【正文】 看，增長(zhǎng)速恒產(chǎn)集團(tuán) 第 15 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 度在近幾年類都會(huì)保持持續(xù)快速增長(zhǎng)。 （三）、 2020 上半年重慶各區(qū)域中心城市 GDP 對(duì)比 分析： 從重慶區(qū)域中心城市來看，萬州與其他區(qū)域中心城市對(duì)比來看萬州排在第一位，與其他區(qū)域拉開了很大的距離，但是也是因?yàn)槿f州區(qū)域人口較為多的原因。 萬州在重慶各區(qū)縣人均 GDP排名第 11位。 鏈接：商業(yè)發(fā)展與人均 GDP的關(guān)系 按照西方商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展規(guī)律與人均 GDP 的關(guān)系，當(dāng)一個(gè)國(guó) 家和地區(qū)的人均 GDP 在 1100 美元以下、城市化水平在 25％以下時(shí)，商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)；當(dāng)人均 GDP 從 1100 美元到 2020美元、城市化在 45％以下時(shí)，商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級(jí)，百貨商場(chǎng)、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)等傳統(tǒng)商業(yè)取代了農(nóng)業(yè)時(shí)代的廟會(huì)、地?cái)?、集貿(mào)市場(chǎng)，商品為工業(yè)化下的城市生活提供基本保障；當(dāng)人均 GDP 到達(dá) 2020美元至 4400 美元時(shí)，為適應(yīng)城市的發(fā)展，商業(yè)形態(tài)開始出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，如大型購(gòu)物中心、超市、專賣店、精品店等多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)應(yīng)運(yùn)而生；當(dāng)人均 GDP 在 4400 美元以上、城市化水平在 70％以上時(shí)，超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)如 Shopping Mall、旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等綜合商業(yè)開始涌現(xiàn)，這一代商業(yè)成為推動(dòng)城市發(fā)展和區(qū)域進(jìn)步的新動(dòng)力。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16633 元，增長(zhǎng)%。 20202020年城鎮(zhèn) 農(nóng)村人均可支配收入1336614918166334320 4500 5332050001000015000202002020 2020 2020元城鎮(zhèn)可支配收入 農(nóng)村可支配收入 分析： 房?jī)r(jià)是否合理，國(guó)際上通行的計(jì)算模式，即要看這個(gè)地方或城市的房?jī)r(jià)收入比是多少，“房?jī)r(jià)收入比”是指一個(gè)地方每戶居民的平均房?jī)r(jià)與每戶居民的平均年收入 之比。目前按照 3 口之家計(jì)算，萬州城鎮(zhèn)居民家庭年收入約為 5 萬，一套 60 平米兩居室總價(jià)為 30萬左右。 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 19 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 二、萬州產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 （一）、三大產(chǎn)業(yè)變動(dòng)情況 2020 年，全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，同比增長(zhǎng) %，工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量列全市第 3 位，增速列全市第 6 位，工業(yè)躋身全市十強(qiáng)區(qū)縣。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由去年的 :: 調(diào)整為 ::，第二產(chǎn)業(yè)占萬州生產(chǎn)總值的比重比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)到 248 戶，比去年增加 38 戶。全年完成規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年增長(zhǎng) %。 全年規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)到 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)利稅總額 億元，增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 億元，增長(zhǎng) %；產(chǎn)品銷售率 %，提高 個(gè)百分點(diǎn)；全員勞動(dòng)生產(chǎn)率 萬元 /人，增長(zhǎng) %。 （三）、固定資產(chǎn)投資 2 0 0 8 2 0 1 0 年固定資產(chǎn)投資1 2 8 . 1 91982 7 2 . 434201002003004002020 年 2020 年 2020 年 2020 年億元2020年 2020年 2020年 2020年 萬州 2020 年固定資產(chǎn)投資 342 億元，與重慶主城八區(qū)對(duì)比排名第 3 位，增長(zhǎng)速度排名第一位。 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 21 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 三、萬州金融貿(mào)易發(fā)展 （一）、金融存款情況 1 7 5 . 9 82 0 8 . 4 72 4 6 . 4 22 8 7 . 3 38 . 1 0 %1 8 . 5 0 % 1 8 . 5 0 % 1 6 . 6 0 %0501001502002503003502020年 2020年 2020年 2020年億元0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %存款余額 增長(zhǎng)率 金融業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 億元，增長(zhǎng) %。 （二）、社會(huì)零售總額 2020 年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長(zhǎng) %，貿(mào)易業(yè)商品銷售總額 億元，同比增長(zhǎng) 29%，總量居全市第 7 位，三峽庫(kù)區(qū)首位。分行業(yè)看，批發(fā)貿(mào)易業(yè)零售額 億元，增長(zhǎng) %；零售貿(mào)易業(yè)零售額 億元，增長(zhǎng) %；住宿和餐飲業(yè)零售額 億元，增長(zhǎng) %。其中，出口 8038 萬美元，增長(zhǎng) %。重慶宜化、三峽紡織、昊元生物等企業(yè)出口大幅增長(zhǎng)。實(shí)施招商引資項(xiàng)目 140 個(gè)，到位資金 億元，比上年增長(zhǎng)%。實(shí)際利用內(nèi)資 億元，增長(zhǎng) %。萬達(dá)廣場(chǎng)、國(guó)中醫(yī)藥物流等知名企業(yè)落戶萬州。常住人口為 萬人，比上年末增加 萬人，其中，城區(qū)人口為 75 萬人。 2 0 0 7 2 0 1 0 年萬州常駐人口與城鎮(zhèn)人口1 5 1 . 9 1 1 5 3 . 3 2 1 5 4 . 2 2 1557 4 . 7 4 7 8 . 2 2 7 9 . 4 3 8 1 . 4 30501001502002020年 2020年 2020年 2020年萬人常駐人口 城鎮(zhèn)人口 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 23 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 全區(qū)常住人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口為 萬人，占總?cè)丝诘?%；居住鄉(xiāng)村人口為 萬人，占總?cè)丝诘?%。 70020406080100萬人2020年 2020年常住城鎮(zhèn)農(nóng)村人口城鎮(zhèn)人口農(nóng)村人口 分析： 萬州城市化進(jìn)程的人口主要以巫山、奉節(jié)、云陽等庫(kù)區(qū) 移民為主，與主城的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入人口相比質(zhì)素較低，對(duì)萬州的整體消費(fèi)支撐不足。 城市化進(jìn)程的主力人群為：從巫山、巫溪、奉節(jié)、云陽、城口等庫(kù)區(qū)縣，湖北利川、四川達(dá)州市，以及本區(qū)農(nóng)村的農(nóng)民組成的“新移民”大軍。新增城區(qū)人口 萬人，達(dá)到 75 萬人。 根據(jù)未來規(guī)劃 2020 年萬州 城鎮(zhèn)人口達(dá)到 85 萬人，平均每年城鎮(zhèn)人口恒產(chǎn)集團(tuán) 第 24 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 增加 5 萬人，以 人為一戶進(jìn)行計(jì)算，得出 2020 年市場(chǎng)需要 萬套房，扣除 2020 計(jì)劃發(fā)展保障房 30萬平方米，即 2020 年擁有保障房 5000 套，則總計(jì)市場(chǎng)剛需商品房 9000 套 。全年在校生 萬人 ,其中普通高等院校 萬人，普通中等職業(yè)學(xué)校 萬人，普通中學(xué) 萬人，小學(xué) 萬人。全區(qū)小學(xué)學(xué)齡兒童入學(xué)率達(dá) %。 高等學(xué)校的學(xué)生群體是萬州未來的重要購(gòu)房人群，但由于萬州不具備大量吸納大學(xué)畢業(yè)生長(zhǎng)期工作和定居的資源優(yōu)勢(shì)，在大學(xué)畢業(yè)生留在萬州進(jìn)行長(zhǎng)期發(fā)展并購(gòu)房的人群，估計(jì)主要以萬州籍為主，約占學(xué)生總量的 10%左右，即 3800 人左右。 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 25 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) （三）、個(gè)體工商戶及私營(yíng)業(yè)主統(tǒng)計(jì) 個(gè)體工商戶統(tǒng)計(jì)375954135534000360003800040000420202020年 2020年戶個(gè)體工商戶 個(gè)體工商戶統(tǒng)計(jì)421047353800400042004400460048002020年 2020年戶個(gè)體工商戶 從 2020 年開始萬州私營(yíng)企業(yè)數(shù)大幅度上升，到 2020 年，萬州 個(gè)體工商戶約 4 萬戶 ， 私營(yíng)企業(yè)約 5 千戶 。 （四）、結(jié)離婚登記情況 20202020年 萬州結(jié)婚和離婚登記情況121331275413211137892762 30643251379402020400060008000100001202014000160002020年 2020年 2020年 2020年對(duì)結(jié)婚登記對(duì)數(shù) 離婚登記對(duì)數(shù)恒產(chǎn)集團(tuán) 第 26 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 結(jié)離婚的剛性需求分析： 2020 年結(jié)婚登記對(duì)數(shù) 13789 對(duì)，同比增長(zhǎng)%。以上三年平均合計(jì)約 1500 對(duì)。 以上合計(jì)約 4200套購(gòu)房需求。 【奧雷英分析】從萬州城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)速率來 看， 2020 年萬州市場(chǎng)所需商品房 9000 套；從萬州結(jié)離婚情況來看， 2020 年萬州市場(chǎng)所需商品房 4200 套。（其中扣除了 80萬平方米的保障性住房） 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 27 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 五、萬州經(jīng)濟(jì)發(fā)展總結(jié) 2020 年，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元 ，經(jīng)濟(jì)總量列全市第 4 位 。 2020 年萬州人均 GDP 達(dá)到 32350 元 2020 年，全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 億元 ，同比增長(zhǎng) %，工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量列全市第 3 位，增速列全市第 6 位，工業(yè)躋身全市十強(qiáng)區(qū) 縣。 2020 年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元 ，比上年增長(zhǎng) %，貿(mào)易業(yè)商品銷售總額 億元 ，同比增長(zhǎng) 29%，總量居全市第 7 位，三峽庫(kù)區(qū)首位。 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 28 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 第三部分 全國(guó)樓市政策分析 宏觀調(diào)控影響巨大 1 最新政策導(dǎo)向 2 銀行資金緊縮 3 全國(guó)樓市情況 4 保障房因素 5 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 29 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 一、宏觀調(diào)控影響巨大，市場(chǎng)進(jìn)入寒冰期 最嚴(yán)峻的時(shí)刻即將到來 政策面 +資金面 +市場(chǎng)面 +保障房 +經(jīng) 濟(jì)面 （一）、國(guó)家政策調(diào)控 限購(gòu)限貸、提高首付比例、保障性住房、落實(shí)房?jī)r(jià)調(diào)控任務(wù) 政策一出，全國(guó)一片風(fēng)聲鶴唳，效果立竿見影 新國(guó)八條： 2020年 3 月 1 日起正式實(shí)施限購(gòu)等政策 （ 1）各級(jí)政府須在一季度公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。 （ 2）加大保障性安居工程建設(shè)力度。 （ 3）定價(jià)明顯超過周邊房?jī)r(jià)的，須清算和稽查增值稅。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 倍。 （ 5）嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前 2 年年均實(shí)際供應(yīng)量。各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。對(duì)已擁有 2 套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?1 套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ?無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。 （ 8）堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。 會(huì)議認(rèn)為， 當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控正處于 關(guān)鍵時(shí)期，必須堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松，堅(jiān)定不移地抓好各項(xiàng)政策措施的落實(shí)，不斷鞏固和加強(qiáng)調(diào)控效果。各地要從嚴(yán)把握和執(zhí)行房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院確定的各項(xiàng)調(diào)控政策，房?jī)r(jià)過高的地區(qū)要加大調(diào)控力度，著力改善供求關(guān)系，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。要以對(duì)歷史和人民負(fù)責(zé)的態(tài)度，切實(shí)抓好工程質(zhì)量安全。 ? 三要繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)措施，遏制投機(jī)投資性購(gòu)房，合理引導(dǎo)住房需求。 ? 四要認(rèn)真落實(shí)今年的住房用地供應(yīng)計(jì)劃，確保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。 ? 五要規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，抑制租金過快上漲。 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 32 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 【政策分析】： 此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確了下半年樓市調(diào)控的方向和力度。 7 月 16 日消息，住建部將急查二三線樓市，并正在起草新限購(gòu)名單。 1） 2020 年大型經(jīng)融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率調(diào)整表： 歷 史 調(diào) 整次 數(shù) 時(shí) 間 調(diào) 整 前 調(diào) 整 后 調(diào) 整 幅 度 37 2020 年 1 月 20 日 % % 38 2020 年 2 月 24 日 % % 39 2020 年 3 月 25