【正文】 項目收益水平高l 項目可售部分預(yù)計銷售金額基本能回補(bǔ)項目開發(fā)成本。很多項目在開業(yè)一段時間后便少有人問津，慘淡經(jīng)營以至停業(yè)。但由于政府和開發(fā)商對商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)缺乏深刻認(rèn)識和理解，也缺乏相關(guān)的專業(yè)經(jīng)驗，造成大量項目從選址到商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計都存在極大的主觀性及盲目性。全國各地不斷出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，一線二線眾多城市出臺限購令，包括xx在內(nèi)，這使得xx市場呈現(xiàn)出明顯的調(diào)控效應(yīng)，2011年銷售量出現(xiàn)了較大的下滑。同時，項目后期經(jīng)營之后可以提供就業(yè)崗位2000個以上，帶動了xx的就業(yè)率。：82031萬元：6120萬元結(jié)論：本項目前期投資較大，但項目后期運營后租金收益較高。預(yù)計首批房源在2013年5月辦理好預(yù)售許可證，并計劃于當(dāng)月進(jìn)行公開發(fā)售。 2014年2月塔樓內(nèi)裝招標(biāo)4）工程進(jìn)度總體計劃216。 2012年10月獲得項目預(yù)售許可證3）招投標(biāo)計劃216。 2012年10月完成燃?xì)庠O(shè)計216。 2011年11月完成商業(yè)規(guī)劃設(shè)計216。 2012年9月達(dá)到預(yù)售形象條件（僅正負(fù)板完成，地下室各層樓板、底板尚未澆筑）216。216。根據(jù)項目開發(fā)定位。其防治措施主要有：1）加強(qiáng)施工工期管理，針對施工期污水產(chǎn)生過程不連續(xù)、廢水種類較單一等特點，可采取相應(yīng)措施有效控制污水中污染物的生產(chǎn)量。而且開挖的泥土和建筑垃圾要及時運走，以防長期堆放導(dǎo)致表面干燥而起塵或被雨水沖刷。盡量采用低噪聲工具，如以液壓工具代替氣壓工具，采用施工噪聲低的施工方法。汽車噪聲執(zhí)行當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)機(jī)動車輛管理規(guī)定，項目建設(shè)中采用優(yōu)化的機(jī)動車流組織，通過一定區(qū)域劃分或設(shè)置隔音屏蔽減少交通噪聲對賓館的影響，并限制車輛在項目區(qū)域內(nèi)鳴笛，最大限度地降低交通噪聲。項目建成后將成為某新城的商業(yè)中心。符合土地利用規(guī)劃要求，占地規(guī)模合理，符合集約和有效使用土地的要求。第三節(jié) 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析本項目節(jié)能達(dá)到國家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，采用外墻保溫、隔熱措施，每平方米造價比普通住宅約增加100元左右；實現(xiàn)高舒適度、低能耗的標(biāo)準(zhǔn)，采用輻射式采暖制冷、量換式新風(fēng)、高效保溫外墻體系、外遮陽系統(tǒng)等，達(dá)到歐洲節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)舒適度。消防用水量：本工程為民用建筑，耐火等級為二類，體積于XXXX～xxx立方米之間，室內(nèi)消防用水量為15L/s，室外消防用水量為20L/s。室外有線電視系統(tǒng)由有線電視部門統(tǒng)一規(guī)劃。消防用電設(shè)備采用耐火型交聯(lián)聚乙烯電力電纜。本方案外立面造型體塊組合層次分明。以上各組樓梯、電梯的布置及數(shù)量均滿足人流、動線及消防疏散的需求。其中，一二層部分設(shè)夾層。 城市森林的靈感來源于國畫中多樹的景觀。酒店入口布置于建筑的東北側(cè)，裙房27層為酒店服務(wù)配套及部分客房?！澳?吳地中心”的1層至2層是整個該商業(yè)規(guī)劃區(qū)的門戶，有著標(biāo)志性的作用。本方案塔樓每層部分采用懸挑方式，同時由于矩形的造型，并且塔樓上部造型略有變化，但都進(jìn)行了合理的設(shè)計，既保證了立面的造型需要，又兼顧了客房的面積要求。在基地西側(cè)與基地西北角設(shè)有步行出入口，加強(qiáng)與北部景觀綠化區(qū)域的相互聯(lián)系，充分利用北部區(qū)域的景觀綠化。首先，本項目根據(jù)不同功能使用要求，將地面建筑分為三個部分：酒店塔樓、辦公塔樓、商業(yè)酒店裙房。廢氣：采用清潔能源，經(jīng)抽風(fēng)裝置收集后由排氣筒外排。推行物業(yè)管理早期介入制度，實行全過程跟蹤管理，營造優(yōu)美的人類住區(qū)。實現(xiàn)土地資源開發(fā)利用的科學(xué)化，是本項目成功的前提條件。 前景：某新城“交通樞紐、商務(wù)商貿(mào)、生態(tài)居住”的功能定位，著力打造總部經(jīng)濟(jì)，大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，高起點的規(guī)劃逐步實施，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ?。?項目定位1．營銷策略：價值點提煉252。項目劣勢l 項目沿主干道南北長度較窄，商業(yè)展示面較?。籰 項目交通組織較難，交通出入口設(shè)置難度較大。項目交通優(yōu)勢明細(xì)，地鐵商業(yè)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)優(yōu)越。第四節(jié) 市場分析結(jié)論xx整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實力位居全國前列，大量的人才、資金涌入xx，在此背景下，xx房地產(chǎn)市場近年迅速發(fā)展。根據(jù)我市城市定位，重點培育一批現(xiàn)代物流、產(chǎn)品交易、研發(fā)設(shè)計、商務(wù)商貿(mào)、金融、信息、創(chuàng)意、旅游休閑等不同類型的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中的新型業(yè)態(tài)，是服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要載體。市場總體的入駐率較高，租賃客群基本符合區(qū)域市場的產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征以及發(fā)展趨勢特征。中心區(qū)寫字樓主要集中在觀前商圈、石路商圈和南門商圈等區(qū)域；新區(qū)寫字樓集中在新區(qū)中央商貿(mào)區(qū)及獅山路板塊；園區(qū)寫字樓主要分布在湖西CBD、湖東行政中心區(qū)域。三、本項目發(fā)展前景本項目按國家現(xiàn)行的建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)程執(zhí)行，將充分的利用寶貴的土地資源，合理配置和利用，以提高土地的綜合利用率。，；。中國大陸排名第5位，居全國地級市第一。緊靠古城區(qū)，東與工業(yè)園區(qū)梅巷交界，北與相城區(qū)元和鎮(zhèn)相鄰，西與金閶區(qū)西塘河相鄰。本項目定位起始點較高，本項目地理位置優(yōu)越，處在人民路北延、火車站、某新城核心位置，同時隨著xx輕軌2號線的開通，項目可售部分售價及所持有物業(yè)價值未來增值潛力巨大。 （二）主要研究范圍本報告主要對xx某企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司擬建的“某地塊北面是城北路（原312國道），路北即萬達(dá)廣場項目。公司對外積極參與市場競爭，對內(nèi)大力培養(yǎng)專業(yè)人才，企業(yè)實力、素質(zhì)穩(wěn)步提高。企業(yè)類型：有限公司。某集團(tuán)創(chuàng)立于2006年，某企業(yè)是一家具有雄厚實力和豐富地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的投資商和發(fā)展商，旗下形成商業(yè)地產(chǎn)、連鎖百貨、高級酒店、金融投資四大支柱產(chǎn)業(yè)。吳地中心》二、項目位置本項目位于xx市某新城312國道南1號地塊（人民路東、城北東路南）。萬達(dá)廣場項目已經(jīng)建成投入使用。在工業(yè)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展之下，xx的服務(wù)業(yè)得到不斷的提升發(fā)展。處理好統(tǒng)籌規(guī)劃與分布實施的關(guān)系。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境持續(xù)發(fā)展。2009年末xx金融機(jī)構(gòu)本外幣存、居第一。某新城得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)定位，為金融、保險、證券、物流、電子商務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊空間，也為增強(qiáng)中心城市的輻射作用奠定了基礎(chǔ)。 萬達(dá)模式的進(jìn)駐使得某新城從項目開發(fā)，實現(xiàn)了區(qū)域城市能級的提升，而本案作為又一個城市綜合體的進(jìn)駐，必將成為某新城未來的城市又一個核心地標(biāo)！本項目處于商務(wù)服務(wù)區(qū)的核心位置。2011年xx寫字樓新上市房源一覽區(qū)域案名推盤時間面積范圍（㎡）價格（元/㎡）推盤量銷售情況吳中區(qū)中潤積極發(fā)展景觀商業(yè)、文化商業(yè)和旅游商業(yè)。建設(shè)載體，特別要加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)帶動性爭形成相對優(yōu)勢，培養(yǎng)特色品牌。2011年一季度臺灣新光三越、日本億株美亞、韓國樂天瑪特、沃爾瑪山姆會員店等世界商業(yè)零售巨頭紛紛選擇落戶xx。xx人民路沿線是xx傳統(tǒng)的市中心主干道，沿人民路有xx觀前街商圈和南門商圈、好又多商圈等繁華商業(yè)區(qū)。地塊規(guī)劃指標(biāo)條件優(yōu)越。裙房部分為集中式百貨零售店以及休閑娛樂餐飲設(shè)施。252。3．客戶定位分類金融類IT類貿(mào)易類制造類傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)政府機(jī)構(gòu)/社團(tuán)其他合計比例13%7%22%20%1%23%11%2%1%100%客戶來源區(qū)域比例中心城區(qū)（滄浪區(qū)、吳中區(qū)、金閶區(qū)、某區(qū)）35%新區(qū)、園區(qū)、相城區(qū)30%xx其他區(qū)域（包括五縣市）20%上海、浙江、臺灣、其他15%第二節(jié) 資源開發(fā)方案本項目總用地面積為15198平方米，擬建總建筑面積151025平方米，其中地下部分為56032平方米，地上部分為94993平方米。嚴(yán)格控制建筑密度，規(guī)定較寬的建筑間距，改善人類的生態(tài)環(huán)境。噪聲：加強(qiáng)管理、合理安排施工作業(yè)時間?；乇旧碛幸韵氯齻€重要特點：1) 基地北側(cè)為重要的312國道；2) 基地西側(cè)為人流車流較大的主要城市干道；3) 基地南側(cè)為規(guī)劃中的商業(yè)CBD區(qū)域。本方案將辦公主入口安排于東南側(cè)，直接面向城市道路，同時，東南角作為酒店住客及小汽車的主要出入口，酒店入口安排于東北側(cè)，此入口作為酒店團(tuán)體客人大巴的出入口。（二）建筑主體（1）設(shè)計概念 在總體設(shè)計原則的基礎(chǔ)上，“某?吳地中心”（某新城312國道南1號地塊）的建筑單體設(shè)計概念也極為清晰明了。 裙房7層，總計建筑面積40786平方米。商業(yè)入口布置于主體空間的南北側(cè)，中間為室內(nèi)中庭共享空間，每處設(shè)自動扶梯，引導(dǎo)商業(yè)人流。后勤服務(wù)用房設(shè)置于主塔樓下方，緊靠垂直服務(wù)交通，以便為后勤服務(wù)提供便捷通道。地上二層至六層均為5米高，七層裙房部分高12米，七層塔樓部分高5米，三十四，另屋頂設(shè)備機(jī)房為9米高。辦公人員流線可由辦公塔樓部分電梯從地下三四層至地上一層及地面十層至三十三層各層辦公，方便人流的到達(dá)及疏散。在總體中地面及地下均設(shè)置殘疾人專用停車位。每戶用電建筑面積300平方米以下按24kw計，建筑面積300～500平方米按34kw計。五、弱電系統(tǒng)：有線電視系統(tǒng)的線路預(yù)埋到戶內(nèi)。九、消防系統(tǒng)：消防水源：消防用水水源為市政自來水，室內(nèi)消防均為臨時高壓系統(tǒng)。室內(nèi)消防給水管采用鍍鋅鋼管，絲扣連接；室外消防給水管采用離心球墨給水鑄鐵管，承插連接。抬高地基，建立輸水管道，有利于防洪和排澇。土地利用要和環(huán)境保護(hù)聯(lián)系起來，不會影響環(huán)境質(zhì)量以及長期的生態(tài)效益，對每一方案進(jìn)行評價，選定對環(huán)境有利的最有土地利用方案。噪聲：本項目噪聲主要來源于空調(diào)以及振動大的設(shè)備等。場地綠化四季常青，具有郁郁蔥蔥的室外環(huán)境。因此采取合理可行的施工措施，盡量減少其污染程度，縮小其影響范圍。7）對排煙大的施工機(jī)械安裝消煙裝置，以減輕對大氣環(huán)境的污染。工程材料無害化原則：工程材料的選擇上，必須選擇那些無毒、無害、易處理、易回收的材料，而不要選擇那些對人體和環(huán)境有害的材料。其余資金由開發(fā)單位自籌資金解決。 2012年12月獲得項目預(yù)售許可證216。 2015年5月項目交付使用主要包括項目商務(wù)對接工作計劃、設(shè)計出圖計劃、五證辦理時間計劃、招投標(biāo)計劃(含工程類、服務(wù)及設(shè)計類、材料設(shè)備類)、工程進(jìn)度總控制計劃和主要節(jié)點計劃表、營銷工作計劃、商家進(jìn)場計劃、項目驗收辦證計劃等。 2012年12月幕墻工程設(shè)計216。 2011年12月獲得項目用地規(guī)劃許可證216。 2013年4月商場內(nèi)裝招標(biāo)216。 2014年3月商場交付使用216。開發(fā)商以此為依據(jù)，把握項目全局，確保開發(fā)利潤的實現(xiàn)，同時在保證質(zhì)量、工期的前提下，加強(qiáng)項目成本控制，實現(xiàn)銷售利潤最大化。該項目合理，規(guī)劃科學(xué)，功能布置優(yōu)化，交通便利，配套設(shè)施齊全，地理位置得天獨厚，可為居民創(chuàng)造良好購物和休閑的生活環(huán)境。第三節(jié) 項目風(fēng)險及防范建議宏觀政策風(fēng)險分析國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，未來兩年市場走勢不明。市場風(fēng)險分析項目主體作為超高層建筑，建設(shè)周期長，前后需要兩年的市場周期，期間市場變動性較大。商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)性更強(qiáng)，既是一種建筑復(fù)合形態(tài)，又是一種商業(yè)復(fù)合形態(tài)，包含了更多的商業(yè)因素。新型金融產(chǎn)品的出現(xiàn)、開發(fā)模式的徹底轉(zhuǎn)變、專業(yè)化中介的協(xié)作和政府部門的有效調(diào)控，將是商業(yè)地產(chǎn)未來健康、有序、低風(fēng)險發(fā)展的保證。附件項目投資估算表(計算基數(shù)：151025平方米)　　數(shù)量單價合價(萬元)1土地費用 土地出讓金（平方） 土地交易契稅（4%）4% 土地交易服務(wù)費（） 2設(shè)計/咨詢費 方案設(shè)計 地質(zhì)勘察 施工圖設(shè)計 基坑圍護(hù)設(shè)計 連續(xù)墻檢測 空調(diào)優(yōu)化設(shè)計 供電設(shè)計 人防設(shè)計 燃?xì)庠O(shè)計 智能化設(shè)計 幕墻設(shè)計 商場內(nèi)裝設(shè)計 辦公及公共部位裝修設(shè)計 景觀設(shè)計 泛光照明設(shè)計 商業(yè)規(guī)劃設(shè)計 環(huán)評 監(jiān)理 沉降觀測 基坑監(jiān)測 樁基檢測 地震安全性評價 日照分析 考古調(diào)查、勘探 交通影響分析 規(guī)劃公示 試樁檢測 臨時用電設(shè)計 節(jié)能評估 基坑工程項目咨詢(對軌道交通評價） 基坑對軌道交通2號線的安全影響監(jiān)測 零星施工圖設(shè)計 其他咨詢費 3工程成本 試樁 樁基、地連墻 地下建筑 地上建筑 土方工程 寫字樓公共區(qū)裝修 外裝 空調(diào)安裝 防排煙 強(qiáng)電及給排水 開閉所 變電所安裝 消防工程 智能化 景觀綠化 泛光照明 后三通 臨時變電間安裝 市政設(shè)施工程施工合同(開路口） 高速垂直梯 其他垂直梯