【正文】 盛，增長勢頭平穩(wěn)增長，住宅、商鋪需求不斷增長。市中心核心商圈的升級完善，城市副中心、新興外圍片區(qū)商業(yè)、以及正在建設中的軌道交通站點等新興商業(yè)軸正處在百花齊放、全面發(fā)展階段；而商業(yè)房地產的開發(fā)模式也在不斷創(chuàng)新，傳統(tǒng)單一物業(yè)形態(tài)或有限業(yè)態(tài)的組合型商業(yè)，逐漸由多種業(yè)態(tài)組合的城市綜合體項目、商業(yè)廣場、聯(lián)合商貿區(qū)所取代，更多的融入了現(xiàn)代國際化商業(yè)的發(fā)展理念，從而升級了蘇城整體的商業(yè)市場環(huán)境，進一步提升了長三角都市圈的重點城市發(fā)展地位。今年xx市共有單體面積超5000㎡、投資額超5000萬元的商業(yè)重點建設項目107個,%,新增營業(yè)面積將超一百萬平方米,其中市區(qū)和縣級市占一半。第四節(jié) 市場分析結論xx整體經濟持續(xù)發(fā)展，經濟實力位居全國前列，大量的人才、資金涌入xx，在此背景下，xx房地產市場近年迅速發(fā)展。新城區(qū)的建設速度較快，城市基礎設施較完備，近年商業(yè)配套和商業(yè)業(yè)態(tài)提升的需求明顯上升，各個區(qū)域的商業(yè)地產開發(fā)正適逢時機。第四章 項目定位及資源開發(fā)方案第一節(jié) 項目定位一 地塊解析交通條件本項目地處xx市城市南北主干道人民路東側。沿人民路公交線路眾多。項目交通優(yōu)勢明細，地鐵商業(yè)經濟效應優(yōu)越。周邊基礎設施完備。規(guī)劃限制條件本項目總用地面積15198平方米，總建筑面積151025平方米，%， m。作為商業(yè)用地條件優(yōu)越，有利于項目整體規(guī)劃。項目劣勢l 項目沿主干道南北長度較窄，商業(yè)展示面較小；l 項目交通組織較難，交通出入口設置難度較大。項目威協(xié)l 平靜新城作為發(fā)展中區(qū)域，不是傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，傳統(tǒng)百貨在區(qū)域內還需要長期的經營培育；l 未來沿人民路西部將有眾多百貨項目進入，包括xx人民商城等在內，錯位競爭和定位較重要。項目共設地下四層，其中地下12層為零售型商業(yè)和設備用房；地下34層為人防設施及停車場所。塔樓共35層。四 項目定位1．營銷策略：價值點提煉252。252。人民路、城北西路等多條城市主干道周邊交錯，地下打通與地鐵二號線通道，實現(xiàn)無縫對接，緊鄰火車站、滬寧高速出入口；距離蘇嘉杭高速出入口僅3公里。 配套：自有“某吳地購物中心”商業(yè)的配套支持，北側緊鄰萬達廣場，西側距離蘇大附一院分院較近，南側緊鄰某區(qū)行政中心，另外xx市四大中心——市行政服務中心、市公積金管理中心、市社保中心、市建設招標中心，即將入駐新城，便捷商務辦公。 前景：某新城“交通樞紐、商務商貿、生態(tài)居住”的功能定位，著力打造總部經濟，大力發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，高起點的規(guī)劃逐步實施，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ蟆?產品：應用多種高科技技術和建材，打造高品質的商務標準?！叭弋a品”，還原甲級寫字樓本質：高效率/高品質/高形象高效率：完善的配套設施，是高品質寫字樓的首要條件； 高品質：高科技、人性化的產品技術的應用，從硬件到軟件實現(xiàn)高品質； 高形象：高端的商務環(huán)境，助推入駐企業(yè)樹立高端品牌形象。有效地利用了現(xiàn)有的土地資源，充分合理的利用了城市道路和住宅之間的空余位置，來開發(fā)適應性的商業(yè)項目，既滿足了周圍的廣大居民的生活需要，也為當?shù)亟鉀Q了一定的勞動力就業(yè)問題，推動了當?shù)氐慕洕ㄔO，增加了當?shù)氐呢斦杖?，改善了當?shù)氐纳虡I(yè)配套條件，開發(fā)價值較高，是政府強力推薦和大力支持的好項目，為當?shù)氐纳鐣ㄔO提供了不可忽視的支持。實現(xiàn)土地資源開發(fā)利用的科學化，是本項目成功的前提條件。嚴格執(zhí)行規(guī)劃部門的設計條件，處理好與廣大居民的關系，將本項目與當?shù)鼐幼…h(huán)境融為一體，合理確定規(guī)模，獲取建設效果。本項目綠化面積將達到5320平米，環(huán)保投資達600萬元，超大的綠化面積，高密度的綠化覆蓋率為凈化空氣、噪音、輻射等起到了強有力的作用。規(guī)范物業(yè)管理市場，管理要逐步推行“以人為本”的物業(yè)管理模式。推行物業(yè)管理早期介入制度，實行全過程跟蹤管理，營造優(yōu)美的人類住區(qū)。項目建成運營后，年耗電量約為1千千瓦時，年用水量約為4萬噸。粉塵、揚塵等采取物料統(tǒng)一堆放、適時噴水、嚴格運輸、設置施工現(xiàn)場圍欄。固廢：建筑垃圾回填處理，生活垃圾由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一收集處理。廢氣：采用清潔能源，經抽風裝置收集后由排氣筒外排。生活垃圾由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一收集處理?；乇眰葹橐呀ㄈf達廣場,功能為商業(yè)住宅,其余三面均為新規(guī)劃商業(yè)辦公用地（未建）。針對以上基地特點，本方案確定了項目的設計原則。首先，本項目根據不同功能使用要求，將地面建筑分為三個部分：酒店塔樓、辦公塔樓、商業(yè)酒店裙房。酒店辦公塔樓設計為梯形塔樓搭配幾何長方體體塊，通過幾何體塊的有機結合,豐富了建筑的各個立面，弱化了地塊的壓抑感；在功能布局上，將重要的商業(yè)空間布局于人流較多的西側，將辦公酒店等相對較獨立的空間布局于東側，保證了最大程度上利用本基地的地域特征?；啬媳睂?02至62米，東西長約189米，西面寬,東面窄，呈東西向狹長梯形平面,地勢平坦,無特殊地形。裙房商業(yè)安排二個出入口于北側，另安排一個于南側沿街面，以便吸引沿街人流。在基地西側與基地西北角設有步行出入口，加強與北部景觀綠化區(qū)域的相互聯(lián)系，充分利用北部區(qū)域的景觀綠化?？傮w項目分為三個建筑形體：，塔樓共28層，裙房7層；總體地下室，地下4層。 建筑密度45％，％，完全符合規(guī)劃要求標準。1） 商業(yè)的公共功能空間主要集中于1～2層的裙房內，把塔樓的辦公酒店相對靜的空間布置于基地的東側。本方案塔樓每層部分采用懸挑方式，同時由于矩形的造型，并且塔樓上部造型略有變化，但都進行了合理的設計，既保證了立面的造型需要，又兼顧了客房的面積要求。3） 商業(yè)百貨作為吳地中心重要的一部分被布局于基地西側，緊靠人流車流密集的人民路主干道，在連接該處的商業(yè)入口處各自均有獨立的垂直交通和安全出入口，便于將來的獨立使用，避免相互不同功能的干擾。（2）平面布局總體地上建筑分為兩個建筑形體：酒店辦公塔樓和商業(yè)酒店裙樓。 塔樓28層，總計建筑面積50363平方米?！澳?吳地中心”的1層至2層是整個該商業(yè)規(guī)劃區(qū)的門戶，有著標志性的作用。從西北側人民路主干道看過來，基地入口處沿引道向內直至商業(yè)主入口，既凸顯了大型商業(yè)入口的氣勢，又保證了主入口前景觀及城市入流與商業(yè)區(qū)域的互動性。商業(yè)西側正對人民路城市主干道，二至六層5米高，七層裙房部分12米，塔樓部分5米，采用全玻璃幕墻的處理手法，使其成為莊重、大氣，可觀看城市景觀的特色商業(yè)空間。充分運用共享空間設置商業(yè)鋪位，提高商鋪的價值。酒店入口布置于建筑的東北側，裙房27層為酒店服務配套及部分客房。第八層為避難層，塔樓三至七層，三十四層為塔樓客房層，三十五層為空中餐廳，共57間客房，其中35間標準客房，22間套房。 地下室功能為地下商業(yè)，設備機房、后勤服務用房及停車庫。此外，地下室周邊及矩形柱網區(qū)域，充分利用其規(guī)整性，提高停車效率，設置為停車庫，共計可停車449輛。 城市森林的靈感來源于國畫中多樹的景觀。這種設計增加了建筑的透明性，同時使得每層樓看起來好像懸浮于下面一層之上。（3）剖面設計。辦公及酒店大堂二層全部挑空。其中，一二層部分設夾層。裙房布置有一組地下二層至七層的電動扶梯，一組一層至七層的電動扶梯，及兩組地下四層至二層的電動扶梯，裙房部分另專門設有7部客用電梯，3部消防電梯，18部封閉防煙疏散樓梯。每部貨運電梯均同各層后勤及管理空間相通。酒店人流可以有塔樓核心筒內部分電梯從地下三四層至地上一層至地面九層，三十四的總統(tǒng)套房層。以上各組樓梯、電梯的布置及數(shù)量均滿足人流、動線及消防疏散的需求。在建筑室內各高差變化處,設置無障礙坡道,方便殘疾人士的上下。在建筑各公共區(qū)域樓層設置殘疾人專用衛(wèi)生間, 方便殘疾人士的使用。在底層大廳等公共場所部位應配置無障礙電話。本方案外立面造型體塊組合層次分明。塔樓則為玻璃幕墻結合玻璃挑板，玻璃挑板在陽光的照射下產生通透的光影效果，增加立面立體感，凸顯這個建筑的活力與靈動。第二節(jié) 經濟技術指標1總用地面積15198 m22總建筑面積151025 m2其中地上計容總建筑面積商業(yè)建筑面積5697 m2辦公建筑面積45573 m2酒店建筑面積39488 m2機房建筑面積391 m2合計91149 m2地上不計容面積3844 m2商業(yè)：241 m2辦公：1928 m2酒店：1675 m2地下總建筑面積：56032 m23建筑占地面積6839 m24容積率5綠地總面積5347 m26綠地率35%7建筑密度%8建筑最高高度162 m9建筑高度150 m10建筑層數(shù)其中地上35層地下4層11停車機動車停車地上：33輛地下：499輛非機動車停車地上：地下：2769輛分 層 面 積 表12地下室：56427 m2其中地下一層：14247m2 (含非機動車庫夾層1080 m2)地下二層： (含非機動車庫夾層2440m2)地下三層： m2地下四層： m213主樓：91149m2（未含消防避難層八層及二十二層）其中地面一層：地面二層：地面三至七層：地面八層至三十五層：51117m2第六章 節(jié)能方案分析第一節(jié) 用能標準和節(jié)能規(guī)范本項目再設計節(jié)能方面嚴格符合國家實施的節(jié)能規(guī)范、標準：采暖通風和空調調節(jié)設計規(guī)范GBJ192003；建筑照明設計標準GB500342004；民用建筑熱工設計規(guī)范GB5017693；公共建筑節(jié)能設計標準GB501892005；建筑給水排水與采暖工程施工質量驗收規(guī)程GB502422002；通風與空調工程施工質量驗收規(guī)程GB502432002；民用建筑節(jié)能設計標準（采暖居住建筑部分）JGJ2695；夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準JGJ752003；既有采暖居住建筑節(jié)能改造技術規(guī)程JGJ1292000；采暖居住建筑節(jié)能檢驗標準JGJ1322001；1夏熱、冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準JGJ1342001；1外墻外保溫工程技術規(guī)程JGJ1442004；1建筑外窗保溫性能分級及檢測方法GB/T84842002；1外墻內保溫板JG/T1592004；1膨脹聚苯板薄抹灰外墻外保溫系統(tǒng)JG1492003；1膠粉聚苯顆粒外墻外保溫系統(tǒng)JG1582004；1延時節(jié)能照明開關通用技術條件JG/T71999；1建筑給水排水設計規(guī)范GB500152003；1城市居民生活用水量標準GB/T503312002；城市污水處理廠工程質量驗收規(guī)范GB503342002；2污水再生利用工程設計規(guī)范GB503352002；2建筑中水設計規(guī)范GB503362002；2城市供水管網漏損控制及評定標準CJJ922002；2免水沖衛(wèi)生廁所GB/T180922000；2城市污水再生利用分類GB/T189202002；2城市污水再生利用城市雜用水水質GB/T189202002；2城市污水再生利用景觀環(huán)境用水水質GB/T189212002；2節(jié)約型生活用水器具CJ1642002；2非接觸式給水器具CJ/T1942004；《居住區(qū)智能化系統(tǒng)配置與技術要求》CJ/T1742003；3《城市道路和建筑物無障礙設計規(guī)范》JGJ502001；第二節(jié) 能耗狀況和能耗指標分析一、供電系統(tǒng)：根據水專業(yè)提供的資料，室外消防用水為20L/s,所以用電設備均按三級負荷考慮。功率因數(shù)補償，有供電部門統(tǒng)一規(guī)劃。消防用電設備采用耐火型交聯(lián)聚乙烯電力電纜。每戶的空調電源插座、電源插座 與照明分路設計。四、防雷及接地系統(tǒng)：本建筑物按三類建筑物設置防雷裝置，在建筑物易受雷擊部位裝設避雷帶保護，利用柱內兩根主筋作為引下線，并利用建筑物基礎底筋作為接地體，防雷接地與保護接地連接構成聯(lián)合接地，接地電阻小于10歐姆。電話、網絡通訊線路預埋管線到戶內。室外有線電視系統(tǒng)由有線電視部門統(tǒng)一規(guī)劃。給水系統(tǒng)：采用市政管網直供。室內污、廢水合流，污水排至室外后經室外污水管匯集后直接排入市政污水管道。室外消防為低壓系統(tǒng)，由市政給水管網引入兩路DN150給水管至在商業(yè)街區(qū)內形成的DN150消防環(huán)狀管網上，并在環(huán)狀管網上符合規(guī)范要求設置室外消火栓4組供廠區(qū)室外消防滅火之用。消防用水量：本工程為民用建筑，耐火等級為二類，體積于XXXX～xxx立方米之間，室內消防用水量為15L/s，室外消防用水量為20L/s。根據《建筑設計防火規(guī)范GB500162006》，室內僅配置消火栓系統(tǒng)和干粉滅火器系統(tǒng)。十、管材與接口：生活冷水管采用無規(guī)聚丙烯冷水管PPR,熱熔連接。室內污水、廢水管采用XPGUPVC芯層發(fā)泡管，粘接連接。第三節(jié) 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析本項目節(jié)能達到國家規(guī)范標準，采用外墻保溫、隔熱措施，每平方米造價比普通住宅約增加100元左右；實現(xiàn)高舒適度、低能耗的標準，采用輻射式采暖制冷、量換式新風、高效保溫外墻體系、外遮陽系統(tǒng)等，達到歐洲節(jié)能標準和相應舒適度。第七章 建設用地、征地拆遷及移民安置分析第一節(jié) 項目的選址及用地方案項目建設地點：xx市某新城人民路東、312國道南。項目選址符合國家的政策規(guī)定，具有國家土地部門的選址意見書，不會對居民造成不利影響，通過鉆探和研究，沒有壓覆礦床和文物。