【正文】 項(xiàng)目持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)回報(bào)率高、增值潛力巨大l 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后留有7萬(wàn)多平米的自持物業(yè)，每年將增加6000多萬(wàn)的租金收入，租售回報(bào)率約在8%l 本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，處在人民路北延、火車站、某新城核心位置，同時(shí)隨著xx輕軌2號(hào)線的開(kāi)通，項(xiàng)目可售部分售價(jià)及所持有物業(yè)價(jià)值未來(lái)增值潛力巨大。第十二章 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論基于以上對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景及項(xiàng)目本身的全面研究，我們得出如下結(jié)論與建議：城市及項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景廣闊l xx經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁，工業(yè)經(jīng)濟(jì)和服務(wù)業(yè)都具有較強(qiáng)的實(shí)力。隨著商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的理性回歸，通過(guò)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)者合作獲得合理收益和長(zhǎng)期效益將是市場(chǎng)的必然趨勢(shì)。這就需要在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中把更多的注意力投向商業(yè)，尤其是商業(yè)運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)期性特點(diǎn)以及商業(yè)運(yùn)營(yíng)的基本條件，如消費(fèi)者、消費(fèi)區(qū)域和消費(fèi)能力等。對(duì)策：必須反思商業(yè)地產(chǎn)，從以前的只注重開(kāi)發(fā)的模式和理念，轉(zhuǎn)換到重視經(jīng)營(yíng)的路線，發(fā)展商有義務(wù)培養(yǎng)較為成熟的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，重視商業(yè)的定位、布局、招商和運(yùn)營(yíng)，為項(xiàng)目商業(yè)的培育期做好相關(guān)準(zhǔn)備工作。改革開(kāi)放為我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了無(wú)限商機(jī)，城市現(xiàn)代化步伐的加快、城市消費(fèi)人口的激增以及市民物質(zhì)生活水平的逐步提高，又在很大程度上刺激了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)在調(diào)控的背景下，反正銷售量有較大的提升，其投資升值潛力受到了眾多投資者的看好。從2010年下半年開(kāi)始，伴隨全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度不斷走高，房?jī)r(jià)上漲速度和漲幅不斷提高。我們的產(chǎn)品、服務(wù)質(zhì)量與風(fēng)險(xiǎn)保障將是三個(gè)重要的購(gòu)買選擇因素。社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益明顯本項(xiàng)目作為15萬(wàn)方的城市綜合體，其大賣場(chǎng)、商業(yè)步行街、百貨公司，五星級(jí)酒店、5A甲級(jí)寫(xiě)字樓，商業(yè)業(yè)態(tài)功能齊全，物業(yè)定位高端，項(xiàng)目具有較高的商業(yè)價(jià)值。某新城從2004年開(kāi)始大規(guī)模的住宅建設(shè)，商業(yè)配套還比較欠缺。1. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本項(xiàng)目總投資約=。塔樓8F33F寫(xiě)字樓全部出售；地下4層為停車場(chǎng)，由公司出租收取車位停車費(fèi)。 2015年7月辦公交付使用第二節(jié) 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案（一）銷售進(jìn)度安排項(xiàng)目售樓處將于項(xiàng)目開(kāi)工后選址，采用外接待售樓處，在項(xiàng)目周邊繁華路段選擇合適位置。 2013年4月地下室梁板結(jié)構(gòu)216。 2013年9月景觀綠化工程招標(biāo)216。 2012年1月樁基及基坑圍護(hù)工程招標(biāo)216。 2011年12月獲得項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證216。 2012年9月完成泛光照明設(shè)計(jì)216。 2012年12月完成商場(chǎng)內(nèi)裝、辦公塔樓內(nèi)裝設(shè)計(jì)216。 2011年12月完成基坑圍護(hù)設(shè)計(jì)216。1）設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃216。 2014年3月主體封頂216。 2012年2月開(kāi)工建設(shè)216。 2011年12月獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證216。第十章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)第一節(jié) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)主要分為前期報(bào)建手續(xù)、開(kāi)工準(zhǔn)備階段、施工階段，以及后期竣工交付階段。表：項(xiàng)目投資估算表(計(jì)算基數(shù)：151025平方米)　　數(shù)量單價(jià)合價(jià)(萬(wàn)元)1土地費(fèi)用 土地出讓金（平方） 土地交易契稅（4%）4% 土地交易服務(wù)費(fèi)（） 2設(shè)計(jì)/咨詢費(fèi) 方案設(shè)計(jì) 地質(zhì)勘察 施工圖設(shè)計(jì) 基坑圍護(hù)設(shè)計(jì) 連續(xù)墻檢測(cè) 空調(diào)優(yōu)化設(shè)計(jì) 供電設(shè)計(jì) 人防設(shè)計(jì) 燃?xì)庠O(shè)計(jì) 智能化設(shè)計(jì) 幕墻設(shè)計(jì) 商場(chǎng)內(nèi)裝設(shè)計(jì) 辦公及公共部位裝修設(shè)計(jì) 景觀設(shè)計(jì) 泛光照明設(shè)計(jì) 商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì) 環(huán)評(píng) 監(jiān)理 沉降觀測(cè) 基坑監(jiān)測(cè) 樁基檢測(cè) 地震安全性評(píng)價(jià) 日照分析 考古調(diào)查、勘探 交通影響分析 規(guī)劃公示 試樁檢測(cè) 臨時(shí)用電設(shè)計(jì) 節(jié)能評(píng)估 基坑工程項(xiàng)目咨詢(對(duì)軌道交通評(píng)價(jià)） 基坑對(duì)軌道交通2號(hào)線的安全影響監(jiān)測(cè) 零星施工圖設(shè)計(jì) 其他咨詢費(fèi) 3工程成本 試樁 樁基、地連墻 地下建筑 地上建筑 土方工程 寫(xiě)字樓公共區(qū)裝修 外裝 空調(diào)安裝 防排煙 強(qiáng)電及給排水 開(kāi)閉所 變電所安裝 消防工程 智能化 景觀綠化 泛光照明 后三通 臨時(shí)變電間安裝 市政設(shè)施工程施工合同(開(kāi)路口） 高速垂直梯 其他垂直梯 扶梯 4開(kāi)發(fā)規(guī)費(fèi) 審圖費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)免105 墻改基金免10 人防易地建設(shè)費(fèi)免56 人防審查費(fèi)5 白蟻防治費(fèi)免 防雷審查費(fèi)151025 規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)1510251 房管及國(guó)土測(cè)繪1510254 規(guī)劃竣工測(cè)量費(fèi)用151025 散裝水泥專項(xiàng)基金1510252 5銷售費(fèi)用% 6財(cái)務(wù)費(fèi)用 7管理費(fèi)用(萬(wàn)元)% 8投資總費(fèi)用1+2+3+4+5+6+7 9建造總成本2+3+4 10銷售收入18000 11營(yíng)業(yè)稅及附加 營(yíng)業(yè)稅5% 土地增值稅3% 附加5% 城市建設(shè)稅7% 印花稅(萬(wàn)元) 。特別是裝飾材料，要選擇對(duì)人體健康無(wú)害或影響小的材料，裝飾結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行室內(nèi)有害物質(zhì)含量測(cè)試，達(dá)到國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)方可使用。3）水泥、黃砂、石灰類的建筑材料需集中堆放，并采取一定的防雨措施，及時(shí)清掃施工運(yùn)輸過(guò)程中拋灑的上述建筑材料，以免這些物質(zhì)隨雨水沖刷污染附近水體。施工污水：施工污水水量不大，但如果不經(jīng)處理或處理不當(dāng)，同樣會(huì)危害環(huán)境。4）應(yīng)首選使用商品混凝土，如果必須進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)攪拌砂漿、混凝土?xí)r，應(yīng)盡量做到不灑、不漏、不滲不倒；混凝土攪拌應(yīng)設(shè)置在棚內(nèi)，攪拌時(shí)要有噴霧降塵措施。其主要對(duì)策有：1）對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)行合理化管理，使砂石統(tǒng)一堆放，水泥應(yīng)設(shè)專門(mén)庫(kù)房堆放，并盡量減少搬運(yùn)環(huán)節(jié)，搬運(yùn)時(shí)做到輕舉輕放，防止包裝破裂。施工粉塵：施工期間產(chǎn)生的粉塵（揚(yáng)塵）污染主要取決于施工作業(yè)方式、材料的堆放及風(fēng)力因素，其中受風(fēng)力因素的影響最大。第三節(jié) 生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施項(xiàng)目施工期間的環(huán)保措施：施工過(guò)程中采取措施將產(chǎn)生的粉塵、廢氣、廢水、固體廢棄物、振動(dòng)、噪聲等產(chǎn)生的污染和危害控制在法律、法規(guī)及施工管理?xiàng)l例規(guī)定的范圍內(nèi)。廚房加工間必須安裝油煙凈化設(shè)施，并保證操作期間按要求運(yùn)行，油煙最高排放濃度控制在2mg/m3 ；排氣筒出口段的長(zhǎng)度至少應(yīng)有5倍直徑（或當(dāng)量直徑）的平直管段；排氣筒出口朝向應(yīng)避開(kāi)易受影響的建筑物；排煙系統(tǒng)應(yīng)做到密閉完好，禁止人為稀釋排氣筒中污染物濃度。因此所有空調(diào)風(fēng)道采用吸聲超級(jí)風(fēng)管，振動(dòng)較大的設(shè)備基座及管道均設(shè)減振裝置。生活污水經(jīng)化糞池處理后排入污水管；餐飲污水及冷卻水及洗滌用水，經(jīng)隔油池初步處理后排入污水管，然后匯入主干管進(jìn)入市政污水管排入城市污水處理廠處理。第三節(jié) 征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案本項(xiàng)目沒(méi)有牽扯征地拆遷，本是空地，在土地拍賣的時(shí)候，就依法完成拆遷補(bǔ)償?shù)脑瓌t、范圍和方式，政府很早完成拆遷工作，交付土地時(shí)已經(jīng)達(dá)到三通一平的條件。土地利用既受自然條件制約，又受社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)條件影響，是這些因素共同作用的結(jié)果。本地區(qū)沒(méi)有重要的軍事基地，不影響通航及軍事設(shè)施。第七章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析第一節(jié) 項(xiàng)目的選址及用地方案項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：xx市某新城人民路東、312國(guó)道南。室內(nèi)污水、廢水管采用XPGUPVC芯層發(fā)泡管，粘接連接。根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB500162006》，室內(nèi)僅配置消火栓系統(tǒng)和干粉滅火器系統(tǒng)。室外消防為低壓系統(tǒng)，由市政給水管網(wǎng)引入兩路DN150給水管至在商業(yè)街區(qū)內(nèi)形成的DN150消防環(huán)狀管網(wǎng)上，并在環(huán)狀管網(wǎng)上符合規(guī)范要求設(shè)置室外消火栓4組供廠區(qū)室外消防滅火之用。給水系統(tǒng)：采用市政管網(wǎng)直供。電話、網(wǎng)絡(luò)通訊線路預(yù)埋管線到戶內(nèi)。每戶的空調(diào)電源插座、電源插座 與照明分路設(shè)計(jì)。功率因數(shù)補(bǔ)償，有供電部門(mén)統(tǒng)一規(guī)劃。塔樓則為玻璃幕墻結(jié)合玻璃挑板，玻璃挑板在陽(yáng)光的照射下產(chǎn)生通透的光影效果，增加立面立體感，凸顯這個(gè)建筑的活力與靈動(dòng)。在底層大廳等公共場(chǎng)所部位應(yīng)配置無(wú)障礙電話。在建筑室內(nèi)各高差變化處,設(shè)置無(wú)障礙坡道,方便殘疾人士的上下。酒店人流可以有塔樓核心筒內(nèi)部分電梯從地下三四層至地上一層至地面九層，三十四的總統(tǒng)套房層。裙房布置有一組地下二層至七層的電動(dòng)扶梯，一組一層至七層的電動(dòng)扶梯，及兩組地下四層至二層的電動(dòng)扶梯，裙房部分另專門(mén)設(shè)有7部客用電梯，3部消防電梯，18部封閉防煙疏散樓梯。辦公及酒店大堂二層全部挑空。這種設(shè)計(jì)增加了建筑的透明性，同時(shí)使得每層樓看起來(lái)好像懸浮于下面一層之上。此外，地下室周邊及矩形柱網(wǎng)區(qū)域，充分利用其規(guī)整性，提高停車效率，設(shè)置為停車庫(kù)，共計(jì)可停車449輛。第八層為避難層，塔樓三至七層，三十四層為塔樓客房層，三十五層為空中餐廳，共57間客房，其中35間標(biāo)準(zhǔn)客房，22間套房。充分運(yùn)用共享空間設(shè)置商業(yè)鋪位，提高商鋪的價(jià)值。從西北側(cè)人民路主干道看過(guò)來(lái)，基地入口處沿引道向內(nèi)直至商業(yè)主入口，既凸顯了大型商業(yè)入口的氣勢(shì)，又保證了主入口前景觀及城市入流與商業(yè)區(qū)域的互動(dòng)性。 塔樓28層，總計(jì)建筑面積50363平方米。3） 商業(yè)百貨作為吳地中心重要的一部分被布局于基地西側(cè)，緊靠人流車流密集的人民路主干道，在連接該處的商業(yè)入口處各自均有獨(dú)立的垂直交通和安全出入口，便于將來(lái)的獨(dú)立使用，避免相互不同功能的干擾。1） 商業(yè)的公共功能空間主要集中于1～2層的裙房?jī)?nèi)，把塔樓的辦公酒店相對(duì)靜的空間布置于基地的東側(cè)?？傮w項(xiàng)目分為三個(gè)建筑形體：，塔樓共28層，裙房7層；總體地下室，地下4層。裙房商業(yè)安排二個(gè)出入口于北側(cè)，另安排一個(gè)于南側(cè)沿街面，以便吸引沿街人流。酒店辦公塔樓設(shè)計(jì)為梯形塔樓搭配幾何長(zhǎng)方體體塊，通過(guò)幾何體塊的有機(jī)結(jié)合,豐富了建筑的各個(gè)立面，弱化了地塊的壓抑感；在功能布局上，將重要的商業(yè)空間布局于人流較多的西側(cè)，將辦公酒店等相對(duì)較獨(dú)立的空間布局于東側(cè)，保證了最大程度上利用本基地的地域特征。針對(duì)以上基地特點(diǎn)，本方案確定了項(xiàng)目的設(shè)計(jì)原則。生活垃圾由環(huán)衛(wèi)部門(mén)統(tǒng)一收集處理。固廢：建筑垃圾回填處理，生活垃圾由環(huán)衛(wèi)部門(mén)統(tǒng)一收集處理。項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后，年耗電量約為1千千瓦時(shí)，年用水量約為4萬(wàn)噸。規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)，管理要逐步推行“以人為本”的物業(yè)管理模式。嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃部門(mén)的設(shè)計(jì)條件，處理好與廣大居民的關(guān)系，將本項(xiàng)目與當(dāng)?shù)鼐幼…h(huán)境融為一體，合理確定規(guī)模，獲取建設(shè)效果。有效地利用了現(xiàn)有的土地資源，充分合理的利用了城市道路和住宅之間的空余位置，來(lái)開(kāi)發(fā)適應(yīng)性的商業(yè)項(xiàng)目，既滿足了周圍的廣大居民的生活需要，也為當(dāng)?shù)亟鉀Q了一定的勞動(dòng)力就業(yè)問(wèn)題，推動(dòng)了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)建設(shè)，增加了當(dāng)?shù)氐呢?cái)政收入，改善了當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)配套條件，開(kāi)發(fā)價(jià)值較高，是政府強(qiáng)力推薦和大力支持的好項(xiàng)目，為當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)建設(shè)提供了不可忽視的支持。 產(chǎn)品：應(yīng)用多種高科技技術(shù)和建材，打造高品質(zhì)的商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 配套：自有“某吳地購(gòu)物中心”商業(yè)的配套支持，北側(cè)緊鄰萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，西側(cè)距離蘇大附一院分院較近，南側(cè)緊鄰某區(qū)行政中心，另外xx市四大中心——市行政服務(wù)中心、市公積金管理中心、市社保中心、市建設(shè)招標(biāo)中心，即將入駐新城，便捷商務(wù)辦公。252。塔樓共35層。項(xiàng)目威協(xié)l 平靜新城作為發(fā)展中區(qū)域，不是傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，傳統(tǒng)百貨在區(qū)域內(nèi)還需要長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)培育；l 未來(lái)沿人民路西部將有眾多百貨項(xiàng)目進(jìn)入，包括xx人民商城等在內(nèi)，錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)和定位較重要。作為商業(yè)用地條件優(yōu)越，有利于項(xiàng)目整體規(guī)劃。周邊基礎(chǔ)設(shè)施完備。沿人民路公交線路眾多。新城區(qū)的建設(shè)速度較快，城市基礎(chǔ)設(shè)施較完備，近年商業(yè)配套和商業(yè)業(yè)態(tài)提升的需求明顯上升，各個(gè)區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正適逢時(shí)機(jī)。今年xx市共有單體面積超5000㎡、投資額超5000萬(wàn)元的商業(yè)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目107個(gè),%,新增營(yíng)業(yè)面積將超一百萬(wàn)平方米,其中市區(qū)和縣級(jí)市占一半。第三節(jié) xx商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景xx房地產(chǎn)市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛，增長(zhǎng)勢(shì)頭平穩(wěn)增長(zhǎng)，住宅、商鋪需求不斷增長(zhǎng)。要以服務(wù)業(yè)重大項(xiàng)目為載體，特別要加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)性強(qiáng)的功能性項(xiàng)目建設(shè)，發(fā)揮導(dǎo)向性作用。堅(jiān)持規(guī)劃先行，增強(qiáng)規(guī)劃的嚴(yán)肅性，避免重復(fù)建設(shè)和無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)。在對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)和旅游風(fēng)情街的改造建設(shè)中，注重營(yíng)造具有濃厚吳文化底蘊(yùn)、姑蘇建筑風(fēng)貌、較高文化品位的商業(yè)