【正文】 本地區(qū)沒有重要的軍事基地，不影響通航及軍事設施。符合土地利用規(guī)劃要求，占地規(guī)模合理，符合集約和有效使用土地的要求。土地利用既受自然條件制約，又受社會、經(jīng)濟、技術條件影響，是這些因素共同作用的結果。統(tǒng)一規(guī)劃，合理開發(fā)、利用，并加強保護和科學管理。第三節(jié) 征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案本項目沒有牽扯征地拆遷，本是空地，在土地拍賣的時候，就依法完成拆遷補償?shù)脑瓌t、范圍和方式，政府很早完成拆遷工作，交付土地時已經(jīng)達到三通一平的條件。項目建成后將成為某新城的商業(yè)中心。生活污水經(jīng)化糞池處理后排入污水管；餐飲污水及冷卻水及洗滌用水，經(jīng)隔油池初步處理后排入污水管，然后匯入主干管進入市政污水管排入城市污水處理廠處理。固體廢棄物:餐飲部門產(chǎn)生的廚房垃圾及其它生活垃圾要進行分類收集，集中堆放，及時統(tǒng)一運送到垃圾處理站進行合理處置，嚴禁亂堆亂扔，防止產(chǎn)生二次污染。因此所有空調(diào)風道采用吸聲超級風管，振動較大的設備基座及管道均設減振裝置。汽車噪聲執(zhí)行當?shù)赜嘘P機動車輛管理規(guī)定，項目建設中采用優(yōu)化的機動車流組織，通過一定區(qū)域劃分或設置隔音屏蔽減少交通噪聲對賓館的影響，并限制車輛在項目區(qū)域內(nèi)鳴笛，最大限度地降低交通噪聲。廚房加工間必須安裝油煙凈化設施，并保證操作期間按要求運行，油煙最高排放濃度控制在2mg/m3 ；排氣筒出口段的長度至少應有5倍直徑（或當量直徑）的平直管段；排氣筒出口朝向應避開易受影響的建筑物；排煙系統(tǒng)應做到密閉完好，禁止人為稀釋排氣筒中污染物濃度。綠化布置方式為分散與集中相結合，綠化率達到設計標準。第三節(jié) 生態(tài)環(huán)境保護措施項目施工期間的環(huán)保措施：施工過程中采取措施將產(chǎn)生的粉塵、廢氣、廢水、固體廢棄物、振動、噪聲等產(chǎn)生的污染和危害控制在法律、法規(guī)及施工管理條例規(guī)定的范圍內(nèi)。盡量采用低噪聲工具，如以液壓工具代替氣壓工具，采用施工噪聲低的施工方法。施工粉塵：施工期間產(chǎn)生的粉塵（揚塵）污染主要取決于施工作業(yè)方式、材料的堆放及風力因素，其中受風力因素的影響最大。因本工程施工工期較長，伴隨著土方的挖掘、裝卸和運輸?shù)仁┕せ顒?，其揚塵將給附近的大氣環(huán)境帶來不利影響。其主要對策有：1）對施工現(xiàn)場實行合理化管理，使砂石統(tǒng)一堆放，水泥應設專門庫房堆放，并盡量減少搬運環(huán)節(jié)，搬運時做到輕舉輕放，防止包裝破裂。而且開挖的泥土和建筑垃圾要及時運走，以防長期堆放導致表面干燥而起塵或被雨水沖刷。4）應首選使用商品混凝土，如果必須進行現(xiàn)場攪拌砂漿、混凝土時，應盡量做到不灑、不漏、不滲不倒；混凝土攪拌應設置在棚內(nèi)，攪拌時要有噴霧降塵措施。6）當風速過大時，應停止施工作業(yè)，并對堆存的砂粉等建筑材料采取遮蓋措施。施工污水：施工污水水量不大，但如果不經(jīng)處理或處理不當，同樣會危害環(huán)境。其防治措施主要有：1）加強施工工期管理，針對施工期污水產(chǎn)生過程不連續(xù)、廢水種類較單一等特點，可采取相應措施有效控制污水中污染物的生產(chǎn)量。3）水泥、黃砂、石灰類的建筑材料需集中堆放，并采取一定的防雨措施，及時清掃施工運輸過程中拋灑的上述建筑材料，以免這些物質隨雨水沖刷污染附近水體。因此對施工現(xiàn)場要及時進行清理，建筑垃圾及時清運，按城管部門的要求定時運送到指定地點或加以利用，防止其因長期堆放而產(chǎn)生揚塵。特別是裝飾材料，要選擇對人體健康無害或影響小的材料，裝飾結束后，應進行室內(nèi)有害物質含量測試，達到國家規(guī)定標準方可使用。根據(jù)項目開發(fā)定位。表：項目投資估算表(計算基數(shù)：151025平方米)　　數(shù)量單價合價(萬元)1土地費用 土地出讓金（平方） 土地交易契稅（4%）4% 土地交易服務費（） 2設計/咨詢費 方案設計 地質勘察 施工圖設計 基坑圍護設計 連續(xù)墻檢測 空調(diào)優(yōu)化設計 供電設計 人防設計 燃氣設計 智能化設計 幕墻設計 商場內(nèi)裝設計 辦公及公共部位裝修設計 景觀設計 泛光照明設計 商業(yè)規(guī)劃設計 環(huán)評 監(jiān)理 沉降觀測 基坑監(jiān)測 樁基檢測 地震安全性評價 日照分析 考古調(diào)查、勘探 交通影響分析 規(guī)劃公示 試樁檢測 臨時用電設計 節(jié)能評估 基坑工程項目咨詢(對軌道交通評價） 基坑對軌道交通2號線的安全影響監(jiān)測 零星施工圖設計 其他咨詢費 3工程成本 試樁 樁基、地連墻 地下建筑 地上建筑 土方工程 寫字樓公共區(qū)裝修 外裝 空調(diào)安裝 防排煙 強電及給排水 開閉所 變電所安裝 消防工程 智能化 景觀綠化 泛光照明 后三通 臨時變電間安裝 市政設施工程施工合同(開路口） 高速垂直梯 其他垂直梯 扶梯 4開發(fā)規(guī)費 審圖費 基礎設施費免105 墻改基金免10 人防易地建設費免56 人防審查費5 白蟻防治費免 防雷審查費151025 規(guī)劃技術服務費1510251 房管及國土測繪1510254 規(guī)劃竣工測量費用151025 散裝水泥專項基金1510252 5銷售費用% 6財務費用 7管理費用(萬元)% 8投資總費用1+2+3+4+5+6+7 9建造總成本2+3+4 10銷售收入18000 11營業(yè)稅及附加 營業(yè)稅5% 土地增值稅3% 附加5% 城市建設稅7% 印花稅(萬元) 。其中2012年計劃融資2億元；2013年融資2億元。第十章 項目經(jīng)濟效益評價第一節(jié) 項目開發(fā)計劃項目建設主要分為前期報建手續(xù)、開工準備階段、施工階段，以及后期竣工交付階段。216。 2011年12月獲得建設用地規(guī)劃許可證216。 2012年5月獲得項目施工許可證216。 2012年2月開工建設216。 2012年9月達到預售形象條件（僅正負板完成，地下室各層樓板、底板尚未澆筑）216。 2014年3月主體封頂216。 2015年3月項目竣工驗收216。1）設計出圖計劃216。 2011年11月完成商業(yè)規(guī)劃設計216。 2011年12月完成基坑圍護設計216。 2012年7月完成售樓處建筑裝飾設計216。 2012年12月完成商場內(nèi)裝、辦公塔樓內(nèi)裝設計216。 2012年10月完成燃氣設計216。 2012年9月完成泛光照明設計216。 2010年10月獲得土地使用權證216。 2011年12月獲得項目建設工程規(guī)劃許可證216。 2012年10月獲得項目預售許可證3）招投標計劃216。 2012年1月樁基及基坑圍護工程招標216。 2013年2月幕墻工程早哦表216。 2013年9月景觀綠化工程招標216。 2014年2月塔樓內(nèi)裝招標4）工程進度總體計劃216。 2013年4月地下室梁板結構216。 2014年4月塔樓封頂216。 2015年7月辦公交付使用第二節(jié) 項目經(jīng)營方案（一）銷售進度安排項目售樓處將于項目開工后選址，采用外接待售樓處，在項目周邊繁華路段選擇合適位置。預計首批房源在2013年5月辦理好預售許可證，并計劃于當月進行公開發(fā)售。塔樓8F33F寫字樓全部出售；地下4層為停車場，由公司出租收取車位停車費。塔樓833層為高檔寫字樓，全部出售，可售建筑面積45573平方米，預計平均銷售單價為18000元/每平米 故該項目預計實現(xiàn)銷售：45573m2 * 第三節(jié) 項目現(xiàn)金流量表項目現(xiàn)金流量表：（單位：萬元）總額2010年2011年2012年2013年2014年2015年一、現(xiàn)金流入銷售收入籌措資金（1）貸款（2）自有資金現(xiàn)金流入合計二、現(xiàn)金流出土地成本開發(fā)成本稅金及附加利息期間費用所得稅還貸本金現(xiàn)金流出合計三、現(xiàn)金流凈值現(xiàn)金流凈值第四節(jié) 項目財務風險評價根據(jù)項目投資額、項目銷售收入、市場行情和項目定位，可估算項目開發(fā)成本，進一步得出項目的開發(fā)利潤。1. 項目開發(fā)總成本項目總投資約=。：82031萬元：6120萬元結論：本項目前期投資較大，但項目后期運營后租金收益較高。某新城從2004年開始大規(guī)模的住宅建設，商業(yè)配套還比較欠缺。市場分析表明，21世紀，隨著xx經(jīng)濟的振興，xx服務業(yè)一定會出現(xiàn)新的發(fā)展機遇，其市場發(fā)展空間也是比較廣闊的，該項目與管理公司通力合作，優(yōu)良的設計，高品質的產(chǎn)品，獨特的地理位置等競爭優(yōu)勢，必將成為良好的市場賣點。社會經(jīng)濟效益明顯本項目作為15萬方的城市綜合體，其大賣場、商業(yè)步行街、百貨公司，五星級酒店、5A甲級寫字樓，商業(yè)業(yè)態(tài)功能齊全，物業(yè)定位高端，項目具有較高的商業(yè)價值。同時，項目后期經(jīng)營之后可以提供就業(yè)崗位2000個以上，帶動了xx的就業(yè)率。我們的產(chǎn)品、服務質量與風險保障將是三個重要的購買選擇因素。通過各種有效手段，將我們的品牌產(chǎn)品與服務信息及時輸送給我們的目標客戶。從2010年下半年開始，伴隨全國房地產(chǎn)市場的熱度不斷走高，房價上漲速度和漲幅不斷提高。全國各地不斷出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，一線二線眾多城市出臺限購令，包括xx在內(nèi)，這使得xx市場呈現(xiàn)出明顯的調(diào)控效應，2011年銷售量出現(xiàn)了較大的下滑。商業(yè)地產(chǎn)在調(diào)控的背景下，反正銷售量有較大的提升，其投資升值潛力受到了眾多投資者的看好。因此房地產(chǎn)開發(fā)相關的土地貸款、建設使用貸款都受到較大的影響，對于現(xiàn)金流較大的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其影響還是較大的，一定程度上抑制了開發(fā)商高價拿地的沖動，減緩了房價上漲的速度。改革開放為我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了無限商機，城市現(xiàn)代化步伐的加快、城市消費人口的激增以及市民物質生活水平的逐步提高，又在很大程度上刺激了商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展。但由于政府和開發(fā)商對商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)缺乏深刻認識和理解，也缺乏相關的專業(yè)經(jīng)驗，造成大量項目從選址到商業(yè)建筑規(guī)劃設計都存在極大的主觀性及盲目性。對策：必須反思商業(yè)地產(chǎn)，從以前的只注重開發(fā)的模式和理念，轉換到重視經(jīng)營的路線，發(fā)展商有義務培養(yǎng)較為成熟的商業(yè)經(jīng)營管理團隊，重視商業(yè)的定位、布局、招商和運營，為項目商業(yè)的培育期做好相關準備工作。雖然同屬房地產(chǎn)行業(yè)，但商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)之間有著巨大差別。這就需要在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中把更多的注意力投向商業(yè)，尤其是商業(yè)運營的長期性特點以及商業(yè)運營的基本條件，如消費者、消費區(qū)域和消費能力等。很多項目在開業(yè)一段時間后便少有人問津，慘淡經(jīng)營以至停業(yè)。隨著商業(yè)地產(chǎn)運營模式的理性回歸，通過與商業(yè)經(jīng)營者合作獲得合理收益和長期效益將是市場的必然趨勢。隨著市場經(jīng)濟體制的進一步完善、消費的升級和居民不斷增長的消費需求，在今后較長時間內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)仍具有較大的發(fā)展空間和前景。第十二章 項目可行性研究結論基于以上對項目開發(fā)背景及項目本身的全面研究，我們得出如下結論與建議：城市及項目區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展前景廣闊l xx經(jīng)濟發(fā)展迅猛，經(jīng)濟實力強勁，工業(yè)經(jīng)濟和服務業(yè)都具有較強的實力。項目收益水平高l 項目可售部分預計銷售金額基本能回補項目開發(fā)成本。項目持有物業(yè)經(jīng)營回報率高、增值潛力巨大l 項目開發(fā)完成后留有7萬多平米的自持物業(yè)，每年將增加6000多萬的租金收入，租售回報率約在8%l 本項目地理位置優(yōu)越，處在人民路北延、火車站、某新城核心位置，同時隨著xx輕軌2號線的開通，項目可售部分售價及所持有物業(yè)價值未來增值潛力