【正文】 第5年72194第6年72194第7年72194第8年72194第9年72194第10年72194　　　地下車位： 地下4層車位共計(jì)525個(gè)，月租金每個(gè)車位租金為300元，年租金總額為189萬(wàn)元。塔樓833層為高檔寫字樓，全部出售，可售建筑面積45573平方米，預(yù)計(jì)平均銷售單價(jià)為18000元/每平米 故該項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售：45573m2 * 第三節(jié) 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表項(xiàng)目現(xiàn)金流量表：（單位：萬(wàn)元）總額2010年2011年2012年2013年2014年2015年一、現(xiàn)金流入銷售收入籌措資金（1）貸款（2）自有資金現(xiàn)金流入合計(jì)二、現(xiàn)金流出土地成本開發(fā)成本稅金及附加利息期間費(fèi)用所得稅還貸本金現(xiàn)金流出合計(jì)三、現(xiàn)金流凈值現(xiàn)金流凈值第四節(jié) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)根據(jù)項(xiàng)目投資額、項(xiàng)目銷售收入、市場(chǎng)行情和項(xiàng)目定位，可估算項(xiàng)目開發(fā)成本，進(jìn)一步得出項(xiàng)目的開發(fā)利潤(rùn)。開發(fā)商以此為依據(jù)，把握項(xiàng)目全局，確保開發(fā)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)在保證質(zhì)量、工期的前提下，加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制，實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn)最大化。1. 項(xiàng)目開發(fā)總成本項(xiàng)目總投資約=。折合成單位成本5560元/ m178。：82031萬(wàn)元：6120萬(wàn)元結(jié)論：本項(xiàng)目前期投資較大，，但項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)后租金收益較高。第十一章 社會(huì)影響分析第一節(jié) 社會(huì)影響效果分析促進(jìn)xx服務(wù)業(yè)，提升某新城商務(wù)核心區(qū)價(jià)值本項(xiàng)目的建設(shè)，對(duì)于促進(jìn)xx市現(xiàn)代化建設(shè)具有積極推動(dòng)作用，優(yōu)化某新城商務(wù)區(qū)商務(wù)配套功能，提升區(qū)域的服務(wù)業(yè)水平。某新城從2004年開始大規(guī)模的住宅建設(shè)，商業(yè)配套還比較欠缺。隨著xx市政府重點(diǎn)打造xx重點(diǎn)的商業(yè)區(qū)，本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)于優(yōu)化xx市投資環(huán)境，完善某區(qū)商業(yè)商務(wù)功能重要舉措，具有重大意義。市場(chǎng)分析表明，21世紀(jì)，隨著xx經(jīng)濟(jì)的振興，xx服務(wù)業(yè)一定會(huì)出現(xiàn)新的發(fā)展機(jī)遇，其市場(chǎng)發(fā)展空間也是比較廣闊的，該項(xiàng)目與管理公司通力合作，優(yōu)良的設(shè)計(jì)，高品質(zhì)的產(chǎn)品，獨(dú)特的地理位置等競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，必將成為良好的市場(chǎng)賣點(diǎn)。該項(xiàng)目合理，規(guī)劃科學(xué)，功能布置優(yōu)化，交通便利，配套設(shè)施齊全，地理位置得天獨(dú)厚，可為居民創(chuàng)造良好購(gòu)物和休閑的生活環(huán)境。社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益明顯本項(xiàng)目作為15萬(wàn)方的城市綜合體，其大賣場(chǎng)、商業(yè)步行街、百貨公司，五星級(jí)酒店、5A甲級(jí)寫字樓，商業(yè)業(yè)態(tài)功能齊全，物業(yè)定位高端，項(xiàng)目具有較高的商業(yè)價(jià)值。據(jù)初步測(cè)算，本項(xiàng)目商品零售額每年可達(dá)4億元以上，每年可上繳稅收3000萬(wàn)元以上。同時(shí)，項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)之后可以提供就業(yè)崗位2000個(gè)以上，帶動(dòng)了xx的就業(yè)率。第二節(jié) 社會(huì)適應(yīng)性分析該項(xiàng)目的產(chǎn)品與配套服務(wù)既具有生產(chǎn)性，又具有發(fā)展性與享受性，功能與價(jià)值多樣化，因此，其目標(biāo)市場(chǎng)十分廣泛。我們的產(chǎn)品、服務(wù)質(zhì)量與風(fēng)險(xiǎn)保障將是三個(gè)重要的購(gòu)買選擇因素。在購(gòu)買選擇上，將特別注意以下市場(chǎng)目標(biāo)客戶：追求投資新理念（例如具有投資理財(cái)意識(shí)的廣大股民），追求生活時(shí)尚與品位（例如青年創(chuàng)業(yè)一族），追求高品位的生態(tài)環(huán)境建設(shè)（例如具有超前意識(shí)的房地產(chǎn)開發(fā)商與政府建設(shè)部門）。通過(guò)各種有效手段，將我們的品牌產(chǎn)品與服務(wù)信息及時(shí)輸送給我們的目標(biāo)客戶。第三節(jié) 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)分析國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，未來(lái)兩年市場(chǎng)走勢(shì)不明。從2010年下半年開始，伴隨全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度不斷走高，房?jī)r(jià)上漲速度和漲幅不斷提高。這使得國(guó)家開始了新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。全國(guó)各地不斷出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，一線二線眾多城市出臺(tái)限購(gòu)令，包括xx在內(nèi)，這使得xx市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的調(diào)控效應(yīng)，2011年銷售量出現(xiàn)了較大的下滑。但是商業(yè)地產(chǎn)受影響復(fù)讀要小于住宅市場(chǎng)。商業(yè)地產(chǎn)在調(diào)控的背景下，反正銷售量有較大的提升，其投資升值潛力受到了眾多投資者的看好。但目前金融緊縮政策較為嚴(yán)厲，銀行放貸受到較大影響。因此房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的土地貸款、建設(shè)使用貸款都受到較大的影響，對(duì)于現(xiàn)金流較大的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其影響還是較大的，一定程度上抑制了開發(fā)商高價(jià)拿地的沖動(dòng)，減緩了房?jī)r(jià)上漲的速度。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目主體作為超高層建筑，建設(shè)周期長(zhǎng)，前后需要兩年的市場(chǎng)周期，期間市場(chǎng)變動(dòng)性較大。改革開放為我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了無(wú)限商機(jī)，城市現(xiàn)代化步伐的加快、城市消費(fèi)人口的激增以及市民物質(zhì)生活水平的逐步提高，又在很大程度上刺激了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。由于土地資源越來(lái)越緊，近幾年許多開發(fā)商將開發(fā)目標(biāo)轉(zhuǎn)移到了商業(yè)地產(chǎn)。但由于政府和開發(fā)商對(duì)商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)缺乏深刻認(rèn)識(shí)和理解，也缺乏相關(guān)的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，造成大量項(xiàng)目從選址到商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)都存在極大的主觀性及盲目性。這種商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的無(wú)序及混亂，必定將致使一定批量的項(xiàng)目難以維持，項(xiàng)目銷售或招租失敗，后期經(jīng)營(yíng)陷入困境，甚至擾亂城市的整體功能布局，產(chǎn)生嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。對(duì)策：必須反思商業(yè)地產(chǎn)，從以前的只注重開發(fā)的模式和理念，轉(zhuǎn)換到重視經(jīng)營(yíng)的路線，發(fā)展商有義務(wù)培養(yǎng)較為成熟的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，重視商業(yè)的定位、布局、招商和運(yùn)營(yíng)，為項(xiàng)目商業(yè)的培育期做好相關(guān)準(zhǔn)備工作。開發(fā)商存在認(rèn)識(shí)偏差：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商基本上都是從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)行而來(lái)。雖然同屬房地產(chǎn)行業(yè)，但商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)之間有著巨大差別。商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)性更強(qiáng)，既是一種建筑復(fù)合形態(tài)，又是一種商業(yè)復(fù)合形態(tài)，包含了更多的商業(yè)因素。這就需要在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中把更多的注意力投向商業(yè)，尤其是商業(yè)運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)期性特點(diǎn)以及商業(yè)運(yùn)營(yíng)的基本條件，如消費(fèi)者、消費(fèi)區(qū)域和消費(fèi)能力等。然而，很多商業(yè)地產(chǎn)商所熱衷的是開發(fā)項(xiàng)目售出后能帶來(lái)多大的利潤(rùn)，因此在開發(fā)和銷售過(guò)程中經(jīng)常斥巨資進(jìn)行項(xiàng)目策劃和廣告宣傳，當(dāng)項(xiàng)目真正進(jìn)入經(jīng)驗(yàn)階段后，推廣工作卻做得很少。很多項(xiàng)目在開業(yè)一段時(shí)間后便少有人問(wèn)津，慘淡經(jīng)營(yíng)以至停業(yè)。轉(zhuǎn)變開發(fā)模式，向理性回歸：商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值必須通過(guò)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)來(lái)得到實(shí)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式應(yīng)當(dāng)由目前的以售為主向以租為主轉(zhuǎn)變。隨著商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的理性回歸，通過(guò)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)者合作獲得合理收益和長(zhǎng)期效益將是市場(chǎng)的必然趨勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)商必須與項(xiàng)目未來(lái)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)者加強(qiáng)協(xié)作溝通，準(zhǔn)確把握商業(yè)運(yùn)營(yíng)特性。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的進(jìn)一步完善、消費(fèi)的升級(jí)和居民不斷增長(zhǎng)的消費(fèi)需求，在今后較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)仍具有較大的發(fā)展空間和前景。新型金融產(chǎn)品的出現(xiàn)、開發(fā)模式的徹底轉(zhuǎn)變、專業(yè)化中介的協(xié)作和政府部門的有效調(diào)控，將是商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)健康、有序、低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展的保證。第十二章 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論基于以上對(duì)項(xiàng)目開發(fā)背景及項(xiàng)目本身的全面研究，我們得出如下結(jié)論與建議：城市及項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景廣闊l xx經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁，工業(yè)經(jīng)濟(jì)和服務(wù)業(yè)都具有較強(qiáng)的實(shí)力。l xx商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段，城市各副中心的建立，對(duì)于后期晚上配套的晚上都有較高的需求；l 項(xiàng)目所處區(qū)域具有較高的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展價(jià)值。項(xiàng)目收益水平高l 項(xiàng)目可售部分預(yù)計(jì)銷售金額基本能回補(bǔ)項(xiàng)目開發(fā)成本。l 本項(xiàng)目開發(fā)結(jié)束后，雖然留有大面積自持物業(yè)。項(xiàng)目持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)回報(bào)率高、增值潛力巨大l 項(xiàng)目開發(fā)完成后留有7萬(wàn)多平米的自持物業(yè)，每年將增加6000多萬(wàn)的租金收入，租售回報(bào)率約在8%l 本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，處在人民路北延、火車站、某新城核心位置，同時(shí)隨著xx輕軌2號(hào)線的開通，項(xiàng)目可售部分售價(jià)及所持有物業(yè)價(jià)值未來(lái)增值潛力巨大。附件項(xiàng)目投資估算表(計(jì)算基數(shù)：151025平方米)　　數(shù)量單價(jià)合價(jià)(萬(wàn)元)1土地費(fèi)用 土地出讓金（平方） 土地交易契稅（4%）4% 土地交易服務(wù)費(fèi)（） 2設(shè)計(jì)/咨詢費(fèi) 方案設(shè)計(jì) 地質(zhì)勘察 施工圖設(shè)計(jì) 基坑圍護(hù)設(shè)計(jì) 連續(xù)墻檢測(cè) 空調(diào)優(yōu)化設(shè)計(jì) 供電設(shè)計(jì) 人防設(shè)計(jì) 燃?xì)庠O(shè)計(jì) 智能化設(shè)計(jì) 幕墻設(shè)計(jì) 商場(chǎng)內(nèi)裝設(shè)計(jì) 辦公及公共部位裝修設(shè)計(jì) 景觀設(shè)計(jì) 泛光照明設(shè)計(jì) 商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì) 環(huán)評(píng) 監(jiān)理 沉降觀測(cè) 基坑監(jiān)測(cè) 樁基檢測(cè) 地震安全性評(píng)價(jià) 日照分析 考古調(diào)查、勘探 交通影響分析 規(guī)劃公示 試樁檢測(cè) 臨時(shí)用電設(shè)計(jì) 節(jié)能評(píng)估 基坑工程項(xiàng)目咨詢(對(duì)軌道交通評(píng)價(jià)） 基坑對(duì)軌道交通2號(hào)線的安全影響監(jiān)測(cè) 零星施工圖設(shè)計(jì) 其他咨詢費(fèi) 3工程成本 試樁 樁基、地連墻 地下建筑 地上建筑 土方工程 寫字樓公共區(qū)裝修 外裝 空調(diào)安裝 防排煙 強(qiáng)電及給排水 開閉所 變電所安裝 消防工程 智能化 景觀綠化 泛光照明 后三通 臨時(shí)變電間安裝 市政設(shè)施工程施工合同(開路口） 高速垂直梯 其他垂直梯 扶梯 4開發(fā)規(guī)費(fèi) 審圖費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)免105 墻改基金免10 人防易地建設(shè)費(fèi)免56 人防審查費(fèi)5 白蟻防治費(fèi)免 防雷審查費(fèi)151025 規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)1510251 房管及國(guó)土測(cè)繪1510254 規(guī)劃竣工測(cè)量費(fèi)用151025 散裝水泥專項(xiàng)基金1510252 5銷售費(fèi)用% 6財(cái)務(wù)費(fèi)用 7管理費(fèi)用(萬(wàn)元)% 8投資總費(fèi)用1+2+3+4+5+6+7 9建造總成本2+3+4 10銷售收入18000 11營(yíng)業(yè)稅及附加 營(yíng)業(yè)稅5% 土地增值稅3% 附加5% 城市建設(shè)稅7% 印花稅(萬(wàn)元) 項(xiàng)目資金籌措表：（單位：萬(wàn)元）總額2010年2011年2012年2013年2014年2015年一、現(xiàn)金流入銷售收入籌措資金（1）貸款（2）自有資金現(xiàn)金流入合計(jì)（同項(xiàng)目投資估算表）（暫無(wú)）總額2010年2011年2012年2013年2014年2015年利息還貸本金現(xiàn)金流出合計(jì)4800050025001350031000總額2010年2011年2012年2013年2014年2015年一、現(xiàn)金流入銷售收入籌措資金（1）貸款（2）自有資金現(xiàn)金流入合計(jì)二、現(xiàn)金流出土地成本開發(fā)成本稅金及附加利息期間費(fèi)用所得稅還貸本金現(xiàn)金流出合計(jì)三、現(xiàn)金流凈值現(xiàn)金流凈值（見(jiàn)上表）