【正文】 隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的進(jìn)一步完善、消費(fèi)的升級(jí)和居民不斷增長(zhǎng)的消費(fèi)需求，在今后較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)仍具有較大的發(fā)展空間和前景。因此房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的土地貸款、建設(shè)使用貸款都受到較大的影響，對(duì)于現(xiàn)金流較大的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其影響還是較大的，一定程度上抑制了開發(fā)商高價(jià)拿地的沖動(dòng)，減緩了房?jī)r(jià)上漲的速度。市場(chǎng)分析表明，21世紀(jì)，隨著xx經(jīng)濟(jì)的振興，xx服務(wù)業(yè)一定會(huì)出現(xiàn)新的發(fā)展機(jī)遇，其市場(chǎng)發(fā)展空間也是比較廣闊的，該項(xiàng)目與管理公司通力合作，優(yōu)良的設(shè)計(jì)，高品質(zhì)的產(chǎn)品，獨(dú)特的地理位置等競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，必將成為良好的市場(chǎng)賣點(diǎn)。 2014年4月塔樓封頂216。 2010年10月獲得土地使用權(quán)證216。 2015年3月項(xiàng)目竣工驗(yàn)收216。其中2012年計(jì)劃融資2億元；2013年融資2億元。6）當(dāng)風(fēng)速過(guò)大時(shí)，應(yīng)停止施工作業(yè)，并對(duì)堆存的砂粉等建筑材料采取遮蓋措施。綠化布置方式為分散與集中相結(jié)合，綠化率達(dá)到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。統(tǒng)一規(guī)劃，合理開發(fā)、利用，并加強(qiáng)保護(hù)和科學(xué)管理。十、管材與接口：生活冷水管采用無(wú)規(guī)聚丙烯冷水管PPR,熱熔連接。四、防雷及接地系統(tǒng)：本建筑物按三類建筑物設(shè)置防雷裝置，在建筑物易受雷擊部位裝設(shè)避雷帶保護(hù)，利用柱內(nèi)兩根主筋作為引下線，并利用建筑物基礎(chǔ)底筋作為接地體，防雷接地與保護(hù)接地連接構(gòu)成聯(lián)合接地，接地電阻小于10歐姆。在建筑各公共區(qū)域樓層設(shè)置殘疾人專用衛(wèi)生間, 方便殘疾人士的使用。（3）剖面設(shè)計(jì)。商業(yè)西側(cè)正對(duì)人民路城市主干道，二至六層5米高，七層裙房部分12米，塔樓部分5米，采用全玻璃幕墻的處理手法，使其成為莊重、大氣，可觀看城市景觀的特色商業(yè)空間。 建筑密度45％，％，完全符合規(guī)劃要求標(biāo)準(zhǔn)。基地北側(cè)為已建萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),功能為商業(yè)住宅,其余三面均為新規(guī)劃商業(yè)辦公用地（未建）。本項(xiàng)目綠化面積將達(dá)到5320平米，環(huán)保投資達(dá)600萬(wàn)元，超大的綠化面積，高密度的綠化覆蓋率為凈化空氣、噪音、輻射等起到了強(qiáng)有力的作用。人民路、城北西路等多條城市主干道周邊交錯(cuò)，地下打通與地鐵二號(hào)線通道，實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接，緊鄰火車站、滬寧高速出入口；距離蘇嘉杭高速出入口僅3公里。規(guī)劃限制條件本項(xiàng)目總用地面積15198平方米，總建筑面積151025平方米，%， m。市中心核心商圈的升級(jí)完善，城市副中心、新興外圍片區(qū)商業(yè)、以及正在建設(shè)中的軌道交通站點(diǎn)等新興商業(yè)軸正處在百花齊放、全面發(fā)展階段；而商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)模式也在不斷創(chuàng)新，傳統(tǒng)單一物業(yè)形態(tài)或有限業(yè)態(tài)的組合型商業(yè)，逐漸由多種業(yè)態(tài)組合的城市綜合體項(xiàng)目、商業(yè)廣場(chǎng)、聯(lián)合商貿(mào)區(qū)所取代，更多的融入了現(xiàn)代國(guó)際化商業(yè)的發(fā)展理念，從而升級(jí)了蘇城整體的商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境，進(jìn)一步提升了長(zhǎng)三角都市圈的重點(diǎn)城市發(fā)展地位。發(fā)揮xx山水、文化和城市和諧統(tǒng)一，古典與現(xiàn)代完美交融的比較優(yōu)勢(shì)，突出發(fā)展休閑旅游，通過(guò)完善適宜人居的旅游配套設(shè)施和打造有震撼力的旅游文化吸引物，鏈接觀光旅游和度假旅游，實(shí)現(xiàn)旅游與商務(wù)、會(huì)議、培養(yǎng)、康樂(lè)、頤養(yǎng)等功能的有機(jī)結(jié)合。根據(jù)“三區(qū)三城”建設(shè)目標(biāo)，某區(qū)將新城定位為以現(xiàn)代商務(wù)商貿(mào)為支柱產(chǎn)業(yè)的功能集聚區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，著力引進(jìn)智慧型、科技型產(chǎn)業(yè)，將逐步建成現(xiàn)代商務(wù)功能區(qū)等四大功能服務(wù)區(qū)域。2011年7月11日，國(guó)家開發(fā)銀行xx分行開業(yè)，這是國(guó)開行設(shè)立的全國(guó)第一家非計(jì)劃單列市城市分行。 （二）建議本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大，資金需求量大，需要項(xiàng)目單位具有較強(qiáng)的資金實(shí)力，并積極爭(zhēng)取銀行資金支持。某新城逐漸加快建設(shè)的步伐，道路等城市基礎(chǔ)設(shè)施也逐步推進(jìn)。公司隸屬于xx市某集團(tuán)。在經(jīng)營(yíng)理念上不斷開拓創(chuàng)新。吳地中心”項(xiàng)目的建設(shè)條件、必要性、選址、規(guī)模、投資估算等諸方面可行性作出分析。規(guī)劃面積10平方公里，為xx最重要的交通樞紐中心和市域次級(jí)商務(wù)商貿(mào)中心。年末全市共有規(guī)模以上民營(yíng)工業(yè)企業(yè)4916家，占規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)數(shù)的51%，實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值8405億元，%，%。（二）市場(chǎng)行情：寫字樓等級(jí)劃分物業(yè)配套、檔次結(jié)合目前的售價(jià)/租金可將板塊劃分為三個(gè)等級(jí)，整體市場(chǎng)高位稀缺，園區(qū)、新區(qū)處于高中等級(jí)。為推動(dòng)xx是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)加快發(fā)展，以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，認(rèn)證貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，以又好又快和富國(guó)強(qiáng)市統(tǒng)攬全局，堅(jiān)持以信息化為基礎(chǔ)，以生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為重點(diǎn)，充分挖掘和發(fā)揮我市人文、旅游和制造業(yè)三大資源優(yōu)勢(shì)，依托骨干企業(yè)和人才，加快服務(wù)業(yè)集約型發(fā)展，構(gòu)造完整產(chǎn)業(yè)鏈，推動(dòng)形成服務(wù)業(yè)新增長(zhǎng)點(diǎn)，增強(qiáng)城市綜合服務(wù)功能，全面形成與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相吻合、與現(xiàn)代制造業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)相配套、與城市化進(jìn)程相協(xié)調(diào)、與國(guó)際市場(chǎng)相對(duì)接、與城鄉(xiāng)居民需求相適應(yīng)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體系。xx住宅市場(chǎng)表現(xiàn)出了旺盛的剛性購(gòu)房需求和改善性需求。項(xiàng)目機(jī)會(huì)l 某新城處于發(fā)展提升階段，06年開始進(jìn)入?yún)^(qū)域全面發(fā)展，城市改造力度較大，城市綜合體發(fā)展適逢時(shí)機(jī)；l 區(qū)域住宅前期開發(fā)基本入住，區(qū)域亟待商業(yè)配套設(shè)施；l 人民路商業(yè)隨著城市發(fā)展，正在向北部衍生，本案正處于xx北部重點(diǎn)發(fā)展的幾個(gè)商圈之一；l 地鐵二號(hào)線的建設(shè)，使某新城更加緊密的連接市中心、相城區(qū)，使某新城成為人流交匯所在，商業(yè)人氣必定旺盛。252。第四節(jié) 資源節(jié)約措施本項(xiàng)目的土地性質(zhì)為商業(yè)用地。將與人流和商業(yè)氛圍聯(lián)系較為密切的商業(yè)裙房，分別布置于基地西側(cè)；把酒店辦公塔樓布置于基地東側(cè)。這樣的布局既保證了結(jié)構(gòu)的合理性，又滿足了東西兩側(cè)客房的面積要求。辦公入口置于塔樓東南側(cè)。（4）內(nèi)部交通組織塔樓沿東西方向均勻布置垂直交通，分別為2部消防電梯，2部封閉防煙疏散樓梯，10部客用垂直電梯。裙房以玻璃幕墻為主，淺色豎向玻璃配以淺色石材嵌條相間，極具現(xiàn)代感。七、給水系統(tǒng)：水源：本工程生活水源為市政自來(lái)水。通過(guò)涉及節(jié)能措施，在建設(shè)中，我們雖然損失成本，但在后期的運(yùn)行中，業(yè)主可以大量的節(jié)約能源，符合了國(guó)家對(duì)節(jié)能建筑的要求，大量的節(jié)約了現(xiàn)有的能源，大大的提高了能源的利用率，達(dá)到了預(yù)期的能源節(jié)約的效果。第二節(jié) 生態(tài)環(huán)境影響分析污水：本項(xiàng)目室內(nèi)、室外均采用雨污分流制排水系統(tǒng)。施工機(jī)械應(yīng)盡可能放置于對(duì)周圍敏感點(diǎn)造成影響小的地點(diǎn)；在高噪聲設(shè)備周圍設(shè)置掩蔽物；混凝土需要連續(xù)澆灌時(shí)，應(yīng)將攪拌機(jī)運(yùn)行時(shí)間壓到最低限度；應(yīng)加強(qiáng)對(duì)運(yùn)輸車輛的管理，壓縮汽車數(shù)量和行車密度，控制汽車?guó)Q笛，并采取時(shí)間管制措施。2）施工現(xiàn)場(chǎng)因地制宜，建造沉淀池、隔油池等污水臨時(shí)處理設(shè)施，對(duì)含油量高的施工機(jī)械沖洗水或懸浮物含量高的其它施工廢水須經(jīng)處理后方可排放，砂漿、石灰等廢液宜集中處理，干燥后與固體廢棄物一起處置。 2010年9月獲得土地使用權(quán)證216。 2011年12月完成辦理規(guī)劃許可證的擴(kuò)初圖紙216。 2010年6月項(xiàng)目總包單位招標(biāo)216。（二）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案地下2層及裙房1F7F、塔樓3435層為公司自持物業(yè)，建成后出租給集團(tuán)旗下子公司—xx某國(guó)際購(gòu)物中心。第二節(jié) 社會(huì)適應(yīng)性分析該項(xiàng)目的產(chǎn)品與配套服務(wù)既具有生產(chǎn)性，又具有發(fā)展性與享受性，功能與價(jià)值多樣化，因此，其目標(biāo)市場(chǎng)十分廣泛。這種商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的無(wú)序及混亂，必定將致使一定批量的項(xiàng)目難以維持，項(xiàng)目銷售或招租失敗，后期經(jīng)營(yíng)陷入困境，甚至擾亂城市的整體功能布局，產(chǎn)生嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。l 本項(xiàng)目開發(fā)結(jié)束后，雖然留有大面積自持物業(yè)。然而，很多商業(yè)地產(chǎn)商所熱衷的是開發(fā)項(xiàng)目售出后能帶來(lái)多大的利潤(rùn)，因此在開發(fā)和銷售過(guò)程中經(jīng)常斥巨資進(jìn)行項(xiàng)目策劃和廣告宣傳，當(dāng)項(xiàng)目真正進(jìn)入經(jīng)驗(yàn)階段后，推廣工作卻做得很少。這使得國(guó)家開始了新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。折合成單位成本5560元/ m178。 2012年10月智能化招標(biāo)216。 2012年10月完成項(xiàng)目外裝設(shè)計(jì)216。 2013年4月施工至正負(fù)零216。第九章 投資估算和融資方案第一節(jié) 投資估算本項(xiàng)目于2009年11月競(jìng)拍取得，土地成交總價(jià)19000萬(wàn)元，土地交易契稅4%計(jì)760萬(wàn)元，土地總價(jià)款19760萬(wàn)元。2）開挖時(shí)，對(duì)作業(yè)面和土堆適當(dāng)噴水，使其保持一定濕度，以減少揚(yáng)塵量。有噪音的設(shè)備用房?jī)?nèi)墻和頂棚均做隔聲吸音處理，從而最大限度地降低機(jī)械噪聲。第二節(jié) 土地利用合理性分析用途合理，高質(zhì)量要求的利用，節(jié)約利用土地，通過(guò)工程方案的合理設(shè)計(jì)和利用現(xiàn)代科技水平的提高做到少占、少用或少破壞土地資源；按土地的適宜性安排利用土地，防止造成不必要的土地?fù)p失或破壞；保護(hù)表層土壤，大力恢復(fù)被破壞的土地和植被。為滿足火災(zāi)前十分鐘的消防用水要求，本工程在基地屋面最高處設(shè)置出水量9T消防水箱一個(gè)，消防增壓泵兩臺(tái)（一用一備）。二、低壓配電系統(tǒng)：電源由供電部門從室外封閉箱引至每戶單元計(jì)量箱，電壓380/220V，配電線路采用交聯(lián)聚乙烯電力電纜。商業(yè)酒店人流可以通過(guò)裙房?jī)?nèi)的各組垂直樓電梯及自動(dòng)扶梯達(dá)到各層。分別在南側(cè)及東南角設(shè)置雙車道汽車出入口。（未含八層及二十二層避難層3844平方米） 裙房，一個(gè)完全與城市空間結(jié)合的公共空間。后勤管理出入口安排于基地北側(cè)。營(yíng)運(yùn)期污染物的處理：生活污水合并后經(jīng)市政污水管網(wǎng)進(jìn)入污水處理廠處理。第三節(jié) 資源利用方案我們公司將大力推進(jìn)科學(xué)利用土地資源。酒店部分為五星級(jí)國(guó)際酒店，辦公用房定位于五A甲級(jí)寫字樓。同時(shí)，xx第二條軌道交通2號(hào)線在本案附近設(shè)有軌道交通站點(diǎn)，且在本項(xiàng)目地下設(shè)有出入口。依托資源、交通和市場(chǎng)，圍繞特色產(chǎn)業(yè)集聚，加快培育現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，使之成為業(yè)態(tài)集聚、生態(tài)協(xié)調(diào)、具有特色和較強(qiáng)影響力的服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，成為我市服務(wù)業(yè)總量增長(zhǎng)、投資拉動(dòng)和財(cái)稅增收的集中區(qū)。目前某新城整體市場(chǎng)氛圍淡薄，但區(qū)位價(jià)值明顯。二、核心業(yè)態(tài)著力發(fā)展以金融、保險(xiǎn)、證券等為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。%。本項(xiàng)目所在的某區(qū)是xx旅游業(yè)發(fā)展的核心地區(qū)之一，觀前商業(yè)圈和火車站商業(yè)圈支持者巨大的市場(chǎng)消費(fèi)力，對(duì)于商業(yè)的消費(fèi)有很大的支撐能力。三、項(xiàng)目周邊環(huán)境本項(xiàng)目位于xx市某新城商務(wù)核心區(qū)。建設(shè)現(xiàn)代商務(wù)商貿(mào)集聚區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告建設(shè)現(xiàn)代商務(wù)商貿(mào)集聚區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 目錄第一章 項(xiàng)目總論 5第一節(jié) 開發(fā)公司概況 5第二節(jié) 項(xiàng)目背景 5第三節(jié) 可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)和研究范圍 7第四節(jié) 研究結(jié)論及建議 8第二章 項(xiàng)目所在地概況和發(fā)展前景 11第一節(jié) 項(xiàng)目所在地概況 11第二節(jié) 區(qū)域發(fā)展前景 12第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 15第一節(jié) xx寫字樓市場(chǎng)環(huán)境 15第二節(jié) xx服務(wù)業(yè)發(fā)展目標(biāo) 18第三節(jié) xx商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景 19第四節(jié) 市場(chǎng)分析結(jié)論 20第四章 項(xiàng)目定位及資源開發(fā)方案 22第一節(jié) 項(xiàng)目定位 22第二節(jié) 資源開發(fā)方案 25第三節(jié) 資源利用方案 26第四節(jié) 資源節(jié)約措施 26第五章 工程建設(shè)方案 29第一節(jié) 建筑設(shè)計(jì) 29第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 34第六章 節(jié)能方案分析 37第一節(jié) 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 37第二節(jié) 能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 38第三節(jié) 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 40第七章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 42第一節(jié) 項(xiàng)目的選址及用地方案 42第二節(jié) 土地利用合理性分析 42第三節(jié) 征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 43第八章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 45第一節(jié) 環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 45第二節(jié) 生態(tài)環(huán)境影響分析 45第三節(jié) 生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施 46第九章 投資估算和融資方案 49第一節(jié) 投資估算 49第二節(jié) 融資方案 51第十章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 53第一節(jié) 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 53第二節(jié) 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案 55第三節(jié) 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 56第四節(jié) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 57第十一章 社會(huì)影響分析 59第一節(jié) 社會(huì)影響效果分析 59第二節(jié) 社會(huì)適應(yīng)性分析 59第三節(jié) 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 60第十二章 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論 63附件 64第一章 項(xiàng)目總論第一節(jié) 開發(fā)公司概況《某?吳地中心》項(xiàng)目，由xx某企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司投資建設(shè)。 項(xiàng)目的位置圖某新城312國(guó)道南1號(hào)地塊，功能為商業(yè)、辦公及酒店，總建筑面積為151025平方米，其中地上三十五層總建筑面積91149平方米，地下四層總建筑面積56032平方米。xx原有商業(yè)中心已經(jīng)發(fā)展飽和，新形態(tài)的商業(yè)項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，城市副中心的商業(yè)配套不斷完善。，按可比價(jià)計(jì)算比上年增長(zhǎng)12%。第二節(jié) 區(qū)域發(fā)展前景一、功能定位建成以交通樞紐、商務(wù)商貿(mào)、生態(tài)居住為主要功能的城市副中心。xx中心2011年8月4017001700019000現(xiàn)推15F，去化率13%吳中區(qū)名宇廣場(chǎng)2011年4月5011008000200套基本售罄，90%以上園區(qū)鳳凰文化廣場(chǎng)2011年12月待定待定11萬(wàn)方/園區(qū)晉合廣場(chǎng)2011年11月2301700200002500020套/園區(qū)中新領(lǐng)袖天地2011年10月5811811000042套預(yù)計(jì)10月份推出別墅寫字樓滄浪區(qū)新聯(lián)大廈2011年9月9514001200013000154套/新區(qū)xx高新廣場(chǎng)2011年3月2001700均價(jià)2400025000410層去化50%新區(qū)101Park2011年6月3801730950015000142套去化1015套左右別墅寫字樓相城區(qū)元聯(lián)中心2011年4月601509500184套70%相城區(qū)繁花中心2012年待定待定10多萬(wàn)方/（五）小結(jié)