【正文】 上50%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 本條是關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)違反委托管理限制之法律責(zé)任。業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)只有在符合一定資質(zhì)條件的情況下，才能承接物業(yè)管理項(xiàng)目，業(yè)主正是基于對(duì)物業(yè)管理企業(yè)管理能力和服務(wù)水平的認(rèn)可才選聘相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)，被選聘的企業(yè)除部分專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)可委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)外，應(yīng)當(dāng)親自完成其他有關(guān)的物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人，也可能造成對(duì)物業(yè)管理資質(zhì)管理制度的規(guī)避，使得資質(zhì)管理制度行同虛設(shè)。因此，行政機(jī)關(guān)將對(duì)此行為進(jìn)行行政處罰。另外，物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人也是違反其與全體業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任，給業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 　(七)挪用專項(xiàng)維修資金的法律責(zé)任 第六十三條 違反本條例的規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。本條是關(guān)于挪用專項(xiàng)維修資金的法律責(zé)任。房屋的專項(xiàng)維修資金只能用于特定的用途，即房屋的維護(hù)和保養(yǎng)，挪用專項(xiàng)維修資金的行為，首先，它是違反了條例第35條物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于專項(xiàng)維修資金的管理與使用之規(guī)定，行為當(dāng)事人，無論是法人還是自然人，均應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；其次，它也違反了條例第54條第2款關(guān)于“專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。不得挪作他用”的規(guī)定。挪用專項(xiàng)維修資金的行為不僅違反了本條例的規(guī)定，也違反了物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定，因此是應(yīng)受到處罰的行為。 挪用專項(xiàng)維修資金的行為，還可能涉及刑事法律責(zé)任。這里有可能涉及到的罪名是挪用資金罪或挪用公款罪。(八)建設(shè)單位(開發(fā)商)不配置物業(yè)管理用房的法律責(zé)任 第六十四條 違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。 本條主要是關(guān)于違反本條例第30條“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房”規(guī)定之行政法律責(zé)任。物業(yè)管理用房是物業(yè)管理工作正常進(jìn)行的前提條件，建設(shè)單位在開發(fā)建設(shè)的時(shí)候應(yīng)當(dāng)為物業(yè)管理工作考慮，預(yù)留必要的物業(yè)管理用房。不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房，影響到物業(yè)管理工作的開展，損害物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)給予行政處罰。 　(九)物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途之法律責(zé)任第六十五條 違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。 本條規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途之法律責(zé)任。物業(yè)管理用房是歸業(yè)主所有，提供給物業(yè)管理企業(yè)專門用于物業(yè)管理使用的，擅自改變物業(yè)管理用房的性質(zhì)，侵犯了業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，同時(shí)也勢(shì)必會(huì)影響到物業(yè)管理的質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)給予行政處罰。另外由于擅自改變物業(yè)管理用房的用途的行為在本質(zhì)上是侵犯了業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)，本條對(duì)違法所得收益的處理的方式，實(shí)際上是規(guī)定了民事責(zé)任的承擔(dān)方式。也就是說行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將查獲的非法收益交還給業(yè)主，優(yōu)先用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余的部分，由業(yè)主大會(huì)決定其使用。通過規(guī)定民事責(zé)任承擔(dān)的方式，來實(shí)現(xiàn)政府對(duì)社會(huì)事物的管理，這是條例的一個(gè)特色。(十)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)擅自作為行為的法律責(zé)任第六十六條 違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用：(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的； (三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的。個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。 本條是關(guān)于業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)擅自作為行為的法律責(zé)任。本條中違法行為的主體可能是多方面的，既可能是業(yè)主，也可能是物業(yè)管理企業(yè)，他們的共同特點(diǎn)是侵害了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共同利益，因此其違法行為不僅侵犯了行政管理制度，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)行政責(zé)任，而且在本質(zhì)上侵犯了全體業(yè)主的合法權(quán)利，所以，如果因?yàn)檫`法行為而獲得利益，這部分收益實(shí)際上是來源于業(yè)主的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余的部分，由業(yè)主大會(huì)決定其使用，而不是采用沒收國家沒收的方式。本條同樣體現(xiàn)了通過規(guī)定民事責(zé)任承擔(dān)的方式，來達(dá)到行政管理的目的的精神，同樣是對(duì)于民事違法行為，采用了行政處罰和民事責(zé)任并舉、民事責(zé)任優(yōu)先的處理方式。(十一)業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的民事法律責(zé)任第六十七條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。本條規(guī)定了業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的民事法律責(zé)任。 由于業(yè)主在物業(yè)管理法律關(guān)系中處于核心地位，一切物業(yè)管理活動(dòng)都是圍繞著業(yè)主及其利益。另一方面，業(yè)主也在物業(yè)管理中承擔(dān)著大量的義務(wù)，違反這些義務(wù)必然承擔(dān)法律責(zé)任。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間是平等的民事法律關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供一定標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成了違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者業(yè)主公約規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。(十二)業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義從事違法活動(dòng)的法律責(zé)任第六十八條 業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。本條是關(guān)于業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義從事違法活動(dòng)的刑事責(zé)任和行政責(zé)任。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。實(shí)踐中存在著一些業(yè)主利用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)，、斗毆，從事封建迷信活動(dòng)，甚至可能走向有組織的犯罪等。雖然這些活動(dòng)以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義作出，但是沒有得到授權(quán)，也與物業(yè)管理無關(guān)，其法律后果，應(yīng)當(dāng)由利用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)從事違法活動(dòng)的業(yè)主承擔(dān)。這些違法行為如果構(gòu)成犯罪的，應(yīng)當(dāng)追究刑事責(zé)任。如果違法情節(jié)較為嚴(yán)重，但尚不構(gòu)成犯罪的，應(yīng)當(dāng)按照治安管理處罰條例的規(guī)定，給予治安管理處罰。 (十三)物業(yè)管理主管部門工作人員收受他人財(cái)物或其他好處的刑事和行政法律責(zé)任第六十九條 違反本條例的規(guī)定，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。本條是關(guān)于物業(yè)管理主管部門工作人員收受他人財(cái)物或其他好處的刑事和行政法律責(zé)任。行政機(jī)關(guān)在行政管理中的違法行為包括作為和不作為。作為的違法，是指行政機(jī)關(guān)在物業(yè)管理活動(dòng)中的管理行為違反法律規(guī)范或者行政行為違反了為其設(shè)定的不為某種行為的義務(wù)，作為的違法通常表現(xiàn)為一定的積極的違法行為。不作為的違法，是行政機(jī)關(guān)不履行法律規(guī)范或者行政行為違反了為其設(shè)定的為某種行為的義務(wù)，不作為的違法通常表現(xiàn)為一種消極的狀態(tài)。無論是作為的違法，還是不作為的違法，都違反了法定的義務(wù)，都對(duì)管理相對(duì)人、國家管理秩序造成損害，都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任?！∪?、《物權(quán)法》部分解決了物業(yè)管理活動(dòng)中有關(guān)財(cái)產(chǎn)歸屬和管理權(quán)限方面的問題，規(guī)范了房地產(chǎn)市場(chǎng)的“售后服務(wù)”，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展?！? 小區(qū)公用部分的規(guī)定明晰了產(chǎn)權(quán)，有利于業(yè)主有效保護(hù)財(cái)產(chǎn)權(quán)利隨著住房制度改革，越來越多的城鎮(zhèn)居民擁有自己的房屋，而且大量集中在住宅小區(qū)內(nèi)，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)已經(jīng)成為私人不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)中的重要權(quán)利?！段餀?quán)法》從維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益出發(fā)，明確規(guī)定業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分如電梯等公用設(shè)施和綠地等公用場(chǎng)所享有共有和共同管理的權(quán)利。草案還對(duì)小區(qū)內(nèi)的車庫、車位的歸屬，業(yè)主委員會(huì)的職能，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的關(guān)系等，作了規(guī)定?！　≡S多爭(zhēng)論已久的問題在《物權(quán)法》中都有了明確的規(guī)定。如明確車庫車位等設(shè)施的歸屬問題，以及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，必須依法進(jìn)行登記，否則不發(fā)生法律效力，即不產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力，避免以往發(fā)生的一房多轉(zhuǎn)的行為等。除以上法院熱點(diǎn)問題外，《物權(quán)法》有關(guān)所有權(quán)、相鄰關(guān)系、建筑物區(qū)分所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等與房地產(chǎn)有著直接緊密聯(lián)系的相關(guān)規(guī)定，以后在解決因類似問題而出現(xiàn)糾紛時(shí)有了法律依據(jù)。 　　明確小區(qū)車位應(yīng)首先滿足業(yè)主需要 《物權(quán)法》明確規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 車庫、車位不像電梯、樓梯、綠地那樣可以共有公用，它一般都是由業(yè)主專有和專用的；而且在買房過程中，通常都是和開發(fā)商約定，這些約定可能是出售、附贈(zèng)或者出租。對(duì)于在小區(qū)共有道路上停放汽車，并收取相關(guān)費(fèi)用的現(xiàn)象，法律規(guī)定占用業(yè)主共有道路停放汽車的車位，屬業(yè)主共有。這就意味著，開發(fā)商、物業(yè)公司不能將車位收費(fèi)所得據(jù)為己有；如果需要收費(fèi)，在扣除必要管理費(fèi)后的所得款應(yīng)屬于全體業(yè)主共有。如果有車的業(yè)主無償占據(jù)了小區(qū)的公共道路，則損害了無車業(yè)主的利益，因此只有讓全體業(yè)主共同分享停車?yán)妫炱讲拍艿玫狡胶狻?而針對(duì)實(shí)際生活中由于開發(fā)商和業(yè)主信息不對(duì)稱，許多開發(fā)商利用“協(xié)商”機(jī)制在格式合同中變相決定車位歸自己所有的情況，可以通過具體的地方條例來補(bǔ)充完善《物權(quán)法》的規(guī)定。例如杭州市出臺(tái)的《杭州市居住區(qū)配套設(shè)施建設(shè)管理?xiàng)l例》就規(guī)定，地面公共停車泊位、按標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的自行車庫屬于居住區(qū)全體業(yè)主所有，開發(fā)商不得擅自租售用于謀利，否則可處以10萬元以上50萬元以下罰款?！段餀?quán)法》明確保護(hù)“陽光權(quán)” 《物權(quán)法》對(duì)相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照作出明確規(guī)定，為公民維護(hù)“陽光權(quán)”提供了法律依據(jù)?！段餀?quán)法》規(guī)定：“建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照?！? 近年來，隨著城市建設(shè)速度加快，住宅建設(shè)用地供應(yīng)趨緊，加之一些城市在對(duì)新建住宅樓規(guī)劃審批環(huán)節(jié)中存在漏洞，有些開發(fā)商違規(guī)施工，超規(guī)劃建設(shè)，導(dǎo)致新建住宅樓層數(shù)過高，密度過大；有些人甚至為求便利，私搭亂建，影響相鄰建筑的通風(fēng)、采光，使基于“陽光權(quán)”引發(fā)的糾紛日益增多?！段餀?quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。法律、法規(guī)對(duì)處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。所謂相鄰關(guān)系，簡言之就是不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方因行使所有權(quán)或使用權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。18 /