項目二物業(yè)管理法律關系分析(參考版)
2025-01-24 16:04本頁面
【正文】 法律關系案例分析（二） 法律關系案例分析（三） 『 案情介紹 』 法律關系案例分析（五） 。 物定管理費誰說了算？ ? 【 案情簡介 】 ：家住廣州海珠區(qū)某花園的駱先生稱，在購房時開發(fā)商承諾物業(yè)管理費為 ,有管道煤氣、 24小時熱水等配套服務，且寫進了購房合同，但入住近 1年了，非但管道煤氣、 24小時熱水等沒有落實，物業(yè)管理費反而漲到 。如 果開發(fā)商以業(yè)主完成物業(yè)管理法律關系中的義務作為交付房屋的條件， 這就是變相增加業(yè)主的合同 義務與責任，是不符合 《 合同法 》等法律規(guī)定的。 從法律角度上講， 房屋買賣關系與物業(yè)管理法律關系是兩種獨立的法律關系， 不應該互相混淆。在這一法律關系中，業(yè)主與物業(yè)管理公司雙方各有多種權利、義 務， 但是對于開發(fā)商而言， 最根本的權利是收取業(yè)主的購房款項， 最根本的義務是向業(yè)主交付房屋。在這種情況下，有些物業(yè)管理公司就會采取不給鑰匙的做法。順利辦下來倒也無事，但有時可能就出現(xiàn)問題。 物業(yè)管理行政法律關系主要包括： ? 物業(yè)管理行政主管部門與業(yè)主自治組織、物業(yè)服務公司間的法律關系 ? 其他政府行政管理部門與物業(yè)服務公司之間的關系 ? 政府專業(yè)管理部門與物業(yè)服務公司間的關系 ? 物業(yè)管理協(xié)會與物業(yè)服務公司間的關系 走進實踐：模擬法庭 P38 法律關系案例分析（一） ? 【 案例 】 ：絕大多數(shù)樓盤在交房的時候都有這樣的情景：業(yè)主去辦理入住手續(xù)的時候，被告知要找物業(yè)管理公司辦理。 ? 主要職責就是依法制定規(guī)則來規(guī)范有關主體的行為， 并通過加強規(guī)范和監(jiān)督維護這種規(guī)則， 為雙方創(chuàng)造良好的交易環(huán)境。 ? 《 物業(yè)管理條例 》 明確規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù) 費等額外費用。 ? 《 物業(yè)管理條例 》 第四十五條規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有 線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。 ? （ 3）開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關系 ? 開發(fā)建設單位在物業(yè)管理活動中的義務是：制定業(yè)主臨時公約；將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受 人明示，并予以說明；住宅物業(yè)必須通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū) 域內(nèi)提供必要的物業(yè)管理用房；不得擅自處分物業(yè)共用部位和共用設施設備；在國家規(guī)定的保修期 限和保養(yǎng)范圍內(nèi)承擔物業(yè)的保修責任等。 ? （ 2）物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關系 ? 物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主大會的委托，根據(jù)物業(yè)服務委托合同進行專業(yè)管理，實行有償 服務的企業(yè)。 物業(yè)管理民事法律關系 ? 業(yè)主、非業(yè)主使用人之間的物業(yè)共用及相鄰關系 ? 業(yè)主與非業(yè)主使用人之間關于物業(yè)使用的租賃及其他關系 ? 業(yè)主與開發(fā)商之間因銷售合同而產(chǎn)生的物業(yè)保修等民事關系 ? 開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)因前期物業(yè)管理而產(chǎn)生的委托關系 ? 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)因物業(yè)服務合同而產(chǎn)生的委托關系 ? 物業(yè)管理企業(yè)與其他服務機構就物業(yè)區(qū)域相關服務訂立合同而產(chǎn)生的承包關系。 ? 第三，物業(yè)管理民事法律關系中主體之間的權利和義務是對等的。請思考： ? 1．業(yè)主委員會能根據(jù)調(diào)查結果解聘安居物業(yè)公司嗎？ ? 2．居委會的做法合理嗎？ （一） 物業(yè)管理民事法律關系 ? 民事法律關系的特
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