【正文】 景觀，結合旅游景點的特色，挖掘景點對商業(yè)的帶動功能。第二節(jié) xx服務業(yè)發(fā)展目標《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》及《xx市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》，綱要指出：“要適應居民消費結構升級趨勢，繼續(xù)發(fā)展主要面向消費者的服務行業(yè)，擴大短缺新產(chǎn)品的供給，滿足多樣化的服務要求”，其中，“改善旅游基礎設施”是“”大力發(fā)展旅游業(yè)“的重要內(nèi)容。xx中心2011年8月4017001700019000現(xiàn)推15F，去化率13%吳中區(qū)名宇廣場2011年4月5011008000200套基本售罄，90%以上園區(qū)鳳凰文化廣場2011年12月待定待定11萬方/園區(qū)晉合廣場2011年11月2301700200002500020套/園區(qū)中新領袖天地2011年10月5811811000042套預計10月份推出別墅寫字樓滄浪區(qū)新聯(lián)大廈2011年9月9514001200013000154套/新區(qū)xx高新廣場2011年3月2001700均價2400025000410層去化50%新區(qū)101Park2011年6月3801730950015000142套去化1015套左右別墅寫字樓相城區(qū)元聯(lián)中心2011年4月601509500184套70%相城區(qū)繁花中心2012年待定待定10多萬方/（五）小結個案啟示：合理定價、策略以及產(chǎn)品定位應切實市場需求。（三）市場行情：供求關系分析xx2010年1月2011年1月寫字樓市場供應、成交主要集中于下半年；，2010年1月、7月和12月單月成交量較大；2010年xx全市成交均價13697元/㎡。同時周邊還有四個生態(tài)居住社區(qū)，總占地面積近6平方公里，注房面積達3百多萬平方米，新城區(qū)內(nèi)的居住人口將達到14萬左右。某新城建設，是xx市委、市政府為加快城市化進程、強化中心城市功能、提升城市現(xiàn)代化水平的一項重要措施。第二節(jié) 區(qū)域發(fā)展前景一、功能定位建成以交通樞紐、商務商貿(mào)、生態(tài)居住為主要功能的城市副中心。%，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重達到31%。民營經(jīng)濟民營經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)態(tài)不斷提升，民營資本開始投向新興產(chǎn)業(yè)。2011年，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額2830億元，%。，按可比價計算比上年增長12%。2003年某新城開發(fā)建設全面啟動，2006年正式成立了某新城管委會。在項目建設中，同步推進商業(yè)裙樓建設和超高層塔樓建設的關系，做到安全、高效、高品質(zhì)的建設，同時統(tǒng)籌施工，在保證品質(zhì)、安全的前提下，切實做到節(jié)約成本。同時，項目的銷售部分物業(yè)保證了項目的開發(fā)建設，持有商業(yè)物業(yè)的長期經(jīng)營能帶來長期穩(wěn)定的高收益。xx原有商業(yè)中心已經(jīng)發(fā)展飽和，新形態(tài)的商業(yè)項目不斷涌現(xiàn)，城市副中心的商業(yè)配套不斷完善。研究范圍包括： 項目建設的必要性 項目選址 項目建設規(guī)模和內(nèi)容 建設方案 環(huán)境保護和職業(yè)安全衛(wèi)生 節(jié)能 組織機構與人力資源配置 項目管理、實施進度及招標 投資估算與資金籌措 社會效益1 風險分析 （三）編制原則 堅持客觀、公正、科學、可靠的原則和實事求是的工作態(tài)度，力求做到數(shù)據(jù)準確、內(nèi)容完整、重點突出、結論科學。在近幾年的發(fā)展中，商務核心區(qū)和火車站商業(yè)區(qū)都迎來了較快的發(fā)展，區(qū)域逐步走向成熟和完善。2004年某新城建設全面啟動。 項目的位置圖某新城312國道南1號地塊，功能為商業(yè)、辦公及酒店，總建筑面積為151025平方米，其中地上三十五層總建筑面積91149平方米，地下四層總建筑面積56032平方米。公司通過市場公開競拍，于2009年11月5日取得位于某區(qū)蘇地2009B34號地塊（15198㎡）的土地使用權。某集團已在、山東等地開業(yè)及在建6個某國 際廣場、3家星級酒店、8家連鎖時尚百貨店，計劃到2015年，建成20個某國際廣場、20家時尚百貨、5家星級酒店，企業(yè)資產(chǎn)超過100億元，年銷售額超100億元，成為國內(nèi)一流的企業(yè)集團。公司經(jīng)營的主要業(yè)務是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、投資管理及咨詢、銷售建筑材料、裝飾裝潢材料。建設現(xiàn)代商務商貿(mào)集聚區(qū)房地產(chǎn)項目可行性研究報告建設現(xiàn)代商務商貿(mào)集聚區(qū)房地產(chǎn)項目可行性研究報告 目錄第一章 項目總論 5第一節(jié) 開發(fā)公司概況 5第二節(jié) 項目背景 5第三節(jié) 可行性研究報告的編制依據(jù)和研究范圍 7第四節(jié) 研究結論及建議 8第二章 項目所在地概況和發(fā)展前景 11第一節(jié) 項目所在地概況 11第二節(jié) 區(qū)域發(fā)展前景 12第三章 項目市場分析 15第一節(jié) xx寫字樓市場環(huán)境 15第二節(jié) xx服務業(yè)發(fā)展目標 18第三節(jié) xx商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景 19第四節(jié) 市場分析結論 20第四章 項目定位及資源開發(fā)方案 22第一節(jié) 項目定位 22第二節(jié) 資源開發(fā)方案 25第三節(jié) 資源利用方案 26第四節(jié) 資源節(jié)約措施 26第五章 工程建設方案 29第一節(jié) 建筑設計 29第二節(jié) 經(jīng)濟技術指標 34第六章 節(jié)能方案分析 37第一節(jié) 用能標準和節(jié)能規(guī)范 37第二節(jié) 能耗狀況和能耗指標分析 38第三節(jié) 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 40第七章 建設用地、征地拆遷及移民安置分析 42第一節(jié) 項目的選址及用地方案 42第二節(jié) 土地利用合理性分析 42第三節(jié) 征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 43第八章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 45第一節(jié) 環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 45第二節(jié) 生態(tài)環(huán)境影響分析 45第三節(jié) 生態(tài)環(huán)境保護措施 46第九章 投資估算和融資方案 49第一節(jié) 投資估算 49第二節(jié) 融資方案 51第十章 項目經(jīng)濟效益評價 53第一節(jié) 項目開發(fā)計劃 53第二節(jié) 項目經(jīng)營方案 55第三節(jié) 項目現(xiàn)金流量表 56第四節(jié) 項目財務風險評價 57第十一章 社會影響分析 59第一節(jié) 社會影響效果分析 59第二節(jié) 社會適應性分析 59第三節(jié) 項目風險及防范建議 60第十二章 項目可行性研究結論 63附件 64第一章 項目總論第一節(jié) 開發(fā)公司概況《某?吳地中心》項目，由xx某企業(yè)經(jīng)濟發(fā)展有限公司投資建設。xx某企業(yè)經(jīng)濟發(fā)展有限公司暫定為二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，現(xiàn)有工程技術人員20多人，其中高級職稱1人。公司始終以“和諧是穩(wěn)定的基石，創(chuàng)新是發(fā)展的動力”為經(jīng)營理念，以“心存高遠，腳踏實地”為企業(yè)精神。本公司現(xiàn)計劃在該地塊建設以商業(yè)為主，集商業(yè)、酒店、辦公為一體的大型高檔城市綜合體。三、項目周邊環(huán)境本項目位于xx市某新城商務核心區(qū)。從大觀名園、橘子國、萬達廣場等商住項目的建設拉開序幕。第三節(jié) 可行性研究報告的編制依據(jù)和研究范圍（一）編制依據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》（1989年）；《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》（GBJ13790）；《省城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》（2004版）；《省土地管理條例》（2004年第二次修訂）；《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；《投資項目可行性研究指南（試用版）》；原國家計委（1983）第116號“關于頒發(fā)建設項目進行可行性研究的試行管理辦法的通知”；國家、省、市有關設計和建筑規(guī)范、標準；項目相關的資料。在調(diào)查研究的基礎上，嚴格按照客觀實際進行評價分析，以保證咨詢報告的客觀性、公正性和科學性。本項目所在的某區(qū)是xx旅游業(yè)發(fā)展的核心地區(qū)之一，觀前商業(yè)圈和火車站商業(yè)圈支持者巨大的市場消費力，對于商業(yè)的消費有很大的支撐能力。項目的項目建設，具有較大的社會效益和穩(wěn)定高效的經(jīng)濟效益，項目的建設是可行和必要的。第二章 項目所在地概況和發(fā)展前景第一節(jié) 項目所在地概況一、區(qū)域環(huán)境某新城，位于xx市某區(qū)北部。二、區(qū)位優(yōu)勢某新城南銜古城之繁榮，東西托園區(qū)新區(qū)現(xiàn)代經(jīng)濟的蓬勃，北領新興的相城，是xx城區(qū)乃至大都市格局的軸心，也是xx沉淀繁華軸線的一個支點，自然而然地成為了人流、物流、資金流乃至歷史文化轉(zhuǎn)化上的樞紐。%。規(guī)?？偭苛腥〉谝?，在全國地級市排名第一。；。四、交通優(yōu)勢作為交通的樞紐和集散中心，區(qū)域內(nèi)交通發(fā)達，集鐵路、公路、高速公路、高速鐵路等諸多重大交通基礎設施于一身，有滬寧高速公路、312國道、227省道（東環(huán)路）、蘇虞張公路等對外交通干線，滬寧高速公路城區(qū)入口和xx火車站、汽車北站均位于本區(qū)，為地區(qū)發(fā)展提供了得天獨厚的交通優(yōu)勢。二、核心業(yè)態(tài)著力發(fā)展以金融、保險、證券等為主的現(xiàn)代服務業(yè)。堅持可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃原則，引入科學先進的規(guī)劃理念，充分發(fā)揮交通引導功能，某新城確立了“交通樞紐、商務商貿(mào)、生態(tài)居住”三大功能定位。第三章 項目市場分析第一節(jié) xx寫字樓市場環(huán)境（一）市場行情：寫字樓聚集效應xx寫字樓主要分布在中心城區(qū)、園區(qū)、高新區(qū)三大區(qū)域，其它區(qū)域處于發(fā)展初期，尚未形成集聚。第二節(jié) xx服務業(yè)發(fā)展目標第三節(jié) xx商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景（四）2011年寫字樓市場供應情況%為存量房源，近80%為全新房源，中潤目前某新城整體市場氛圍淡薄，但區(qū)位價值明顯。做強休閑度假旅游。《關于加快現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)建設的若干意見》蘇府{2007}115號指出：現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)是以某一服務產(chǎn)業(yè)為主體，相關服務產(chǎn)業(yè)相配套，產(chǎn)業(yè)特色鮮明，空間相對集中，具有資源集合、產(chǎn)業(yè)集群、服務集成，現(xiàn)代服務業(yè)集聚度達到一定水平的區(qū)域。根據(jù)《xx市服務業(yè)布局規(guī)劃》，全力營造“1516”格局，打造16個服務業(yè)功能集聚區(qū)，形成層級結構分明、功能完整突出的服務業(yè)空間布局架構。依托資源、交通和市場，圍繞特色產(chǎn)業(yè)集聚，加快培育現(xiàn)代化服務業(yè)集聚區(qū)，使之成為業(yè)態(tài)集聚、生態(tài)協(xié)調(diào)、具有特色和較強影響力的服務業(yè)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，成為我市服務業(yè)總量增長、投資拉動和財稅增收的集中區(qū)。2006年以來xx商業(yè)用地供應量持續(xù)增長，帶來了近年商業(yè)市場的活躍與繁盛。這些重點項目涵蓋了商業(yè)中心、商業(yè)街、百貨商場、物流配送中心、倉儲、高檔酒店、度假中心、大型超市、交易市場等多種業(yè)態(tài)類型,xx市商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)布局、規(guī)劃設計和營銷方式均呈現(xiàn)出多元化、細分化的趨勢。xx社會商品消費實力強勁，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)具有較好的投資價值和前景。同時，xx第二條軌道交通2號線在本案附近設有軌道交通站點，且在本項目地下設有出入口。本項目的水、電、氣路等均已通平，具備良好的開工條件。二 項目SWOT分析項目優(yōu)勢l 地塊位于某新城商務核心區(qū)，周邊規(guī)劃有某新城商務核心區(qū)和火車站物流商貿(mào)區(qū)；l 地塊西臨xx繁華階段人民路；沿人民路商業(yè)價值高；l 地塊緊靠地鐵2號線，軌道交通經(jīng)濟優(yōu)勢明顯；l 地塊北面緊靠萬達廣場，商業(yè)氛圍成熟，有利于形成商圈效應；l 周邊居住小區(qū)密集，居住人口眾多，消費需求旺盛。三 項目業(yè)態(tài)項目是一個集：大型購物廣場、商業(yè)步行街、五星級國際酒店、超高層寫字樓、酒店式公寓、各類主題餐廳、娛樂健身休閑廣場于一體的綜合商貿(mào)中心。酒店部分為五星級國際酒店，辦公用房定位于五A甲級寫字樓。 交通：內(nèi)外交通便利。252。 與競爭項目相比，區(qū)域價值、地段價值明顯，產(chǎn)品價值有一定的成長空間，因此區(qū)域價值和產(chǎn)品價值是本項目核心賣點。第三節(jié) 資源利用方案我們公司將大力推進科學利用土地資源。開發(fā)走生態(tài)化道路，建成環(huán)境優(yōu)美舒適的商業(yè)街。對房屋及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目，進行維護、修繕和整治。施工期污染物的處理：建設水溝，攔截沉淀生產(chǎn)廢水后排入附近河道；生活污水納入污水管網(wǎng)，進入污水處理廠處理。營運期污染物的處理：生活污水合并后經(jīng)市政污水管網(wǎng)進入污水處理廠處理。第五章 工程建設方案第一節(jié) 建筑設計（一）總體布局“某?吳地中心”（某新城312國道南1號地塊）基地位于312國道和城市道路的交匯區(qū)域。a) 充分利用本基地西側緊鄰城市主干道的特點；b) 加強與基地南側規(guī)劃商業(yè)辦公區(qū)的聯(lián)系；c) 充分利用本基地北側的綠化景觀區(qū)。本基地位于xx市北側某新城,地塊東起20米綠化帶及規(guī)劃河道,西至50米寬人民路,南至12米寬規(guī)劃道路,北抵15米綠化帶及城北東路(312國道).地塊。后勤管理出入口安排于基地北側?？傮w建筑物退基地紅線西側21米，北側20米，東側20米，南側10米。2） 酒店的客房部分，本方案主塔樓為點式結構，此平面布局中間交通核，周圍為客房，是較為經(jīng)濟合理的酒店客房平面布局。以上的3點建筑單體的設計概念使“某?吳地中心”的空間感覺及建筑造型將讓人過目不忘，并在xx市的商業(yè)辦公建筑群中形成獨特的風格與特色，實現(xiàn)經(jīng)濟收益和社會形象的巨大成功，成為xx市建筑的形象代表。（未含八層及二十二層避難層3844平方米） 裙房，一個完全與城市空間結合的公共空間。裙房1層及2層部分為商業(yè)區(qū)域，2層部分至7層為酒店服務配套。西側入口處設有室外共享空間，為動態(tài)商業(yè)創(chuàng)造出一處靜態(tài)休閑小憩場所，豐富動靜空間。第十至三十三層為辦公區(qū)，其中第二十二層為避難層，辦公入口設置于東南側，以避開商業(yè)人流的影響。分別在南側及東南角設置雙車道汽車出入口。建筑總體設計結合高聳的中庭空間和廣闊的城市景色，將自然帶入到這個樓宇之中。 地下室：因考慮到地面建筑室內(nèi)外高