【正文】 城市和諧統(tǒng)一，古典與現(xiàn)代完美交融的比較優(yōu)勢(shì)，突出發(fā)展休閑旅游，通過完善適宜人居的旅游配套設(shè)施和打造有震撼力的旅游文化吸引物，鏈接觀光旅游和度假旅游，實(shí)現(xiàn)旅游與商務(wù)、會(huì)議、培養(yǎng)、康樂、頤養(yǎng)等功能的有機(jī)結(jié)合。積極發(fā)展景觀商業(yè)、文化商業(yè)和旅游商業(yè)。在對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)和旅游風(fēng)情街的改造建設(shè)中，注重營(yíng)造具有濃厚吳文化底蘊(yùn)、姑蘇建筑風(fēng)貌、較高文化品位的商業(yè)景觀，結(jié)合旅游景點(diǎn)的特色，挖掘景點(diǎn)對(duì)商業(yè)的帶動(dòng)功能?！蛾P(guān)于加快現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)的若干意見》蘇府{2007}115號(hào)指出：現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)是以某一服務(wù)產(chǎn)業(yè)為主體，相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)相配套，產(chǎn)業(yè)特色鮮明，空間相對(duì)集中，具有資源集合、產(chǎn)業(yè)集群、服務(wù)集成，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚度達(dá)到一定水平的區(qū)域?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中的新型業(yè)態(tài)，是服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要載體。為推動(dòng)xx是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)加快發(fā)展，以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，認(rèn)證貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，以又好又快和富國(guó)強(qiáng)市統(tǒng)攬全局，堅(jiān)持以信息化為基礎(chǔ)，以生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為重點(diǎn)，充分挖掘和發(fā)揮我市人文、旅游和制造業(yè)三大資源優(yōu)勢(shì)，依托骨干企業(yè)和人才，加快服務(wù)業(yè)集約型發(fā)展，構(gòu)造完整產(chǎn)業(yè)鏈，推動(dòng)形成服務(wù)業(yè)新增長(zhǎng)點(diǎn)，增強(qiáng)城市綜合服務(wù)功能，全面形成與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相吻合、與現(xiàn)代制造業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)相配套、與城市化進(jìn)程相協(xié)調(diào)、與國(guó)際市場(chǎng)相對(duì)接、與城鄉(xiāng)居民需求相適應(yīng)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體系。堅(jiān)持規(guī)劃先行，增強(qiáng)規(guī)劃的嚴(yán)肅性，避免重復(fù)建設(shè)和無序競(jìng)爭(zhēng)。根據(jù)《xx市服務(wù)業(yè)布局規(guī)劃》，全力營(yíng)造“1516”格局，打造16個(gè)服務(wù)業(yè)功能集聚區(qū)，形成層級(jí)結(jié)構(gòu)分明、功能完整突出的服務(wù)業(yè)空間布局架構(gòu)。充分挖掘和發(fā)揮我市人文、旅游和制造業(yè)三大資源優(yōu)勢(shì)，優(yōu)先發(fā)展旅游、物流、文化和社區(qū)服務(wù)等具有比較優(yōu)勢(shì)的服務(wù)業(yè)，大力發(fā)展交通運(yùn)輸、金融、會(huì)展和信息服務(wù)等具有市場(chǎng)潛力的服務(wù)業(yè)。建設(shè)載體，特別要加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)性爭(zhēng)形成相對(duì)優(yōu)勢(shì)，培養(yǎng)特色品牌。要以服務(wù)業(yè)重大項(xiàng)目為載體，特別要加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)性強(qiáng)的功能性項(xiàng)目建設(shè)，發(fā)揮導(dǎo)向性作用。依托資源、交通和市場(chǎng)，圍繞特色產(chǎn)業(yè)集聚，加快培育現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，使之成為業(yè)態(tài)集聚、生態(tài)協(xié)調(diào)、具有特色和較強(qiáng)影響力的服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，成為我市服務(wù)業(yè)總量增長(zhǎng)、投資拉動(dòng)和財(cái)稅增收的集中區(qū)。根據(jù)我市城市定位，重點(diǎn)培育一批現(xiàn)代物流、產(chǎn)品交易、研發(fā)設(shè)計(jì)、商務(wù)商貿(mào)、金融、信息、創(chuàng)意、旅游休閑等不同類型的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。到2010年， 集聚區(qū)實(shí)現(xiàn)增加值占服務(wù)業(yè)增加值的比重達(dá)到30%以上。第三節(jié) xx商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景xx房地產(chǎn)市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛，增長(zhǎng)勢(shì)頭平穩(wěn)增長(zhǎng)，住宅、商鋪需求不斷增長(zhǎng)。2006年以來xx商業(yè)用地供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)，帶來了近年商業(yè)市場(chǎng)的活躍與繁盛。市中心核心商圈的升級(jí)完善，城市副中心、新興外圍片區(qū)商業(yè)、以及正在建設(shè)中的軌道交通站點(diǎn)等新興商業(yè)軸正處在百花齊放、全面發(fā)展階段；而商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)模式也在不斷創(chuàng)新，傳統(tǒng)單一物業(yè)形態(tài)或有限業(yè)態(tài)的組合型商業(yè)，逐漸由多種業(yè)態(tài)組合的城市綜合體項(xiàng)目、商業(yè)廣場(chǎng)、聯(lián)合商貿(mào)區(qū)所取代，更多的融入了現(xiàn)代國(guó)際化商業(yè)的發(fā)展理念，從而升級(jí)了蘇城整體的商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境，進(jìn)一步提升了長(zhǎng)三角都市圈的重點(diǎn)城市發(fā)展地位。2011年一季度臺(tái)灣新光三越、日本億株美亞、韓國(guó)樂天瑪特、沃爾瑪山姆會(huì)員店等世界商業(yè)零售巨頭紛紛選擇落戶xx。今年xx市共有單體面積超5000㎡、投資額超5000萬元的商業(yè)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目107個(gè),%,新增營(yíng)業(yè)面積將超一百萬平方米,其中市區(qū)和縣級(jí)市占一半。這些重點(diǎn)項(xiàng)目涵蓋了商業(yè)中心、商業(yè)街、百貨商場(chǎng)、物流配送中心、倉(cāng)儲(chǔ)、高檔酒店、度假中心、大型超市、交易市場(chǎng)等多種業(yè)態(tài)類型,xx市商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)布局、規(guī)劃設(shè)計(jì)和營(yíng)銷方式均呈現(xiàn)出多元化、細(xì)分化的趨勢(shì)。第四節(jié) 市場(chǎng)分析結(jié)論xx整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力位居全國(guó)前列，大量的人才、資金涌入xx，在此背景下，xx房地產(chǎn)市場(chǎng)近年迅速發(fā)展。xx住宅市場(chǎng)表現(xiàn)出了旺盛的剛性購(gòu)房需求和改善性需求。新城區(qū)的建設(shè)速度較快，城市基礎(chǔ)設(shè)施較完備，近年商業(yè)配套和商業(yè)業(yè)態(tài)提升的需求明顯上升，各個(gè)區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)正適逢時(shí)機(jī)。xx社會(huì)商品消費(fèi)實(shí)力強(qiáng)勁，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)具有較好的投資價(jià)值和前景。第四章 項(xiàng)目定位及資源開發(fā)方案第一節(jié) 項(xiàng)目定位一 地塊解析交通條件本項(xiàng)目地處xx市城市南北主干道人民路東側(cè)。xx人民路沿線是xx傳統(tǒng)的市中心主干道，沿人民路有xx觀前街商圈和南門商圈、好又多商圈等繁華商業(yè)區(qū)。沿人民路公交線路眾多。同時(shí)，xx第二條軌道交通2號(hào)線在本案附近設(shè)有軌道交通站點(diǎn)，且在本項(xiàng)目地下設(shè)有出入口。項(xiàng)目交通優(yōu)勢(shì)明細(xì)，地鐵商業(yè)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)優(yōu)越。地形地勢(shì)本項(xiàng)目地塊平坦，地塊呈現(xiàn)東西向走勢(shì)。周邊基礎(chǔ)設(shè)施完備。本項(xiàng)目的水、電、氣路等均已通平，具備良好的開工條件。規(guī)劃限制條件本項(xiàng)目總用地面積15198平方米，總建筑面積151025平方米，%， m。地塊規(guī)劃指標(biāo)條件優(yōu)越。作為商業(yè)用地條件優(yōu)越，有利于項(xiàng)目整體規(guī)劃。二 項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)l 地塊位于某新城商務(wù)核心區(qū)，周邊規(guī)劃有某新城商務(wù)核心區(qū)和火車站物流商貿(mào)區(qū)；l 地塊西臨xx繁華階段人民路；沿人民路商業(yè)價(jià)值高；l 地塊緊靠地鐵2號(hào)線，軌道交通經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)明顯；l 地塊北面緊靠萬達(dá)廣場(chǎng)，商業(yè)氛圍成熟，有利于形成商圈效應(yīng)；l 周邊居住小區(qū)密集，居住人口眾多，消費(fèi)需求旺盛。項(xiàng)目劣勢(shì)l 項(xiàng)目沿主干道南北長(zhǎng)度較窄，商業(yè)展示面較?。籰 項(xiàng)目交通組織較難，交通出入口設(shè)置難度較大。項(xiàng)目機(jī)會(huì)l 某新城處于發(fā)展提升階段，06年開始進(jìn)入?yún)^(qū)域全面發(fā)展，城市改造力度較大，城市綜合體發(fā)展適逢時(shí)機(jī)；l 區(qū)域住宅前期開發(fā)基本入住，區(qū)域亟待商業(yè)配套設(shè)施；l 人民路商業(yè)隨著城市發(fā)展，正在向北部衍生，本案正處于xx北部重點(diǎn)發(fā)展的幾個(gè)商圈之一；l 地鐵二號(hào)線的建設(shè)，使某新城更加緊密的連接市中心、相城區(qū)，使某新城成為人流交匯所在，商業(yè)人氣必定旺盛。項(xiàng)目威協(xié)l 平靜新城作為發(fā)展中區(qū)域，不是傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，傳統(tǒng)百貨在區(qū)域內(nèi)還需要長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)培育；l 未來沿人民路西部將有眾多百貨項(xiàng)目進(jìn)入，包括xx人民商城等在內(nèi)，錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)和定位較重要。三 項(xiàng)目業(yè)態(tài)項(xiàng)目是一個(gè)集：大型購(gòu)物廣場(chǎng)、商業(yè)步行街、五星級(jí)國(guó)際酒店、超高層寫字樓、酒店式公寓、各類主題餐廳、娛樂健身休閑廣場(chǎng)于一體的綜合商貿(mào)中心。項(xiàng)目共設(shè)地下四層，其中地下12層為零售型商業(yè)和設(shè)備用房；地下34層為人防設(shè)施及停車場(chǎng)所。裙房部分為集中式百貨零售店以及休閑娛樂餐飲設(shè)施。塔樓共35層。酒店部分為五星級(jí)國(guó)際酒店，辦公用房定位于五A甲級(jí)寫字樓。四 項(xiàng)目定位1．營(yíng)銷策略：價(jià)值點(diǎn)提煉252。 地段：雄踞城市主軸人民路，古城區(qū)近在咫尺，遠(yuǎn)眺古城美景，出入市區(qū)便捷；項(xiàng)目處于新城CBD核心區(qū)。252。 交通：內(nèi)外交通便利。人民路、城北西路等多條城市主干道周邊交錯(cuò)，地下打通與地鐵二號(hào)線通道，實(shí)現(xiàn)無縫對(duì)接，緊鄰火車站、滬寧高速出入口；距離蘇嘉杭高速出入口僅3公里。252。 配套：自有“某吳地購(gòu)物中心”商業(yè)的配套支持，北側(cè)緊鄰萬達(dá)廣場(chǎng)，西側(cè)距離蘇大附一院分院較近，南側(cè)緊鄰某區(qū)行政中心，另外xx市四大中心——市行政服務(wù)中心、市公積金管理中心、市社保中心、市建設(shè)招標(biāo)中心，即將入駐新城，便捷商務(wù)辦公。252。 前景：某新城“交通樞紐、商務(wù)商貿(mào)、生態(tài)居住”的功能定位，著力打造總部經(jīng)濟(jì)，大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，高起點(diǎn)的規(guī)劃逐步實(shí)施，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ蟆?52。 產(chǎn)品：應(yīng)用多種高科技技術(shù)和建材，打造高品質(zhì)的商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比，區(qū)域價(jià)值、地段價(jià)值明顯，產(chǎn)品價(jià)值有一定的成長(zhǎng)空間，因此區(qū)域價(jià)值和產(chǎn)品價(jià)值是本項(xiàng)目核心賣點(diǎn)?！叭弋a(chǎn)品”，還原甲級(jí)寫字樓本質(zhì)：高效率/高品質(zhì)/高形象高效率：完善的配套設(shè)施，是高品質(zhì)寫字樓的首要條件； 高品質(zhì)：高科技、人性化的產(chǎn)品技術(shù)的應(yīng)用，從硬件到軟件實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)； 高形象：高端的商務(wù)環(huán)境，助推入駐企業(yè)樹立高端品牌形象。3．客戶定位分類金融類IT類貿(mào)易類制造類傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)政府機(jī)構(gòu)/社團(tuán)其他合計(jì)比例13%7%22%20%1%23%11%2%1%100%客戶來源區(qū)域比例中心城區(qū)（滄浪區(qū)、吳中區(qū)、金閶區(qū)、某區(qū)）35%新區(qū)、園區(qū)、相城區(qū)30%xx其他區(qū)域（包括五縣市）20%上海、浙江、臺(tái)灣、其他15%第二節(jié) 資源開發(fā)方案本項(xiàng)目總用地面積為15198平方米，擬建總建筑面積151025平方米，其中地下部分為56032平方米，地上部分為94993平方米。有效地利用了現(xiàn)有的土地資源，充分合理的利用了城市道路和住宅之間的空余位置，來開發(fā)適應(yīng)性的商業(yè)項(xiàng)目，既滿足了周圍的廣大居民的生活需要，也為當(dāng)?shù)亟鉀Q了一定的勞動(dòng)力就業(yè)問題，推動(dòng)了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)建設(shè)，增加了當(dāng)?shù)氐呢?cái)政收入，改善了當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)配套條件，開發(fā)價(jià)值較高，是政府強(qiáng)力推薦和大力支持的好項(xiàng)目，為當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)建設(shè)提供了不可忽視的支持。第三節(jié) 資源利用方案我們公司將大力推進(jìn)科學(xué)利用土地資源。實(shí)現(xiàn)土地資源開發(fā)利用的科學(xué)化，是本項(xiàng)目成功的前提條件。從粗放利用轉(zhuǎn)變到集約利用，走內(nèi)部挖潛力的路子，努力提高土地利用率，提高土地的利用效益。嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃部門的設(shè)計(jì)條件，處理好與廣大居民的關(guān)系，將本項(xiàng)目與當(dāng)?shù)鼐幼…h(huán)境融為一體，合理確定規(guī)模，獲取建設(shè)效果。開發(fā)走生態(tài)化道路，建成環(huán)境優(yōu)美舒適的商業(yè)街。本項(xiàng)目綠化面積將達(dá)到5320平米，環(huán)保投資達(dá)600萬元，超大的綠化面積，高密度的綠化覆蓋率為凈化空氣、噪音、輻射等起到了強(qiáng)有力的作用。嚴(yán)格控制建筑密度，規(guī)定較寬的建筑間距，改善人類的生態(tài)環(huán)境。規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)，管理要逐步推行“以人為本”的物業(yè)管理模式。對(duì)房屋及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目，進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治。推行物業(yè)管理早期介入制度，實(shí)行全過程跟蹤管理，營(yíng)造優(yōu)美的人類住區(qū)。第四節(jié) 資源節(jié)約措施本項(xiàng)目的土地性質(zhì)為商業(yè)用地。項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后，年耗電量約為1千千瓦時(shí)，年用水量約為4萬噸。施工期污染物的處理：建設(shè)水溝，攔截沉淀生產(chǎn)廢水后排入附近河道；生活污水納入污水管網(wǎng)，進(jìn)入污水處理廠處理。粉塵、揚(yáng)塵等采取物料統(tǒng)一堆放、適時(shí)噴水、嚴(yán)格運(yùn)輸、設(shè)置施工現(xiàn)場(chǎng)圍欄。噪聲：加強(qiáng)管理、合理安排施工作業(yè)時(shí)間。固廢：建筑垃圾回填處理，生活垃圾由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一收集處理。營(yíng)運(yùn)期污染物的處理：生活污水合并后經(jīng)市政污水管網(wǎng)進(jìn)入污水處理廠處理。廢氣：采用清潔能源，經(jīng)抽風(fēng)裝置收集后由排氣筒外排。噪聲：有效控制經(jīng)營(yíng)范圍，采用低噪音設(shè)備，加強(qiáng)管理機(jī)動(dòng)車出入。生活垃圾由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一收集處理。第五章 工程建設(shè)方案第一節(jié) 建筑設(shè)計(jì)（一）總體布局“某?吳地中心”（某新城312國(guó)道南1號(hào)地塊）基地位于312國(guó)道和城市道路的交匯區(qū)域?；乇眰?cè)為已建萬達(dá)廣場(chǎng),功能為商業(yè)住宅,其余三面均為新規(guī)劃商業(yè)辦公用地（未建）?；乇旧碛幸韵氯齻€(gè)重要特點(diǎn)：1) 基地北側(cè)為重要的312國(guó)道；2) 基地西側(cè)為人流車流較大的主要城市干道；3) 基地南側(cè)為規(guī)劃中的商業(yè)CBD區(qū)域。針對(duì)以上基地特點(diǎn)，本方案確定了項(xiàng)目的設(shè)計(jì)原則。a) 充分利用本基地西側(cè)緊鄰城市主干道的特點(diǎn)；b) 加強(qiáng)與基地南側(cè)規(guī)劃商業(yè)辦公區(qū)的聯(lián)系；c) 充分利用本基地北側(cè)的綠化景觀區(qū)。首先，本項(xiàng)目根據(jù)不同功能使用要求，將地面建筑分為三個(gè)部分：酒店塔樓、辦公塔樓、商業(yè)酒店裙房。將與人流和商業(yè)氛圍聯(lián)系較為密切的商業(yè)裙房，分別布置于基地西側(cè)；把酒店辦公塔樓布置于基地東側(cè)。酒店辦公塔樓設(shè)計(jì)為梯形塔樓搭配幾何長(zhǎng)方體體塊，通過幾何體塊的有機(jī)結(jié)合,豐富了建筑的各個(gè)立面，弱化了地塊的壓抑感；在功能布局上，將重要的商業(yè)空間布局于人流較多的西側(cè)，將辦公酒店等相對(duì)較獨(dú)立的空間布局于東側(cè)，保證了最大程度上利用本基地的地域特征。本基地位于xx市北側(cè)某新城,地塊東起20米綠化帶及規(guī)劃河道,西至50米寬人民路,南至12米寬規(guī)劃道路,北抵15米綠化帶及城北東路(312國(guó)道).地塊?；啬媳睂?02至62米，東西長(zhǎng)約189米，西面寬,東面窄，呈東西向狹長(zhǎng)梯形平面,地勢(shì)平坦,無特殊地形。本方案將辦公主入口安排于東南側(cè)，直接面向城市道路，同時(shí)，東南角作為酒店住客及小汽車的主要出入口，酒店入口安排于東北側(cè)，此入口作為酒店團(tuán)體客人大巴的出入口。裙房商業(yè)安排二個(gè)出入口于北側(cè)，另安排一個(gè)于南側(cè)沿街面，以便吸引沿街人流。后勤管理出入口安排于基地北側(cè)。在基地西側(cè)與基地西北角設(shè)有步行出入口，加強(qiáng)與北部景觀綠化區(qū)域的相互聯(lián)系，充分利用北部區(qū)域的景觀綠化。在大樓的東南角和基地的南部設(shè)置地下車庫(kù)出入口，地下車庫(kù)共計(jì)停車449輛，地上1輛（大客車位）?？傮w項(xiàng)目分為三個(gè)建筑形體：，塔樓共28層，裙房7層；總體地下室，地下4層?？傮w建筑物退基地紅線西側(cè)21米，北側(cè)20米，東側(cè)20米，南側(cè)10米。 建筑密度45％，％，完全符合規(guī)劃要求標(biāo)準(zhǔn)。（二）建筑主體（1）設(shè)計(jì)概念 在總體設(shè)計(jì)原則的基礎(chǔ)上，“某?吳地中心”（某新城312國(guó)道南1號(hào)地塊）的建筑單體設(shè)計(jì)概念也極為清晰明了。1） 商業(yè)的公共功能空間主要集中于1～2層的裙房?jī)?nèi)，把塔樓的辦公酒店相對(duì)靜的空間布置于基地的東側(cè)。2） 酒店的客房部分，本方案主塔樓為點(diǎn)式結(jié)構(gòu)，此平面布局中間交通核，周圍為客房，是較為經(jīng)濟(jì)合理的酒店客房平面布局。本方案塔樓每層部分采用懸挑方式，同時(shí)由于矩形的造型，并且塔樓上部造型略有變化，但都進(jìn)行了合理的設(shè)計(jì)，既保證了立面的造型需要，又兼顧了客房的面積要求。這樣的布局既保證了結(jié)構(gòu)的合理性，又滿足了東西兩側(cè)客房的面積要求。3） 商業(yè)百貨作為吳地中心重要的一部分被布局于基地西側(cè)，緊靠人流車流密集的人民路主干道，在連接該處的商業(yè)入口處各自均有獨(dú)立的垂直交通和安全出入口，便于將來的獨(dú)立使用，避免相互不同