【正文】 章 環(huán)境和生態(tài)影響分析第一節(jié) 環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀項(xiàng)目位于某區(qū)人民路與312國(guó)道的交界處，北面是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，南邊是規(guī)劃中的某區(qū)區(qū)政府(已經(jīng)開始施工)，西邊是人民路，東邊是景觀河道。土地利用要和環(huán)境保護(hù)聯(lián)系起來(lái)，不會(huì)影響環(huán)境質(zhì)量以及長(zhǎng)期的生態(tài)效益，對(duì)每一方案進(jìn)行評(píng)價(jià)，選定對(duì)環(huán)境有利的最有土地利用方案。在所有影響土地利用的各種因素中，確定土地關(guān)系的社會(huì)生產(chǎn)方式往往起決定性作用。生產(chǎn)建設(shè)都落實(shí)到土地上，土地利用的廣度、深度和合理程度是它的生產(chǎn)規(guī)模、水平和特點(diǎn)的集中反映。第二節(jié) 土地利用合理性分析用途合理，高質(zhì)量要求的利用，節(jié)約利用土地，通過工程方案的合理設(shè)計(jì)和利用現(xiàn)代科技水平的提高做到少占、少用或少破壞土地資源；按土地的適宜性安排利用土地，防止造成不必要的土地?fù)p失或破壞；保護(hù)表層土壤，大力恢復(fù)被破壞的土地和植被。抬高地基，建立輸水管道，有利于防洪和排澇。項(xiàng)目占地面積為：15198平方米、有效的利用土地資源、無(wú)占耕地情況發(fā)生，利用了道路周遍地區(qū)建立商業(yè)街，改造配套設(shè)施。通過涉及節(jié)能措施，在建設(shè)中，我們雖然損失成本，但在后期的運(yùn)行中，業(yè)主可以大量的節(jié)約能源，符合了國(guó)家對(duì)節(jié)能建筑的要求，大量的節(jié)約了現(xiàn)有的能源，大大的提高了能源的利用率，達(dá)到了預(yù)期的能源節(jié)約的效果。室外雨、污水管采用雙壁纏繞塑料排水管。室內(nèi)消防給水管采用鍍鋅鋼管，絲扣連接；室外消防給水管采用離心球墨給水鑄鐵管，承插連接。滅火器配置：根據(jù)《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》要求，本工程屬A類火災(zāi)、中危險(xiǎn)級(jí)，配置基準(zhǔn)為2A，最大保護(hù)面積為75m2/A,在室內(nèi)配置足夠數(shù)量的磷酸銨鹽干粉滅火器。本工程各單體任一樓層建筑面積均小于1000平方米，且單體總建筑面積均小于3000平方米。為滿足火災(zāi)前十分鐘的消防用水要求，本工程在基地屋面最高處設(shè)置出水量9T消防水箱一個(gè)，消防增壓泵兩臺(tái)（一用一備）。九、消防系統(tǒng)：消防水源：消防用水水源為市政自來(lái)水，室內(nèi)消防均為臨時(shí)高壓系統(tǒng)。八、排水系統(tǒng)：室外采用雨、污水分流制，室內(nèi)采用污、廢水合流制。七、給水系統(tǒng)：水源：本工程生活水源為市政自來(lái)水。六、其它：室外電話、網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)由電信部門統(tǒng)一規(guī)劃。五、弱電系統(tǒng)：有線電視系統(tǒng)的線路預(yù)埋到戶內(nèi)。除掛壁空調(diào)電源插座外，其它電源插座電路應(yīng)設(shè)置漏電保護(hù)裝置。三、電氣照明：照明配電系統(tǒng)采用放射式，各照明配電終端箱至照明燈具線路采用銅芯塑料線埋穿SC管，其它穿PVC管敷設(shè)。二、低壓配電系統(tǒng)：電源由供電部門從室外封閉箱引至每戶單元計(jì)量箱，電壓380/220V，配電線路采用交聯(lián)聚乙烯電力電纜。每戶用電建筑面積300平方米以下按24kw計(jì)，建筑面積300～500平方米按34kw計(jì)。 “某?吳地中心”（某新城312國(guó)道南1號(hào)地塊），它具有良好的地理位置，無(wú)論從周邊的城市交通，還是區(qū)域的功能布局都決定了，它將是一棟功能完善造型新穎的標(biāo)志性建筑物。裙房以玻璃幕墻為主，淺色豎向玻璃配以淺色石材嵌條相間，極具現(xiàn)代感。（5）立面造型本方案立面造型以矩形結(jié)合為主要設(shè)計(jì)原則，酒店辦公塔樓設(shè)計(jì)為矩形錯(cuò)落的建筑形體，一方面豐富了建筑總體的空間形態(tài),另一方面也和公司的企業(yè)文化相契合；在功能布局上，將重要的商業(yè)空間布局于人流較多的西側(cè)，將辦公酒店等空間布局于東側(cè)，保證了最大程度上利用本基地的地域特征。在總體中地面及地下均設(shè)置殘疾人專用停車位。在各樓層及建筑各主要出入口處設(shè)置垂直電梯,進(jìn)一步確保殘障人士方便到達(dá)各個(gè)樓層。無(wú)障礙設(shè)計(jì)本項(xiàng)目在建筑各主要出入口均結(jié)合入口踏步平臺(tái)設(shè)置無(wú)障礙坡道,方便殘疾人士的出入。商業(yè)酒店人流可以通過裙房?jī)?nèi)的各組垂直樓電梯及自動(dòng)扶梯達(dá)到各層。辦公人員流線可由辦公塔樓部分電梯從地下三四層至地上一層及地面十層至三十三層各層辦公，方便人流的到達(dá)及疏散。貨運(yùn)流線可由塔樓中部1部貨梯或者裙房南側(cè)兩部電梯從地下卸貨后直接進(jìn)入地下室?guī)旆考耙粚又另攲痈鳂菍?。?）內(nèi)部交通組織塔樓沿東西方向均勻布置垂直交通，分別為2部消防電梯，2部封閉防煙疏散樓梯，10部客用垂直電梯。 地下室：因考慮到地面建筑室內(nèi)外高差及道路覆土深度、地下室人防要求，地下室主體建筑層高為：一、。地上二層至六層均為5米高，七層裙房部分高12米，七層塔樓部分高5米，三十四，另屋頂設(shè)備機(jī)房為9米高。建筑總體設(shè)計(jì)結(jié)合高聳的中庭空間和廣闊的城市景色，將自然帶入到這個(gè)樓宇之中。這座高聳的商業(yè)中庭每層梁柱都為喻意的森林，大樓中心如同一個(gè)茂密的森林,但又不乏理性的規(guī)整和秩序，每層梁柱都由玻璃包圍作為墻體結(jié)構(gòu)。分別在南側(cè)及東南角設(shè)置雙車道汽車出入口。后勤服務(wù)用房設(shè)置于主塔樓下方，緊靠垂直服務(wù)交通，以便為后勤服務(wù)提供便捷通道。第十至三十三層為辦公區(qū)，其中第二十二層為避難層，辦公入口設(shè)置于東南側(cè)，以避開商業(yè)人流的影響。辦公入口置于塔樓東南側(cè)。西側(cè)入口處設(shè)有室外共享空間，為動(dòng)態(tài)商業(yè)創(chuàng)造出一處?kù)o態(tài)休閑小憩場(chǎng)所，豐富動(dòng)靜空間。商業(yè)入口布置于主體空間的南北側(cè)，中間為室內(nèi)中庭共享空間，每處設(shè)自動(dòng)扶梯，引導(dǎo)商業(yè)人流。裙房1層及2層部分為商業(yè)區(qū)域，2層部分至7層為酒店服務(wù)配套。其洋溢著企業(yè)文化的曲線型體塊穿插以及其所處的地理位置都使得整個(gè)建筑有著豐富多彩和氣質(zhì)獨(dú)特的商業(yè)魅力。（未含八層及二十二層避難層3844平方米） 裙房，一個(gè)完全與城市空間結(jié)合的公共空間。 裙房7層，總計(jì)建筑面積40786平方米。以上的3點(diǎn)建筑單體的設(shè)計(jì)概念使“某?吳地中心”的空間感覺及建筑造型將讓人過目不忘，并在xx市的商業(yè)辦公建筑群中形成獨(dú)特的風(fēng)格與特色，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)收益和社會(huì)形象的巨大成功，成為xx市建筑的形象代表。這樣的布局既保證了結(jié)構(gòu)的合理性，又滿足了東西兩側(cè)客房的面積要求。2） 酒店的客房部分，本方案主塔樓為點(diǎn)式結(jié)構(gòu)，此平面布局中間交通核，周圍為客房，是較為經(jīng)濟(jì)合理的酒店客房平面布局。（二）建筑主體（1）設(shè)計(jì)概念 在總體設(shè)計(jì)原則的基礎(chǔ)上，“某?吳地中心”（某新城312國(guó)道南1號(hào)地塊）的建筑單體設(shè)計(jì)概念也極為清晰明了?？傮w建筑物退基地紅線西側(cè)21米，北側(cè)20米，東側(cè)20米，南側(cè)10米。在大樓的東南角和基地的南部設(shè)置地下車庫(kù)出入口，地下車庫(kù)共計(jì)停車449輛，地上1輛（大客車位）。后勤管理出入口安排于基地北側(cè)。本方案將辦公主入口安排于東南側(cè)，直接面向城市道路，同時(shí)，東南角作為酒店住客及小汽車的主要出入口，酒店入口安排于東北側(cè)，此入口作為酒店團(tuán)體客人大巴的出入口。本基地位于xx市北側(cè)某新城,地塊東起20米綠化帶及規(guī)劃河道,西至50米寬人民路,南至12米寬規(guī)劃道路,北抵15米綠化帶及城北東路(312國(guó)道).地塊。將與人流和商業(yè)氛圍聯(lián)系較為密切的商業(yè)裙房，分別布置于基地西側(cè)；把酒店辦公塔樓布置于基地東側(cè)。a) 充分利用本基地西側(cè)緊鄰城市主干道的特點(diǎn)；b) 加強(qiáng)與基地南側(cè)規(guī)劃商業(yè)辦公區(qū)的聯(lián)系；c) 充分利用本基地北側(cè)的綠化景觀區(qū)?；乇旧碛幸韵氯齻€(gè)重要特點(diǎn)：1) 基地北側(cè)為重要的312國(guó)道；2) 基地西側(cè)為人流車流較大的主要城市干道；3) 基地南側(cè)為規(guī)劃中的商業(yè)CBD區(qū)域。第五章 工程建設(shè)方案第一節(jié) 建筑設(shè)計(jì)（一）總體布局“某?吳地中心”（某新城312國(guó)道南1號(hào)地塊）基地位于312國(guó)道和城市道路的交匯區(qū)域。噪聲：有效控制經(jīng)營(yíng)范圍，采用低噪音設(shè)備，加強(qiáng)管理機(jī)動(dòng)車出入。營(yíng)運(yùn)期污染物的處理：生活污水合并后經(jīng)市政污水管網(wǎng)進(jìn)入污水處理廠處理。噪聲：加強(qiáng)管理、合理安排施工作業(yè)時(shí)間。施工期污染物的處理：建設(shè)水溝，攔截沉淀生產(chǎn)廢水后排入附近河道；生活污水納入污水管網(wǎng)，進(jìn)入污水處理廠處理。第四節(jié) 資源節(jié)約措施本項(xiàng)目的土地性質(zhì)為商業(yè)用地。對(duì)房屋及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目，進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治。嚴(yán)格控制建筑密度，規(guī)定較寬的建筑間距，改善人類的生態(tài)環(huán)境。開發(fā)走生態(tài)化道路，建成環(huán)境優(yōu)美舒適的商業(yè)街。從粗放利用轉(zhuǎn)變到集約利用，走內(nèi)部挖潛力的路子，努力提高土地利用率，提高土地的利用效益。第三節(jié) 資源利用方案我們公司將大力推進(jìn)科學(xué)利用土地資源。3．客戶定位分類金融類IT類貿(mào)易類制造類傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)政府機(jī)構(gòu)/社團(tuán)其他合計(jì)比例13%7%22%20%1%23%11%2%1%100%客戶來(lái)源區(qū)域比例中心城區(qū)（滄浪區(qū)、吳中區(qū)、金閶區(qū)、某區(qū)）35%新區(qū)、園區(qū)、相城區(qū)30%xx其他區(qū)域（包括五縣市）20%上海、浙江、臺(tái)灣、其他15%第二節(jié) 資源開發(fā)方案本項(xiàng)目總用地面積為15198平方米，擬建總建筑面積151025平方米，其中地下部分為56032平方米，地上部分為94993平方米。 與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比，區(qū)域價(jià)值、地段價(jià)值明顯，產(chǎn)品價(jià)值有一定的成長(zhǎng)空間，因此區(qū)域價(jià)值和產(chǎn)品價(jià)值是本項(xiàng)目核心賣點(diǎn)。252。252。252。 交通：內(nèi)外交通便利。 地段：雄踞城市主軸人民路，古城區(qū)近在咫尺，遠(yuǎn)眺古城美景，出入市區(qū)便捷；項(xiàng)目處于新城CBD核心區(qū)。酒店部分為五星級(jí)國(guó)際酒店，辦公用房定位于五A甲級(jí)寫字樓。裙房部分為集中式百貨零售店以及休閑娛樂餐飲設(shè)施。三 項(xiàng)目業(yè)態(tài)項(xiàng)目是一個(gè)集：大型購(gòu)物廣場(chǎng)、商業(yè)步行街、五星級(jí)國(guó)際酒店、超高層寫字樓、酒店式公寓、各類主題餐廳、娛樂健身休閑廣場(chǎng)于一體的綜合商貿(mào)中心。項(xiàng)目機(jī)會(huì)l 某新城處于發(fā)展提升階段，06年開始進(jìn)入?yún)^(qū)域全面發(fā)展，城市改造力度較大，城市綜合體發(fā)展適逢時(shí)機(jī)；l 區(qū)域住宅前期開發(fā)基本入住，區(qū)域亟待商業(yè)配套設(shè)施；l 人民路商業(yè)隨著城市發(fā)展，正在向北部衍生，本案正處于xx北部重點(diǎn)發(fā)展的幾個(gè)商圈之一；l 地鐵二號(hào)線的建設(shè)，使某新城更加緊密的連接市中心、相城區(qū)，使某新城成為人流交匯所在，商業(yè)人氣必定旺盛。二 項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)l 地塊位于某新城商務(wù)核心區(qū)，周邊規(guī)劃有某新城商務(wù)核心區(qū)和火車站物流商貿(mào)區(qū)；l 地塊西臨xx繁華階段人民路；沿人民路商業(yè)價(jià)值高；l 地塊緊靠地鐵2號(hào)線，軌道交通經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)明顯；l 地塊北面緊靠萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，商業(yè)氛圍成熟，有利于形成商圈效應(yīng)；l 周邊居住小區(qū)密集，居住人口眾多，消費(fèi)需求旺盛。地塊規(guī)劃指標(biāo)條件優(yōu)越。本項(xiàng)目的水、電、氣路等均已通平，具備良好的開工條件。地形地勢(shì)本項(xiàng)目地塊平坦，地塊呈現(xiàn)東西向走勢(shì)。同時(shí)，xx第二條軌道交通2號(hào)線在本案附近設(shè)有軌道交通站點(diǎn)，且在本項(xiàng)目地下設(shè)有出入口。xx人民路沿線是xx傳統(tǒng)的市中心主干道，沿人民路有xx觀前街商圈和南門商圈、好又多商圈等繁華商業(yè)區(qū)。xx社會(huì)商品消費(fèi)實(shí)力強(qiáng)勁，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)具有較好的投資價(jià)值和前景。xx住宅市場(chǎng)表現(xiàn)出了旺盛的剛性購(gòu)房需求和改善性需求。這些重點(diǎn)項(xiàng)目涵蓋了商業(yè)中心、商業(yè)街、百貨商場(chǎng)、物流配送中心、倉(cāng)儲(chǔ)、高檔酒店、度假中心、大型超市、交易市場(chǎng)等多種業(yè)態(tài)類型,xx市商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)布局、規(guī)劃設(shè)計(jì)和營(yíng)銷方式均呈現(xiàn)出多元化、細(xì)分化的趨勢(shì)。2011年一季度臺(tái)灣新光三越、日本億株美亞、韓國(guó)樂天瑪特、沃爾瑪山姆會(huì)員店等世界商業(yè)零售巨頭紛紛選擇落戶xx。2006年以來(lái)xx商業(yè)用地供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)，帶來(lái)了近年商業(yè)市場(chǎng)的活躍與繁盛。到2010年， 集聚區(qū)實(shí)現(xiàn)增加值占服務(wù)業(yè)增加值的比重達(dá)到30%以上。依托資源、交通和市場(chǎng)，圍繞特色產(chǎn)業(yè)集聚，加快培育現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，使之成為業(yè)態(tài)集聚、生態(tài)協(xié)調(diào)、具有特色和較強(qiáng)影響力的服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，成為我市服務(wù)業(yè)總量增長(zhǎng)、投資拉動(dòng)和財(cái)稅增收的集中區(qū)。建設(shè)載體，特別要加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)性爭(zhēng)形成相對(duì)優(yōu)勢(shì)，培養(yǎng)特色品牌。根據(jù)《xx市服務(wù)業(yè)布局規(guī)劃》，全力營(yíng)造“1516”格局，打造16個(gè)服務(wù)業(yè)功能集聚區(qū)，形成層級(jí)結(jié)構(gòu)分明、功能完整突出的服務(wù)業(yè)空間布局架構(gòu)。為推動(dòng)xx是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)加快發(fā)展，以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，認(rèn)證貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，以又好又快和富國(guó)強(qiáng)市統(tǒng)攬全局，堅(jiān)持以信息化為基礎(chǔ)，以生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為重點(diǎn)，充分挖掘和發(fā)揮我市人文、旅游和制造業(yè)三大資源優(yōu)勢(shì)，依托骨干企業(yè)和人才，加快服務(wù)業(yè)集約型發(fā)展，構(gòu)造完整產(chǎn)業(yè)鏈，推動(dòng)形成服務(wù)業(yè)新增長(zhǎng)點(diǎn)，增強(qiáng)城市綜合服務(wù)功能，全面形成與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相吻合、與現(xiàn)代制造業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)相配套、與城市化進(jìn)程相協(xié)調(diào)、與國(guó)際市場(chǎng)相對(duì)接、與城鄉(xiāng)居民需求相適應(yīng)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體系?！蛾P(guān)于加快現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)的若干意見》蘇府{2007}115號(hào)指出：現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)是以某一服務(wù)產(chǎn)業(yè)為主體，相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)相配套，產(chǎn)業(yè)特色鮮明，空間相對(duì)集中，具有資源集合、產(chǎn)業(yè)集群、服務(wù)集成，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚度達(dá)到一定水平的區(qū)域。積極發(fā)展景觀商業(yè)、文化商業(yè)和旅游商業(yè)。做強(qiáng)休閑度假旅游。隨著xx城市地位以及吸引力不斷提升，外來(lái)公司正深入xx發(fā)展，配套完善的中高端辦公物業(yè)將是其合理選擇。目前某新城整體市場(chǎng)氛圍淡薄，但區(qū)位價(jià)值明顯。2011年xx寫字樓新上市房源一覽區(qū)域案名推盤時(shí)間面積范圍（㎡）價(jià)格（元/㎡）推盤量銷售情況吳中區(qū)中潤(rùn)第二節(jié) xx服務(wù)業(yè)發(fā)展目標(biāo)第三節(jié) xx商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景（四）2011年寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)情況%為存量房源，近80%為全新房源，中潤(rùn)（二）市場(chǎng)行情：寫字樓等級(jí)劃分物業(yè)配套、檔次結(jié)合目前的售價(jià)/租金可將板塊劃分為三個(gè)等級(jí)，整體市場(chǎng)高位稀缺，園區(qū)、新區(qū)處于高中等級(jí)。第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析第一節(jié) xx寫字樓市場(chǎng)環(huán)境（一）市場(chǎng)行情：寫字樓聚集效應(yīng)xx寫字樓主要分布在中心城區(qū)、園區(qū)、高新區(qū)三大區(qū)域，其它區(qū)域處于發(fā)展初期，尚未形成集聚。 萬(wàn)達(dá)模式的進(jìn)駐使得某新城從項(xiàng)目開發(fā)，實(shí)現(xiàn)了區(qū)域城市能級(jí)的提升，而本案作為又一個(gè)城