【正文】 0總套數(shù)27233118652204138191 2111202544151去化2401851146316811559108461121139房型面積平米122/130/170/247（復(fù)式）110/120/14090/120/88/74/54/48104/164/136/158137/112 /153/1961301459099122/134/116/132/101/127/98/123145120/968892/95/13888/102/128135/14797103銷售狀況成交量集中在去年，今年的銷售進(jìn)度緩慢，9月成交兩套10月沒有成交量今年6月以低于13000的均價推出5個月來，銷售56%，9月10月共成交73套銷售緩慢5090平米小戶型為主，去年9月開盤，走量迅速，05年后半年成交量回升， 7月成交118套。開盤2個月去化83%，10月去化108套銷售緩慢。銷售良好。今年5月推第60套，在8月9月去化54套。該板塊今年住宅累計成交均價16270元/平米， 目前參考報價在2300025000元/平米之間。該板塊今年住宅累計成交均價14696元/平米，目前的住宅參考報價13500元/平米。從區(qū)域上看在售樓盤全部集中在中山北路以西。該板塊今年住宅成交累計均價11000元/平米，目前的住宅參考報價13500元/平米，中環(huán)明珠價格最高1400015000之間。涼城新苑由于價格的重新定價，9月表現(xiàn)不俗。寫字樓市場項目名稱位置銷售時間產(chǎn)品總戶數(shù)戶已售面積范圍（m2）均價報價/ m2成交情況寶蓮大廈魯迅公園板塊，曲陽路299號056已落外立面落成 82 95599/17016096150002400068月各1套，9月5套，10月1套吉聯(lián)大廈（商?。┣柭钒鍓K水電路393弄055431496/120/143/2717/27171180012500已成交的主力面積為96和120 m2元和投資大廈曲板塊商圈05120層商務(wù)辦公樓的1—4層商業(yè)裙房將辦公、休閑、餐飲多功能12000寶礦國際大廈漢陽路，吳淞路 058外立面落成中15520108/220/243/33020839215008月底開盤，9月1套，10月18套，11月1套上海灘國際大廈黃浦路99號056現(xiàn)房1038140/180/2202208230000僅7月銷售8套富傑大廈歐陽路57號0522647145/89/952581225000推出至今共成交71套，成交率26%，2月和3月份成交最好，4月成交1套而后5個月內(nèi)零成交，直到10月份成交1套耀江國際廣場3吳淞路258號0412外立面落成中4130169/392/47619,90021000開盤當(dāng)月成交15套，今年11個月成交緩慢森林灣大廈海寧路0410現(xiàn)房20015001700020000凱潤金城1(辦公)四川北路1611號0410外立面落成中63170/100/110191201800010月成交1套中環(huán)明珠景明花園汶水東路278號04831718155/851000015000去年年成交172套后，今年僅1月成交6套福德商務(wù)中心四川北路1688號現(xiàn)房12123012900精武大廈東寶興路157號0412現(xiàn)房21156/172150001月4套，5月1套，6月4套，10月2套虹口酒店公寓項目名稱位置物業(yè)類型產(chǎn)品定位入市時間現(xiàn)場進(jìn)度面積范圍（m2）均價元/ m2成交情況四季沙龍紀(jì)念路新市南路商業(yè)酒店式商務(wù)公寓現(xiàn)房(1F1T1W) 10000酒店公寓2004年已售完凱陽公寓（虹口金地匯）紀(jì)念路335弄8號住宅15層酒店式服務(wù)公寓　現(xiàn)房國際明佳城衡水路89弄酒店公寓+毛坯住宅2003現(xiàn)房(1房1廳1廚1衛(wèi))天寶華庭四平路大連路口商業(yè)全裝修商務(wù)公寓,可商可住\可注冊辦公?，F(xiàn)房6674(2F1T1C1W)338217132套已售完101套（四）曲陽板塊分析１、 曲陽路板塊概況 虹口區(qū)從南至北分為四個板塊， 曲陽路板塊位于虹口區(qū)中北部，是指區(qū)中環(huán)線邯鄲路以南；中山北一路、大連西路以北，密云路以西；東、西方向分別與楊浦區(qū)的五角場板塊、閘北區(qū)的大寧、永和板塊相鄰，居民10萬左右。板塊特征：虹口區(qū)最成熟的生活社區(qū)曲陽地區(qū)可以說是虹口區(qū)最為成熟的生活社區(qū)之一，這里遍布了多個新村小區(qū)，比如曲陽新村、玉田新村和密云小區(qū)等老社區(qū)，在赤峰路西部地段又多以高層住宅為主，因此區(qū)域住宅建筑容積率較高，居住人口密度大。因此該板塊可稱得上是人氣十足，同時也是虹口最為適合居住的區(qū)域之一。最北部是中環(huán)線汶水東路邯鄲路段，中部和西部相連的是內(nèi)環(huán)高架，中部還有軌道交通3號線， 以及在建中的軌道交通9號線。交通便捷度在虹口地區(qū)相對優(yōu)越。 人文教育氛圍濃厚：區(qū)域西南部則臨近上海外國語大學(xué)，東部緊鄰楊浦大學(xué)區(qū)： 同濟(jì)大學(xué)，東北部的復(fù)旦大學(xué)和財經(jīng)大學(xué)也是近在咫尺，眾多知名高校圍繞曲陽地區(qū)，文化氣息濃郁，周邊居住人口中高比例的大學(xué)生和教師群體也提升了區(qū)域人口整體素質(zhì)。２、 曲陽中心商務(wù)商圈商圈范圍出內(nèi)環(huán)靠近曲陽路的區(qū)域形成了酒店商務(wù)中心區(qū)域，北鄰柏樹大廈(外省市在滬機(jī)構(gòu)集中地區(qū))，向南輻射虹口、黃浦、閘北等區(qū)商業(yè)腹地。交通方面呈立體分布，為內(nèi)環(huán)線、軌道明珠線、中山環(huán)路所惠及。與上海市的靜安、盧灣、虹橋、中山公園等中心城區(qū)高檔酒店商務(wù)中心不同，大柏樹曲陽路酒店商務(wù)中心區(qū)因其地理位置的關(guān)系，主要吸引全國30多個省份的駐滬辦事處和相關(guān)的中小型企業(yè)在此安營扎寨，而這些人員基本上長駐上海，這已成為大柏樹曲陽商務(wù)區(qū)的最主要特色。 片區(qū)內(nèi)商場主要有大型家電商場、家具城、百貨賣場和酒店賓館等。　區(qū)域房產(chǎn)現(xiàn)狀和前景（1）供給一手房市場房源緊缺，目前在曲陽地區(qū)僅5個新盤287套房源，集中在曲陽板塊西部（中山北路以西），二手房市場老公房是主角，該地區(qū)與其它板塊相比，次新盤的數(shù)量很少，房源在市場上也少見，自然唱主角的就是老公房了。復(fù)城國際總建面15萬方，產(chǎn)品規(guī)劃為住宅、辦公、酒店式公寓、休閑、商業(yè)為一體的綜合小區(qū)，并將在小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有市中心稀有聯(lián)排別墅。老公房的均價10000元/平米，次新房評估價在12000－15000元/平方米左右。曲陽路商務(wù)中心 寫字樓銷售價格18000元/平方米，邯鄲路逸仙路元和投資大廈12000元/平米商鋪1F的租金水平，未來，隨著新江灣城規(guī)劃、五角場商業(yè)中心的落成、M8線的建設(shè)塵埃落定，將為曲陽商圈的房地產(chǎn)發(fā)展錦上添花。在內(nèi)環(huán)沿線，因為部分工業(yè)用地得到調(diào)整，以利于商務(wù)房產(chǎn)方向的發(fā)展，結(jié)合已有的曲陽商務(wù)中心，預(yù)計未來該區(qū)域附近的商務(wù)設(shè)施還將得到穩(wěn)步發(fā)展。在內(nèi)環(huán)沿線，因為部分工業(yè)用地得到調(diào)整，有利于商務(wù)房產(chǎn)方向的發(fā)展，結(jié)合已有的曲陽商務(wù)中心，預(yù)計未來該區(qū)域附近的商務(wù)設(shè)施還將得到穩(wěn)步發(fā)展。第二章 項目定位一、項目市場定位根據(jù)前期大量細(xì)致的市場調(diào)研與分析，我們建議將本項目的產(chǎn)品定位為：產(chǎn)品類型：產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店檔次、級別：高檔次、超三星級產(chǎn)權(quán)式酒店定位依據(jù)：根據(jù)項目現(xiàn)狀，在深入分析本項目可能定位的幾種類型：經(jīng)營性（只租不售）賓館酒店、酒店式公寓、公寓式酒店及產(chǎn)權(quán)式酒店的基礎(chǔ)上，我們站在投資方的立場上從開發(fā)經(jīng)營、投資收益及經(jīng)營管理等方面考慮，認(rèn)為將本項目定位“產(chǎn)權(quán)式酒店”最為經(jīng)濟(jì)與可行，優(yōu)點如下：216。產(chǎn)權(quán)式酒店是將整個酒店項目分割成若干小產(chǎn)權(quán)，將產(chǎn)權(quán)出售出小業(yè)主，然后再聘用專業(yè)經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，以分紅或返租的方式補(bǔ)償業(yè)主的投資收益。216。本項目的投資涉及到工程擴(kuò)建的開發(fā)過程，本項目投資的重點亦應(yīng)在于收購擴(kuò)建銷售（收回成本并實現(xiàn)利潤）。如果定位為“產(chǎn)權(quán)式酒店”，則兩個問題都能夠很好地解決。 迎合市場需求，確保順利銷售在上海市星級賓館、酒店持續(xù)高入住率、相應(yīng)產(chǎn)品供不應(yīng)求及未來幾年前景看好的情況下，資本市場及眾多小投資者開始關(guān)注酒店賓館業(yè)的投資。在這種情況下，產(chǎn)權(quán)式酒店一經(jīng)推出必將受到市場的追捧。 檔次定位與項目條件相符定位為中檔次的三星級主要考慮以下幾個因素：首先，項目所處地段決定。但考慮到項目所處的虹口區(qū)的區(qū)域性質(zhì)及地塊周邊的社會與自然環(huán)境，定位過高風(fēng)險較大，而定位過低則不能保障投資收益同樣存在風(fēng)險。商務(wù)酒店定位細(xì)分商務(wù)酒店的目標(biāo)消費群，不言而喻是商務(wù)客人。從基層業(yè)務(wù)員到高層CEO，他們長年累月四處奔波，快節(jié)奏穿梭于國內(nèi)外各大城市之間。 二、項目功能定位：“OF （Office—Family)Hotel”多功能商務(wù)酒店定位解析：BOF是英文Buisness、Office、Family的縮寫，三個單詞含義分別為商務(wù)活動、辦公和家庭。”FOB Hotel”是集商務(wù)住宿、餐飲、休閑娛樂為一體的多功能商務(wù)酒店。 項目所處的位置適合于經(jīng)營商務(wù)酒店。這類客人惜時如金，酒店選址必須滿足其快捷、舒適要求：一是行程短；二是少塞車；三是易尋找；四是有足夠的停車場。項目坐落在上海內(nèi)環(huán)高架路—中山北二路邊，客人從機(jī)場出發(fā)，一路高架，無任何紅綠燈路口，唯一一個紅綠燈路口即到本酒店，車程僅需30分鐘；至上海火車站同樣方便，且僅需十五分鐘即可到達(dá)；酒店地下一層面積達(dá)2100多平米，可改造為地下停車庫；項目與中山北二路高架前僅有3050的綠化帶隔開，視眼開闊。 三、項目經(jīng)營定位：由專業(yè)酒店經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理四、項目產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位策略緊扣” OF Hotel”的要求，以新穎的設(shè)計體現(xiàn)個性與檔次，用個性化的特點代替高投入的裝修，注重人性化設(shè)計及符合品味的軟裝飾。 雙層套間設(shè)計項目頂層設(shè)計為復(fù)式豪華套間，商務(wù)廳、會客廳與休息室分離，面積控制為150~200平米。復(fù)式套間示意216。216。216。原因可能在于其的實用性、安全性及成本，但顧客的品味是不斷提高的，我們用成熟的技術(shù)較低的投入營造出住店如在家的感覺，不旦能體現(xiàn)出個性化，相信更能迎合消費者的需求。216。五、項目價格定位經(jīng)過前期大量的產(chǎn)品價格調(diào)研，綜合比較了上海市及本區(qū)域內(nèi)同類型酒店的價格、區(qū)域內(nèi)住宅、辦公樓價格、酒店式公寓價格等，經(jīng)過整理及調(diào)價分析，將本產(chǎn)品價格定位為：均價：12500元/平方米六、項目形象定位“市”間稀有產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店OF 商棧1. 案名2. LOGO 第三章 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議一、設(shè)計說明二、設(shè)計理念上海已經(jīng)發(fā)展成為一個國際化的經(jīng)濟(jì)大都市，金融業(yè)、服務(wù)業(yè)、交通運輸業(yè)在國內(nèi)處于領(lǐng)先地位。因此，本地域內(nèi)具備開放式商務(wù)酒店經(jīng)營的基礎(chǔ)。其在具備一般酒店設(shè)計功能的基礎(chǔ)上，應(yīng)有更為完善的商務(wù)功能設(shè)施。 由于本項目空間的特殊性在原有結(jié)構(gòu)上進(jìn)行擴(kuò)建工程。在空間的構(gòu)思與利用上，摒棄陳舊的室內(nèi)幾面體排布方式，在結(jié)合功能需要的同時，開成有意境、可品味具內(nèi)涵豐富的空間，并將新的空間意念引入其間，將綠化、藝術(shù)品、智能商務(wù)配套置于其中，形成一個獨特的“BOF”空間。 造型原有的設(shè)計外觀、體形及設(shè)計的手法已較為落后，加之后來的“大宴樓“餐廳門樓采用了與酒店風(fēng)格截然不同的裝修風(fēng)格，使得整個酒店外立面現(xiàn)狀不倫不類，雜亂無章。216?，F(xiàn)代商務(wù)越來越國際化，商界精英們所下塌的場所是拒絕簡單的鋼筋水泥的堆砌與平庸的千篇一律“現(xiàn)代符號建筑”。216。體現(xiàn)外立面效果示意圖出一種超凡的高貴品質(zhì)。 尺度在對原有框架進(jìn)行改造與利用的條件下，不惜損失面積，大膽擴(kuò)充一層大堂空間，體現(xiàn)西方建筑的超凡尺度以烘托整幢大廈的氣派及高貴。216。將西方現(xiàn)代環(huán)境布置藝術(shù)與上海本身的地域文化特點結(jié)合中，營造適宜的景觀環(huán)境。 照明建筑外觀設(shè)計中夜景的設(shè)計是重要的一環(huán)，特別是作為商業(yè)建筑，夜間的形象有時要重要于日間景觀，夜景的設(shè)計主要是先靠燈光來達(dá)到效果，在建筑輪廓光、局部照明、人口照明、植物及環(huán)境地面照明、光源位置與建筑距離、明度、光線和照射方式、光源色彩都應(yīng)作具體考慮大堂 項目當(dāng)前的問題在于大堂空間過于局促，挑高空間過小，服務(wù)臺藏在角落里，使用客人進(jìn)入后有壓抑的感覺。大堂效果示意圖216。 色調(diào)為主，采用高明度材質(zhì)，地面拼花采用現(xiàn)代構(gòu)圖，亦強(qiáng)調(diào)材料在色彩上及明度上對比，橢圓形狀亦帶出少許古典味。墻身大部分采用爵士白大理石裝飾，爵士白材料潔白光滑，材質(zhì)細(xì)膩，石材紋路少而美觀。通過紅色、黃色、綠色、黑色等點綴，來營造一種高級商務(wù)殿堂氛圍。 造型在營造古典空間和皇家氣派的同時，高舍棄了中世紀(jì)給人視覺上的萎靡不振的沉重感覺。216。 氛圍來自相同的物料、顏色和燈光的運用，光線有燈槽、點光源和局部射燈集中照明三個來源，而大堂的格調(diào)則通過使用特殊造型及陳設(shè)，如藝術(shù)品設(shè)置、植物配置、鍛鐵幾、風(fēng)水球、壁合等等來形成。 設(shè)計基點很多酒店注重外觀與大堂的設(shè)計卻不重視客房設(shè)計。我們設(shè)計的出發(fā)點是一定要有創(chuàng)意，客房里的顏色