【正文】 上50%以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。 本條是關于物業(yè)管理企業(yè)違反委托管理限制之法律責任。業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)只有在符合一定資質條件的情況下，才能承接物業(yè)管理項目，業(yè)主正是基于對物業(yè)管理企業(yè)管理能力和服務水平的認可才選聘相應的物業(yè)管理企業(yè)，被選聘的企業(yè)除部分專項服務業(yè)務可委托給專業(yè)性服務企業(yè)外，應當親自完成其他有關的物業(yè)服務。物業(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人，也可能造成對物業(yè)管理資質管理制度的規(guī)避，使得資質管理制度行同虛設。因此，行政機關將對此行為進行行政處罰。另外，物業(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人也是違反其與全體業(yè)主簽訂的物業(yè)服務合同的行為，應當承擔相應民事責任，給業(yè)主造成損失的，應當承擔賠償責任。 　(七)挪用專項維修資金的法律責任 第六十三條 違反本條例的規(guī)定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，并由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。本條是關于挪用專項維修資金的法律責任。房屋的專項維修資金只能用于特定的用途，即房屋的維護和保養(yǎng)，挪用專項維修資金的行為，首先，它是違反了條例第35條物業(yè)服務合同中關于專項維修資金的管理與使用之規(guī)定，行為當事人，無論是法人還是自然人，均應承擔違約責任；其次，它也違反了條例第54條第2款關于“專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造。不得挪作他用”的規(guī)定。挪用專項維修資金的行為不僅違反了本條例的規(guī)定，也違反了物業(yè)服務合同的規(guī)定，因此是應受到處罰的行為。 挪用專項維修資金的行為，還可能涉及刑事法律責任。這里有可能涉及到的罪名是挪用資金罪或挪用公款罪。(八)建設單位(開發(fā)商)不配置物業(yè)管理用房的法律責任 第六十四條 違反本條例的規(guī)定，建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。 本條主要是關于違反本條例第30條“建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的物業(yè)管理用房”規(guī)定之行政法律責任。物業(yè)管理用房是物業(yè)管理工作正常進行的前提條件，建設單位在開發(fā)建設的時候應當為物業(yè)管理工作考慮，預留必要的物業(yè)管理用房。不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房，影響到物業(yè)管理工作的開展，損害物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主的合法權益的，應當給予行政處罰。 　(九)物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途之法律責任第六十五條 違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。 本條規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途之法律責任。物業(yè)管理用房是歸業(yè)主所有，提供給物業(yè)管理企業(yè)專門用于物業(yè)管理使用的，擅自改變物業(yè)管理用房的性質，侵犯了業(yè)主的財產權利，同時也勢必會影響到物業(yè)管理的質量，應當給予行政處罰。另外由于擅自改變物業(yè)管理用房的用途的行為在本質上是侵犯了業(yè)主的財產權，本條對違法所得收益的處理的方式，實際上是規(guī)定了民事責任的承擔方式。也就是說行政機關應當將查獲的非法收益交還給業(yè)主，優(yōu)先用于物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余的部分，由業(yè)主大會決定其使用。通過規(guī)定民事責任承擔的方式，來實現(xiàn)政府對社會事物的管理，這是條例的一個特色。(十)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)擅自作為行為的法律責任第六十六條 違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的；(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地，損害業(yè)主共同利益的； (三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的。個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。 本條是關于業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)擅自作為行為的法律責任。本條中違法行為的主體可能是多方面的，既可能是業(yè)主，也可能是物業(yè)管理企業(yè)，他們的共同特點是侵害了物業(yè)管理區(qū)域內的共同利益，因此其違法行為不僅侵犯了行政管理制度，應當承擔行政責任，而且在本質上侵犯了全體業(yè)主的合法權利，所以，如果因為違法行為而獲得利益，這部分收益實際上是來源于業(yè)主的權利，應當用于物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余的部分，由業(yè)主大會決定其使用，而不是采用沒收國家沒收的方式。本條同樣體現(xiàn)了通過規(guī)定民事責任承擔的方式，來達到行政管理的目的的精神，同樣是對于民事違法行為，采用了行政處罰和民事責任并舉、民事責任優(yōu)先的處理方式。(十一)業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的民事法律責任第六十七條 違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。本條規(guī)定了業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的民事法律責任。 由于業(yè)主在物業(yè)管理法律關系中處于核心地位，一切物業(yè)管理活動都是圍繞著業(yè)主及其利益。另一方面，業(yè)主也在物業(yè)管理中承擔著大量的義務，違反這些義務必然承擔法律責任。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間是平等的民事法律關系，物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定提供一定標準的服務，業(yè)主按時交納物業(yè)服務費。業(yè)主不交納物業(yè)服務費構成了違反物業(yè)服務合同約定或者業(yè)主公約規(guī)定的行為，應當承擔相應的法律責任。(十二)業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事違法活動的法律責任第六十八條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。本條是關于業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事違法活動的刑事責任和行政責任。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。實踐中存在著一些業(yè)主利用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事與物業(yè)管理無關的活動，、斗毆，從事封建迷信活動，甚至可能走向有組織的犯罪等。雖然這些活動以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義作出，但是沒有得到授權，也與物業(yè)管理無關，其法律后果，應當由利用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會從事違法活動的業(yè)主承擔。這些違法行為如果構成犯罪的，應當追究刑事責任。如果違法情節(jié)較為嚴重，但尚不構成犯罪的，應當按照治安管理處罰條例的規(guī)定，給予治安管理處罰。 (十三)物業(yè)管理主管部門工作人員收受他人財物或其他好處的刑事和行政法律責任第六十九條 違反本條例的規(guī)定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。本條是關于物業(yè)管理主管部門工作人員收受他人財物或其他好處的刑事和行政法律責任。行政機關在行政管理中的違法行為包括作為和不作為。作為的違法，是指行政機關在物業(yè)管理活動中的管理行為違反法律規(guī)范或者行政行為違反了為其設定的不為某種行為的義務，作為的違法通常表現(xiàn)為一定的積極的違法行為。不作為的違法，是行政機關不履行法律規(guī)范或者行政行為違反了為其設定的為某種行為的義務，不作為的違法通常表現(xiàn)為一種消極的狀態(tài)。無論是作為的違法，還是不作為的違法，都違反了法定的義務，都對管理相對人、國家管理秩序造成損害，都應當承擔法律責任?！∪?、《物權法》部分解決了物業(yè)管理活動中有關財產歸屬和管理權限方面的問題，規(guī)范了房地產市場的“售后服務”，有利于房地產市場的進一步發(fā)展?！? 小區(qū)公用部分的規(guī)定明晰了產權，有利于業(yè)主有效保護財產權利隨著住房制度改革，越來越多的城鎮(zhèn)居民擁有自己的房屋，而且大量集中在住宅小區(qū)內，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權已經(jīng)成為私人不動產物權中的重要權利?！段餀喾ā窂木S護業(yè)主的合法權益出發(fā)，明確規(guī)定業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分如電梯等公用設施和綠地等公用場所享有共有和共同管理的權利。草案還對小區(qū)內的車庫、車位的歸屬，業(yè)主委員會的職能，業(yè)主和物業(yè)服務機構的關系等，作了規(guī)定?！　≡S多爭論已久的問題在《物權法》中都有了明確的規(guī)定。如明確車庫車位等設施的歸屬問題，以及不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，必須依法進行登記，否則不發(fā)生法律效力，即不產生對抗第三人的效力，避免以往發(fā)生的一房多轉的行為等。除以上法院熱點問題外，《物權法》有關所有權、相鄰關系、建筑物區(qū)分所有權、用益物權、擔保物權等與房地產有著直接緊密聯(lián)系的相關規(guī)定，以后在解決因類似問題而出現(xiàn)糾紛時有了法律依據(jù)。 　　明確小區(qū)車位應首先滿足業(yè)主需要 《物權法》明確規(guī)定：建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 車庫、車位不像電梯、樓梯、綠地那樣可以共有公用，它一般都是由業(yè)主專有和專用的；而且在買房過程中，通常都是和開發(fā)商約定，這些約定可能是出售、附贈或者出租。對于在小區(qū)共有道路上停放汽車，并收取相關費用的現(xiàn)象，法律規(guī)定占用業(yè)主共有道路停放汽車的車位，屬業(yè)主共有。這就意味著，開發(fā)商、物業(yè)公司不能將車位收費所得據(jù)為己有；如果需要收費，在扣除必要管理費后的所得款應屬于全體業(yè)主共有。如果有車的業(yè)主無償占據(jù)了小區(qū)的公共道路，則損害了無車業(yè)主的利益，因此只有讓全體業(yè)主共同分享停車利益，天平才能得到平衡。 而針對實際生活中由于開發(fā)商和業(yè)主信息不對稱，許多開發(fā)商利用“協(xié)商”機制在格式合同中變相決定車位歸自己所有的情況，可以通過具體的地方條例來補充完善《物權法》的規(guī)定。例如杭州市出臺的《杭州市居住區(qū)配套設施建設管理條例》就規(guī)定，地面公共停車泊位、按標準建設的自行車庫屬于居住區(qū)全體業(yè)主所有，開發(fā)商不得擅自租售用于謀利，否則可處以10萬元以上50萬元以下罰款?！段餀喾ā访鞔_保護“陽光權” 《物權法》對相鄰建筑物的通風、采光和日照作出明確規(guī)定，為公民維護“陽光權”提供了法律依據(jù)?！段餀喾ā芬?guī)定：“建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照?！? 近年來，隨著城市建設速度加快，住宅建設用地供應趨緊，加之一些城市在對新建住宅樓規(guī)劃審批環(huán)節(jié)中存在漏洞，有些開發(fā)商違規(guī)施工，超規(guī)劃建設，導致新建住宅樓層數(shù)過高，密度過大；有些人甚至為求便利，私搭亂建，影響相鄰建筑的通風、采光，使基于“陽光權”引發(fā)的糾紛日益增多?！段餀喾ā芬?guī)定，不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。法律、法規(guī)對處理相鄰關系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當?shù)亓晳T。所謂相鄰關系，簡言之就是不動產的相鄰各方因行使所有權或使用權而發(fā)生的權利義務關系。18 /