純花園洋房概念，利用精心打造的內(nèi)部山水園林綠化、景觀作為堅(jiān)實(shí)的支撐。2. 建筑外立面基本上大多采用簡潔、爽朗、時(shí)尚風(fēng)格，廣泛運(yùn)用淺色調(diào)，顏色各顯獨(dú)特風(fēng)格。5. 目前市場一房面積間集中在套內(nèi)3858㎡之間，二房面積段集中在套內(nèi)5580㎡之間，三房面積集中在套內(nèi)80110㎡之間，四房以上戶型多采用錯(cuò)、躍層結(jié)構(gòu)，面積區(qū)間介定不太明顯，多集中在130200㎡之間。溯源居配套設(shè)施生活配套商業(yè)步行街、重慶市知名小學(xué)/中學(xué)、運(yùn)動(dòng)主體公園、中心會所、劇院、游泳池、圖書館、兒童專屬會所……借助社區(qū)內(nèi)少量商業(yè)及會所可滿足社區(qū)居民基本的生活需要，教育配套需要社區(qū)外部解決。運(yùn)動(dòng)設(shè)施配套：環(huán)組團(tuán)晨徑、健康步道、網(wǎng)球場、高爾夫練習(xí)場、五人小型足球場、壁球館、水上樂園、籃球場等。公共配套：銀行、24小時(shí)便利店、A級餐廳（非本土）、酒吧、品牌服飾、SPA、管理中心（售樓中心、物管中心）、商業(yè)街、綠化停車場、住戶接送班車站、會所等。社區(qū)內(nèi)部有基本的康體設(shè)施及基本的便民商業(yè)配套，但教育需求及其它生活配套需要借助社區(qū)外部來解決。在第三組團(tuán)靠山頂區(qū)域規(guī)劃了高爾夫推桿練習(xí)場、多功能運(yùn)動(dòng)場。 未定。組團(tuán)景觀帶內(nèi)亦有隨處可見的室外休閑健身器材，如走步機(jī)、搖擺機(jī)等。商業(yè)規(guī)劃約10萬㎡以滿足社區(qū)需求為主，㎡。南濱路3萬㎡，㎡。整個(gè)商業(yè)空間的經(jīng)營將以中高檔精致名店為主方向，如咖啡館、西餐廳、影音書店、時(shí)裝館、主題沙龍、酒吧、茶藝館、工藝專賣店等。商業(yè)一條街集購物、餐飲、娛樂休閑等多種功能于一體，可完全滿足社區(qū)生活所需。社區(qū)內(nèi)部以滿足人們生活基本需求為前提。表二：競比項(xiàng)目競比子項(xiàng)回龍灣南嶺雅舍高山流水天池林海配套設(shè)施生活配套業(yè)主子弟直接就讀重慶教科院巴蜀學(xué)校；回龍路一側(cè)沿街商業(yè)配套；社區(qū)會所，提供諸如餐飲、娛樂、健身、休閑、文化活動(dòng)、商務(wù)活動(dòng)等；項(xiàng)目毗鄰南山泉水雞一條街，盡享重慶知名特色餐飲；社區(qū)設(shè)置會所、私家游泳池。社區(qū)設(shè)置大型會所。會所及休閑服務(wù)跑步道、青少年活動(dòng)場所、兒童活動(dòng)場所、老年人活動(dòng)場所、公共活動(dòng)廣場。未定。商業(yè)配套商業(yè)體量約5000㎡未定。未定。未定。打造天池林海商業(yè)街，街內(nèi)設(shè)計(jì)了諸多不同立面、層數(shù)、色彩的商業(yè)店鋪，仿佛在告訴人們，這條街不是一朝一夕形成的，而是經(jīng)過數(shù)百年歷史沉淀而產(chǎn)生的。包括2個(gè)沿江碼頭、2個(gè)主題公園、1所中心醫(yī)院、15座會所、3所中學(xué)、3所小學(xué)和15所幼兒園、2萬多個(gè)車位。運(yùn)動(dòng)休閑配套：二期增設(shè)了壁球館、攀巖、網(wǎng)球場、保健中心等眾多社區(qū)配套，在擴(kuò)版后的全新的規(guī)劃中，還有多個(gè)不同風(fēng)格的游泳池，一個(gè)七人制足球場、建筑面積約1萬方的運(yùn)動(dòng)會館會所及休閑服務(wù)融僑溫泉度假臨江而建，共6層，總建筑面積18025㎡。另外還備有幾十間酒店客房供客人休息。提供了完善的功能及設(shè)施，包含居委會、健身房、運(yùn)動(dòng)中心、西餐廳、網(wǎng)吧、美容美發(fā)中心醫(yī)療保健、溫泉桑拿、室內(nèi)雙水游泳池等綜合服務(wù)，提高住戶生活品質(zhì)。本身已經(jīng)形成的南濱路餐飲街臨江約150米的南濱餐飲街“酒吧一條街”等商業(yè)形態(tài)該案商業(yè)形態(tài)為底商，分布在小區(qū)外圍，商業(yè)部分暫時(shí)沒有推出除以商業(yè)步行街或特色商業(yè)街為主以外，在大社區(qū)個(gè)大小組團(tuán)都分布了滿足業(yè)主基本生活需求的底商在南濱路現(xiàn)有商業(yè)態(tài)勢的氛圍帶動(dòng)下，現(xiàn)入住商業(yè)還是以餐飲為主，今后會形成餐飲、娛樂、商場、超市、購物為一體的商業(yè)街該案商業(yè)主要集中在二期的入口處兩旁的臨街面商業(yè)體量在4000㎡左右，其形態(tài)表現(xiàn)為臨主干道商業(yè)為三層約（3000㎡），入口兩旁為底商約（1000㎡），業(yè)態(tài)分布有超市、金融、辦公、生活便利店等多種形式。陽光美地學(xué)府大道69號華宇20余個(gè)景觀通廊和主題景觀公園、多功能運(yùn)動(dòng)休閑廣場等，以及小區(qū)自建幼兒園。會所及休閑服務(wù)配置諸乒乓球、壁球等常規(guī)休閑、康體設(shè)施及其它常規(guī)服務(wù)，配置熱風(fēng)情游泳池，無太多特色。設(shè)立羽毛球場。一期一組團(tuán)：位于小高層底商一期二組團(tuán)：獨(dú)立梯式步小型商業(yè)沿街規(guī)劃為兩層商業(yè)位于臨街面，未做明確定位，待于自然形成。2. 商業(yè)體量大、商業(yè)配套齊全的樓盤普遍集中在南濱區(qū)域、南山等消費(fèi)區(qū)域，例如武夷濱江、高山流水比較典型的個(gè)案。而較為特殊的是，處于快速主干道學(xué)府大道區(qū)域的樓盤商業(yè)體量面積范圍均在1500㎡7500㎡。月；－㎡另外也有部分樓盤是由發(fā)展商旗下的物管公司來管理，如陽光華庭聘請洋士達(dá)，而融僑半島則請了融僑錦江，而在管理方面小區(qū)均實(shí)行封閉式智能化管理；在個(gè)性服務(wù)上沒有十分明顯的亮點(diǎn)。溯源居營銷分析價(jià)格策略2003年12月，一期開盤時(shí)，以套內(nèi)均價(jià)2200元的低價(jià)入市，隨著項(xiàng)目的旺銷及知名度的上升，房價(jià)一路飆升，現(xiàn)二期格萊美花園起價(jià)套內(nèi)2900/㎡，均價(jià)套內(nèi)3200/㎡，全江景板式小高層最高價(jià)達(dá)到套內(nèi)5600/㎡，具了解，開發(fā)商將在近期將價(jià)格進(jìn)一步抬高。未定。售罄暢銷戶型76100㎡左右的兩室一廳和小三房由于低總價(jià)、及實(shí)用等原因，銷售良好。售罄滯銷戶型139㎡163㎡的江景戶型由于面積較大，單價(jià)較高，銷售相對滯后。未銷售。未確定。獨(dú)立別墅套內(nèi)均價(jià)8000元/㎡。預(yù)計(jì)花園洋房套內(nèi)均價(jià)3000元/㎡；聯(lián)排別墅總價(jià)在90150萬價(jià)位之間。預(yù)計(jì)高過南嶺雅舍聯(lián)排別墅的單價(jià)。未銷售未銷售。暢銷戶型80㎡110㎡未銷售未銷售。滯銷戶型約100㎡的三房，由于戶型較差，景觀也較差，因此尚未銷罄。陽光美地學(xué)府大道69號江南華宇楓庭營銷分析價(jià)格策略單價(jià)范圍在套內(nèi)33004400元/㎡，景觀是決定價(jià)格的主要因素。一期一組團(tuán)：55㎡69㎡2室2廳、84㎡93㎡3室2廳戶型面積控制合理、適用性強(qiáng)，獨(dú)特的建筑規(guī)劃、建筑形態(tài)、原始的生態(tài)環(huán)境、較為齊全的攝取配套等諸多因素構(gòu)成了該案，迅速的銷售38㎡50㎡1室1廳51㎡69㎡2室2廳85㎡101㎡3室2廳在品牌的支撐下，該案的區(qū)位也很有優(yōu)勢，同時(shí)在學(xué)校的旁邊也吸引了一部分投資者滯銷戶型受面積景觀不大，景觀較差的戶型相對滯銷。陽光美地、競地3. 通過我們對各案的深入分析，目前市場上還是以適用性、功能性較強(qiáng)的戶型較為俏銷，具體的套內(nèi)戶型面積為：60㎡80㎡的二室二廳、90㎡105㎡三室二廳、120㎡130㎡四室二廳；4. 各案銷售狀況較為平穩(wěn)，大戶型因?yàn)榻^大多數(shù)都選擇景觀資源較好的面，因此單價(jià)及總價(jià)都較高，相對銷售緩慢；5. 在某些景觀差異性較大的社區(qū)（如中天江南楓庭和陽光華庭三期。這些將成為我們項(xiàng)目開發(fā)的前車之鑒；(六)、目標(biāo)客戶群分析表一：競比項(xiàng)目競比子項(xiàng)目美堤雅城駿逸天下武夷濱江競地城市精英、生活隱士（前期預(yù)判）私營企業(yè)主、大中型企事業(yè)單位中高層、公務(wù)員、其它中產(chǎn)階層客戶區(qū)域主要集中在南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、渝中區(qū)主要集中在渝中、南岸、九龍坡前期預(yù)判為全市。表二：競比項(xiàng)目競比子項(xiàng)目回龍灣南嶺雅舍高山流水天池林海目標(biāo)客戶群客戶構(gòu)成前期為附近居民及想改善住房條件者，附近大中院校教職工及開發(fā)單位職工，后期隨著項(xiàng)目品質(zhì)的打造及價(jià)格的攀高，逐漸演變成中產(chǎn)階段及附近大中院校教職工居多。陽光美地學(xué)府大道69號華宇不同的區(qū)域，不同的產(chǎn)品，由于價(jià)格（單價(jià)、總價(jià)）趨同，其目標(biāo)客戶群存在諸多的共性；2. 由于南岸區(qū)所獨(dú)具的區(qū)域、景觀優(yōu)勢，及主城其它各區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)的趨勢所致，南岸區(qū)樓盤的目標(biāo)客戶群分布區(qū)域皆存豐共性：以南岸區(qū)、渝中區(qū)、和九龍坡區(qū)為主力區(qū)域（稀缺性產(chǎn)品除外）。是運(yùn)動(dòng)社區(qū)？是健康社區(qū)？是文娛社區(qū)？是生態(tài)環(huán)保社區(qū)？還是別的具有文化主題的社區(qū)……這些路都有可能走得通，著眼的關(guān)鍵我是需要發(fā)現(xiàn)我們要走的路是趨同？還是差異？是跟隨？還是主導(dǎo)？？！！設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想l 盡量維持地塊的原有地形地貌以及相關(guān)地理特征；l 整個(gè)社區(qū)的建筑表現(xiàn)將遵循一個(gè)大前提：讓住客盡可能地體驗(yàn)自然山水風(fēng)貌；l 建筑特征表現(xiàn)將圍繞“坡地”概念執(zhí)行；l 對整個(gè)地塊中的所有原生態(tài)資源作一輪徹底的挖掘，并融入建筑表現(xiàn)中；l 建筑將以同該區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)目差異化的風(fēng)格表現(xiàn)；l 景觀資源指導(dǎo)社區(qū)定位；l 對住宅定位的考量，