【正文】 【市場分析】： 從上分析可見，當(dāng)前在宏觀調(diào)控背景下，市場分化嚴(yán)重，一方面是二三線中小城市與一線大城市之間的分化；另一方面則是一二線城市之間的分化，廣州深圳攜手量漲價跌，北京、重慶及武漢成交量齊齊領(lǐng)跌。微堂 、 合生 15 月份，居民消費價格同比上漲 %。 三、 萬州房地產(chǎn)板塊分布情況 萬州房地產(chǎn)發(fā)展組團式板塊化特征明顯，目前房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域為北山、江南新區(qū)、北濱路、觀音巖板塊。 而大量房屋的開工建設(shè)以及施工而未竣工房400450500550萬平方米2020年 2020年房屋施工面積房屋施工面積恒產(chǎn)集團 第 44 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 屋的不斷積累，將使得未來萬州房屋存量增加，同時飽和的供應(yīng)使得萬州房價不可能在短期內(nèi)有較大幅度的提高。 保障性住房供應(yīng)量占 25%以上， 基 本實現(xiàn)住房供求動態(tài)平衡，人均住房建筑面積13 ㎡ 以下低收入住房困難家庭基本得到保障。 其中包括 中國鐵建可見全國住宅成交的同比上漲也有很多二三線城市的貢獻。 恒產(chǎn)集團 第 32 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 【政策分析】： 此次國務(wù)院常務(wù)會議明確了下半年樓市調(diào)控的方向和力度。對已擁有 2 套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?1 套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ?無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。 恒產(chǎn)集團 第 28 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 第三部分 全國樓市政策分析 宏觀調(diào)控影響巨大 1 最新政策導(dǎo)向 2 銀行資金緊縮 3 全國樓市情況 4 保障房因素 5 恒產(chǎn)集團 第 29 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 一、宏觀調(diào)控影響巨大，市場進入寒冰期 最嚴(yán)峻的時刻即將到來 政策面 +資金面 +市場面 +保障房 +經(jīng) 濟面 （一）、國家政策調(diào)控 限購限貸、提高首付比例、保障性住房、落實房價調(diào)控任務(wù) 政策一出，全國一片風(fēng)聲鶴唳，效果立竿見影 新國八條： 2020年 3 月 1 日起正式實施限購等政策 （ 1）各級政府須在一季度公布房價控制目標(biāo)。 恒產(chǎn)集團 第 25 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) （三）、個體工商戶及私營業(yè)主統(tǒng)計 個體工商戶統(tǒng)計375954135534000360003800040000420202020年 2020年戶個體工商戶 個體工商戶統(tǒng)計421047353800400042004400460048002020年 2020年戶個體工商戶 從 2020 年開始萬州私營企業(yè)數(shù)大幅度上升，到 2020 年，萬州 個體工商戶約 4 萬戶 ， 私營企業(yè)約 5 千戶 。 2 0 0 7 2 0 1 0 年萬州常駐人口與城鎮(zhèn)人口1 5 1 . 9 1 1 5 3 . 3 2 1 5 4 . 2 2 1557 4 . 7 4 7 8 . 2 2 7 9 . 4 3 8 1 . 4 30501001502002020年 2020年 2020年 2020年萬人常駐人口 城鎮(zhèn)人口 恒產(chǎn)集團 第 23 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 全區(qū)常住人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口為 萬人，占總?cè)丝诘?%；居住鄉(xiāng)村人口為 萬人，占總?cè)丝诘?%。 （二）、社會零售總額 2020 年，社會消費品零售總額 億元，比上年增長 %，貿(mào)易業(yè)商品銷售總額 億元，同比增長 29%，總量居全市第 7 位，三峽庫區(qū)首位。 恒產(chǎn)集團 第 19 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 二、萬州產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 （一）、三大產(chǎn)業(yè)變動情況 2020 年，全年實現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，同比增長 %，工業(yè)經(jīng)濟總量列全市第 3 位，增速列全市第 6 位，工業(yè)躋身全市十強區(qū)縣。比上年增長 %，增速列全市第 3 位。 （二）城市總體規(guī)劃 高筍塘組團是現(xiàn)在和未來萬州的商業(yè)金融中心，但萬州“多中心組團式”發(fā)展格局，將在一定程度上削弱本項目所在高筍塘組團的核心地位。蜀漢建興八年，省羊渠置南浦 縣，治城遷至今萬州區(qū)南岸。常住人口為 155 萬人。 交通狀況：交通便利，商貿(mào)繁榮。萬州向北是重慶與陜西聯(lián)系的重要節(jié)點，向西是輻射川東北的中心城市，向東是承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的“黃金水道”，把萬州建成特大城市，能充分發(fā)揮“小高地”的作用，必定會推動整個重慶的對外開放，加速重慶的經(jīng)濟發(fā)展。 4. 周家壩組團 —— 主要功能為居住、旅游服務(wù)。 （ 4）、人均 GDP 分析 157761776124744 251322040726897323502389729748010000202003000040000元2020年 2020年 2020年20202020年 人均GDP比 較萬州人均G D P 重慶人均G D P 全國人均G D P 分析： 2020 年萬州人均 GDP 達到 32350 元，折合美元為 4779 美元，29636282690151500094161938413481851632798050000010000001500000202000025000003000000萬元萬州區(qū) 涪陵區(qū) 黔江區(qū) 江津區(qū) 合川區(qū) 永州區(qū)201 1上 半年重慶區(qū)域中心城市GDP 對比恒產(chǎn)集團 第 16 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 萬州進入 4400美元以上發(fā)展階段。產(chǎn)值過億元工業(yè)企業(yè)增加到 48 戶，其中， 50億元級的 1 戶， 40億元級的1 戶， 20 億元級的 1 戶 ,10 億元級的 4 戶。萬州保稅倉庫正式啟用。 2020 年，新增建成區(qū)面積 6 平方公里，達到 51 平方公里。其中結(jié)婚人群，按照有約 30%需要購置商品房計算，則每年需要消化約 4000 套住宅，而離婚人群購房率較低，估計約 10%左右，離婚人群將產(chǎn)生約 150 套左右的購房需求。調(diào)整 個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足 5 年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。 ? 一要嚴(yán)格落實地方政府房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障職責(zé)。銀根緊縮，一方面是應(yīng)對通脹的壓力，另一方面則應(yīng)政府調(diào)控要求調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場 。正因如此，政府對二三線城市房價過快增長才要痛下決心實施限購等措施。霄云路 8 號 等名企大盤。 6 月 CPI 同比漲 %創(chuàng)三年來新高 國家統(tǒng)計局 7 月９日發(fā)布的６月份ＣＰＩ同比漲幅不但一舉躍上６％平臺，而且創(chuàng)下三年來新高。 ? 中心城區(qū)板塊： 老城中心商業(yè)區(qū)，可開發(fā)土地稀缺； ? 五橋板塊： 傳統(tǒng)老城區(qū)，相關(guān)配套雖然較為齊全，但規(guī)劃落后； ? 北山板塊 : 歷史景點區(qū)域，但主要依托其豐富的江景資源打造沿江生活區(qū)； 2 0 0 7 2 0 1 0 年商品房銷售金額增長率23293 8 . 65 8 . 3 36 8 . 0 0 %2 6 . 6 0 % 2 9 . 2 0 %51%0102030405060702020年 2020年 2020年 2020年億元0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %銷售額 增長率恒產(chǎn)集團 第 46 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) ? 北濱路板塊： 江景資源豐富，高價樓盤集中區(qū) 域，但體量小、后期無土地供應(yīng)； ? 觀音巖板塊： 三峽移民居住區(qū)域；周邊小區(qū)居住氛圍已成規(guī)模； ? 江南新區(qū)板塊： 發(fā)展中熱點板塊，未來高端項目集散地； ? 龍寶板塊： 主要發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，南部為公路、鐵路、航運交通樞紐，在售樓盤較少； ? 天城板塊： 主要為多層、別墅等低密度高端物業(yè)，居住環(huán)境較好。從 2020 年的情況看，住 宅房屋的竣工面積應(yīng)該有大幅提升，已經(jīng) 接近 85 萬 ㎡ 。綜合運用規(guī)劃約束、土地供應(yīng)、信貸稅收等手段，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，近期，北京的名企盤中有 5 盤降價、 18盤打折、 6 盤直減房款。 2020 年上半年全國重點城市住宅成交套數(shù)共計 857099 套，同比2020 年上半年上漲 %，但一線城市住宅成交量變化不一，重慶、武漢和北京均出現(xiàn)住宅成交量同比大跌情況，而廣州、深圳和成都卻集體上揚。加強市場監(jiān)測和監(jiān)管，完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。原則上對已有 1 套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?1 套住房 。 2020年末，全區(qū)戶籍人口 萬人 ，其中城區(qū)人口為 75萬人。在扣除購房的需求、購房支付能力、性別交叉情況、婚姻情況等因素后， 該部分人群產(chǎn)生的實際購房需求約在每年 1000— 2020 套。全年出生人口 24649 人，人口出生率為 ‰；死亡人口 20875 人，人口死亡率 ‰；人口自然增長率為 ‰。本外幣貸款余額 億元，增長 %；其中，個人消費貸款余額 億元，增長 %。萬州目前樓市價格處于房地產(chǎn)泡沫邊緣。 一環(huán)一空八鐵八高九港 航 空 萬州機場將按 4D規(guī)模改擴建，開通全國重要省會城市的航線；力爭到 2020年，年旅客吞吐量達 100萬人次，年貨郵吞吐量達 12 萬噸 高 速 公 路 建成 重慶 萬州、萬州 云陽、萬州 開縣 規(guī)劃 萬州 利川、萬州 達州、沿江高速南線萬州 忠縣 萬州 宜昌、沿江高速北線萬州 忠縣 鐵 路 建成 萬州 達 州 規(guī)劃 萬州 宜昌、萬州 重慶城際、萬州 鄭州、 萬州 西安、萬州 涪陵、萬州 黔江、萬州 奉節(jié) 港 口 以新田港口物流園區(qū)建設(shè)為重點，加快推進“一客八貨” 9 個作業(yè)區(qū)建設(shè)；力爭到2020 年，使萬州港口貨物年通過能力達到 4000 萬噸，集裝箱通過能力達到 100萬標(biāo)箱以上 恒產(chǎn)集團 第 13 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 第二部分 萬州經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研 萬州國民生產(chǎn)總值分析 1 萬州產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 2 萬州金融貿(mào)易發(fā)展 3 萬州區(qū)域人口分 析 4 萬州經(jīng)濟環(huán)境總結(jié) 5 恒產(chǎn)集團 第 14 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 一、萬州國民生產(chǎn)總值分析 （一）、 GDP 總量分析 2020 年，實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，經(jīng)濟總量列全市第 4 位 。 市政府對萬州區(qū)發(fā)展的支持力度較大，雖然中長期的發(fā)展前景較好，但短期難以起到立竿見影的效果。東漢建安二十一年，劉備分朐忍地置羊渠縣，治城今長灘 , 為萬州建縣之始。 2020 年末，全區(qū)戶籍人口 萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬人。素稱“川東門戶”，是長江十大港口之一。 萬州 區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢優(yōu)越，輻 射重慶主城、湖南省、湖北省 恒產(chǎn)集團 第 8 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) （二）城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的重慶第二大城市 歷史上，萬州就是原萬縣地區(qū)中心，曾帶動庫區(qū)及更大范圍的 9縣 1 市發(fā)展。 5. 申明壩組團 —— 核心工業(yè)園區(qū)，主要發(fā)展工業(yè)。 萬州在重慶各區(qū)縣人均 GDP排名第 11位。全年完成規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年增長 %。重慶宜化、三峽紡織、昊元生物等企業(yè)出口大幅增長。新增城區(qū)人口 萬人，達到 75 萬人。 以上合計約 4200套購房需求。加強對土