【正文】 查，每月不少于一次夜間查崗。負責組織對公司接管的機電設施、設備的驗收及其配套設施的完善工作。負責業(yè)戶對機電工作的投訴處理，負責本部門不合格服務的處理，糾正和預防措施的實施、跟蹤、檢查。九、工程技術員崗位職責負責對大廈機電設備的運行值班，處理一般性故障，參與協(xié)助設施、設備的維修、保養(yǎng)工作，對發(fā)生的問題及時想上級領導或管理處匯報。禁止與本部門無關人員進入機房。配合管理處各部門的各項工作，建立良好的合作關系，記錄維修投訴情況，并及時處理。負責設備房的安全管理工作，禁止非工作人員進入，禁止各種違反設備房管理規(guī)定的行為。家防范意識，做好配電房、水泵房的防火、防水、防小動物的安全管理工作。完成上級交辦的其他臨時任務。制定供電系統(tǒng)的最佳運作方案，報上級審批后組織貫徹實施，保證設備24h正常運行，出現(xiàn)故障能立即排除；出現(xiàn)緊急停電時，應能隨時啟動柴油發(fā)電機，在5min內(nèi)將發(fā)電機電源送至用電設備。根據(jù)系統(tǒng)運行情況進行必要的技術改造，制定切實可行的節(jié)約能源措施，并保證實施，使供電方案為最優(yōu)。完成上級交代的其他工作。負責消防自動報警系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)的運行，維護管理工作。完成上級交辦的其他工作。負責空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)的運行、維保管理工作，保證空調(diào)系統(tǒng)正常運行，保證各類末端空調(diào)設備的完好，無超標噪音和嚴重的滴漏現(xiàn)象，各類管道、法門無嚴重的跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及事故隱患，保證給排水管道通暢，負責按規(guī)定做好空調(diào)、給排水系統(tǒng)的維護保養(yǎng)及制定設備的大、中、小修計劃。完成上級交辦的工作任務。定期清潔所管理的設備和設備房，確保設備、設施、設備機房的整潔。發(fā)生突發(fā)情況，應迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應急措施，保證設施、設備的正常、完好。積極完成上級交辦的各項臨時任務。負責收發(fā)各種通知、文件以及設備運行記錄的管理。負責維修單的接收及跟蹤檢查匯報工作。負責管理處工程、物業(yè)、辦公倉庫管理工作。十五、安全經(jīng)理崗位職責接受經(jīng)理助理的工作安排，認真完成各項工作。協(xié)助安全管理經(jīng)理制定每月工作計劃，并檢查安全管理部每周、每月工作執(zhí)行情況，做好檢查、考核記錄。負責處理治安工作中遇到的疑難問題，不能解決的及時向管理處經(jīng)理助理或經(jīng)理匯報。對因下屬玩忽職守、屢次不遵守治安工作手冊規(guī)定，導致業(yè)戶投訴或造成較大損失的，負領導責任。熱情接待業(yè)戶，及時處理顧客對治安的投訴，并做好記錄。十六、安全管理員崗位職責服從領導，聽從指揮，以軍人的風度處事。負責本轄區(qū)人員的進出管理。熟悉本崗位職責和工作程序，掌握本轄區(qū)內(nèi)每一個角落，圓滿完成工作任務。負責大廈安全、防火防盜、防破壞的防范工作。負責大廈物業(yè)、工程、清潔、咨詢等各項服務工作。十七、財務經(jīng)理崗位職責根據(jù)國家財務制度和財經(jīng)法規(guī)，結合公司實際情況，制定適用的財務管理辦法。圍繞公司的經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃和工作計劃，負責編制公司財務計劃和費用預算，有效地籌劃和運用公司資金。定期匯總管理處的經(jīng)濟運作情況，提出合理化建議，為公司發(fā)展決策提供參考依據(jù)。定期檢查財務計劃、費用預算執(zhí)行情況，監(jiān)督各部門的財務活動，分析存在問題，查明原因，及時解決。負責財務人員的業(yè)務培訓和考核監(jiān)督工作。1負責向公司領導及政府部門作出財務報表。對發(fā)生的每一項經(jīng)濟業(yè)務須取得或填制原始憑證，并根據(jù)審核無誤的原始憑證填制記帳憑證。對偽造、涂改或經(jīng)濟業(yè)務不合法的憑證，應拒絕受理，并及時報告領導處理。啟用會計帳簿時、應在帳簿封面上寫明單位名稱和帳簿名稱，帳簿扉頁上應附“啟用表”。帳簿記錄發(fā)生錯誤時，不準涂改，刮檫，刪除的文字或數(shù)字劃線注銷（必須使字跡清晰可辯），然后在劃線上方填寫正確方案或數(shù)字，并由記帳人員蓋章（簽字）。按照規(guī)定對各種會計資料，定期收集、審查、核對，整理立卷、編制目錄、裝訂成冊并妥善保管，防止丟失損壞。負責保管現(xiàn)金、有價證券、空白支票及銀行印鑒卡等有關資料。負責統(tǒng)一管理管理處的發(fā)票和收據(jù)。加強貨幣資金的管理，嚴格執(zhí)行國家有關現(xiàn)金管理和銀行帳戶管理法規(guī)制度，不得挪用公款，不得出借公司帳戶。根據(jù)業(yè)戶需要提供上門收費服務，在預約時間內(nèi)準時到達。完成管理處經(jīng)理交辦的其他業(yè)務。在接管物業(yè)以后，將嚴格按照質(zhì)量管理體系的標準，實行專業(yè)化、規(guī)范化管理。公眾制度（1） 《業(yè)戶手冊》（2） 《業(yè)主公約》（3） 《精神文明公約》（4） 《樓宇使用維護管理規(guī)定》（5） 《二次裝修管理規(guī)定》（6） 《二次裝修管理協(xié)議》（7） 《裝修人員管理規(guī)定》（8） 《出入物品管理規(guī)定》（9） 《安全管理規(guī)定》（10） 《消防管理規(guī)定》（11） 《清潔衛(wèi)生管理規(guī)定》（12） 《園林綠化管理規(guī)定》崗位職責（1） 物業(yè)經(jīng)理崗位職責（2） 經(jīng)理助理崗位職責（3） 物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責（4） 物業(yè)管理文員崗位職責（5） 物業(yè)管理員崗位職責（6） 物業(yè)商務管理員崗位職責（7） 物業(yè)清潔員崗位職責（8） 工程管理部經(jīng)理崗位職責（9） 工程技術員崗位職責（10） 強電技工崗位職責（11） 弱電技工崗位職責（12） 暖通工崗位職責（13） 維修工崗位職責（14） 工程文員、資料員、倉管員崗位職責（15） 安全經(jīng)理崗位職責（16） 安全管理員崗位職責（17） 財務經(jīng)理崗位職責（18） 財務會計崗位職責（19） 財務出納崗位職責（20） 財務收費員崗位職責運作管理制度（1） 《員工手冊》（2） 《管理人員文明服務準則》（3） 《員工辦公制度》（4） 《各部門月工作計劃及總結制度》（5） 《物業(yè)管理工作廉潔制度》（6） 《員工培訓制度》（7） 《內(nèi)部財務管理制度》（8） 《檔案資料管理制度》（9） 《值班管理制度》（10） 《公共用品申請、購買、領用制度》（11） 《員工宿舍管理評比制度》（12） 《接待投訴處理及回訪制度》（13） 《維修回訪制度》（14） 《機電設備管理手冊》（15） 《機電設備的編號方法》（16） 《機電設備的統(tǒng)計制度》（17） 《配電房管理制度》（18） 《物業(yè)防火安全檢查制度》（19） 《大廈應急滅火搶救方案》（20） 《物業(yè)管理運作流程》（21） 《業(yè)戶投訴處理程序》（22） 《業(yè)戶入住工作程序》（23） 《業(yè)戶入住裝修管理工作程序》（24） 《物業(yè)管理檔案建立工作程序》（25） 《物業(yè)管理檔案監(jiān)督工作程序》（26） 《物業(yè)資料控制工作程序》（27） 《公共設施維修、養(yǎng)護工作程序》（28） 《機電設備維修工作程序》（29） 《安全管理工作程序》（30） 《消防應急處理工作程序》（31） 《園林綠化管理工作程序》（32） 《清潔管理工作程序》（33） 《社區(qū)文化開展工作程序》員工培訓考核制度（1） 《新員工入職培訓制度》（2） 《在崗員工循環(huán)培訓制度》（3） 《員工工作考核及獎罰制度》（4） 《員工崗位責任月考核成績匯總表》（5） 《經(jīng)理助理崗位月考核成績表》（6） 《部門經(jīng)理崗位月考核成績表》（7） 《部門員工崗位月考核成績表》（8） 《業(yè)戶意見月上訪統(tǒng)計表》（9） 《員工違章違紀處理意見申報表》（10） 《物業(yè)管理工作情況一覽表》 二、物業(yè)檔案建立與管理 資料的收集資料的收集堅持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實體資料和信息資料的內(nèi)容，在實際工作中從需要和服務的角度出發(fā)，擴大信息的收集來源，從時間上來講是指從規(guī)劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料，從空間上講是指物業(yè)構成的全部，大到房屋本體公共設施，小到花草苗木都應有詳細的資料。（2）采用多種形式的文檔儲存方法，便于原始檔案的管理（如：采用錄象、刻盤、膠卷、照片、圖景等方法）。（4）建立健全檔案的外借管理規(guī)定，檔案管理必須專人負責，應做到保管、保密，工作細致，如有破損，應及時修補。第九章 各項管理工作方案 一、公共設施設備管理 管理目標保證設備運行正常，無重大管理責任事故。（2）配備所需專業(yè)技術人員，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，設備管理和維修人員持證上崗。（4）建立供電、供水的管理制度，供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時值班。按工作標準時間排除故障，保證系統(tǒng)工作正常。（7）消防管理人員掌握消防設施、設備的使用方法并能及時處理設施、設備的各種問題。（9）給排水設備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，按規(guī)定時間對二次供水蓄水池設施、設備進行清潔、消毒。水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。排水系統(tǒng)通暢，汛期無泛水，地下室、設備房無積水浸泡發(fā)生。建立事故應急處理方案。道路、大堂等公共照明完好，大廈范圍內(nèi)的道路暢通，路面平坦。（2）維護好大廈內(nèi)的公共秩序，控制私設攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象；控制小商小販進入。建立交互式聯(lián)動治安網(wǎng)絡（1）在大廈設立流動崗哨，實行24h值班巡邏制。（2）遇到有緊急情況或其他治安需要，管理部通過對講機下達指令，巡邏人員可在1min ~ 3min內(nèi)到達現(xiàn)場進行支援。緊急情況下的應急措施（1）發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災等異?，F(xiàn)象時，管理部迅速調(diào)集巡邏安全管理員，以最快的速度趕到現(xiàn)場，控制局面，爭取主動。（3）發(fā)生案件時，立即報警并維護現(xiàn)場，協(xié)助共安機關調(diào)查破案。三、裝修管理日常裝修管理（1）管理部安排人員辦理裝修隊伍的培訓、嚴資、登記、審批和發(fā)放各類證件。（3）安全管理員24h值班，控制人員進出并做好相應記錄。采取定時上門收集和業(yè)戶申請相結合的方法，袋袋清運，日清日運，不堆積、不滯留，不污染小區(qū)內(nèi)外環(huán)境。（2）與業(yè)戶和施工隊負責人簽定安全責任書。（4）需要進行燒焊等動火作業(yè)，應向管理部提出申請，經(jīng)批準后在管理人員監(jiān)護下，方可作業(yè)。（6）發(fā)生緊急事故時，按緊急處理措施程序進行。（2）管理部主任為消防安全負責人。（4）安全管理主管為專職安全監(jiān)督員。（6）管理部負責制定組織機構圖及人員職責。（2）專職安全員每日檢查小區(qū)內(nèi)的消防安全情況，包括消防設備、動火作業(yè)監(jiān)督、安全用水、用電情況等，檢查結果記錄在《安全檢查記錄》中，該記錄每周由管理部主任審核。（4）在安全檢查中發(fā)現(xiàn)消防隱患，應及時采取整改措施，做到隱患不過夜。（6）管理部制定《動火審批制度》，內(nèi)容包括動火申請和審批程序及違章處理方法。（2）嚴禁亂拉、亂接臨時用點線路，電器線路需維修時請及時找管理部安排施工。（4）不準改變、拆除、封堵消防設施和通道。（6）嚴格裝修審批手續(xù)，動火審批手續(xù)，保證每樓、每層有必要的消防設施。（8）配備火警時刻的必須器材，如：應急照明燈等。（2）管理部內(nèi)部每月的第一個星期一上午為各組安全消防學習時間，學習教材是安全消防管理條例，內(nèi)部的消防管理制度，設備設施操作方法等，學習情況須詳細記錄。（4）在安全消防活動日查出的安全、消防隱患，有各組自行在活動記錄中登記并整改。消防設備管理（1）管理部負責建立消防檔案。消防設備標識由管理部主任指定人專實施，并在各項安全檢查中作為檢查內(nèi)容。消防演習（1）小區(qū)內(nèi)每年至少組織一到兩次消防演習，具體辦法和內(nèi)容參見由管理部每次制定的《消防演習方案》并報政府消防部門。對演習過程中發(fā)現(xiàn)的問題，及時調(diào)整、糾正并驗證其結果。小區(qū)停車場實行日夜24h值班制度，由小區(qū)安全管理員負責管理，車輛可以隨時進出、停放。車輛進入：車輛進入停車場應一停二慢，必須服從管理員的指揮和安排，取得管理員同意后方可進入。管理員應指揮車輛停放，查看車輛有無上鎖，有無外部破損，應通知車主并登記，不服從指揮、亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關規(guī)定給予處罰。駛離：車輛駛離停車場時應注意周圍車輛的安全，緩慢駛離，并在出口處向管理員交回停車牌，管理員核對牌號相符，收回停車牌、收取停車費后方可駛離。管理員交接班時應辦理交接手續(xù)，核實停車場內(nèi)車輛與登記記錄相符，并列簽字交接。六、清潔管理人員配置及分工詳見崗位架構圖（略）。保潔工作流程及標準將按照ISO 9000標準，由本公司制定。34 / 34