【正文】 18 / 18。法律、法規(guī)對處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。 近年來，隨著城市建設(shè)速度加快，住宅建設(shè)用地供應(yīng)趨緊，加之一些城市在對新建住宅樓規(guī)劃審批環(huán)節(jié)中存在漏洞，有些開發(fā)商違規(guī)施工，超規(guī)劃建設(shè)，導(dǎo)致新建住宅樓層數(shù)過高，密度過大；有些人甚至為求便利，私搭亂建，影響相鄰建筑的通風(fēng)、采光，使基于“陽光權(quán)”引發(fā)的糾紛日益增多。” 《物權(quán)法》對相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照作出明確規(guī)定，為公民維護(hù)“陽光權(quán)”提供了法律依據(jù)。《物權(quán)法》明確保護(hù)“陽光權(quán)” 而針對實(shí)際生活中由于開發(fā)商和業(yè)主信息不對稱，許多開發(fā)商利用“協(xié)商”機(jī)制在格式合同中變相決定車位歸自己所有的情況，可以通過具體的地方條例來補(bǔ)充完善《物權(quán)法》的規(guī)定。 這就意味著，開發(fā)商、物業(yè)公司不能將車位收費(fèi)所得據(jù)為己有；如果需要收費(fèi)，在扣除必要管理費(fèi)后的所得款應(yīng)屬于全體業(yè)主共有。 《物權(quán)法》明確規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。除以上法院熱點(diǎn)問題外，《物權(quán)法》有關(guān)所有權(quán)、相鄰關(guān)系、建筑物區(qū)分所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等與房地產(chǎn)有著直接緊密聯(lián)系的相關(guān)規(guī)定，以后在解決因類似問題而出現(xiàn)糾紛時(shí)有了法律依據(jù)?！　≡S多爭論已久的問題在《物權(quán)法》中都有了明確的規(guī)定。《物權(quán)法》從維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益出發(fā)，明確規(guī)定業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分如電梯等公用設(shè)施和綠地等公用場所享有共有和共同管理的權(quán)利?！∪ⅰ段餀?quán)法》部分解決了物業(yè)管理活動(dòng)中有關(guān)財(cái)產(chǎn)歸屬和管理權(quán)限方面的問題，規(guī)范了房地產(chǎn)市場的“售后服務(wù)”，有利于房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展。不作為的違法，是行政機(jī)關(guān)不履行法律規(guī)范或者行政行為違反了為其設(shè)定的為某種行為的義務(wù)，不作為的違法通常表現(xiàn)為一種消極的狀態(tài)。行政機(jī)關(guān)在行政管理中的違法行為包括作為和不作為。 (十三)物業(yè)管理主管部門工作人員收受他人財(cái)物或其他好處的刑事和行政法律責(zé)任第六十九條 違反本條例的規(guī)定，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。這些違法行為如果構(gòu)成犯罪的，應(yīng)當(dāng)追究刑事責(zé)任。實(shí)踐中存在著一些業(yè)主利用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)，、斗毆，從事封建迷信活動(dòng)，甚至可能走向有組織的犯罪等。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。(十二)業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義從事違法活動(dòng)的法律責(zé)任第六十八條 業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間是平等的民事法律關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供一定標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 由于業(yè)主在物業(yè)管理法律關(guān)系中處于核心地位，一切物業(yè)管理活動(dòng)都是圍繞著業(yè)主及其利益。(十一)業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的民事法律責(zé)任第六十七條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。本條中違法行為的主體可能是多方面的，既可能是業(yè)主，也可能是物業(yè)管理企業(yè)，他們的共同特點(diǎn)是侵害了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共同利益，因此其違法行為不僅侵犯了行政管理制度，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)行政責(zé)任，而且在本質(zhì)上侵犯了全體業(yè)主的合法權(quán)利，所以，如果因?yàn)檫`法行為而獲得利益，這部分收益實(shí)際上是來源于業(yè)主的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余的部分，由業(yè)主大會(huì)決定其使用，而不是采用沒收國家沒收的方式。個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。通過規(guī)定民事責(zé)任承擔(dān)的方式，來實(shí)現(xiàn)政府對社會(huì)事物的管理，這是條例的一個(gè)特色。另外由于擅自改變物業(yè)管理用房的用途的行為在本質(zhì)上是侵犯了業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)，本條對違法所得收益的處理的方式，實(shí)際上是規(guī)定了民事責(zé)任的承擔(dān)方式。 本條規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途之法律責(zé)任。不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房，影響到物業(yè)管理工作的開展，損害物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)給予行政處罰。 本條主要是關(guān)于違反本條例第30條“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房”規(guī)定之行政法律責(zé)任。這里有可能涉及到的罪名是挪用資金罪或挪用公款罪。挪用專項(xiàng)維修資金的行為不僅違反了本條例的規(guī)定，也違反了物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定，因此是應(yīng)受到處罰的行為。房屋的專項(xiàng)維修資金只能用于特定的用途，即房屋的維護(hù)和保養(yǎng)，挪用專項(xiàng)維修資金的行為，首先，它是違反了條例第35條物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于專項(xiàng)維修資金的管理與使用之規(guī)定，行為當(dāng)事人，無論是法人還是自然人，均應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；其次，它也違反了條例第54條第2款關(guān)于“專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。 　(七)挪用專項(xiàng)維修資金的法律責(zé)任 第六十三條 違反本條例的規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。因此，行政機(jī)關(guān)將對此行為進(jìn)行行政處罰。業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)只有在符合一定資質(zhì)條件的情況下，才能承接物業(yè)管理項(xiàng)目，業(yè)主正是基于對物業(yè)管理企業(yè)管理能力和服務(wù)水平的認(rèn)可才選聘相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)，被選聘的企業(yè)除部分專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)可委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)外，應(yīng)當(dāng)親自完成其他有關(guān)的物業(yè)服務(wù)。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。所以，為了預(yù)防不符合條件的從業(yè)人員進(jìn)入物業(yè)管理的人力資源市場，本條專門規(guī)定了違法聘用無資格從業(yè)人員的法律責(zé)任。物業(yè)管理人員的素質(zhì)決定了物業(yè)管理的服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，為了保障物業(yè)管理活動(dòng)的順利開展，依法維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，條例不僅規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)要求，而且規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員的資格要求，要求物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備相應(yīng)的業(yè)務(wù)能力和知識水平。(五)物業(yè)管理企業(yè)聘用無從業(yè)資格的人員的法律責(zé)任 第六十一條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。另一方面，不具備資質(zhì)證書的企業(yè)和業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議是無效協(xié)議，如果該企業(yè)的違法行為給業(yè)主造成了損失，違法企業(yè)必須承擔(dān)民事賠償責(zé)任。 本條規(guī)定了無資格從事物業(yè)管理的行政責(zé)任、民事責(zé)任以及騙取管理資格的法律后果。所以，條例特別規(guī)定了拒不移交的行政責(zé)任。在物業(yè)管理活動(dòng)中，在建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主之間由于物業(yè)管理問題發(fā)生糾紛，更換物業(yè)管理主體時(shí)，常常出現(xiàn)掌握資料的一方拒不將資料移交給另一方的情況。本條規(guī)定了拒不移交資料的行政責(zé)任。但是在侵權(quán)人財(cái)產(chǎn)不足以既承擔(dān)民事賠償責(zé)任，又接受行政處罰時(shí)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保證民事賠償責(zé)任的實(shí)現(xiàn)。 要明確的是，民事責(zé)任和行政責(zé)任并不互相排斥，行政責(zé)任是對國家承擔(dān)的責(zé)任，帶有懲罰性質(zhì)；而賠償?shù)拿袷仑?zé)任是對受侵害業(yè)主的責(zé)任，不具懲罰性，一般只有補(bǔ)償性，目的是使業(yè)主的利益恢復(fù)到侵害未發(fā)生之前的狀態(tài)。轉(zhuǎn)讓業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，首先是一種嚴(yán)重的民事侵權(quán)行為，因此違法行為人必須對權(quán)利人承擔(dān)民事賠償責(zé)任。(二)建設(shè)單位擅自處分的行政責(zé)任和民事責(zé)任第五十八條 違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。出現(xiàn)這類違法行為以后，行政機(jī)關(guān)首先是責(zé)令限期改正，要求建設(shè)單位采用正確的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，并給予警告。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。第五十七條 違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。對物業(yè)管理中的民事侵權(quán)行為、行政違法行為和刑事違法行為的歸責(zé)，大多數(shù)是采取過錯(cuò)責(zé)任歸責(zé)原則。過錯(cuò)是指行為人實(shí)施行為時(shí)對自己的違法行為及其后果的一種心理認(rèn)識狀態(tài)，分為故意和過失兩種表現(xiàn)形式。由于行為與結(jié)果之間的聯(lián)系多種多樣，有必然聯(lián)系和偶然聯(lián)系、直接聯(lián)系和間接聯(lián)系之分，有一果多因和一因多果之分，因此在把物業(yè)管理法律責(zé)任歸于某一違法行為時(shí)，必須搞清楚違法行為與特定的損害結(jié)果之間的聯(lián)系，這對于行為定性、確定法律責(zé)任種類和大小具有重大影響。法律上的因果聯(lián)系不是一般的因果關(guān)系，而是指某種事實(shí)上的行為與特定損害結(jié)果之間的必然聯(lián)系。(3)因果聯(lián)系。行為具有一定程度的社會(huì)危害性，給社會(huì)特定利益關(guān)系造成了危險(xiǎn)或損害，并且危害結(jié)果達(dá)到了法律規(guī)定應(yīng)追究相應(yīng)法律責(zé)任的程度，是構(gòu)成物業(yè)管理法律責(zé)任的一個(gè)必要條件。損害的形式主要有人身的損害、財(cái)產(chǎn)的損害、精神的損害和其他利益方面的損害?！　?2)損害結(jié)果。在一般情況下，法律責(zé)任的歸責(zé)條件由下列四要素構(gòu)成：　　(1)行為違法。四、物業(yè)管理法律責(zé)任的一般構(gòu)成　　物業(yè)管理法律責(zé)任的構(gòu)成是指據(jù)以確定物業(yè)管理法律責(zé)任必須具備的各種條件或必須符合的標(biāo)準(zhǔn)。它是制裁最為嚴(yán)厲的一種報(bào)應(yīng)。行政處罰的種類包括：警告；罰款；沒收違法所得、沒收非法財(cái)物；責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)；暫扣或者吊銷許可證、暫扣或者吊銷執(zhí)照；行政拘留；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他行政處罰。另一類稱行政違法責(zé)任，是指行政相對人的行為違反行政管理法規(guī)而應(yīng)依法承擔(dān)的不利法律后果。(二)物業(yè)管理行政法律責(zé)任　　指行政主體或行政相對人的行為違反行政法律法規(guī)而依法必須承擔(dān)的行政法律后果。民事法律責(zé)任與其他法律責(zé)任不同的主要特點(diǎn)是它主要表現(xiàn)為一種財(cái)產(chǎn)責(zé)任，是一方當(dāng)事人對另一方當(dāng)事人的責(zé)任，而且民事責(zé)任的內(nèi)容可以由當(dāng)事人自行約定。特殊侵權(quán)民事責(zé)任是指不具備一般侵權(quán)行為責(zé)任的全部構(gòu)成要件，而法律規(guī)定當(dāng)事人也須承擔(dān)民事責(zé)任的行為。根據(jù)對構(gòu)成侵權(quán)責(zé)任的條件的不同要求，可分出一般侵權(quán)行為的民事責(zé)任和特殊侵權(quán)的民事責(zé)任兩類。物業(yè)管理活動(dòng)是建立在物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主公約基礎(chǔ)上的，因而違約責(zé)任是物業(yè)管理活動(dòng)最容易引致的法律責(zé)任。主要包括違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任。三、物業(yè)管理法律責(zé)任的分類由于物業(yè)管理法律關(guān)系義務(wù)主體的義務(wù)多種多樣，調(diào)整義務(wù)的法律也是多種多樣，違反義務(wù)承擔(dān)的責(zé)任也呈現(xiàn)多種情況，因此物業(yè)管理法律責(zé)任有多種分類，按法律責(zé)任的內(nèi)容不同，一般分為民事責(zé)任、行政責(zé)任、刑事責(zé)任三類?！　?三)體現(xiàn)了業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督的原則。國家行政機(jī)關(guān)由直接的干預(yù)變成宏觀的管理者，通過社會(huì)生活主體設(shè)定科學(xué)的行為規(guī)則、責(zé)任體系，讓社會(huì)主體自己判斷是非，對自己的行為負(fù)責(zé)。物業(yè)管理本質(zhì)上是一類特殊的民事關(guān)系，即其中的一方是廣大業(yè)主，因此還存在單個(gè)業(yè)主利益和全體業(yè)主共同利益的沖突，同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)的違法行為往往損害的是多數(shù)業(yè)主的利益，已經(jīng)具有了公共利益的性質(zhì)，所以，在內(nèi)容上，對行政責(zé)任和民事責(zé)任都做了相應(yīng)的規(guī)定。作為國務(wù)院頒布的行政法規(guī)，《