【正文】 一、萬州國民生產(chǎn)總值分析 ........................................................................................ 14 二、萬州產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 ............................................................................................... 19 三、萬州金融貿(mào)易發(fā)展 ............................................................................................... 21 四、萬州區(qū)域人口分析 ............................................................................................... 22 五、萬州經(jīng)濟發(fā)展總結(jié) ............................................................................................... 27 第三部分 全國樓市政策分析 ........................................................................................ 28 一、宏觀調(diào)控影響 ...................................................................................................... 29 二、最新政策導向 ...................................................................................................... 30 三、銀行資金緊縮 ...................................................................................................... 32 四、全國樓市情況 ...................................................................................................... 34 五、保障房因素 ......................................................................................................... 38 第四部分 萬州房地產(chǎn)宏觀調(diào)研 .................................................................................... 41 一、萬州房地產(chǎn)開發(fā)情況 ........................................................................................... 42 二、萬州房地產(chǎn)交易情況 ........................................................................................... 44 三、 萬州房地產(chǎn)板塊分布情況 .................................................................................... 45 四、萬州房地產(chǎn)總結(jié)分析 ........................................................................................... 47 第五部分 萬州房地產(chǎn)項目調(diào)研 .................................................................................... 48 一、萬州房地產(chǎn)項目總體情況 ........................................................................................ 49 二、競爭項目專題分析 ............................................................................................... 54 三、典型項目專題分析 ............................................................................................... 63 第六部分 花園洋房客戶調(diào)研 ........................................................................................ 72 一、調(diào)研背景 ............................................................................................................. 74 二、花園洋房問卷分析 ............................................................................................... 75 三、客戶調(diào)研總結(jié) ...................................................................................................... 89 本文附件之一 ................................................................................................................. 90 本文附件之二 ................................................................................................................ 111 恒產(chǎn)集團 第 3 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 第一部分 萬州宏觀環(huán)境調(diào)研 萬州城市發(fā)展調(diào)研 1 萬州城市定位調(diào)研 2 萬州城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)研 3 恒產(chǎn)集團 第 4 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 一、萬州城市發(fā)展調(diào)研 （一）萬州城市概況 ：三峽之首，長江門戶 區(qū)域位置： 萬州區(qū)屬重慶市，位于 四川盆地 東部，瀕臨 長江三峽 ，扼川江咽喉，有“川東門戶”之稱，水路上距重慶市 區(qū) 327 公里，下距 湖北省 宜昌市 321 公里，為川東水陸要沖，跨 大巴山 、 巫山 、七曜山和盆東平行嶺谷區(qū)，地處 三峽工程 庫區(qū)腹地，舉世聞名的大、小三峽均在其中。境內(nèi)山巒起伏，丘陵交錯，街道樓房背山面江，故又稱“ 江城 ”。總?cè)丝?173萬，在重慶 40 個區(qū)縣中人口最多；城市建成區(qū)面積 43 平方公里， 城區(qū)人口 66萬，是重慶主城以外最大的中心城市。常住人口為 155 萬人。長江自西南石柱、忠縣交界的長坪鄉(xiāng)石槽溪（海拔 118 米）入境，向東北橫貫腹地，經(jīng)黃柏鄉(xiāng)白水灘（海拔約 106 米）流入云陽縣，流程 公里。 行政區(qū)劃：萬州全區(qū)轄 52 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道（其中１ 2 個鄉(xiāng)、２ 9 個鎮(zhèn)、１１個街道辦事處）：柱山鄉(xiāng)、九池鄉(xiāng)、鐵峰鄉(xiāng)、黃柏鄉(xiāng)、溪口鄉(xiāng)、燕山鄉(xiāng)、長坪鄉(xiāng)、梨樹鄉(xiāng)、普子鄉(xiāng)、地寶鄉(xiāng)、茨竹鄉(xiāng)、恒合土家族鄉(xiāng)、高峰鎮(zhèn)、龍沙鎮(zhèn)、響水鎮(zhèn)、武陵鎮(zhèn)、氵襄渡鎮(zhèn)、甘寧鎮(zhèn)、天城鎮(zhèn)、熊家鎮(zhèn)、大周鎮(zhèn)、小周鎮(zhèn)、孫家鎮(zhèn)、高梁鎮(zhèn)、李河鎮(zhèn)、分水鎮(zhèn)、余家鎮(zhèn)、后山鎮(zhèn)、彈子鎮(zhèn)、長嶺鎮(zhèn)、新田鎮(zhèn)、走馬鎮(zhèn)、白土鎮(zhèn)、長灘鎮(zhèn)、白羊鎮(zhèn)、太安鎮(zhèn)、龍駒鎮(zhèn)、太龍鎮(zhèn)、羅田鎮(zhèn)、新鄉(xiāng)鎮(zhèn)、郭村鎮(zhèn)、高筍塘街道、太白街道 、牌樓街道、雙河口街道、龍都街道、周家壩街道、沙河街道、鐘鼓樓街道、百安壩街道、五橋街道和陳家壩街道。素稱“川東門戶”，是長江十大港口之一。形成了以“一環(huán)五高八射，一空三鐵八港” 為核心的綜合交通運輸網(wǎng)絡?？晒?開采的礦產(chǎn)資源達 38 種，特別是天然氣儲量達 2020 億立方米，巖鹽儲量達 2800 億噸。擁有“亞洲第一瀑布”――青龍瀑布、鐵峰山國家級森林公園，洞中鐘乳石柱高度居亞洲第一、世界第二的鹽井溶洞，潭獐峽風景區(qū)等自然景觀，天子城、西山碑亭、白巖仙跡、魯池流杯、西山鐘樓等名勝古跡。夏商屬梁州地，周屬巴子國，秦屬巴郡朐忍縣。蜀漢建興八年，省羊渠置南浦 縣，治城遷至今萬州區(qū)南岸。 恒產(chǎn)集團 第 7 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 二、萬州城市定位 渝東北地區(qū)的經(jīng)濟中心 和諧穩(wěn)定新庫區(qū)的示范區(qū) 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的重慶第二大城市 （一）渝東北地區(qū)的經(jīng)濟中心 建成經(jīng)濟中心是形成重要門戶的關(guān)鍵。整個渝東北地區(qū)及三峽庫區(qū)以山區(qū)為 主，是一個相對封閉的地區(qū)，加快發(fā)展的速度很大程度上取決于對外開放的廣度，形成立體開放。 萬州 區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢優(yōu)越，輻 射重慶主城、湖南省、湖北省 恒產(chǎn)集團 第 8 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) （二）城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的重慶第二大城市 歷史上，萬州就是原萬縣地區(qū)中心，曾帶動庫區(qū)及更大范圍的 9縣 1 市發(fā)展。特別是“萬（州）開（縣）云（陽）”板塊的城鎮(zhèn)群，具有很大城市發(fā)展空間，這個特大城市的形成，非常有利于帶動這一板塊的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，使整個庫區(qū)經(jīng)濟迅速崛起，成為重慶經(jīng)濟的重要增長極。移民搬遷任務雖然已經(jīng)基本完成，但移民的安穩(wěn)致富仍然是相當長一個時期內(nèi)的重要任務。作為特大城市的經(jīng) 濟發(fā)展，從移民就業(yè)等各個方面，萬州也起著非常重要的帶動作用和容納作用。 恒產(chǎn)集團 第 9 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 三、萬州城市發(fā)展規(guī)劃 （一）城市發(fā)展目標及定位 2020 年 3 月 31 日重慶市委審議通過了《關(guān)于加快把萬州建成重慶第二大城市的決定》 全市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的特大城市和加快發(fā)展的重要增長極；渝東北地區(qū)及三峽庫區(qū)的經(jīng)濟中心和對外開放的重要門戶；和諧穩(wěn)定新庫區(qū)的示范區(qū)和庫區(qū)生態(tài)安全的重要屏障。 （二）城市總體規(guī)劃 高筍塘組團是現(xiàn)在和未來萬州的商業(yè)金融中心，但萬州“多中心組團式”發(fā)展格局，將在一定程度上削弱本項目所在高筍塘組團的核心地位。 八大組團功能定位： 1. 高筍塘組團 —— 商業(yè)金融中心，是水上客運交通樞紐。 3. 山頂組團 —— 主要功能為居住和科研教育，同時在遠期形成萬州區(qū)級文化中心。 5. 申明壩組團 —— 核心工業(yè)園區(qū)，主要發(fā)展工業(yè)。 7. 百安壩組團 —— 西部以居住功能為主，東部以發(fā)展工業(yè)為主。 恒產(chǎn)集團 第 11 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) （三）城市規(guī)劃用地 在商業(yè)金融用地總規(guī)中，以高筍塘傳統(tǒng)商業(yè)中心用地為主，但周家壩、百安壩、江南新區(qū)都有較大的商業(yè)用地規(guī)劃，將會分流高筍塘商業(yè)中心區(qū)的消費人流。 附表： 序號 用地代號 用地名稱 面積（ K ㎡ ） 比例（ % ） 1 R 居住用地 % 2 C 公共設(shè)施用地 % C1 商業(yè)金 融用地 3 M 工業(yè)用地 % 4 W 倉儲用地 % 5 T 對外交通用地 % 6 S 道路廣場用地 % 7 U 市政公用設(shè)施用地 % 8 G 綠地 % 9 D 特殊用地 % 合計 城市建設(shè)用地 % 恒產(chǎn)集團 第 12 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) （四）產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 萬州工業(yè)圍繞“一區(qū)三園”的總體布局，重點發(fā)展鹽氣化工、新材料新能源、機械電子、紡織服裝、食品藥業(yè)等五大產(chǎn)業(yè)。 （五）交通規(guī)劃 萬州建立了完善的水、路、空交通體系，目前輻射渝東北地區(qū)，遠期規(guī)劃打造成“成渝經(jīng)濟區(qū)”及“西三角”地區(qū)的重要綜合交通樞紐。比上年增長 %，增速列全市第 3 位。根據(jù)合萬州的經(jīng)濟發(fā)展趨勢來