【正文】 商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》，開(kāi)發(fā)商須在法定期限內(nèi)對(duì)其銷(xiāo)售的商品住宅及其他住宅和非住宅的商品房屋承擔(dān)保修責(zé)任。開(kāi)發(fā)商將物業(yè)建成，并經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)綜合驗(yàn)收合格后，經(jīng)過(guò)房產(chǎn)交易將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人。在一定程度上說(shuō)，開(kāi)發(fā)商是物業(yè)的創(chuàng)造者，原始取得物業(yè)的所有權(quán)。 2．開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商又稱(chēng)為發(fā)展商，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)?，F(xiàn)代物業(yè)區(qū)域各業(yè)主的權(quán)利形態(tài)一般是區(qū)分所有權(quán)。1．業(yè)主業(yè)主是物業(yè)所有權(quán)人，按其擁有的物業(yè)所有權(quán)狀況，又可分為獨(dú)立所有權(quán)人和區(qū)分所有權(quán)人。物業(yè)管理法律關(guān)系的主體主要包括：發(fā)展商、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司、物業(yè)使用人、行政管理機(jī)關(guān)及其他相關(guān)機(jī)構(gòu)。物業(yè)管理法律關(guān)系是隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及物業(yè)管理的成長(zhǎng)而出現(xiàn)的一種嶄新的法律關(guān)系，已成為當(dāng)今社會(huì)中日益重要的一種法律關(guān)系。四、物業(yè)管理法律關(guān)系物業(yè)管理法律關(guān)系是物業(yè)管理法律規(guī)范在調(diào)整物業(yè)管理及相關(guān)活動(dòng)的過(guò)程中所形成的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。(八)其他規(guī)范性文件其他規(guī)范性文件通常是指那些無(wú)權(quán)制定行政規(guī)章的行政機(jī)關(guān)（如省、自治區(qū)、直轄市人民政府下屬的委、局、普通的市，非國(guó)務(wù)院特批的較大的市）、縣、區(qū)政府及其部門(mén)，在其法定職權(quán)范圍內(nèi)制定的、在一定區(qū)域范圍內(nèi)具有普遍約束力的文件。(七)政策文件物業(yè)管理在我國(guó)發(fā)展迅速，而立法工作又相對(duì)滯后，在這種情況下，相關(guān)政策就成為物業(yè)管理法規(guī)的必要補(bǔ)充。(六)司法解釋最高人民法院發(fā)布的對(duì)地方各級(jí)人民法院有約束力的指導(dǎo)性文件和關(guān)于某些具體案件適用法律的批復(fù)中與物業(yè)管理相關(guān)的司法解釋?zhuān)际怯袡?quán)解釋?zhuān)彩俏飿I(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式。其中以建設(shè)部的規(guī)章居多。地方性法規(guī)在我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展初期發(fā)揮了重要作用。(四)地方性法規(guī)省、自治區(qū)、直轄市、經(jīng)國(guó)務(wù)院確定的較大城市和經(jīng)濟(jì)特區(qū)的人民代表大會(huì)及其常委會(huì)在不與憲法、法律、行政法規(guī)相抵觸的前提下，可以制定地方性法規(guī)。行政法規(guī)的效力次于法律。 (三)行政法規(guī) 行政法規(guī)是國(guó)務(wù)院根據(jù)憲法和法律制定和發(fā)布的規(guī)范性法律文件。法律的效力僅次于憲法。憲法中有關(guān)土地公有、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、保護(hù)公民的房屋和其他合法財(cái)產(chǎn)權(quán)以及社會(huì)主義的公共財(cái)產(chǎn)、公民的人身自由和住宅不受侵犯，國(guó)家保護(hù)和改善生活環(huán)境和生態(tài)環(huán)境、防治污染和其他公害，公民必須愛(ài)護(hù)公共財(cái)產(chǎn)、遵守公共秩序、遵守社會(huì)公德，公民在行使自由和權(quán)利時(shí)不得損害國(guó)家的、社會(huì)的、集體的利益和其他公民的合法的自由和權(quán)利等規(guī)定，是制定物業(yè)管理法規(guī)和從事物業(yè)管理活動(dòng)必須遵循的根本依據(jù)和指導(dǎo)思想?！　∪⑽覈?guó)物業(yè)管理的立法現(xiàn)狀(法律淵源) 立法是物業(yè)管理法制建設(shè)的首要環(huán)節(jié)，是物業(yè)管理順利進(jìn)行的根本保證?！　? 　我國(guó)各地區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展很不平衡。在考慮立法現(xiàn)實(shí)性的同時(shí)，《條例》貫穿發(fā)展的指導(dǎo)思想，設(shè)立的業(yè)主大會(huì)、強(qiáng)制性維修養(yǎng)護(hù)等制度，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，符合未來(lái)立法趨勢(shì)。在處理行政處罰和承擔(dān)民事責(zé)任關(guān)系方面，《條例》設(shè)定的法律責(zé)任也充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護(hù)全體業(yè)主利益的原則?！稐l例》在堅(jiān)持立法規(guī)定的立法原則和民法基本原則的前提下，還主要遵循了以下基本原則：　　(一)物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)的原則　　在我國(guó)《物權(quán)法》尚未出臺(tái)的情況下，《條例》吸收了發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，對(duì)業(yè)主權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，其實(shí)就是明確了業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)，對(duì)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)的規(guī)定，是基于業(yè)主擁有的財(cái)產(chǎn)權(quán)份額，將業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)利相應(yīng)建立在對(duì)自有房屋擁有的財(cái)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)之上。物業(yè)管理的立法原則是指在物業(yè)管理法律、法規(guī)創(chuàng)制過(guò)程中必須堅(jiān)持的指導(dǎo)方針和工作準(zhǔn)則。條例體現(xiàn)了這樣的立法精神：發(fā)展為重、平衡利益、保護(hù)弱者的觀念；通過(guò)保護(hù)公民財(cái)產(chǎn)權(quán)利，尊重公民行使其財(cái)產(chǎn)權(quán)利和實(shí)現(xiàn)自身利益的形式，來(lái)促進(jìn)社會(huì)財(cái)富的積累；妥善處理了政府和市場(chǎng)、政府管理和社會(huì)自律的關(guān)系；研究、確定制度時(shí)重在為解決問(wèn)題提供一種機(jī)制，盡量通過(guò)確立一系列供人們自己判斷是非、分清責(zé)任的規(guī)則來(lái)解決問(wèn)題；對(duì)業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，業(yè)主大會(huì)的組成、職責(zé)、運(yùn)作等作了規(guī)定，規(guī)范了前期物業(yè)管理，明確了業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的法律關(guān)系，為建立良好的物業(yè)管理秩序提供了有力的法律保障。因此，隨著我國(guó)法制建設(shè)的不斷發(fā)展，由最高立法機(jī)關(guān)制定頒布的專(zhuān)門(mén)規(guī)范物業(yè)管理的法律是大勢(shì)所趨。從實(shí)際出發(fā)，《條例》先解決當(dāng)前物業(yè)管理活動(dòng)中的急需規(guī)范的問(wèn)題，今后隨著國(guó)家物權(quán)法律制度完善，再對(duì)物權(quán)的有關(guān)問(wèn)題加以規(guī)定。目前我國(guó)《物權(quán)法》正在制定之中，《物權(quán)法》的出臺(tái)將解決這個(gè)問(wèn)題。對(duì)于《條例》沒(méi)有規(guī)定物權(quán)的問(wèn)題，由于物業(yè)管理的重要內(nèi)容是對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，因而牽涉到共用部位和共用設(shè)施設(shè)備權(quán)屬的劃分的問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題不解決，確實(shí)影響了物業(yè)管理法律關(guān)系的徹底理順?！稐l例》對(duì)什么是物業(yè)管理、建設(shè)單位在前期物業(yè)管理活動(dòng)中承擔(dān)的責(zé)任、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容、業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)的關(guān)系等大家關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題都做了明確規(guī)定，使物業(yè)管理活動(dòng)有法可依、有章可循。2003年6月8日，國(guó)務(wù)院在廣泛征求民意的基礎(chǔ)上頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》。四是，物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留的質(zhì)量問(wèn)題，使得物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了本應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的一部分責(zé)任。二是物業(yè)管理企業(yè)的行為不規(guī)范，存在著服務(wù)不到位、收費(fèi)與服務(wù)不相符、擅自決定本該由業(yè)主決定的事項(xiàng)等行為，損害業(yè)主的合法權(quán)益。由于在法制建設(shè)上存在以上特點(diǎn)和缺陷，物業(yè)管理實(shí)踐中出現(xiàn)了一系列問(wèn)題。我國(guó)現(xiàn)行物業(yè)管理方面的地方法規(guī)盡管是以全國(guó)性的法律、法規(guī)為前提的,但大部分已突破了全國(guó)性的法律、法規(guī),破壞了法制的統(tǒng)一性。與此相適應(yīng),對(duì)房屋管理的全國(guó)性法律、法規(guī)也不統(tǒng)一。(2)物業(yè)管理法規(guī)體系不協(xié)調(diào)、不配套。傳統(tǒng)的房屋管理局限于房屋修繕,管理對(duì)象限于公有房屋?，F(xiàn)有的地方法規(guī)在一些重大問(wèn)題上的規(guī)定不統(tǒng)一,甚至相差較大。 2．立法不平衡、不統(tǒng)一。 2．地方立法活躍。作為一個(gè)新興行業(yè)，在《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)以前，我國(guó)物業(yè)管理的立法表現(xiàn)為以下幾個(gè)特點(diǎn):1．立法層次低。狹義的物業(yè)管理法，一般理解為規(guī)范物業(yè)管理的某一個(gè)具體法律文件，目前，在我國(guó)法律層次最高的物業(yè)管理法是2003年6月8日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第379號(hào)公布，自2003年9月1日起施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》。物業(yè)管理關(guān)系是指人們?cè)谖飿I(yè)管理過(guò)程中形成的社會(huì)關(guān)系。物業(yè)管理法制建設(shè)【本章學(xué)習(xí)要點(diǎn)】通過(guò)本章學(xué)習(xí)，了解物業(yè)管理法的概念及立法的進(jìn)程，理解《物業(yè)管理?xiàng)l例》的立法原則和精神以及確立的基本制度，掌握物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)涵，理解建筑物區(qū)分所有權(quán)制度；熟悉物業(yè)管理制度的內(nèi)涵和分類(lèi)，了解物業(yè)管理法律責(zé)任的概念和特征，熟悉物業(yè)管理法律責(zé)任的種類(lèi)及承擔(dān)方式。 第一節(jié)　物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)一、物業(yè)管理法的概念及在我國(guó)的立法概述物業(yè)管理法是調(diào)整物業(yè)管理關(guān)系的法律規(guī)范的總稱(chēng)。廣義的物業(yè)管理法，包括了對(duì)物業(yè)管理關(guān)系進(jìn)行調(diào)整的所有法律規(guī)范，不但包括憲法規(guī)范、民法規(guī)范、經(jīng)濟(jì)法規(guī)范、行政法規(guī)范、刑法規(guī)范等，還包括國(guó)務(wù)院以及中央各部委頒布的條例、規(guī)章、規(guī)定、各地方人大和政府頒布的地方性法規(guī)與地方規(guī)章等。我國(guó)目前尚未有由最高立法機(jī)關(guān)制定頒布的專(zhuān)門(mén)規(guī)范物業(yè)管理的法律，狹義上的物業(yè)管理法，就是指《物業(yè)管理?xiàng)l例》。國(guó)家制定的物業(yè)管理政策主要體現(xiàn)在建設(shè)部頒發(fā)的有關(guān)法規(guī)中。自從1994年6月《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)之后,全國(guó)相繼有一大批省、市制定了物業(yè)管理的地方法規(guī)。由于各地的物業(yè)管理發(fā)展不平衡,形成了立法的不平衡。存在以下立法缺陷：(1)立法滯后。我國(guó)物業(yè)管理立法近年才開(kāi)始,而物業(yè)管理的實(shí)踐則早在80年代中、后期就有了一定的發(fā)展,立法顯然落后于實(shí)踐。表現(xiàn)在:①在房屋管理的歷史和現(xiàn)實(shí)中存在二種管理模式,即行政管理模式和企業(yè)化管理模式。②地方性法規(guī)與全國(guó)性法律、法規(guī)不協(xié)調(diào)。③地方性法規(guī)彼此之間也不一致。一是業(yè)主的權(quán)利義務(wù)不明確，物業(yè)管理各主體之間的法律關(guān)系不明確，出現(xiàn)問(wèn)題后無(wú)法追究相關(guān)責(zé)任方的責(zé)任。三是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立、組成、運(yùn)作等缺少監(jiān)督和制約，有的業(yè)主委員會(huì)不能真正代表業(yè)主利益，甚至損害了業(yè)主的共同利益。為解決這些問(wèn)題，制定一部全國(guó)性的物業(yè)管理法規(guī)，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，顯得越來(lái)越迫切?！稐l例》的頒布，是我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展歷史上一件具有里程碑意義的大事。以《物業(yè)管理?xiàng)l例》為立法依據(jù)，《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》、《物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》、《住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》等配套法規(guī)的陸續(xù)出臺(tái)，從各方面更好地規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，因此可以說(shuō)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布，標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理進(jìn)入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時(shí)期。但這個(gè)問(wèn)題的解決，屬于民事基本權(quán)利的確立和劃分的范疇，根據(jù)《立法法》規(guī)定的原則，只能以制定法律的形式來(lái)完成?！稐l例》作為行政法規(guī)，不能將對(duì)物權(quán)關(guān)系的規(guī)范調(diào)整作為此次立法的對(duì)象和內(nèi)容。同樣，對(duì)于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的法律地位的問(wèn)題，根據(jù)《立法法》的原則，自治組織的設(shè)立，只能通過(guò)制定法律的形式來(lái)完成，《條例》作為行政法規(guī)，是不能明確業(yè)主大會(huì)是自治組織的。 二、《物業(yè)管理?xiàng)l例》的立法精神和立法原則在廣泛聽(tīng)取群眾意見(jiàn)基礎(chǔ)上制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，充分反映了廣大人民群眾的意愿。在此立法精神的指導(dǎo)下，條例制定遵循的基本思路是：保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，協(xié)調(diào)好單個(gè)業(yè)主利益和全體業(yè)主共同利益的關(guān)系；明確物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主是平等的民事主體，他們之間是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系；雙方通過(guò)平等協(xié)商，公開(kāi)、公平地確定物業(yè)管理活動(dòng)中的事項(xiàng)。而在我國(guó)最高立法機(jī)關(guān)出臺(tái)全國(guó)統(tǒng)一適用的物業(yè)法典之前，現(xiàn)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》作為法律層次最高的物業(yè)管理法規(guī)，其立法的原則無(wú)疑對(duì)各地方立法具有直接的指導(dǎo)意義，而且在有關(guān)物業(yè)管理糾紛的解決過(guò)程中，對(duì)訴訟、仲裁等法律適用活動(dòng)亦具有重大的參考作用?！　?二)維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則　　　為維護(hù)全體業(yè)主的合法利益，《條例》既對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的行為、業(yè)主大會(huì)的職責(zé)及其對(duì)涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的表決、個(gè)別業(yè)主不按合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用損害全體業(yè)主利益的行為、有關(guān)政府部門(mén)的行政監(jiān)督管理責(zé)任等作了明確規(guī)定，也對(duì)建設(shè)單位、公用事業(yè)單位等物業(yè)管理相關(guān)主體依法應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)作了詳盡規(guī)定。　　(三)現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則　　《條例》注重保持法規(guī)、政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，對(duì)被實(shí)踐證明是行之有效的制度，如業(yè)主自律、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理等制度，予以保留；對(duì)主管部門(mén)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督、物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)接管驗(yàn)收等，確立為法律規(guī)范。　　(四)從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是的原則。《條例》在堅(jiān)持法律制度統(tǒng)一性的前提下，充分考慮各地區(qū)的實(shí)際情況，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理區(qū)域劃分等問(wèn)題僅作出原則性規(guī)定，有的規(guī)定的具體執(zhí)行辦法，授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定。我國(guó)物業(yè)管理法規(guī)由不同層次法律效力的法律規(guī)范組成，形成下列法律體系：(一)憲法是國(guó)家的根本法，具有最高的法律效力。 (二)法律　　分為由全國(guó)人民代表大會(huì)制定、修改的基本法律和由全國(guó)人大常委會(huì)制定、修改的普通 法律兩種類(lèi)型。目前我國(guó)尚未制定以《物業(yè)管理法》為名的專(zhuān)門(mén)物業(yè)管理法律，但《民法通則》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法 》、《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《環(huán)境保護(hù)法》和正在研討擬定的《物權(quán)法》等法律中可適用于物業(yè)管理的活動(dòng)和糾紛處理的法律規(guī)范，都是物業(yè)管理法規(guī)的組成部分和表現(xiàn)形式。物業(yè)管理的行政法規(guī)數(shù)量不多，例如，改革開(kāi)放初期在1983年國(guó)務(wù)院頒布的《城市私有房屋管理規(guī)定》等，以及2003年頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》是我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的目前一部最高級(jí)別的行政法規(guī)。這些地方性法規(guī)、決議、決定和命令所包含有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)范性內(nèi)容，雖然只在本地方行政區(qū)域內(nèi)有效，但都是物業(yè)管理法規(guī)體系