項(xiàng)目二物業(yè)管理法律關(guān)系分析-閱讀頁
2025-02-05 16:04本頁面
【正文】 區(qū)服務(wù)了整整 13個(gè)年頭，物業(yè)服務(wù)合同于2022年 12月 31日到期。身為小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任的老劉和老張于是想合同到期后不再續(xù)聘安居物業(yè)公司，為小區(qū)業(yè)主找個(gè)更稱職的管家。于是，業(yè)主委員會(huì)向安居物業(yè)發(fā)函，聲明合同到期后將不再續(xù)簽服務(wù)合同。居委會(huì)認(rèn)為不能對此事不聞不問，于是決定就安居物業(yè)公司的去留問題再進(jìn)行一次問卷調(diào)查。我們居委會(huì)就是否由安居物業(yè)公司繼續(xù)為本小區(qū)管理服務(wù)征詢業(yè)主意見。兩種調(diào)查得到不同的結(jié)果，居委會(huì)的做法讓業(yè)主委員會(huì)的工作陷入了困境，安居物業(yè)公司也據(jù)此不愿撤出小區(qū)。 ? 第二，是否設(shè)立及以何種方式設(shè)立何種物業(yè)管理民事法律關(guān)系，一般是建立在當(dāng)事人在平等自愿、自由協(xié)商的基礎(chǔ)上，是當(dāng)事人自由意志的體現(xiàn)。一方享有的權(quán)利對應(yīng)著另一方所負(fù)有的義務(wù)；另一方所負(fù)有的權(quán)利對應(yīng)著一方所享有的權(quán)利。 ? 業(yè)主 1 2 使用人 ? 3 5 ? ? 開發(fā)商 4 物業(yè)管理企業(yè) 6 其他專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu) ? （ 1）業(yè)主相互之間的關(guān)系 ? 《 物權(quán)法 》 和 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 明確規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，遵 守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的制度，執(zhí) 行業(yè)主大會(huì)的決定，按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用等等。 業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的法律地位是平等的，雙方通過簽訂物業(yè)服務(wù)合同，形成了物業(yè)管理企 業(yè)服務(wù)、業(yè)主支付服務(wù)費(fèi)用的民事合同關(guān)系。 ? （ 4）供水、供電等單位與業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系 ? 供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位向業(yè)主提供產(chǎn)品和服務(wù)，業(yè)主交納有關(guān)費(fèi)用，它 們之間是一種合同關(guān)系，合同雙方各自承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)。 第五十二條還規(guī)定：上述單位“應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、 養(yǎng)護(hù)責(zé)任” 。 ” （二）物業(yè)管理行政法律關(guān)系 ? 物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系 政府與物業(yè)管理各方主體之間的關(guān)系，是一種行政法律關(guān)系。 ? 政府要充分尊重業(yè)主權(quán)利，尊重業(yè)主自我管理和自我約束，要充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用， 強(qiáng)化合同的地位和效用。物業(yè)管理公司先讓業(yè)主填表、簽訂物業(yè)管理公約、交物業(yè)管理費(fèi)、給鑰匙。有些物業(yè)管理公司要求業(yè)主一次性交齊一年或更長時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)，引起業(yè)主不滿而拒絕交費(fèi)；有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公約含有不公平、不合理的內(nèi)容則拒絕簽約；有些業(yè)主則是由于其他問題與物業(yè)管理公司發(fā)生矛盾或爭執(zhí)。 ? 【 焦點(diǎn) 】 交房時(shí)發(fā)生矛盾 物業(yè)公司能否扣押業(yè)主家鑰匙 ? 【 要點(diǎn)解析 】 ：業(yè)主購買房屋，就與房屋的開發(fā)商之間形成了一種房屋買賣關(guān)系，房屋買賣合同就 是他們之間這種法律關(guān)系的反映。 業(yè)主已經(jīng)按照房屋買賣合同的約定，向開發(fā)商付了全部的購房款，開發(fā)商就應(yīng)該履行其向業(yè)主交付 房屋的義務(wù)。 不管業(yè)主與物業(yè)管理公司之間如何，都是物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容，與房屋買賣法律關(guān)系無關(guān)。 無論是開發(fā)商也好，物業(yè)管理公司也好，都不能因?yàn)闃I(yè)主沒有簽訂物業(yè)管理公約、對物業(yè)管理 費(fèi)有意見而拒絕給業(yè)主辦理入住手續(xù)、不給業(yè)主鑰匙等，這種行為構(gòu)成開發(fā)商對業(yè)主的違約，也是 對業(yè)主權(quán)益的侵害。物業(yè)管理公司回答說： 開發(fā)商說的不算數(shù) ，收費(fèi)是依據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)確定的，而開發(fā)商則稱物業(yè)管理已移交，自己
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