20xx年重慶物業(yè)管理市場調(diào)研報告-在線瀏覽
2024-11-08 08:35本頁面
【正文】 有煙感、噴淋 設(shè)施： 。住宅電梯費按常住人口計算（連續(xù)居住三個月以上的），第二層業(yè)主自愿不乘座電梯的，可不收電梯費，從第三層開始計收。月票票價：（ 1）按層計算：張 /人＝ 10元（第三層） + 元 *（ N3）， N 為樓層數(shù)。次票票價：單上單下每人次 ，上下往返每人次 。 等外級住宅物業(yè)服務內(nèi)容：（ 1）清潔衛(wèi)生：進戶門外公 共地段每天清掃一次，下水道、窨井、化糞池及時檢查、疏通，并保持常年通暢；（ 2）安全保衛(wèi)：白天物管企業(yè)安排有人員負責守樓守樓護院；（ 3）公共設(shè)備設(shè)施及房屋共用部位由物管企業(yè)負責日常養(yǎng)護維修，保持完好。 二、 重慶市房地產(chǎn)市場物業(yè)管理情況調(diào)查 深入調(diào)查重慶市物業(yè)管理市場具體情況，將調(diào)研對象主要集中在南岸區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)具有一定代表性的物業(yè)及企業(yè)。采取的調(diào)研方式主要為現(xiàn)場調(diào)研和資料查詢，調(diào)研數(shù)據(jù)有效期為 2020 年 9 月 30 日。承擔清潔分包業(yè)務的專業(yè)清潔公司，一般采取的結(jié)算方式是按人頭付費， 800－ 1000 元 /人平方米。 電梯的維保分包市場競爭較為充分，承擔維保主要是電梯廠商的售后服務網(wǎng)點和部分物業(yè)管理企業(yè)成立的電梯公司，電梯維保費視電梯新舊程度在 6000－10000 元 /臺如果物業(yè)公司自行維保需獲得勞動部門頒發(fā)的許可證。究其原因，不外乎以下幾點：①行業(yè)大面積虧損的狀況對人才缺乏吸引力；②物業(yè)管理作為服務性行為，工作單調(diào)、瑣碎而壓力較大，從業(yè)人員普遍感覺沒 有成就感；③物業(yè)管理行業(yè)工資水平較低；④物業(yè)管理行業(yè)近年來的飛速發(fā)展，對人才的需求總量不斷提高。由于重慶和四川人口眾多，加上農(nóng)村富余勞動力外出務工，重慶物業(yè)管理行業(yè)操作層人力資源較為豐富，安保及保潔等等崗位用工比較有保障。上述企業(yè)中新龍湖物業(yè)、融僑錦江物業(yè)在重慶物業(yè)行業(yè)中具有較高知明度，所管理項目亦具有較高的品牌知名度和影響力，其薪酬標準代表了目前重慶市中高端物管企業(yè)的水平。 重慶市的最低工資標準為 420 元 /月，較長三角和珠三角地區(qū)低。同時，房地產(chǎn)的高速發(fā)展，使得物業(yè)管理中高層管理人力資源偏緊，薪酬標準亦有一定程度的上揚。我們也注意到，重慶物業(yè)行業(yè)與其它省市一樣，大多數(shù)企業(yè)為降低成本，基層操作員工未按國家要求購買社會醫(yī)療及養(yǎng)老保險。 （有關(guān)薪酬調(diào)查情況詳見表 1） 表 1 . 重慶物業(yè)管理企業(yè)薪酬情況調(diào)查表 職位 調(diào)查的物業(yè)管理企業(yè) 融僑錦江物業(yè) 洋世達物業(yè) 新龍湖物業(yè) 曉月物業(yè) 龍庭物業(yè) 佳宇物業(yè) 總經(jīng)理 15萬以上 不詳 18萬以上 不詳 不詳 暫無 副總經(jīng)理 部門經(jīng)理 1800～ 2500 4000~6000 3000~6000 3000以上 財務人員 管理處主任 3000 3000 4000~6000 3000~4000 3000以上 1800 片區(qū)主管 1800 1400～ 1800 2020~3000 3000 片區(qū)副主管 1600 普通管理員 900～ 1000 1800~2020 1000~1500 1000－ 2020 800 專業(yè)工程師 2020－ 3000 維修工 1000 900 1200～ 1800 1000~1200 1000－ 2020 1000 保安隊長 保安員 800元（ 8小時） 1200元（ 12小時） 700元（ 8小時） 1050元（ 12小時） 1500元（ 12小時） 1000~1200 (12小時） 1000 (12小時） 650（ 12小時） 保潔領(lǐng)班 保潔員 600 400 600～ 700 600 600 505 綠化主管 1000 綠化工 800 社會保險 操作層無 操作層無 有 操作層無 不詳 操作層無 獎金發(fā)放情況 不詳 不詳 有半年獎，全年獎，還有分項獎，如總經(jīng)理獎 無 不詳 年終雙薪 重慶市物業(yè)管理市場服務費收取標準 重慶市各區(qū)縣居住物業(yè)平均售價及管理費統(tǒng)計表（不含別墅） 根據(jù)《房地產(chǎn)導刊》 2020 年 8月刊在售樓盤資料整理統(tǒng)計 城區(qū)名稱 平均售價 (￥ /M 2 ) 平均管理費 (￥ /月 /M 2 ) 樣本數(shù) (個 ) 渝中區(qū) 4468 10 江北區(qū) 3550 14 北部新區(qū) 3595 21 渝北區(qū) 2020 23 南岸區(qū) 3493 18 九龍坡區(qū) 3471 11 高新區(qū) 3337 15 沙坪壩區(qū) 3397 8 大渡口區(qū) 3025 9 巴南區(qū) 2180 5 北碚區(qū) 2678 5 重慶市各商業(yè)投資物業(yè)項目 售價及管理費統(tǒng)計表 項目名稱 所在區(qū)域 物業(yè)形態(tài) 售價 物管費 重慶國際貿(mào)易中心 渝中區(qū) 商場商鋪、沿街商鋪、純寫字樓 9000 10 重慶國際商務中心 渝中區(qū) 純寫字樓 6500 58 重慶洪崖洞 渝中區(qū) 商場商鋪、沿街商鋪 980019800 7． 50 北岸引擎 江北區(qū) 沿街商鋪 12020 第壹大道 南岸區(qū) 產(chǎn)權(quán)式商鋪 19000 宏聲世紀城 九龍坡區(qū) 商場商鋪 70000 37 根據(jù)《房地 產(chǎn)導刊》 2020 年 8月刊在售樓盤資料整理統(tǒng)計 通過數(shù)據(jù)可以看出，大部分高層住宅項目收費在 元 ?？梢娭貞c市物業(yè)管理市場實際收費標準尤其是住宅標準整體水平不高，相對于全國其他大城市如北京、上海、深圳、廣州、南京等偏低。 表 2. 重慶市部分物業(yè)項目調(diào)查統(tǒng)計一覽表 序號 調(diào)查對象 管理公司 地理位置 樓盤形態(tài) 規(guī)模 管理費標準 收費率 管理人 員 盈虧情況 資質(zhì)水平 備注 1 融僑半島住宅土地使用權(quán)目前屬于現(xiàn)有居民，非住宅部分土地使用權(quán)分別屬于婦聯(lián)家政公司、南岸區(qū)衛(wèi)生局等單位。拆遷戶中有相當部分人希望今后回遷后能不交物業(yè)管理費或少交物業(yè)管理費。 鑒于重慶萬達廣場項目有大約 18 萬平方米的拆遷回遷房，如何在一個 較高檔商業(yè)廣場環(huán)境里管理好這一特殊群體所居住的物業(yè)，它將是我們要面對新的課題。 棠香苑是由重慶曉月物業(yè)管理有限公司管理的專門安置拆遷戶的居住小區(qū)，該小區(qū)約 10 萬平
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