【正文】 市綜合體的進(jìn)駐，必將成為某新城未來的城市又一個(gè)核心地標(biāo)！本項(xiàng)目處于商務(wù)服務(wù)區(qū)的核心位置。堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃原則，引入科學(xué)先進(jìn)的規(guī)劃理念，充分發(fā)揮交通引導(dǎo)功能，某新城確立了“交通樞紐、商務(wù)商貿(mào)、生態(tài)居住”三大功能定位。2004年，xx啟動(dòng)某新城建設(shè)計(jì)劃。二、核心業(yè)態(tài)著力發(fā)展以金融、保險(xiǎn)、證券等為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。某新城得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)定位，為金融、保險(xiǎn)、證券、物流、電子商務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊空間，也為增強(qiáng)中心城市的輻射作用奠定了基礎(chǔ)。四、交通優(yōu)勢作為交通的樞紐和集散中心，區(qū)域內(nèi)交通發(fā)達(dá)，集鐵路、公路、高速公路、高速鐵路等諸多重大交通基礎(chǔ)設(shè)施于一身，有滬寧高速公路、312國道、227省道（東環(huán)路）、蘇虞張公路等對外交通干線，滬寧高速公路城區(qū)入口和xx火車站、汽車北站均位于本區(qū)，為地區(qū)發(fā)展提供了得天獨(dú)厚的交通優(yōu)勢。年末全市共有規(guī)模以上民營工業(yè)企業(yè)4916家，占規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)數(shù)的51%，實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值8405億元，%，%。；。2009年末xx金融機(jī)構(gòu)本外幣存、居第一。規(guī)模總量列全省第一，在全國地級市排名第一。已經(jīng)成為全國人均產(chǎn)出最高的城市之一。%。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境持續(xù)發(fā)展。二、區(qū)位優(yōu)勢某新城南銜古城之繁榮，東西托園區(qū)新區(qū)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的蓬勃，北領(lǐng)新興的相城，是xx城區(qū)乃至大都市格局的軸心，也是xx沉淀繁華軸線的一個(gè)支點(diǎn)，自然而然地成為了人流、物流、資金流乃至歷史文化轉(zhuǎn)化上的樞紐。規(guī)劃面積10平方公里，為xx最重要的交通樞紐中心和市域次級商務(wù)商貿(mào)中心。第二章 項(xiàng)目所在地概況和發(fā)展前景第一節(jié) 項(xiàng)目所在地概況一、區(qū)域環(huán)境某新城，位于xx市某區(qū)北部。處理好統(tǒng)籌規(guī)劃與分布實(shí)施的關(guān)系。項(xiàng)目的項(xiàng)目建設(shè)，具有較大的社會效益和穩(wěn)定高效的經(jīng)濟(jì)效益，項(xiàng)目的建設(shè)是可行和必要的。項(xiàng)目的建設(shè)對于豐富某新城和火車站區(qū)域的商業(yè)形態(tài)、提升商業(yè)檔次，滿足周邊居民的消費(fèi)需求，都具有較大的積極意義。本項(xiàng)目所在的某區(qū)是xx旅游業(yè)發(fā)展的核心地區(qū)之一，觀前商業(yè)圈和火車站商業(yè)圈支持者巨大的市場消費(fèi)力，對于商業(yè)的消費(fèi)有很大的支撐能力。在工業(yè)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展之下，xx的服務(wù)業(yè)得到不斷的提升發(fā)展。在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格按照客觀實(shí)際進(jìn)行評價(jià)分析，以保證咨詢報(bào)告的客觀性、公正性和科學(xué)性。吳地中心”項(xiàng)目的建設(shè)條件、必要性、選址、規(guī)模、投資估算等諸方面可行性作出分析。第三節(jié) 可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)和研究范圍（一）編制依據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》（1989年）；《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ13790）；《省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2004版）；《省土地管理?xiàng)l例》（2004年第二次修訂）；《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》；原國家計(jì)委（1983）第116號“關(guān)于頒發(fā)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法的通知”；國家、省、市有關(guān)設(shè)計(jì)和建筑規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)；項(xiàng)目相關(guān)的資料。萬達(dá)廣場項(xiàng)目已經(jīng)建成投入使用。從大觀名園、橘子國、萬達(dá)廣場等商住項(xiàng)目的建設(shè)拉開序幕。地塊西緊鄰人民路。三、項(xiàng)目周邊環(huán)境本項(xiàng)目位于xx市某新城商務(wù)核心區(qū)。吳地中心》二、項(xiàng)目位置本項(xiàng)目位于xx市某新城312國道南1號地塊（人民路東、城北東路南）。本公司現(xiàn)計(jì)劃在該地塊建設(shè)以商業(yè)為主，集商業(yè)、酒店、辦公為一體的大型高檔城市綜合體。在經(jīng)營理念上不斷開拓創(chuàng)新。公司始終以“和諧是穩(wěn)定的基石，創(chuàng)新是發(fā)展的動(dòng)力”為經(jīng)營理念，以“心存高遠(yuǎn)，腳踏實(shí)地”為企業(yè)精神。某集團(tuán)創(chuàng)立于2006年，某企業(yè)是一家具有雄厚實(shí)力和豐富地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的投資商和發(fā)展商，旗下形成商業(yè)地產(chǎn)、連鎖百貨、高級酒店、金融投資四大支柱產(chǎn)業(yè)。xx某企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司暫定為二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，現(xiàn)有工程技術(shù)人員20多人，其中高級職稱1人。公司組建于2009年12月8日，注冊號xxxxxxxxxxx，注冊資本金為16800萬元，公司的經(jīng)營年限為20年。建設(shè)現(xiàn)代商務(wù)商貿(mào)集聚區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告建設(shè)現(xiàn)代商務(wù)商貿(mào)集聚區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 目錄第一章 項(xiàng)目總論 5第一節(jié) 開發(fā)公司概況 5第二節(jié) 項(xiàng)目背景 5第三節(jié) 可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)和研究范圍 7第四節(jié) 研究結(jié)論及建議 8第二章 項(xiàng)目所在地概況和發(fā)展前景 11第一節(jié) 項(xiàng)目所在地概況 11第二節(jié) 區(qū)域發(fā)展前景 12第三章 項(xiàng)目市場分析 15第一節(jié) xx寫字樓市場環(huán)境 15第二節(jié) xx服務(wù)業(yè)發(fā)展目標(biāo) 18第三節(jié) xx商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景 19第四節(jié) 市場分析結(jié)論 20第四章 項(xiàng)目定位及資源開發(fā)方案 22第一節(jié) 項(xiàng)目定位 22第二節(jié) 資源開發(fā)方案 25第三節(jié) 資源利用方案 26第四節(jié) 資源節(jié)約措施 26第五章 工程建設(shè)方案 29第一節(jié) 建筑設(shè)計(jì) 29第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 34第六章 節(jié)能方案分析 37第一節(jié) 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 37第二節(jié) 能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 38第三節(jié) 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 40第七章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 42第一節(jié) 項(xiàng)目的選址及用地方案 42第二節(jié) 土地利用合理性分析 42第三節(jié) 征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 43第八章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 45第一節(jié) 環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 45第二節(jié) 生態(tài)環(huán)境影響分析 45第三節(jié) 生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施 46第九章 投資估算和融資方案 49第一節(jié) 投資估算 49第二節(jié) 融資方案 51第十章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià) 53第一節(jié) 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 53第二節(jié) 項(xiàng)目經(jīng)營方案 55第三節(jié) 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 56第四節(jié) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià) 57第十一章 社會影響分析 59第一節(jié) 社會影響效果分析 59第二節(jié) 社會適應(yīng)性分析 59第三節(jié) 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 60第十二章 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論 63附件 64第一章 項(xiàng)目總論第一節(jié) 開發(fā)公司概況《某?吳地中心》項(xiàng)目，由xx某企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司投資建設(shè)。企業(yè)類型：有限公司。公司經(jīng)營的主要業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、投資管理及咨詢、銷售建筑材料、裝飾裝潢材料。公司隸屬于xx市某集團(tuán)。某集團(tuán)已在、山東等地開業(yè)及在建6個(gè)某國 際廣場、3家星級酒店、8家連鎖時(shí)尚百貨店，計(jì)劃到2015年，建成20個(gè)某國際廣場、20家時(shí)尚百貨、5家星級酒店，企業(yè)資產(chǎn)超過100億元，年銷售額超100億元，成為國內(nèi)一流的企業(yè)集團(tuán)。公司對外積極參與市場競爭，對內(nèi)大力培養(yǎng)專業(yè)人才，企業(yè)實(shí)力、素質(zhì)穩(wěn)步提高。公司通過市場公開競拍，于2009年11月5日取得位于某區(qū)蘇地2009B34號地塊（15198㎡）的土地使用權(quán)。第二節(jié) 項(xiàng)目背景一、項(xiàng)目名稱 《某 項(xiàng)目的位置圖某新城312國道南1號地塊，功能為商業(yè)、辦公及酒店，總建筑面積為151025平方米，其中地上三十五層總建筑面積91149平方米，地下四層總建筑面積56032平方米。地塊北面是城北路（原312國道），路北即萬達(dá)廣場項(xiàng)目。2004年某新城建設(shè)全面啟動(dòng)。某新城逐漸加快建設(shè)的步伐，道路等城市基礎(chǔ)設(shè)施也逐步推進(jìn)。在近幾年的發(fā)展中，商務(wù)核心區(qū)和火車站商業(yè)區(qū)都迎來了較快的發(fā)展，區(qū)域逐步走向成熟和完善。 （二）主要研究范圍本報(bào)告主要對xx某企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司擬建的“某研究范圍包括： 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 項(xiàng)目選址 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 建設(shè)方案 環(huán)境保護(hù)和職業(yè)安全衛(wèi)生 節(jié)能 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 項(xiàng)目管理、實(shí)施進(jìn)度及招標(biāo) 投資估算與資金籌措 社會效益1 風(fēng)險(xiǎn)分析 （三）編制原則 堅(jiān)持客觀、公正、科學(xué)、可靠的原則和實(shí)事求是的工作態(tài)度，力求做到數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、內(nèi)容完整、重點(diǎn)突出、結(jié)論科學(xué)。第四節(jié) 研究結(jié)論及建議（一）結(jié)論伴隨著xx經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，xx的商業(yè)市場呈現(xiàn)欣欣向榮的發(fā)展態(tài)勢。xx原有商業(yè)中心已經(jīng)發(fā)展飽和，新形態(tài)的商業(yè)項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，城市副中心的商業(yè)配套不斷完善。本項(xiàng)目定位起始點(diǎn)較高，本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，處在人民路北延、火車站、某新城核心位置，同時(shí)隨著xx輕軌2號線的開通，項(xiàng)目可售部分售價(jià)及所持有物業(yè)價(jià)值未來增值潛力巨大。同時(shí)，項(xiàng)目的銷售部分物業(yè)保證了項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，持有商業(yè)物業(yè)的長期經(jīng)營能帶來長期穩(wěn)定的高收益。 （二）建議本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大，資金需求量大，需要項(xiàng)目單位具有較強(qiáng)的資金實(shí)力，并積極爭取銀行資金支持。在項(xiàng)目建設(shè)中，同步推進(jìn)商業(yè)裙樓建設(shè)和超高層塔樓建設(shè)的關(guān)系，做到安全、高效、高品質(zhì)的建設(shè)，同時(shí)統(tǒng)籌施工，在保證品質(zhì)、安全的前提下，切實(shí)做到節(jié)約成本。緊靠古城區(qū)，東與工業(yè)園區(qū)梅巷交界，北與相城區(qū)元和鎮(zhèn)相鄰，西與金閶區(qū)西塘河相鄰。2003年某新城開發(fā)建設(shè)全面啟動(dòng)，2006年正式成立了某新城管委會。三、經(jīng)濟(jì)環(huán)境xx市具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。，按可比價(jià)計(jì)算比上年增長12%。中國大陸排名第5位，居全國地級市第一。2011年，全市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額2830億元，%。2011年7月11日，國家開發(fā)銀行xx分行開業(yè)，這是國開行設(shè)立的全國第一家非計(jì)劃單列市城市分行。民營經(jīng)濟(jì)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)態(tài)不斷提升，民營資本開始投向新興產(chǎn)業(yè)。，；。%，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)到31%。五、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢隨著xx對外擴(kuò)張和制造業(yè)的興起，必然要求有一定規(guī)模服務(wù)業(yè)的支撐。第二節(jié) 區(qū)域發(fā)展前景一、功能定位建成以交通樞紐、商務(wù)商貿(mào)、生態(tài)居住為主要功能的城市副中心。三、本項(xiàng)目發(fā)展前景本項(xiàng)目按國家現(xiàn)行的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)程執(zhí)行，將充分的利用寶貴的土地資源，合理配置和利用，以提高土地的綜合利用率。某新城建設(shè)，是xx市委、市政府為加快城市化進(jìn)程、強(qiáng)化中心城市功能、提升城市現(xiàn)代化水平的一項(xiàng)重要措施。根據(jù)“三區(qū)三城”建設(shè)目標(biāo)，某區(qū)將新城定位為以現(xiàn)代商務(wù)商貿(mào)為支柱產(chǎn)業(yè)的功能集聚區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，著力引進(jìn)智慧型、科技型產(chǎn)業(yè)，將逐步建成現(xiàn)代商務(wù)功能區(qū)等四大功能服務(wù)區(qū)域。同時(shí)周邊還有四個(gè)生態(tài)居住社區(qū)，總占地面積近6平方公里，注房面積達(dá)3百多萬平方米，新城區(qū)內(nèi)的居住人口將達(dá)到14萬左右。中心區(qū)寫字樓主要集中在觀前商圈、石路商圈和南門商圈等區(qū)域；新區(qū)寫字樓集中在新區(qū)中央商貿(mào)區(qū)及獅山路板塊；園區(qū)寫字樓主要分布在湖西CBD、湖東行政中心區(qū)域。（三）市場行情：供求關(guān)系分析xx2010年1月2011年1月寫字樓市場供應(yīng)、成交主要集中于下半年；，2010年1月、7月和12月單月成交量較大；2010年xx全市成交均價(jià)13697元/㎡。xx中心、xx高新廣場、晉合廣場、元聯(lián)中心等全新項(xiàng)目上市。xx中心2011年8月4017001700019000現(xiàn)推15F，去化率13%吳中區(qū)名宇廣場2011年4月5011008000200套基本售罄，90%以上園區(qū)鳳凰文化廣場2011年12月待定待定11萬方/園區(qū)晉合廣場2011年11月2301700200002500020套/園區(qū)中新領(lǐng)袖天地2011年10月5811811000042套預(yù)計(jì)10月份推出別墅寫字樓滄浪區(qū)新聯(lián)大廈2011年9月9514001200013000154套/新區(qū)xx高新廣場2011年3月2001700均價(jià)2400025000410層去化50%新區(qū)101Park2011年6月3801730950015000142套去化1015套左右別墅寫字樓相城區(qū)元聯(lián)中心2011年4月601509500184套70%相城區(qū)繁花中心2012年待定待定10多萬方/（五）小結(jié)個(gè)案啟示：合理定價(jià)、策略以及產(chǎn)品定位應(yīng)切實(shí)市場需求。市場總體的入駐率較高，租賃客群基本符合區(qū)域市場的產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征以及發(fā)展趨勢特征。第二節(jié) xx服務(wù)業(yè)發(fā)展目標(biāo)《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》及《xx市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》，綱要指出：“要適應(yīng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級趨勢，繼續(xù)發(fā)展主要面向消費(fèi)者的服務(wù)行業(yè)，擴(kuò)大短缺新產(chǎn)品的供給，滿足多樣化的服務(wù)要求”，其中，“改善旅游基礎(chǔ)設(shè)施”是“”大力發(fā)展旅游業(yè)“的重要內(nèi)容。發(fā)揮xx山水、文化和城市和諧統(tǒng)一，古典與現(xiàn)代完美交融的比較優(yōu)勢，突出發(fā)展休閑旅游，通過完善適宜人居的旅游配套設(shè)施和打造有震撼力的旅游文化吸引物，鏈接觀光旅游和度假旅游，實(shí)現(xiàn)旅游與商務(wù)、會議、培養(yǎng)、康樂、頤養(yǎng)等功能的有機(jī)結(jié)合。在對傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)和旅游風(fēng)情街的改造建設(shè)中，注重營造具有濃厚吳文化底蘊(yùn)、姑蘇建筑風(fēng)貌、較高文化品位的商業(yè)景觀，結(jié)合旅游景點(diǎn)的特色，挖掘景點(diǎn)對商業(yè)的帶動(dòng)功能?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中的新型業(yè)態(tài)，是服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要載體。堅(jiān)持規(guī)劃先行，增強(qiáng)規(guī)劃的嚴(yán)肅性，避免重復(fù)建設(shè)和無序競爭。充分挖掘和發(fā)揮我市人文、旅游和制造業(yè)三大資源優(yōu)勢，優(yōu)先發(fā)展旅游、物流、文化和社區(qū)服務(wù)等具有比較優(yōu)勢的服務(wù)業(yè)，大力發(fā)展交通運(yùn)輸、金融、會展和信息服務(wù)等具有市場潛力的服務(wù)業(yè)。要以服務(wù)業(yè)重大項(xiàng)目為載體，特別要加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)性強(qiáng)的功能性項(xiàng)目建設(shè)，發(fā)揮導(dǎo)向性作用。根據(jù)我市城市定位，重點(diǎn)培育一批現(xiàn)代物流、產(chǎn)品交易、研發(fā)設(shè)計(jì)、商務(wù)商貿(mào)、金融、信息、創(chuàng)意、旅游休閑等不同類型的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。第三節(jié) xx商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景xx房地產(chǎn)市場需求持續(xù)旺