【正文】 　　區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門按市房地產(chǎn)行政管理部門規(guī)定的分工，做好各自轄區(qū)內(nèi)維修基金。　　共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單棟住宅內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住宅銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、溝道、池、陰井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等?！　”巨k法所稱公有住宅是指在住房制度改革和拆遷安置中向個(gè)人出售的公有住宅。　　第二條　武漢市行政區(qū)域內(nèi)的商品住宅和公有住宅出售后的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的管理，均適用本實(shí)施辦法?！　〉谑艞l　本辦法自一九九四年四月一日起施行?！　〉谑邨l　各省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。　　第十五條　物業(yè)管理公司違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人有權(quán)投訴；管委會(huì)有權(quán)制止，并要求其限期改正；房地產(chǎn)行政主管部門可對(duì)其予以警告、責(zé)令限期改正、賠償損失，并可處以罰款：　?。ㄒ唬┓课菁肮迷O(shè)施、設(shè)備修繕不及時(shí)的；　　（二）管理制度不健全，管理混亂的；　?。ㄈ┥米詳U(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；　?。ㄋ模┧酱顏y建，改變房地產(chǎn)和公用設(shè)施用途的；　?。ㄎ澹┎宦男形飿I(yè)管理合同及管理辦法規(guī)定義務(wù)的。　　第十三條　住宅小區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人，應(yīng)當(dāng)遵守小區(qū)管理辦法，按規(guī)定交納管理費(fèi)用，不得妨礙、阻撓管理人員履行職責(zé)，并有權(quán)參與監(jiān)督住宅小區(qū)的管理?！　〉谑l　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理售房手續(xù)時(shí)，應(yīng)在買賣合同中對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人有承諾遵守小區(qū)管理辦法的約定?！　〉谑畻l　物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)明確：　?。ㄒ唬┕芾眄?xiàng)目；　　（二）管理內(nèi)容；　?。ㄈ┕芾碣M(fèi)用；　　（四）雙方權(quán)利和義務(wù)；　?。ㄎ澹┖贤谙?；　?。┻`約責(zé)任；　?。ㄆ撸┢渌！　∥飿I(yè)管理公司需向工商行政管理部門申請注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)?！　〉诎藯l　物業(yè)管理公司的權(quán)利：　　（一）物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制定小區(qū)管理辦法；　?。ǘ┮勒瘴飿I(yè)管理合同和管理辦法對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理；　?。ㄈ┮勒瘴飿I(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用；　?。ㄋ模┯袡?quán)制止違反規(guī)章制度的行為；　?。ㄎ澹┯袡?quán)要求管委會(huì)協(xié)助管理；　?。┯袡?quán)選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等）承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)；　?。ㄆ撸┛梢詫?shí)行多種經(jīng)營，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)?！　〉谄邨l　管委會(huì)的權(quán)利：　?。ㄒ唬┲贫ü芪瘯?huì)章程，代表住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人、使用人，維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)利；　?。ǘQ定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司；　?。ㄈ徸h物業(yè)管理公司制訂的年度管理計(jì)劃和小區(qū)管理服務(wù)的重大措施；　?。ㄋ模z查、監(jiān)督各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行?！　〉诹鶙l住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)（以下簡稱管委會(huì)）。　　第五條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。　　第四條　住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會(huì)化、專業(yè)化的管理模式?！　”巨k法所稱住宅小區(qū)管理（以下簡稱小區(qū)管理），是指對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕與整治。　　第二條　本辦法所稱城市，是指國家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)?！　〉谖迨臈l　本條例自公布之日起施行?！　〉谖迨l　其他物業(yè)的管理，可以參照本條例的規(guī)定執(zhí)行。　?。ㄎ澹┳≌^(qū)，是指建筑用地在2萬平方米以上規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的居民生活區(qū)；　?。┳≌M團(tuán)，是指建筑用地在1萬平方米以上規(guī)模，并有基本配套設(shè)施的居民生活區(qū)；　?。ㄆ撸┲懈邔幼≌瑯牵侵缸≌瑢訑?shù)在7至9層，并有電梯等基本配套設(shè)施的住宅樓；　?。ò耍└邔幼≌瑯?，是指住宅層數(shù)在10層以上，并有電梯等基本配套設(shè)施的住宅樓。　　第四十九條　房地產(chǎn)行政管理部門和其他有關(guān)行政管理部門工作人員應(yīng)當(dāng)認(rèn)真執(zhí)行本條例；玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由所在單位或者上級(jí)行政主管部門給予行政處分；給物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主、使用人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?！　〉谒氖邨l　業(yè)主、使用人不依照本條例規(guī)定交納有關(guān)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)催其交納；逾期仍不交納的，由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定加收違約金?！　〉谒氖鍡l　違反本條例其他有關(guān)規(guī)定的，由有關(guān)行政管理部門依法處理。　?。ò耍┱加?、損壞住宅區(qū)共有部分，擅自改變房屋用途或者改變房屋外貌，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)或者超負(fù)荷使用房屋的，責(zé)令限期改正；情節(jié)嚴(yán)重的，處以1000元以上10000元以下罰款?！　。╅_發(fā)建設(shè)單位不按照規(guī)定提供物業(yè)管理啟動(dòng)資金或者物業(yè)管理用房的，責(zé)令限期履行；拒不履行的，依法強(qiáng)制履行，并分別按照應(yīng)當(dāng)提供的資金或者物業(yè)管理用房銷售價(jià)格的2倍處以罰款?！　。ㄋ模┪飿I(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)維修專項(xiàng)資金、住宅區(qū)公用設(shè)施、物業(yè)管理用房用途的，責(zé)令改正，并處以2000元以上20000元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書。　?。ǘ┪飿I(yè)管理企業(yè)違反資質(zhì)等級(jí)規(guī)定承接物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目，或者提供的管理服務(wù)達(dá)不到資質(zhì)規(guī)定要求的，責(zé)令限期改正；逾期未改的，處以5000元以上20000元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，降低資質(zhì)等級(jí)或者吊銷資質(zhì)證書。　　第四十三條　物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，掛牌公布服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和收支情況，接受物價(jià)等行政管理部門和業(yè)主、使用人的監(jiān)督?！　I(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)、足額交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；公房出租人或者業(yè)主將房屋出租的，應(yīng)與承租人就物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的交納簽訂書面協(xié)議。物業(yè)維修專項(xiàng)資金不足時(shí)，分別由住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主和整棟房屋全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)?！　〉谒氖畻l　物業(yè)維修專項(xiàng)資金由下列資金構(gòu)成：　?。ㄒ唬╅_發(fā)建設(shè)單位移交住宅區(qū)時(shí)，按照住宅區(qū)總規(guī)模建安造價(jià)的15％（配置有電梯的住宅樓，按照建安造價(jià)的25％）向業(yè)主委員會(huì)提供的物業(yè)管理啟動(dòng)資金；　?。ǘ┳≌瑓^(qū)內(nèi)公有住房的出售單位和買受人按照規(guī)定交納的物業(yè)維修基金；　?。ㄈ┌凑諊矣嘘P(guān)規(guī)定籌集的其他物業(yè)維修資金?！　【C合管理服務(wù)費(fèi)和車輛管理服務(wù)費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)參照政府指導(dǎo)價(jià)格協(xié)商確定。　　綜合管理服務(wù)費(fèi)和車輛管理服務(wù)費(fèi)由市物價(jià)行政管理部門會(huì)同市房地產(chǎn)行政管理部門，依照《中華人民共和國價(jià)格法》的有關(guān)規(guī)定，按照普通建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和高標(biāo)準(zhǔn)對(duì)住宅小區(qū)、住宅組團(tuán)、中高層住宅樓、高層住宅樓分類制定全市統(tǒng)一的指導(dǎo)價(jià)。　　第三十八條　物業(yè)管理費(fèi)用由物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和物業(yè)維修專項(xiàng)資金構(gòu)成。　　第六章　物業(yè)管理用房與費(fèi)用　　第三十七條　開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時(shí)，分別按照住宅區(qū)總建筑面　積2‰、3‰的比例向業(yè)主委員會(huì)無償提供物業(yè)管理辦公用房和按綜合成本價(jià)提供物業(yè)管理經(jīng)營用房?！　〉谌鍡l　任何單位和個(gè)人在住宅區(qū)內(nèi)進(jìn)行管線等施工，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定報(bào)有關(guān)部門審批，并與業(yè)主委員會(huì)或其委托的物業(yè)管理企業(yè)簽訂協(xié)議，施工后，按協(xié)議恢復(fù)原狀或者賠償損失。　　第三十四條　住宅區(qū)內(nèi)由相關(guān)專業(yè)管理機(jī)構(gòu)管理的設(shè)施，可以委托具備條件的物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理和維修養(yǎng)護(hù)?！　∫蛭飿I(yè)維修、裝修等行為造成房屋共用部位、共用設(shè)施損壞或者造成相關(guān)業(yè)主的房屋自用部位、自用設(shè)備損壞及其他財(cái)產(chǎn)損失的，行為人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)或者賠償責(zé)任。　　第三十二條　房屋共用部位、共用設(shè)施維修時(shí)，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。　　第三十一條　住宅區(qū)物業(yè)除屬人為損壞的由行為人承擔(dān)維修責(zé)任外，房屋自用部位和自用設(shè)備的維修責(zé)任由業(yè)主個(gè)人承擔(dān)；房屋共用部位、共用設(shè)施的維修責(zé)任由本棟房屋的全體業(yè)主共同承擔(dān)；住宅區(qū)公用設(shè)施的維修責(zé)任由住宅區(qū)的全體業(yè)主共同承擔(dān)?！　I(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)對(duì)住宅區(qū)內(nèi)發(fā)生的前款所列行為，有權(quán)予以勸阻、制止；對(duì)物業(yè)造成損壞的，有權(quán)要求行為人恢復(fù)原狀或者依法賠償損失。　　第五章　物業(yè)使用與維護(hù)　　第二十八條　物業(yè)使用與維護(hù)應(yīng)當(dāng)遵守城市規(guī)劃、房地產(chǎn)、環(huán)境保護(hù)、　市容環(huán)衛(wèi)、園林綠化、市政、治安、消防等有關(guān)法律、法規(guī)的管理規(guī)定?！　〉诙鶙l　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合有關(guān)部門和組織做好與住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)相關(guān)的工作?！　〉诙臈l　物業(yè)管理企業(yè)從事下列物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)：　?。ㄒ唬┳≌瑓^(qū)共有部分的使用管理、維修養(yǎng)護(hù)和更新；　?。ǘ┓课莨灿迷O(shè)施中水泵、電梯等設(shè)備的運(yùn)行服務(wù)；　　（三）綠化養(yǎng)護(hù)；　?。ㄋ模┲伟卜婪斗?wù)；　?。ㄎ澹┣鍜摺⒈嵎?wù)；　?。┸囕v進(jìn)出和停放的管理；　?。ㄆ撸┌凑諛I(yè)主、使用人要求，及時(shí)提供房屋自用部位、自用設(shè)備的應(yīng)急維修服務(wù)；　?。ò耍┪飿I(yè)維修專項(xiàng)資金的帳務(wù)管理；　?。ň牛┳≌瑓^(qū)工程建設(shè)和維修檔案資料的保管；　?。ㄊ┢渌飿I(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)?！　∥飿I(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明委托管理服務(wù)的事項(xiàng)、要求與標(biāo)準(zhǔn)，管理服務(wù)的期限與權(quán)限，管理服務(wù)的費(fèi)用，合同的權(quán)利義務(wù)終止條件，違約責(zé)任等內(nèi)容?！　乙?guī)定必須持證上崗的物業(yè)管理人員須經(jīng)市房地產(chǎn)行政管理部門組織的專業(yè)考核，取得崗位證書后方可上崗?！　∥飿I(yè)管理企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后60日內(nèi)，經(jīng)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門審查，市房地產(chǎn)行政管理部門批準(zhǔn)，取得物業(yè)管理資質(zhì)證書，并按照相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)從事物業(yè)管理服務(wù)。　　第二十一條　業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)委員名單，審議通過的業(yè)主委員會(huì)章程、業(yè)主公約，由業(yè)主委員會(huì)報(bào)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門備案。　　第二十條　選聘物業(yè)管理企業(yè)通過招標(biāo)等方式進(jìn)行。　　第十八條　業(yè)主大會(huì)行使下列職權(quán)：　?。ㄒ唬┻x舉、撤換業(yè)主委員會(huì)委員；　　（二）審議并通過業(yè)主委員會(huì)章程、業(yè)主公約和物業(yè)管理服務(wù)合同；　?。ㄈ┞犎『蛯彶闃I(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告；　　（四）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)的決定；　?。ㄎ澹Q定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng)。業(yè)主委員會(huì)作出的決定，必須經(jīng)全體業(yè)主委員會(huì)組成人員過半數(shù)通過。業(yè)主大會(huì)作出的決定，必須經(jīng)出　席大會(huì)的業(yè)主所代表的表決權(quán)過半數(shù)通過。　　業(yè)主委員會(huì)每屆任期三年，業(yè)主委員會(huì)組成人員可以連選連任；不稱職的，業(yè)主大會(huì)可予以撤換。　　業(yè)主委員會(huì)由5至15人組成。　　公房出租人可以書面委托承租人出席，業(yè)主可以委托代理人出席?！　〉谑鶙l　出席業(yè)主大會(huì)的業(yè)主所代表的表決權(quán)必須超過入住業(yè)主的半數(shù)方可召開業(yè)主大會(huì)?！　〉谌隆I(yè)主自治管理　　第十五條　住宅區(qū)入住率達(dá)到50％以上或者住宅區(qū)房屋交付使用滿2年時(shí)，由所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位、街道辦事處或者鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府召集第一次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)?！　￠_發(fā)建設(shè)單位在前期物業(yè)管理期間，不得使用物業(yè)維修專項(xiàng)資金。　　第十二條　開發(fā)建設(shè)單位與買受人訂立售房合同時(shí)，對(duì)前期物業(yè)管理事項(xiàng)雙方應(yīng)當(dāng)有明確約定?！　〉谑畻l　開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)管理服務(wù)合同，該合同至業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)管理服務(wù)合同生效時(shí)終止?！　〉诎藯l　新建住宅區(qū)在規(guī)劃、設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排、合理布局物業(yè)管　理服務(wù)的各項(xiàng)設(shè)施?！　〉诹鶙l　本市各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定優(yōu)惠政策，扶持和促進(jìn)物業(yè)管理向社會(huì)化、專業(yè)化方向發(fā)展?！　^(qū)房地產(chǎn)行政管理部門是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政管理部門，依照本條例規(guī)定對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理進(jìn)行管理監(jiān)督?！　￠_發(fā)建設(shè)單位依照本條例規(guī)定委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理?！　〉谒臈l　住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)?！　”緱l例所稱住宅區(qū)包括住宅小區(qū)、住宅組團(tuán)、中高層住宅樓、高層住宅樓。標(biāo)　　題武漢市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例發(fā)布日期19991030發(fā)布文號(hào)武漢市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告第16號(hào)　　　　　　　　　　　　　　　　武漢市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例（1999年7月30日武漢市第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議通過，1999年9月27日湖北省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議批準(zhǔn)）　　第一章　總　則　　第一條　為了規(guī)范本市住宅區(qū)物業(yè)管理，明確業(yè)主、使用人和開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)，保障住宅區(qū)物業(yè)合理使用，創(chuàng)造文明、整潔、優(yōu)美、安全、便利的居住環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。　　第十九條　省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門、公安行政主管部門，要根據(jù)本規(guī)定制定實(shí)施細(xì)則?！　〉谑邨l　違反本規(guī)定，破壞居民住宅安全防范設(shè)施，由公安機(jī)關(guān)責(zé)令其改正、恢復(fù)原狀，并可依據(jù)《治安管理處罰條例》的規(guī)定予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。　　第十六條　違反本規(guī)定，有下列行為之一的，由城市人民政府建設(shè)行政主管部門責(zé)令增補(bǔ)、修改、停工、返工、恢復(fù)原狀，或采取其他補(bǔ)救措施，并可處以罰款：　　(一)未按有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行設(shè)計(jì)的；　　(二)擅自改動(dòng)設(shè)計(jì)文件中安全防范設(shè)施內(nèi)容的；　　(三)使用未經(jīng)鑒定和鑒定不合格的產(chǎn)品、材料、設(shè)備的；　　(四)安全防范設(shè)施未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格而交付使用的。　　第十四條　居民住宅區(qū)的防護(hù)墻、治安值班室等公共安全防范設(shè)施應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人和使用人妥善使用與保護(hù)，不得破壞或挪作他用。　　第十三條　城市居民住宅安全防范設(shè)施的管理，由具體管理住宅的單位實(shí)施。　　第十一條　城市居民住宅竣工后，工程質(zhì)量監(jiān)督部門和住宅管理單位必須按規(guī)定對(duì)安全防范設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收，不合格的不得交付使用。　　第十條　城市居民住宅安全防范設(shè)施所用產(chǎn)品、設(shè)備和材料，必須是符合有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定并經(jīng)鑒定合格的產(chǎn)品。　　第九條　施工單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照安全防范設(shè)計(jì)要求進(jìn)行施工，不得擅自改動(dòng)。　　第八條　建設(shè)行政主管部門組織審批的有關(guān)住宅建筑設(shè)計(jì)文件應(yīng)當(dāng)包括城市居民住宅安全防范設(shè)施部分。　　第六條　城市居民住宅安全防范設(shè)施的建設(shè)，應(yīng)當(dāng)納入住宅建設(shè)規(guī)劃，并同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用。　　第四條　城市居民住宅安全防范設(shè)施，必須具備防撬、防踹、防攀緣、防跨越、防爬入等安全防范功能。　　第三條　本規(guī)定所稱城市，是指國家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)。標(biāo)　　題城市居民住宅安全防范設(shè)