【正文】 司，開(kāi)發(fā)商遺留的種種問(wèn)題，直接導(dǎo)致物業(yè)公司無(wú)法正常開(kāi)展優(yōu)良服務(wù)，業(yè)主對(duì)開(kāi)發(fā)商的怨恨，全記在物業(yè)公司頭上，確實(shí)存在不合理的成分，就象有些開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)雖然也住在小區(qū)，但我們只能把他當(dāng)作業(yè)主，而不能非理性地要求其承擔(dān)開(kāi)發(fā)商的責(zé)任一樣。對(duì)物業(yè)公司的意見(jiàn)，可以討論，可以監(jiān)督，可以要求其改正，但對(duì)開(kāi)發(fā)商遺留的問(wèn)題，僅僅靠業(yè)主代表談判則不一定能解決問(wèn)題，對(duì)開(kāi)發(fā)商妥不得，也拖不得。要求物業(yè)公司協(xié)助聯(lián)系開(kāi)發(fā)商進(jìn)行溝通與對(duì)話，但更重要的是如何有理有力地起訴開(kāi)發(fā)商。我個(gè)人認(rèn)為，大家不妨集資，聘請(qǐng)專業(yè)律師與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行交涉，再輔以必要的其他手段。從規(guī)劃抓起，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就要請(qǐng)物業(yè)專家參加評(píng)審大會(huì)，使樓盤(pán)在設(shè)計(jì)時(shí)得以有聲，才能為物業(yè)管理做好鋪墊。大力提倡小區(qū)物業(yè)管理公開(kāi)招投標(biāo)，減少或者禁止開(kāi)發(fā)商通過(guò)協(xié)議使用自己的物業(yè)企業(yè)，管理自己開(kāi)發(fā)的小區(qū)，以便能嚴(yán)格按照接管驗(yàn)收手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房屋進(jìn)行接管驗(yàn)收。做好分戶驗(yàn)收的工作，購(gòu)房戶中不乏有有識(shí)之士和專業(yè)人才，能夠讓分戶驗(yàn)收中讓盡量多的業(yè)主親自參加，將大大提高驗(yàn)收的效率和驗(yàn)收的覆蓋率，使得絕大部分的感官缺陷得意及時(shí)發(fā)現(xiàn)，并能有效的促進(jìn)開(kāi)發(fā)商及時(shí)整改。、開(kāi)發(fā)商及業(yè)主之間的關(guān)系物業(yè)管理，開(kāi)發(fā)商業(yè)及主之間應(yīng)該對(duì)相互之間的權(quán)利義務(wù)認(rèn)識(shí)清楚，國(guó)家在這些方面更是應(yīng)該發(fā)揮其作用。由于我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展比較晚，目前我們的一些制度還不是很完善，尤其是像物業(yè)管理公司，開(kāi)發(fā)商，業(yè)主三者之間的法律關(guān)系沒(méi)有區(qū)分開(kāi)來(lái)。那么，我們應(yīng)該依靠什么來(lái)彌補(bǔ)這樣的不足。所以我們現(xiàn)在的任務(wù)就是要發(fā)揮起作用，房屋在交房以后出現(xiàn)的問(wèn)題，如果是機(jī)構(gòu)上的問(wèn)題，那么就得開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，修復(fù)其完好，而對(duì)于因物業(yè)管理公司管理不善造成的房屋損傷，那么就應(yīng)該物業(yè)公司承擔(dān)。同時(shí)業(yè)主也應(yīng)該對(duì)自己的相關(guān)物業(yè)知識(shí)進(jìn)行學(xué)習(xí)，不要將為什么問(wèn)題都往物業(yè)公司上推，當(dāng)然，我物業(yè)公司還是應(yīng)該以業(yè)主需求第一來(lái)為客戶服務(wù)，即使有些問(wèn)題是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，我們物業(yè)公司也應(yīng)該協(xié)助業(yè)主及時(shí)聯(lián)系到開(kāi)發(fā)商，讓問(wèn)題得到及時(shí)解決，讓業(yè)主滿意。 物業(yè)管理服務(wù)是一項(xiàng)公共服務(wù)，物業(yè)公司為業(yè)主提供了管理服務(wù)，兩者之間就構(gòu)成了事實(shí)的管理服務(wù)關(guān)系，業(yè)主就應(yīng)當(dāng)交納相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)用。業(yè)主因各種隨意拖或拒絕交納物業(yè)管理的現(xiàn)象，將嚴(yán)重影響了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展和企業(yè)的生存，致使物業(yè)公司職能維持基本的保安和清潔服務(wù)，小區(qū)的房子不沒(méi)有升值，剩余的房子只能越賣越便宜，最終受損的是廣大業(yè)主的利益。所以，業(yè)主入住時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)和業(yè)主簽訂物業(yè)管理合同書(shū)，并出具相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理在收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)遵循等價(jià)和有償?shù)脑瓌t，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，制訂相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)收費(fèi)將不同檔次的物業(yè)按質(zhì)論價(jià)。業(yè)主購(gòu)房時(shí)就可根據(jù)小區(qū)檔次和物業(yè)公司提供的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，一目了然知道自己應(yīng)交的費(fèi)用和應(yīng)享有的服務(wù)，由于收費(fèi)涉及到廣大群眾的切身利益，所以，物業(yè)管理公司應(yīng)向業(yè)主公示收費(fèi)的名目，接受業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)的監(jiān)管。由于物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營(yíng)，所提供的商品是服務(wù)，所以，房屋作為商品必須遵循價(jià)值規(guī)律，充分反映商品的屬性，而物業(yè)公司也可以根據(jù)自己所付出的勞動(dòng)，收取相應(yīng)的報(bào)酬。層出不窮的糾紛通過(guò)訴諸于行政裁決或司法裁定后被久拖欠不決，究其根源是有關(guān)的行政或司法的不作為。有些問(wèn)題不得不引起人們的的深思：（1）物業(yè)公司的趾高氣揚(yáng)對(duì)證據(jù)齊全的購(gòu)房者說(shuō)：你去法院告去吧，我們和政府是一體的，人數(shù)眾多的消費(fèi)者淪落為“弱勢(shì)群體”；（2）有些還沒(méi)有樹(shù)立正確的消費(fèi)觀念盲目排斥物業(yè)管理；（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理缺乏正確的認(rèn)識(shí)；（4）物業(yè)管理在社會(huì)的輿論的支持上也缺乏力量。所以，加快立法進(jìn)程，推進(jìn)依法治業(yè)，是今后物業(yè)管理的發(fā)展之本。物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合管理，其目的是為了保證和發(fā)揮物業(yè)管理使用功能，使物業(yè)保值增值并為業(yè)主創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活、工作環(huán)境，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個(gè)效益的統(tǒng)一，提高城市的現(xiàn)代化文明程度。在小區(qū)實(shí)施的物業(yè)管理運(yùn)作中，業(yè)主關(guān)注的是否得到好的服務(wù)，所主的房屋是否保值，甚至能夠升值；開(kāi)發(fā)商考慮的是企業(yè)的發(fā)展生命。公司的生長(zhǎng)了、業(yè)主受益了、開(kāi)發(fā)商的品牌打紅了，三方均可以從中得到各方面的益處。所以，政府有關(guān)部門進(jìn)行深入研究和系統(tǒng)思考，探索并立起既符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和法律規(guī)范要求，又符合本地情況的、能滿足不同消費(fèi)需要和科學(xué)適用的物業(yè)管理體制，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)管理工作實(shí)現(xiàn)新的跨越。 物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，也是伴隨于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生而產(chǎn)生的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，有著十分廣闊的發(fā)展前景，從物業(yè)管理企業(yè)是一個(gè)服務(wù)型企業(yè)，它需求完善機(jī)制去求得企業(yè)的生存與發(fā)展。所以，小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，要從實(shí)際情況出發(fā)，一方面要堅(jiān)持業(yè)主的自治自律與物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一專業(yè)化管理相結(jié)合的原則，依法對(duì)業(yè)主進(jìn)行正面的引導(dǎo)、幫助，指導(dǎo)其樹(shù)立與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和城市現(xiàn)代化文明程度相適應(yīng)的科學(xué)消費(fèi)觀念；另一方面要嚴(yán)格依法規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理行為，樹(shù)立企業(yè)誠(chéng)信無(wú)欺、服務(wù)優(yōu)良、管理科學(xué)、業(yè)主滿意的經(jīng)營(yíng)思想，對(duì)企業(yè)目前的經(jīng)營(yíng)條件和面臨的各種困難、問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查研究，切實(shí)幫助企業(yè)建立和完善有利于物業(yè)管理市場(chǎng)良性發(fā)展的經(jīng)濟(jì)秩序。發(fā)展具有中國(guó)特色的物管之路，并更好地為業(yè)主提供高質(zhì)量的人性化的服務(wù)，以滿足業(yè)主的真正要求和得到業(yè)主的理解，到時(shí)業(yè)主們一定會(huì)迎來(lái)陽(yáng)光明媚的春天。 接下來(lái)，我會(huì)從物業(yè)法律制度和精神文明建設(shè)這兩個(gè)方面分別闡述，如何才能夠建立起完善的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。1．進(jìn)一步完善我過(guò)物業(yè)法律制度，03年頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》可以說(shuō)是一個(gè)質(zhì)的飛躍，是物業(yè)管理制度發(fā)展中的一個(gè)里程碑，它出臺(tái)以后解決了物業(yè)管理之中的眾多問(wèn)題，起到了非常重要的作用。所以按照正確的條例來(lái)進(jìn)行管理和發(fā)展，是建立優(yōu)質(zhì)物業(yè)法律機(jī)制的基礎(chǔ)。2．公司上下團(tuán)結(jié)務(wù)實(shí)，嚴(yán)格施展分業(yè)經(jīng)營(yíng)，規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)。服務(wù)意識(shí)顯著提高物業(yè)公司只有不斷提高服務(wù)質(zhì)量，才能最大限度的滿足商戶和業(yè)主的需求，才能穩(wěn)步提升物業(yè)收入，樹(shù)立良好的企業(yè)形象。我們首先從思想政治工作入手，發(fā)揮黨、團(tuán)員、工會(huì)積極分子的模范帶頭作用，帶領(lǐng)全體員工轉(zhuǎn)變觀念、開(kāi)展理論學(xué)習(xí)、加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使員工的服務(wù)意識(shí)和自身素質(zhì)得到不斷提高，要求公司領(lǐng)導(dǎo)和各級(jí)管理人員經(jīng)常深入基層做大量的答疑解惑工作，公司上下形成了團(tuán)結(jié)一致、求真務(wù)實(shí)的工作氛圍；其次，為了能夠在服務(wù)質(zhì)量上更上一個(gè)臺(tái)階、資質(zhì)評(píng)審中再上一個(gè)檔次，物業(yè)公司加強(qiáng)了各類資料的查閱、收集、歸檔工作，按部門、形式、性質(zhì)等不同合理分類、存檔，極大方便了所需材料的及時(shí)查閱和利用；第三，重視參加和開(kāi)展形式多樣的培訓(xùn)活動(dòng)，在積極參加股份公司組織的各類培訓(xùn)、學(xué)習(xí)的同時(shí)針對(duì)公司內(nèi)部的工作特點(diǎn)和性質(zhì)定期或不定期的開(kāi)展升旗儀式、安全生產(chǎn)、消防知識(shí)、儀容儀表、禮儀禮節(jié)、設(shè)備原理、物業(yè)規(guī)范等業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使全體員工的服務(wù)意識(shí)和業(yè)務(wù)素質(zhì)得到提高；第四，狠抓各項(xiàng)規(guī)章制度的落實(shí)，促進(jìn)工作迅速有效的開(kāi)展，特別是為了切實(shí)落實(shí)實(shí)施的《效績(jī)考核工資》我們下了極大的功夫，考核部門的同時(shí)管理人員也要接受《效績(jī)考核檢查制度》考核，起到了相互監(jiān)督作用。實(shí)施以來(lái)，員工的工作作風(fēng)和服務(wù)意識(shí)、水平以及有效投訴處理率有了顯著提高；又如《晨會(huì)制度》實(shí)施后，每天晨會(huì)對(duì)前期出現(xiàn)的問(wèn)題和當(dāng)天安排的工作具體落實(shí)到相關(guān)責(zé)任人，要求當(dāng)天能完成的必須當(dāng)天完成，不能完成的要查出原因，制定計(jì)劃限期完成，使各部門的工作效率明顯加快，改變了懶、散、慢的不良習(xí)慣，對(duì)迅速提高服務(wù)意識(shí)、盡可能減少投訴和有效開(kāi)展工作起到了至關(guān)重要的作用。3．精減人員、節(jié)能降耗，管理效益明顯提高物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)班子清醒的認(rèn)識(shí)到在開(kāi)展外向業(yè)務(wù)前，只有通過(guò)加強(qiáng)內(nèi)部管理、加大成本監(jiān)控力度（尤其是人力成本的控制），才能減少企業(yè)虧損、提高企業(yè)效益。采購(gòu)工作是節(jié)能降耗的關(guān)鍵環(huán)節(jié)物業(yè)公司實(shí)施了嚴(yán)格的監(jiān)控制度，要求外購(gòu)材料必須兩人以上，常置易耗品必須建立供貨廠家詳細(xì)資料并建立長(zhǎng)期供貨關(guān)系，同時(shí)，財(cái)務(wù)與行政辦人員經(jīng)常做市場(chǎng)調(diào)查，盡可能找到源頭供貨商。為了提高服務(wù)，在有償服務(wù)項(xiàng)目上，采取自購(gòu)、代購(gòu)或協(xié)助購(gòu)買材料方式，以最大限度滿足委托方利益。其次，通過(guò)減員工作使企業(yè)人力成本降低。總結(jié)論文首先簡(jiǎn)要的表達(dá)了物業(yè)的定義以及物業(yè)相關(guān)方面的職業(yè)和管理的概述。在第二章中，提出了物業(yè)管理中經(jīng)常出現(xiàn)的問(wèn)題，這些問(wèn)題也是我們?cè)谏钪心軌蛴鲆?jiàn)的問(wèn)題，并且在提出問(wèn)題的同時(shí)舉出例子，使得物業(yè)管理中存在的問(wèn)題更加形象，更能貼近生活。本文第三章中針對(duì)第二章提出的物業(yè)管理出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了初步的分析，以及這些問(wèn)題之所以會(huì)出現(xiàn)的原因。第四章之中闡述了解決這些物業(yè)管理中問(wèn)題的辦法以及對(duì)策，同時(shí)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的未來(lái)充滿希望。最后敬請(qǐng)各位專家、老師和同學(xué)對(duì)論文和今后的研究工作提出寶貴的指導(dǎo)意見(jiàn)和建議。致謝此次畢業(yè)實(shí)習(xí)、畢業(yè)設(shè)計(jì)和學(xué)位論文撰寫(xiě)過(guò)程中，得到了多位老師、同學(xué)、朋友的關(guān)心、指導(dǎo)和幫助。入學(xué)以來(lái)，各位老師一直以來(lái)的辛勤工作和教誨使我能順利地度過(guò)這難忘的四年，使我在綜合素質(zhì)提高、專業(yè)理論知識(shí)學(xué)習(xí)和實(shí)踐工作能力等各方面受益匪淺。在此，衷心地感謝我的指導(dǎo)教師！他豐富的知識(shí)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度和全面的指導(dǎo)，對(duì)我啟發(fā)頗多、收獲頗豐。 感謝四年以來(lái)眾多同學(xué)和朋友的幫助，大家一起在緊張的學(xué)習(xí)之余度過(guò)了許多愉快的時(shí)光。感謝父母多年以來(lái)的關(guān)愛(ài)，感謝陪伴我走過(guò)四年的每一位朋友。參考文獻(xiàn)[1] 夏善勝. 物業(yè)管理法[M]. 中國(guó)法制出版社, 2003.[2] 高富平、黃武雙. 物業(yè)權(quán)屬與物業(yè)管理[M]. 中國(guó)法制出版社, 2002. 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