【正文】 差及道路覆土深度、地下室人防要求，地下室主體建筑層高為：一、。貨運流線可由塔樓中部1部貨梯或者裙房南側(cè)兩部電梯從地下卸貨后直接進入地下室?guī)旆考耙粚又另攲痈鳂菍印Ｉ虡I(yè)酒店人流可以通過裙房內(nèi)的各組垂直樓電梯及自動扶梯達到各層。在各樓層及建筑各主要出入口處設置垂直電梯,進一步確保殘障人士方便到達各個樓層。（5）立面造型本方案立面造型以矩形結(jié)合為主要設計原則，酒店辦公塔樓設計為矩形錯落的建筑形體，一方面豐富了建筑總體的空間形態(tài),另一方面也和公司的企業(yè)文化相契合；在功能布局上，將重要的商業(yè)空間布局于人流較多的西側(cè)，將辦公酒店等空間布局于東側(cè)，保證了最大程度上利用本基地的地域特征。 “某?吳地中心”（某新城312國道南1號地塊），它具有良好的地理位置，無論從周邊的城市交通，還是區(qū)域的功能布局都決定了，它將是一棟功能完善造型新穎的標志性建筑物。二、低壓配電系統(tǒng)：電源由供電部門從室外封閉箱引至每戶單元計量箱，電壓380/220V，配電線路采用交聯(lián)聚乙烯電力電纜。除掛壁空調(diào)電源插座外，其它電源插座電路應設置漏電保護裝置。六、其它：室外電話、網(wǎng)絡通訊系統(tǒng)由電信部門統(tǒng)一規(guī)劃。八、排水系統(tǒng)：室外采用雨、污水分流制，室內(nèi)采用污、廢水合流制。為滿足火災前十分鐘的消防用水要求，本工程在基地屋面最高處設置出水量9T消防水箱一個，消防增壓泵兩臺（一用一備）。滅火器配置：根據(jù)《建筑滅火器配置設計規(guī)范》要求，本工程屬A類火災、中危險級，配置基準為2A，最大保護面積為75m2/A,在室內(nèi)配置足夠數(shù)量的磷酸銨鹽干粉滅火器。室外雨、污水管采用雙壁纏繞塑料排水管。項目占地面積為：15198平方米、有效的利用土地資源、無占耕地情況發(fā)生，利用了道路周遍地區(qū)建立商業(yè)街，改造配套設施。第二節(jié) 土地利用合理性分析用途合理，高質(zhì)量要求的利用，節(jié)約利用土地，通過工程方案的合理設計和利用現(xiàn)代科技水平的提高做到少占、少用或少破壞土地資源；按土地的適宜性安排利用土地，防止造成不必要的土地損失或破壞；保護表層土壤，大力恢復被破壞的土地和植被。在所有影響土地利用的各種因素中，確定土地關(guān)系的社會生產(chǎn)方式往往起決定性作用。第八章 環(huán)境和生態(tài)影響分析第一節(jié) 環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀項目位于某區(qū)人民路與312國道的交界處，北面是萬達廣場，南邊是規(guī)劃中的某區(qū)區(qū)政府(已經(jīng)開始施工)，西邊是人民路，東邊是景觀河道。雨水經(jīng)過雨水管收集后直接排入市政雨水管。有噪音的設備用房內(nèi)墻和頂棚均做隔聲吸音處理，從而最大限度地降低機械噪聲。綠化：充分利用空間種植樹木、草坪，進行綠化，以凈化空氣，保護環(huán)境，達到規(guī)劃要求的綠化面積。施工噪聲：加強施工管理，合理安排施工時間和進程，盡量與周邊單位和人群活動交錯開。隨著風速的增大，施工揚塵產(chǎn)生的污染嚴重程度和超標范圍也將隨之增強和擴大。2）開挖時，對作業(yè)面和土堆適當噴水，使其保持一定濕度，以減少揚塵量。5）施工現(xiàn)場要設圍欄或部分圍欄，縮小施工現(xiàn)場揚塵擴散范圍。所以，施工期廢水不能隨意直排。建筑垃圾：施工期間將涉及到土地開挖、管道敷設、材料運輸、基礎工程、房屋建筑等工程，在此期間將產(chǎn)生一定數(shù)量的廢氣建筑材料如砂石、石灰、混凝土、廢磚、土石方等。第九章 投資估算和融資方案第一節(jié) 投資估算本項目于2009年11月競拍取得，土地成交總價19000萬元，土地交易契稅4%計760萬元，土地總價款19760萬元。第二節(jié) 融資方案項目計劃總?cè)谫Y四億元人民幣。主要包括項目獲取五證的時間、開工、正負零、達預售形象條件、開盤、主體封頂、機電工程、配套及景觀工程、商家進場、竣工驗收、交房入伙或開業(yè)時間等關(guān)鍵控制節(jié)點。 2011年12 月獲得建設工程規(guī)劃許可證216。 2013年4月施工至正負零216。 2014年2月商場進駐216。 2011年10完成規(guī)劃方案設計圖216。 2012年4月完成全部施工圖設計216。 2012年10月完成項目外裝設計216。 2012年9月完成智能化設計2）五證辦理時間計劃216。 2012年3月獲得項目施工許可證216。 2012年9月消防工程專業(yè)招標216。 2012年10月智能化招標216。 2013年7月裙房封頂216。計劃2012年10月開始啟用。自持物業(yè)未來10年租金預測商場及酒店（地下2層及裙房1F7F、塔樓3435層）：租賃期可租賃商業(yè)面積租金（元/㎡.天）年租金總額（萬元）第1年721942第2年721942第3年721942第4年72194第5年72194第6年72194第7年72194第8年72194第9年72194第10年72194　　　地下車位： 地下4層車位共計525個，月租金每個車位租金為300元，年租金總額為189萬元。折合成單位成本5560元/ m178。隨著xx市政府重點打造xx重點的商業(yè)區(qū)，本項目的建設對于優(yōu)化xx市投資環(huán)境，完善某區(qū)商業(yè)商務功能重要舉措，具有重大意義。據(jù)初步測算，本項目商品零售額每年可達4億元以上，每年可上繳稅收3000萬元以上。在購買選擇上，將特別注意以下市場目標客戶：追求投資新理念（例如具有投資理財意識的廣大股民），追求生活時尚與品位（例如青年創(chuàng)業(yè)一族），追求高品位的生態(tài)環(huán)境建設（例如具有超前意識的房地產(chǎn)開發(fā)商與政府建設部門）。這使得國家開始了新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)控。但目前金融緊縮政策較為嚴厲，銀行放貸受到較大影響。由于土地資源越來越緊，近幾年許多開發(fā)商將開發(fā)目標轉(zhuǎn)移到了商業(yè)地產(chǎn)。開發(fā)商存在認識偏差：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商基本上都是從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)行而來。然而，很多商業(yè)地產(chǎn)商所熱衷的是開發(fā)項目售出后能帶來多大的利潤，因此在開發(fā)和銷售過程中經(jīng)常斥巨資進行項目策劃和廣告宣傳，當項目真正進入經(jīng)驗階段后，推廣工作卻做得很少。商業(yè)地產(chǎn)商必須與項目未來的商業(yè)經(jīng)營者加強協(xié)作溝通，準確把握商業(yè)運營特性。l xx商業(yè)地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段，城市各副中心的建立，對于后期晚上配套的晚上都有較高的需求；l 項目所處區(qū)域具有較高的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展價值。附件項目投資估算表(計算基數(shù)：151025平方米)　　數(shù)量單價合價(萬元)1土地費用 土地出讓金（平方） 土地交易契稅（4%）4% 土地交易服務費（） 2設計/咨詢費 方案設計 地質(zhì)勘察 施工圖設計 基坑圍護設計 連續(xù)墻檢測 空調(diào)優(yōu)化設計 供電設計 人防設計 燃氣設計 智能化設計 幕墻設計 商場內(nèi)裝設計 辦公及公共部位裝修設計 景觀設計 泛光照明設計 商業(yè)規(guī)劃設計 環(huán)評 監(jiān)理 沉降觀測 基坑監(jiān)測 樁基檢測 地震安全性評價 日照分析 考古調(diào)查、勘探 交通影響分析 規(guī)劃公示 試樁檢測 臨時用電設計 節(jié)能評估 基坑工程項目咨詢(對軌道交通評價） 基坑對軌道交通2號線的安全影響監(jiān)測 零星施工圖設計 其他咨詢費 3工程成本 試樁 樁基、地連墻 地下建筑 地上建筑 土方工程 寫字樓公共區(qū)裝修 外裝 空調(diào)安裝 防排煙 強電及給排水 開閉所 變電所安裝 消防工程 智能化 景觀綠化 泛光照明 后三通 臨時變電間安裝 市政設施工程施工合同(開路口） 高速垂直梯 其他垂直梯 扶梯 4開發(fā)規(guī)費 審圖費 基礎設施費免105 墻改基金免10 人防易地建設費免56 人防審查費5 白蟻防治費免 防雷審查費151025 規(guī)劃技術(shù)服務費1510251 房管及國土測繪1510254 規(guī)劃竣工測量費用151025 散裝水泥專項基金1510252 5銷售費用% 6財務費用 7管理費用(萬元)% 8投資總費用1+2+3+4+5+6+7 9建造總成本2+3+4 10銷售收入18000 11營業(yè)稅及附加 營業(yè)稅5% 土地增值稅3% 附加5% 城市建設稅7% 印花稅(萬元) 項目資金籌措表：（單位：萬元）總額2010年2011年2012年2013年2014年2015年一、現(xiàn)金流入銷售收入籌措資金（1）貸款（2）自有資金現(xiàn)金流入合計（同項目投資估算表）（暫無）總額2010年2011年2012年2013年2014年2015年利息還貸本金現(xiàn)金流出合計4800050025001350031000總額2010年2011年2012年2013年2014年2015年一、現(xiàn)金流入銷售收入籌措資金（1）貸款（2）自有資金現(xiàn)金流入合計二、現(xiàn)金流出土地成本開發(fā)成本稅金及附加利息期間費用所得稅還貸本金現(xiàn)金流出合計三、現(xiàn)金流凈值現(xiàn)金流凈值（見上表）.。l 本項目開發(fā)結(jié)束后，雖然留有大面積自持物業(yè)。新型金融產(chǎn)品的出現(xiàn)、開發(fā)模式的徹底轉(zhuǎn)變、專業(yè)化中介的協(xié)作和政府部門的有效調(diào)控，將是商業(yè)地產(chǎn)未來健康、有序、低風險發(fā)展的保證。轉(zhuǎn)變開發(fā)模式，向理性回歸：商業(yè)地產(chǎn)的價值必須通過長期經(jīng)營來得到實現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式應當由目前的以售為主向以租為主轉(zhuǎn)變。商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)性更強，既是一種建筑復合形態(tài)，又是一種商業(yè)復合形態(tài)，包含了更多的商業(yè)因素。這種商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的無序及混亂，必定將致使一定批量的項目難以維持，項目銷售或招租失敗，后期經(jīng)營陷入困境，甚至擾亂城市的整體功能布局，產(chǎn)生嚴重的社會問題。市場風險分析項目主體作為超高層建筑，建設周期長，前后需要兩年的市場周期，期間市場變動性較大。但是商業(yè)地產(chǎn)受影響復讀要小于住宅市場。第三節(jié) 項目風險及防范建議宏觀政策風險分析國家對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，未來兩年市場走勢不明。第二節(jié) 社會適應性分析該項目的產(chǎn)品與配套服務既具有生產(chǎn)性，又具有發(fā)展性與享受性，功能與價值多樣化，因此，其目標市場十分廣泛。該項目合理，規(guī)劃科學，功能布置優(yōu)化，交通便利，配套設施齊全，地理位置得天獨厚，可為居民創(chuàng)造良好購物和休閑的生活環(huán)境。第十一章 社會影響分析第一節(jié) 社會影響效果分析促進xx服務業(yè)，提升某新城商務核心區(qū)價值本項目的建設，對于促進xx市現(xiàn)代化建設具有積極推動作用，優(yōu)化某新城商務區(qū)商務配套功能，提升區(qū)域的服務業(yè)水平。開發(fā)商以此為依據(jù)，把握項目全局，確保開發(fā)利潤的實現(xiàn)，同時在保證質(zhì)量、工期的前提下，加強項目成本控制，實現(xiàn)銷售利潤最大化。（二）項目經(jīng)營方案地下2層及裙房1F7F、塔樓3