年度合肥市房地產(chǎn)市場分析報(bào)告-閱讀頁
2024-08-20 21:06本頁面
【正文】 美?？傮w說來，該盤整體素質(zhì)較高，代表了蚌埠市房產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)先水平。該盤環(huán)境設(shè)計(jì)以“景點(diǎn)”和“道路”為主軸，借鑒中國園林設(shè)計(jì)中的穿、透、掩、映、虛實(shí)相結(jié)合的手法。雖然打著為珠城造“精品樓盤”的口號，其樓盤整體素質(zhì)并不高，應(yīng)該是面對蚌埠市場的中端客戶。由于開發(fā)股東在產(chǎn)品價(jià)格上意見分歧，使得該盤一度停盤，后價(jià)格略經(jīng)調(diào)整重新面市。其在銷售上得以成功的最大優(yōu)勢是：相鄰樓盤沁雅花園售價(jià)過高。在其景觀環(huán)境的鑄造上，秉承“天圓地方，以人為本”創(chuàng)作原則，將建筑融于園區(qū)景觀環(huán)境中，讓家的四周處處都是風(fēng)景。在基礎(chǔ)配套方面，該盤將天然氣、寬帶網(wǎng)接入每家每戶，同時(shí)以贈(zèng)送的方式為每戶配置了環(huán)保節(jié)能的太陽能（電）熱水器及名牌進(jìn)戶防盜門。在銷售上，與“東方明珠”享有共同的機(jī)遇， “沁雅花園”的價(jià)格定位過高，使得很大一部分客戶在被“沁雅花園”的高品質(zhì)吸引過來以后，又將視線轉(zhuǎn)移到價(jià)格相對可以承受的該盤中。而樓盤的素質(zhì)則成了影響價(jià)格的最大因素。房地產(chǎn)項(xiàng)目不針對市場，不注重對產(chǎn)品素質(zhì)的提高，過分使用超前的概念，CCD、CBD、生態(tài)、首席、智能化等概念層出不窮。高質(zhì)高價(jià)指樓盤品質(zhì)較高的住宅，價(jià)格在市場中也很高，而品質(zhì)低的產(chǎn)品價(jià)格很低。導(dǎo)致這部分有效的需求得不到滿足，而潛在的需求又得不到釋放。雖然今年整體住宅銷售狀況較好，但銷售量仍不高，市場不活躍。這樣的產(chǎn)品，能夠?yàn)橄M(fèi)者帶來最大的產(chǎn)品使用價(jià)值和利益，而目前，高性價(jià)比的樓盤成為蚌埠住宅市場的一個(gè)空白。2.去年及今年上半年蚌埠市/鳳陽縣房地產(chǎn)發(fā)展分析、較規(guī)范由于蚌埠市場的房地產(chǎn)發(fā)展較慢，國家對土地管理和房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)法規(guī)也較為健全，因此其起步的平臺也相對較高。同時(shí)限量供應(yīng)土地控制了房地產(chǎn)的發(fā)展節(jié)奏，有利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展。%。目前蚌埠市商品住宅價(jià)格不斷上漲，今年的房價(jià)均價(jià)每平方米比去年已有200元的提升，其主要因素有三：一、建筑成本提高；二、地價(jià)、配套、景觀的投入增加，成本增加；三、別墅、小高層有所介入，住宅在檔次和品質(zhì)上有所提升。3.蚌埠市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測，競爭日趨激烈隨著蚌埠市房地產(chǎn)業(yè)的逐步成熟和蚌埠的政策、土地資源優(yōu)勢，吸引了不少的開發(fā)企業(yè)來蚌埠投資。因此，蚌埠在未來的幾年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)量將會(huì)大幅提升。而目前蚌埠房地產(chǎn)市場容量不大，但可開發(fā)土地大面積推出，眾多外來開發(fā)企業(yè)涌入，住宅項(xiàng)目日趨增多，產(chǎn)品、開發(fā)成本逐漸提高，市場競爭日趨激烈。因此，而價(jià)格上漲吸引客戶對住宅市場的關(guān)注，有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；同時(shí)價(jià)格提高對本案形成優(yōu)勢，使本案打高性價(jià)比住宅的戰(zhàn)略成為可能。近年來蚌埠對東部的投入和發(fā)展力度逐步增大，且東部具備發(fā)展空間和有利因素，決定了其向東發(fā)展和延伸成為必然之勢。東部有著比太湖還廣闊的天然湖——龍湖，水域面積超過80平方公里。同時(shí)，蚌埠新火車站即將落址于錐子山附近、大學(xué)城在東部開工等等都將成為東部發(fā)展的重要支撐。“大盤”項(xiàng)目逐步增多目前蚌埠市的房地產(chǎn)開發(fā)大盤較少，由于開發(fā)項(xiàng)目多處于市區(qū)，在很大程度上抑制了大盤的開發(fā)。而且目前蚌埠已形成個(gè)別相對的大盤，如“新怡綠洲”、“龍湖?香都”等說明了大盤發(fā)展的可能。占蚌埠住宅銷售總的比重較大。而且人們收入的提高，股市的風(fēng)險(xiǎn)和不景氣，銀行存款的薄利等諸多因素都將改變?nèi)藗兊耐顿Y方向。要對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了規(guī)范和鼓勵(lì)，并制定了相應(yīng)政策法規(guī)來對應(yīng)行業(yè)進(jìn)行完善。去年下半年，國家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)和住房租賃手續(xù)費(fèi)，新的收費(fèi)水平平均降低幅度約60%，部分城市降幅達(dá)80%以上。幾乎同時(shí)，廣東省政府宣布對15項(xiàng)房地產(chǎn)收費(fèi)項(xiàng)目作出重大調(diào)整，此項(xiàng)政策旨在為房地產(chǎn)開發(fā)商“減負(fù)”，按此新標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)成本可降低45個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)了解不少城市也早已開始對房地產(chǎn)收費(fèi)進(jìn)行清理，并適時(shí)對房地產(chǎn)政策予以調(diào)整。五“不”政策調(diào)控樓市政策一 凡未按規(guī)劃要求完成配套設(shè)施建設(shè)的住房，不得交付使用，商業(yè)銀行不得提供個(gè)人住房貸款政策二 對資本金達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、違反合同約定拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不得審批或同意其新開工項(xiàng)目政策三 對違規(guī)銷售經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)企業(yè)要嚴(yán)肅查處，凡未制訂相應(yīng)監(jiān)督管理辦法或未按規(guī)定進(jìn)行審核的城市，不得以行政劃撥方式提供建設(shè)用地政策四 對未取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和施工許可證、開工報(bào)告的項(xiàng)目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式貸款政策五 對于國家已明令禁止的收費(fèi)項(xiàng)目，各地不得繼續(xù)征收或變相征收，仍在繼續(xù)征收或變相征收的，各地主管部門要依法嚴(yán)厲查處1991年我國人均住房面積7平方米，10年的時(shí)間增加了50%。這10年來我國的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模之大、格局變化之快居世界之首。第一次改革實(shí)現(xiàn)了地產(chǎn)商品化，去年7月1日開始實(shí)行招標(biāo)拍賣、掛牌出讓國有土地，改變了土地商品化但沒有市場化所出現(xiàn)的不公平競爭和腐敗滋生的現(xiàn)象，使我國房地產(chǎn)走向更加健康的道路。專家預(yù)計(jì)，現(xiàn)在美國的住宅產(chǎn)業(yè)占美國GDP的17%左右，我國只有7%左右，我國的房地產(chǎn)市場還有巨大的發(fā)展空間。促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)現(xiàn)中，要求加快發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，放開搞活住房二級市場。 政府對房地產(chǎn)業(yè)采取放開政策，使隨著市場的調(diào)節(jié)而健康有序地發(fā)展。全面推行土地有償、限期使用，完善城市土地收購儲(chǔ)備制度，嚴(yán)格實(shí)行經(jīng)營性用地招標(biāo)、拍賣和掛牌交易，對房地產(chǎn)開發(fā)用地實(shí)行計(jì)劃推出、限量供應(yīng)。過去開發(fā)商可以多頭拿地，城市建設(shè)跟著開發(fā)商走，現(xiàn)在是有計(jì)劃地供應(yīng)，房地產(chǎn)開發(fā)商跟著城建規(guī)劃走。 舊城改造的實(shí)施豐富了房地產(chǎn)市場 去年，蚌埠市為加快房地產(chǎn)發(fā)展，實(shí)施舊城改造，對蚌埠的棚戶區(qū)進(jìn)行了改造。這部分舊城區(qū)的改造將會(huì)豐富蚌埠的房地產(chǎn)市場。 蚌埠商品房預(yù)售政策為開發(fā)商設(shè)置了一道門檻蚌埠市房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)符合的條件為：（一）土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；（二）取得《建筑許可證》和《開工許可證》；（三）除付清地價(jià)款外，投入開發(fā)建筑的資金已達(dá)工程預(yù)算投資總額的百分之二十五，并經(jīng)注冊會(huì)計(jì)師驗(yàn)資；（四）房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；（五）土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。核定為外銷的商品住宅，還應(yīng)發(fā)給《商品住宅外銷許可證》。提高開發(fā)商的實(shí)力和水平，將能使蚌埠住宅產(chǎn)業(yè)素質(zhì)得以
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