【正文】 個(gè)案啟示：合理定價(jià)、策略以及產(chǎn)品定位應(yīng)切實(shí)市場(chǎng)需求。要以服務(wù)業(yè)重大項(xiàng)目為載體，特別要加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)性強(qiáng)的功能性項(xiàng)目建設(shè)，發(fā)揮導(dǎo)向性作用。沿人民路公交線路眾多。塔樓共35層。有效地利用了現(xiàn)有的土地資源，充分合理的利用了城市道路和住宅之間的空余位置，來(lái)開(kāi)發(fā)適應(yīng)性的商業(yè)項(xiàng)目，既滿足了周圍的廣大居民的生活需要，也為當(dāng)?shù)亟鉀Q了一定的勞動(dòng)力就業(yè)問(wèn)題，推動(dòng)了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)建設(shè)，增加了當(dāng)?shù)氐呢?cái)政收入，改善了當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)配套條件，開(kāi)發(fā)價(jià)值較高，是政府強(qiáng)力推薦和大力支持的好項(xiàng)目，為當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)建設(shè)提供了不可忽視的支持。固廢：建筑垃圾回填處理，生活垃圾由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一收集處理。裙房商業(yè)安排二個(gè)出入口于北側(cè)，另安排一個(gè)于南側(cè)沿街面，以便吸引沿街人流。 塔樓28層，總計(jì)建筑面積50363平方米。此外，地下室周邊及矩形柱網(wǎng)區(qū)域，充分利用其規(guī)整性，提高停車效率，設(shè)置為停車庫(kù)，共計(jì)可停車449輛。酒店人流可以有塔樓核心筒內(nèi)部分電梯從地下三四層至地上一層至地面九層，三十四的總統(tǒng)套房層。功率因數(shù)補(bǔ)償，有供電部門統(tǒng)一規(guī)劃。室外消防為低壓系統(tǒng)，由市政給水管網(wǎng)引入兩路DN150給水管至在商業(yè)街區(qū)內(nèi)形成的DN150消防環(huán)狀管網(wǎng)上，并在環(huán)狀管網(wǎng)上符合規(guī)范要求設(shè)置室外消火栓4組供廠區(qū)室外消防滅火之用。本地區(qū)沒(méi)有重要的軍事基地，不影響通航及軍事設(shè)施。因此所有空調(diào)風(fēng)道采用吸聲超級(jí)風(fēng)管，振動(dòng)較大的設(shè)備基座及管道均設(shè)減振裝置。其主要對(duì)策有：1）對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)行合理化管理，使砂石統(tǒng)一堆放，水泥應(yīng)設(shè)專門庫(kù)房堆放，并盡量減少搬運(yùn)環(huán)節(jié)，搬運(yùn)時(shí)做到輕舉輕放，防止包裝破裂。特別是裝飾材料，要選擇對(duì)人體健康無(wú)害或影響小的材料，裝飾結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行室內(nèi)有害物質(zhì)含量測(cè)試，達(dá)到國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)方可使用。 2012年2月開(kāi)工建設(shè)216。 2012年12月完成商場(chǎng)內(nèi)裝、辦公塔樓內(nèi)裝設(shè)計(jì)216。 2013年9月景觀綠化工程招標(biāo)216。1. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本項(xiàng)目總投資約=。從2010年下半年開(kāi)始，伴隨全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度不斷走高，房?jī)r(jià)上漲速度和漲幅不斷提高。這就需要在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中把更多的注意力投向商業(yè)，尤其是商業(yè)運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)期性特點(diǎn)以及商業(yè)運(yùn)營(yíng)的基本條件，如消費(fèi)者、消費(fèi)區(qū)域和消費(fèi)能力等。項(xiàng)目持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)回報(bào)率高、增值潛力巨大l 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后留有7萬(wàn)多平米的自持物業(yè)，每年將增加6000多萬(wàn)的租金收入，租售回報(bào)率約在8%l 本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，處在人民路北延、火車站、某新城核心位置，同時(shí)隨著xx輕軌2號(hào)線的開(kāi)通，項(xiàng)目可售部分售價(jià)及所持有物業(yè)價(jià)值未來(lái)增值潛力巨大。對(duì)策：必須反思商業(yè)地產(chǎn)，從以前的只注重開(kāi)發(fā)的模式和理念，轉(zhuǎn)換到重視經(jīng)營(yíng)的路線，發(fā)展商有義務(wù)培養(yǎng)較為成熟的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，重視商業(yè)的定位、布局、招商和運(yùn)營(yíng)，為項(xiàng)目商業(yè)的培育期做好相關(guān)準(zhǔn)備工作。我們的產(chǎn)品、服務(wù)質(zhì)量與風(fēng)險(xiǎn)保障將是三個(gè)重要的購(gòu)買選擇因素。塔樓8F33F寫字樓全部出售；地下4層為停車場(chǎng)，由公司出租收取車位停車費(fèi)。 2012年1月樁基及基坑圍護(hù)工程招標(biāo)216。 2011年12月完成基坑圍護(hù)設(shè)計(jì)216。 2011年12月獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證216。3）水泥、黃砂、石灰類的建筑材料需集中堆放，并采取一定的防雨措施，及時(shí)清掃施工運(yùn)輸過(guò)程中拋灑的上述建筑材料，以免這些物質(zhì)隨雨水沖刷污染附近水體。施工粉塵：施工期間產(chǎn)生的粉塵（揚(yáng)塵）污染主要取決于施工作業(yè)方式、材料的堆放及風(fēng)力因素，其中受風(fēng)力因素的影響最大。生活污水經(jīng)化糞池處理后排入污水管；餐飲污水及冷卻水及洗滌用水，經(jīng)隔油池初步處理后排入污水管，然后匯入主干管進(jìn)入市政污水管排入城市污水處理廠處理。第七章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析第一節(jié) 項(xiàng)目的選址及用地方案項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：xx市某新城人民路東、312國(guó)道南。給水系統(tǒng)：采用市政管網(wǎng)直供。塔樓則為玻璃幕墻結(jié)合玻璃挑板，玻璃挑板在陽(yáng)光的照射下產(chǎn)生通透的光影效果，增加立面立體感，凸顯這個(gè)建筑的活力與靈動(dòng)。裙房布置有一組地下二層至七層的電動(dòng)扶梯，一組一層至七層的電動(dòng)扶梯，及兩組地下四層至二層的電動(dòng)扶梯，裙房部分另專門設(shè)有7部客用電梯，3部消防電梯，18部封閉防煙疏散樓梯。第八層為避難層，塔樓三至七層，三十四層為塔樓客房層，三十五層為空中餐廳，共57間客房，其中35間標(biāo)準(zhǔn)客房，22間套房。3） 商業(yè)百貨作為吳地中心重要的一部分被布局于基地西側(cè)，緊靠人流車流密集的人民路主干道，在連接該處的商業(yè)入口處各自均有獨(dú)立的垂直交通和安全出入口，便于將來(lái)的獨(dú)立使用，避免相互不同功能的干擾。酒店辦公塔樓設(shè)計(jì)為梯形塔樓搭配幾何長(zhǎng)方體體塊，通過(guò)幾何體塊的有機(jī)結(jié)合,豐富了建筑的各個(gè)立面，弱化了地塊的壓抑感；在功能布局上，將重要的商業(yè)空間布局于人流較多的西側(cè)，將辦公酒店等相對(duì)較獨(dú)立的空間布局于東側(cè)，保證了最大程度上利用本基地的地域特征。項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后，年耗電量約為1千千瓦時(shí)，年用水量約為4萬(wàn)噸。 產(chǎn)品：應(yīng)用多種高科技技術(shù)和建材，打造高品質(zhì)的商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目威協(xié)l 平靜新城作為發(fā)展中區(qū)域，不是傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，傳統(tǒng)百貨在區(qū)域內(nèi)還需要長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)培育；l 未來(lái)沿人民路西部將有眾多百貨項(xiàng)目進(jìn)入，包括xx人民商城等在內(nèi)，錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)和定位較重要。新城區(qū)的建設(shè)速度較快，城市基礎(chǔ)設(shè)施較完備，近年商業(yè)配套和商業(yè)業(yè)態(tài)提升的需求明顯上升，各個(gè)區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正適逢時(shí)機(jī)。堅(jiān)持規(guī)劃先行，增強(qiáng)規(guī)劃的嚴(yán)肅性，避免重復(fù)建設(shè)和無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)。（三）市場(chǎng)行情：供求關(guān)系分析xx2010年1月2011年1月寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)、成交主要集中于下半年；，2010年1月、7月和12月單月成交量較大；2010年xx全市成交均價(jià)13697元/㎡。%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)到31%。2003年某新城開(kāi)發(fā)建設(shè)全面啟動(dòng)，2006年正式成立了某新城管委會(huì)。研究范圍包括： 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 項(xiàng)目選址 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 建設(shè)方案 環(huán)境保護(hù)和職業(yè)安全衛(wèi)生 節(jié)能 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 項(xiàng)目管理、實(shí)施進(jìn)度及招標(biāo) 投資估算與資金籌措 社會(huì)效益1 風(fēng)險(xiǎn)分析 （三）編制原則 堅(jiān)持客觀、公正、科學(xué)、可靠的原則和實(shí)事求是的工作態(tài)度，力求做到數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、內(nèi)容完整、重點(diǎn)突出、結(jié)論科學(xué)。公司通過(guò)市場(chǎng)公開(kāi)競(jìng)拍，于2009年11月5日取得位于某區(qū)蘇地2009B34號(hào)地塊（15198㎡）的土地使用權(quán)。xx某企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司暫定為二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)，現(xiàn)有工程技術(shù)人員20多人，其中高級(jí)職稱1人。從大觀名園、橘子國(guó)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等商住項(xiàng)目的建設(shè)拉開(kāi)序幕。項(xiàng)目的項(xiàng)目建設(shè)，具有較大的社會(huì)效益和穩(wěn)定高效的經(jīng)濟(jì)效益，項(xiàng)目的建設(shè)是可行和必要的。規(guī)模總量列全省第一，在全國(guó)地級(jí)市排名第一。堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃原則，引入科學(xué)先進(jìn)的規(guī)劃理念，充分發(fā)揮交通引導(dǎo)功能，某新城確立了“交通樞紐、商務(wù)商貿(mào)、生態(tài)居住”三大功能定位。做強(qiáng)休閑度假旅游。2006年以來(lái)xx商業(yè)用地供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)，帶來(lái)了近年商業(yè)市場(chǎng)的活躍與繁盛。本項(xiàng)目的水、電、氣路等均已通平，具備良好的開(kāi)工條件。 交通：內(nèi)外交通便利。開(kāi)發(fā)走生態(tài)化道路，建成環(huán)境優(yōu)美舒適的商業(yè)街。第五章 工程建設(shè)方案第一節(jié) 建筑設(shè)計(jì)（一）總體布局“某?吳地中心”（某新城312國(guó)道南1號(hào)地塊）基地位于312國(guó)道和城市道路的交匯區(qū)域?？傮w建筑物退基地紅線西側(cè)21米，北側(cè)20米，東側(cè)20米，南側(cè)10米。裙房1層及2層部分為商業(yè)區(qū)域，2層部分至7層為酒店服務(wù)配套。建筑總體設(shè)計(jì)結(jié)合高聳的中庭空間和廣闊的城市景色，將自然帶入到這個(gè)樓宇之中。在各樓層及建筑各主要出入口處設(shè)置垂直電梯,進(jìn)一步確保殘障人士方便到達(dá)各個(gè)樓層。除掛壁空調(diào)電源插座外，其它電源插座電路應(yīng)設(shè)置漏電保護(hù)裝置。滅火器配置：根據(jù)《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》要求，本工程屬A類火災(zāi)、中危險(xiǎn)級(jí)，配置基準(zhǔn)為2A，最大保護(hù)面積為75m2/A,在室內(nèi)配置足夠數(shù)量的磷酸銨鹽干粉滅火器。在所有影響土地利用的各種因素中，確定土地關(guān)系的社會(huì)生產(chǎn)方式往往起決定性作用。綠化：充分利用空間種植樹(shù)木、草坪，進(jìn)行綠化，以凈化空氣，保護(hù)環(huán)境，達(dá)到規(guī)劃要求的綠化面積。5）施工現(xiàn)場(chǎng)要設(shè)圍欄或部分圍欄，縮小施工現(xiàn)場(chǎng)揚(yáng)塵擴(kuò)散范圍。第二節(jié) 融資方案項(xiàng)目計(jì)劃總?cè)谫Y四億元人民幣。 2014年2月商場(chǎng)進(jìn)駐216。 2012年9月完成智能化設(shè)計(jì)2）五證辦理時(shí)間計(jì)劃216。 2013年7月裙房封頂216。隨著xx市政府重點(diǎn)打造xx重點(diǎn)的商業(yè)區(qū)，本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)于優(yōu)化xx市投資環(huán)境，完善某區(qū)商業(yè)商務(wù)功能重要舉措，具有重大意義。但目前金融緊縮政策較為嚴(yán)厲，銀行放貸受到較大影響。商業(yè)地產(chǎn)商必須與項(xiàng)目未來(lái)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)者加強(qiáng)協(xié)作溝通，準(zhǔn)確把握商業(yè)運(yùn)營(yíng)特性。新型金融產(chǎn)品的出現(xiàn)、開(kāi)發(fā)模式的徹底轉(zhuǎn)變、專業(yè)化中介的協(xié)作和政府部門的有效調(diào)控，將是商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)健康、有序、低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展的保證。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目主體作為超高層建筑，建設(shè)周期長(zhǎng)，前后需要兩年的市場(chǎng)周期，期間市場(chǎng)變動(dòng)性較大。該項(xiàng)目合理，規(guī)劃科學(xué)，功能布置優(yōu)化，交通便利，配套設(shè)施齊全，地理位置得天獨(dú)厚，可為居民創(chuàng)造良好購(gòu)物和休閑的生活環(huán)境。 2014年3月商場(chǎng)交付使用216。 2011年12月獲得項(xiàng)目用地規(guī)劃許可證216。 2015年5月項(xiàng)目交付使用主要包括項(xiàng)目商務(wù)對(duì)接工作計(jì)劃、設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃、五證辦理時(shí)間計(jì)劃、招投標(biāo)計(jì)劃(含工程類、服務(wù)及設(shè)計(jì)類、材料設(shè)備類)、工程進(jìn)度總控制計(jì)劃和主要節(jié)點(diǎn)計(jì)劃表、營(yíng)銷工作計(jì)劃、商家進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、項(xiàng)目驗(yàn)收辦證計(jì)劃等。其余資金由開(kāi)發(fā)單位自籌資金解決。7）對(duì)排煙大的施工機(jī)械安裝消煙裝置，以減輕對(duì)大氣環(huán)境的污染。場(chǎng)地綠化四季常青，具有郁郁蔥蔥的室外環(huán)境。土地利用要和環(huán)境保護(hù)聯(lián)系起來(lái)，不會(huì)影響環(huán)境質(zhì)量以及長(zhǎng)期的生態(tài)效益，對(duì)每一方案進(jìn)行評(píng)價(jià)，選定對(duì)環(huán)境有利的最有土地利用方案。室內(nèi)消防給水管采用鍍鋅鋼管，絲扣連接；室外消防給水管采用離心球墨給水鑄鐵管，承插連接。五、弱電系統(tǒng)：有線電視系統(tǒng)的線路預(yù)埋到戶內(nèi)。在總體中地面及地下均設(shè)置殘疾人專用停車位。地上二層至六層均為5米高，七層裙房部分高12米，七層塔樓部分高5米，三十四，另屋頂設(shè)備機(jī)房為9米高。商業(yè)入口布置于主體空間的南北側(cè)，中間為室內(nèi)中庭共享空間，每處設(shè)自動(dòng)扶梯，引導(dǎo)商業(yè)人流。（二）建筑主體（1）設(shè)計(jì)概念 在總體設(shè)計(jì)原則的基礎(chǔ)上，“某?吳地中心”（某新城312國(guó)道南1號(hào)地塊）的建筑單體設(shè)計(jì)概念也極為清晰明了?；乇旧碛幸韵氯齻€(gè)重要特點(diǎn)：1) 基地北側(cè)為重要的312國(guó)道；2) 基地西側(cè)為人流車流較大的主要城市干道；3) 基地南側(cè)為規(guī)劃中的商業(yè)CBD區(qū)域。嚴(yán)格控制建筑密度，規(guī)定較寬的建筑間距，改善人類的生態(tài)環(huán)境。252。地塊規(guī)劃指標(biāo)條件優(yōu)越。2011年一季度臺(tái)灣新光三越、日本億株美亞、韓國(guó)樂(lè)天瑪特、沃爾瑪山姆會(huì)員店等世界商業(yè)零售巨頭紛紛選擇落戶xx。積極發(fā)展景觀商業(yè)、文化商業(yè)和旅游商業(yè)。 萬(wàn)達(dá)模式的進(jìn)駐使得某新城從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)了區(qū)域城市能級(jí)的提升，而本案作為又一個(gè)城市綜合體的進(jìn)駐，必將成為某新城未來(lái)的城市又一個(gè)核心地標(biāo)！本項(xiàng)目處于商務(wù)服務(wù)區(qū)的核心位置。2009年末xx金融機(jī)構(gòu)本外幣存、居第一。處理好統(tǒng)籌規(guī)劃與分布實(shí)施的關(guān)系。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目已經(jīng)建成投入使用。某集團(tuán)創(chuàng)立于2006年，某企業(yè)是一家具有雄厚實(shí)力和豐富地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的投資商和發(fā)展商，旗下形成商業(yè)地產(chǎn)、連鎖百貨、高級(jí)酒店、金融投資四大支柱產(chǎn)業(yè)。公司對(duì)外積極參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)內(nèi)大力培養(yǎng)專業(yè)人才，企業(yè)實(shí)力、素質(zhì)穩(wěn)步提高。 （二）主要研究范圍本報(bào)告主要對(duì)xx某企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司擬建的“某緊靠古城區(qū)，東與工業(yè)園區(qū)梅巷交界，北與相城區(qū)元和鎮(zhèn)相鄰，西與金閶區(qū)西塘河相鄰。，；。中心區(qū)寫字樓主要集中在觀前商圈、石路商圈和南門商圈等區(qū)域；新區(qū)寫字樓集中在新區(qū)中央商貿(mào)區(qū)及獅山路板塊；園區(qū)寫字樓主要分布在湖西CBD、湖東行政中心區(qū)域。現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中的新型業(yè)態(tài)，是服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要載體。第四節(jié) 市場(chǎng)分析結(jié)論xx整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力位居全國(guó)前列，大量的人才、資金涌入xx，在此背景下，xx房地產(chǎn)市場(chǎng)近年迅速發(fā)展。項(xiàng)目劣勢(shì)l 項(xiàng)目沿主干道南北長(zhǎng)度較窄，商業(yè)展示面較小；l 項(xiàng)目交通組織較難，交通出入口設(shè)置難度較大。 前景：某新城“交通樞紐、商務(wù)商貿(mào)、生態(tài)居住”的功能定位，著力打造總部經(jīng)濟(jì)，大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，高起點(diǎn)的規(guī)劃逐步實(shí)施，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ?。推行物業(yè)管理早期介入制度，實(shí)行全過(guò)程跟蹤管理，營(yíng)造優(yōu)美的人類住區(qū)。首先，本項(xiàng)目根據(jù)不同功能使用要求，將地面建筑分為三個(gè)部分：酒店塔樓、辦公塔樓、商業(yè)酒店裙房。本方案塔樓每層部分采用懸挑方式，同時(shí)由于矩形的造型，并且塔樓上部造型略有變化，但都進(jìn)行了合理的設(shè)計(jì)，既保證了立面的造型需要，又兼顧了客房的面積要求。酒店入口布置于建筑的東北側(cè)，裙房27層為酒店服務(wù)配套及部分客房。其中，一二層部分設(shè)夾層。本方案外立面造型體塊組合層次分明。室外有線電視系統(tǒng)由有線電視部門統(tǒng)一規(guī)劃。第三節(jié) 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析本項(xiàng)目節(jié)能達(dá)到國(guó)家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，采用外墻保溫、隔熱措施，每平方米造價(jià)比普通住宅約增加100元左右；實(shí)現(xiàn)高舒適度、低能耗的標(biāo)準(zhǔn)，采用輻射式采暖制冷、量換式新風(fēng)、高效保溫外墻體系、外遮陽(yáng)系統(tǒng)等，達(dá)到歐洲節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)舒適度。項(xiàng)目建成后將成為某新城的商業(yè)中心。盡量采用低噪聲工具，如以液壓工具代替氣壓工具，采用施工噪聲低的施工方法。其防治措施主要有：1）加強(qiáng)施工工期管理，針對(duì)施工期污水產(chǎn)生過(guò)程不連續(xù)、廢水種類較單一等特點(diǎn)，可采取相應(yīng)措施有效控制污水中污染物的生產(chǎn)量。216。 2011年11月完成商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)216。 2012年10月獲得項(xiàng)目預(yù)售許可證3）招投標(biāo)計(jì)劃