【正文】 感謝父母多年以來的關愛，感謝陪伴我走過四年的每一位朋友。在此，衷心地感謝我的指導教師！他豐富的知識、嚴謹的治學態(tài)度和全面的指導，對我啟發(fā)頗多、收獲頗豐。致謝此次畢業(yè)實習、畢業(yè)設計和學位論文撰寫過程中，得到了多位老師、同學、朋友的關心、指導和幫助。第四章之中闡述了解決這些物業(yè)管理中問題的辦法以及對策，同時對物業(yè)管理行業(yè)的未來充滿希望。在第二章中，提出了物業(yè)管理中經常出現的問題，這些問題也是我們在生活之中能夠遇見的問題，并且在提出問題的同時舉出例子，使得物業(yè)管理中存在的問題更加形象，更能貼近生活。其次，通過減員工作使企業(yè)人力成本降低。采購工作是節(jié)能降耗的關鍵環(huán)節(jié)物業(yè)公司實施了嚴格的監(jiān)控制度，要求外購材料必須兩人以上，常置易耗品必須建立供貨廠家詳細資料并建立長期供貨關系，同時，財務與行政辦人員經常做市場調查，盡可能找到源頭供貨商。3．精減人員、節(jié)能降耗，管理效益明顯提高我們首先從思想政治工作入手，發(fā)揮黨、團員、工會積極分子的模范帶頭作用，帶領全體員工轉變觀念、開展理論學習、加強業(yè)務培訓，使員工的服務意識和自身素質得到不斷提高，要求公司領導和各級管理人員經常深入基層做大量的答疑解惑工作，公司上下形成了團結一致、求真務實的工作氛圍；其次，為了能夠在服務質量上更上一個臺階、資質評審中再上一個檔次，物業(yè)公司加強了各類資料的查閱、收集、歸檔工作，按部門、形式、性質等不同合理分類、存檔，極大方便了所需材料的及時查閱和利用；第三，重視參加和開展形式多樣的培訓活動，在積極參加股份公司組織的各類培訓、學習的同時針對公司內部的工作特點和性質定期或不定期的開展升旗儀式、安全生產、消防知識、儀容儀表、禮儀禮節(jié)、設備原理、物業(yè)規(guī)范等業(yè)務培訓，使全體員工的服務意識和業(yè)務素質得到提高；第四，狠抓各項規(guī)章制度的落實，促進工作迅速有效的開展，特別是為了切實落實實施的《效績考核工資》我們下了極大的功夫，考核部門的同時管理人員也要接受《效績考核檢查制度》考核，起到了相互監(jiān)督作用。服務意識顯著提高所以按照正確的條例來進行管理和發(fā)展，是建立優(yōu)質物業(yè)法律機制的基礎。 接下來，我會從物業(yè)法律制度和精神文明建設這兩個方面分別闡述，如何才能夠建立起完善的物業(yè)管理機構。所以，小區(qū)實施物業(yè)管理，要從實際情況出發(fā)，一方面要堅持業(yè)主的自治自律與物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一專業(yè)化管理相結合的原則，依法對業(yè)主進行正面的引導、幫助，指導其樹立與市場經濟體制和城市現代化文明程度相適應的科學消費觀念；另一方面要嚴格依法規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的經營管理行為，樹立企業(yè)誠信無欺、服務優(yōu)良、管理科學、業(yè)主滿意的經營思想，對企業(yè)目前的經營條件和面臨的各種困難、問題進行調查研究，切實幫助企業(yè)建立和完善有利于物業(yè)管理市場良性發(fā)展的經濟秩序。所以，政府有關部門進行深入研究和系統(tǒng)思考，探索并立起既符合市場經濟體制和法律規(guī)范要求，又符合本地情況的、能滿足不同消費需要和科學適用的物業(yè)管理體制，推動整個物業(yè)管理工作實現新的跨越。在小區(qū)實施的物業(yè)管理運作中，業(yè)主關注的是否得到好的服務，所主的房屋是否保值，甚至能夠升值；開發(fā)商考慮的是企業(yè)的發(fā)展生命。所以，加快立法進程，推進依法治業(yè)，是今后物業(yè)管理的發(fā)展之本。層出不窮的糾紛通過訴諸于行政裁決或司法裁定后被久拖欠不決，究其根源是有關的行政或司法的不作為。業(yè)主購房時就可根據小區(qū)檔次和物業(yè)公司提供的相應標準，一目了然知道自己應交的費用和應享有的服務，由于收費涉及到廣大群眾的切身利益，所以，物業(yè)管理公司應向業(yè)主公示收費的名目，接受業(yè)主對物業(yè)管理服務質量和收費的監(jiān)管。所以，業(yè)主入住時，物業(yè)公司應和業(yè)主簽訂物業(yè)管理合同書，并出具相關收費標準。 物業(yè)管理服務是一項公共服務，物業(yè)公司為業(yè)主提供了管理服務，兩者之間就構成了事實的管理服務關系，業(yè)主就應當交納相應的物業(yè)管理費用。所以我們現在的任務就是要發(fā)揮起作用，房屋在交房以后出現的問題，如果是機構上的問題，那么就得開發(fā)商承擔，修復其完好，而對于因物業(yè)管理公司管理不善造成的房屋損傷，那么就應該物業(yè)公司承擔。由于我國物業(yè)管理發(fā)展比較晚，目前我們的一些制度還不是很完善，尤其是像物業(yè)管理公司，開發(fā)商，業(yè)主三者之間的法律關系沒有區(qū)分開來。做好分戶驗收的工作，購房戶中不乏有有識之士和專業(yè)人才，能夠讓分戶驗收中讓盡量多的業(yè)主親自參加，將大大提高驗收的效率和驗收的覆蓋率，使得絕大部分的感官缺陷得意及時發(fā)現，并能有效的促進開發(fā)商及時整改。從規(guī)劃抓起，在規(guī)劃設計階段就要請物業(yè)專家參加評審大會，使樓盤在設計時得以有聲，才能為物業(yè)管理做好鋪墊。要求物業(yè)公司協(xié)助聯(lián)系開發(fā)商進行溝通與對話，但更重要的是如何有理有力地起訴開發(fā)商?，F在的物業(yè)公司，盡管是開發(fā)商指定的，但從法律上講，他的身份就是物業(yè)公司，開發(fā)商遺留的種種問題，直接導致物業(yè)公司無法正常開展優(yōu)良服務，業(yè)主對開發(fā)商的怨恨，全記在物業(yè)公司頭上，確實存在不合理的成分，就象有些開發(fā)商領導雖然也住在小區(qū)，但我們只能把他當作業(yè)主，而不能非理性地要求其承擔開發(fā)商的責任一樣。解決開發(fā)商遺留問題，是物業(yè)管理刻不容緩的任務。這樣就能夠讓我們的公共配套設施，設備有了非?？茖W管理，也能夠讓業(yè)主滿意。綠地管理制度健全。電梯按規(guī)定時間運行，消防系統(tǒng)設備完好無損，可以隨時啟用，小區(qū)內公共配套服務設備完好，不得隨意改變用途，供水，供電，通訊，照明設備設施齊全，正常。通過業(yè)主大會決定，小區(qū)內所有公共設備的資料檔案齊全，管理完善。也就是我們不要多管閑事。物業(yè)公司在對待一些問題的時也不能草率。而對于物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的職責現在我們也必須依靠法律來區(qū)分，讓物業(yè)管理公司與業(yè)主都對對方有比較周全的認識。加快我國的物業(yè)管理立法 我國在2003年6月出臺的《中國物業(yè)管理條例》應該是目前比較完善的物業(yè)法律文件了。一是建立房屋和維修管理的法律、法規(guī)、規(guī)章，二是建立設施設備管理法律，三是建立環(huán)境衛(wèi)生管理的法規(guī)、法律、規(guī)章，四是建立保安保衛(wèi)、消防管理的法律和法規(guī)，另外，完善的物業(yè)管理法律體系要覆蓋物業(yè)管理行業(yè)的各個領域，使得物業(yè)各項活動都有法所依，以住宅區(qū)物業(yè)管理為例，有多層高層、別墅區(qū)、度假村、特殊住宅等多種類型，在住宅區(qū)物業(yè)管理條例的精神下，分別制定出上述類物業(yè)管理的辦法，組成物業(yè)管理法律體系的子系統(tǒng)。物業(yè)管理公司要從根本上改變計劃經濟體制給企業(yè)發(fā)展帶來的種種弊端，適應成熟的、變化的、競爭的市場發(fā)展需求，必須審時度勢，正確對待現階段行業(yè)發(fā)展面臨的問題，轉變、更新觀念，不斷超越自我，才能使企業(yè)邁入持續(xù)、健康的發(fā)展軌道?，F在多數物業(yè)公司存在一個嚴重的誤區(qū)，就是都以管理型公司存在，而不是服務型公司。如萬科物業(yè)堅信，關于與客戶有關的每一個細節(jié)，才能更好地進步和成長；萬廈居業(yè)把“大事做于細，偉業(yè)始于先”作為物業(yè)管理文化提出，實踐中特別注重細節(jié)服務；招商局物業(yè)人在2003年宣稱，將通過對服務細節(jié)的創(chuàng)新和積累，提升企業(yè)形象，鑄造招商局物業(yè)品牌。并探索與發(fā)達國家先進物管相結合的具有中國特色的物管之路。4 針對當前物業(yè)出現的問題采取的措施物業(yè)管理公司應該從自己找原因，物業(yè)管理企業(yè)應提倡“業(yè)主第一，服務至上”的經營宗旨。另一方面，每年的居民供暖收費，因有的企業(yè)不景氣，面臨停產或破產的處境，造成收繳難度大，致使小區(qū)居民取暖費的收取成了物業(yè)管理公司每年遭遇的一大難題。隨著我國住房制度的改革，居民住房逐漸從福利分房轉向個人購房，居住小區(qū)實施物業(yè)管理，相當部分居民因為經濟收入低，承受能力差，長期受“分房修房靠單位”觀念的影響，沒有形成物業(yè)管理消費的觀念和習慣，既希望享受服務，又不愿意交納相應的管理費。 加強物業(yè)管理知識的普及 當代社會的物業(yè)管理知識不夠普及，如果想要普及物業(yè)管理知識的話，便需要增強物業(yè)管理專業(yè)性的建設，增強物業(yè)管理知識的宣傳，教導等，讓每一位業(yè)主都具備基礎的物業(yè)管理知識，使得在未來中出現新的物業(yè)管理專業(yè)人才，推動物業(yè)管理的發(fā)展。辦公地點分散，不利于營造凝聚人才的氛圍。一方面，優(yōu)秀的、高層次的管理、技術復合型人才短缺，一些地質類專家擔當了領導的角色，這既不利于組織的發(fā)展，也不利于個人的成長；高層次人才、拔尖人才的比例相對較少，遠遠不能滿足隊伍發(fā)展的需要。人力資源管理還未脫離傳統(tǒng)行政性人事管理性質，主要特點是以“事”為中心，只見“事”，不見“人’，把人和事簡單地分割開來進行管理。人才開發(fā)管理、培育使用未能引起我們的足夠重視，有時雖然思想上重視了，但動上并沒有跟上。我們過去一直認為而且引以自豪的就是人力資源豐富，人才濟濟，卻很少關注如何去開發(fā)已有的人力資源。在歸根結底，還是因為物業(yè)管理在我國發(fā)展較晚，此時正處于不成熟時期，會出現的許多問題都沒有嚴格的法律或是條約來約束，但是隨著我國物業(yè)管理不斷發(fā)展不斷成熟后，一些相關的法律或是條約都會一一出現，而這種導致物業(yè)和業(yè)主困擾的問題也會慢慢減少，物業(yè)整體趨勢是邁向成熟健全的。在接下來的第四章中，我會闡述如何能夠分清業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的法律關系。業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的法律關系，我想大多居民都不會很清楚，在法律之中，業(yè)主扮演著什么角色？物業(yè)又扮演著什么樣的角色？首先，出現這種問題的根本原因是因為業(yè)主不清楚與物業(yè)相互之間的權利和義務是什么樣的，我國物業(yè)管理發(fā)展本來就比較晚，所以有一些物業(yè)管理制度還很不完善，這更是導致了物業(yè)管理知識無法進行普及，既然無法普及，居民們自然不會太了解互相雙方的權利與義務。我們來繼續(xù)分析，為什么會出現物業(yè)人員將維修基金占為己有的這種情況呢？我覺得主要有兩點，第一：物業(yè)人員職業(yè)道德與素質有待提高，不能夠做到守規(guī)守法，在利益面前忘記了自身的職業(yè)素養(yǎng)。這一個問題涉及道了維修基金的賬目，也就是涉及到了物業(yè)的直接利益。瀕臨倒閉的困境。多年來，物業(yè)公司在開發(fā)商的微薄補貼下苦苦支撐，只能維持基本的保安和清潔服務，致使小區(qū)已變得破舊不堪。如：房屋質量，承諾不兌現，中途更改小區(qū)規(guī)劃，面積糾紛，規(guī)劃變更，車位租價漲價，物業(yè)費上調等等，因問題和不到解決，不少業(yè)主的應對辦法就是拒交或拖欠物業(yè)管理費。一些開發(fā)商在開發(fā)商品房的項目規(guī)劃，預售銷售階段，通過宣傳承諾一定的物業(yè)項目和服務，致使業(yè)主產生了買房子的同時也是買物業(yè)，人為地把物業(yè)服務的范圍放大了。從目前出現的許多問題看，由于特業(yè)公司的開發(fā)商之間的建設與管理職責不清，缺乏有效銜接，出現問題互相推諉，使業(yè)主的權益得不到保障。正是由于無償代收代墊水費，使的福州市90%的物業(yè)管理企業(yè)每年虧損。 另一方面，每年的居民供暖收費，因有的企業(yè)不景氣，面臨停產或破產的處境，造成收繳難度大，致使小區(qū)居民取暖費的收取成了物業(yè)管理公司每年遭遇的一大難題。隨著我國住房制度的改革，居民住房逐漸從福利分房轉向個人購房，居住小區(qū)實施物業(yè)管理，相