【正文】 的組成部分。 (五)行政規(guī)章行政規(guī)章是國務(wù)院主管部門、省級和較大的市人民政府依照法律規(guī)定的權(quán)限制定和頒布的規(guī)范性文件。例如1990年《城市危險房屋管理規(guī)定》、1990年《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》、1991年《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》、19991年《城市房屋修繕管理規(guī)定》、1992年《公有住宅出售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》、1992年《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收辦法》、1994年《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、1996年《城市小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》、1999年《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》、2003年《物業(yè)管理服務(wù)收費辦法》、2004年《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等。如2003年發(fā)布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等。例如，1994年的《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》、1998年的《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》等。其他規(guī)范性文件的法律效力低于法律、法規(guī)和規(guī)章的效力，但可作為行政機(jī)關(guān)實施具體行政行為的依據(jù)。包括主體、客體、內(nèi)容三要素。（一） 物業(yè)管理法律關(guān)系的主體是指在物業(yè)管理活動中以自己的名義，依法享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的個人、法人及其他組織。這些主體可分為三大類：民事主體、行政機(jī)關(guān)和自律組織。由于購買了物業(yè)，購房人成了物業(yè)的產(chǎn)權(quán)所有人，合法地?fù)碛兴徫飿I(yè)。而且，各業(yè)主之間共同關(guān)系之復(fù)雜已超出了傳統(tǒng)民法的相鄰關(guān)系，于是全體業(yè)主通過召開業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會來實施自治管理。最初，物業(yè)是由開發(fā)商開發(fā)、建造并能通過房地產(chǎn)交易轉(zhuǎn)移給業(yè)主的。在物業(yè)銷售之前，開發(fā)商是物業(yè)的第一業(yè)主。這里的法律關(guān)系的變化是開發(fā)商由原來擁有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)到轉(zhuǎn)移給了新的產(chǎn)權(quán)所有人。在保修范圍內(nèi)涉及物業(yè)管理的責(zé)任最終由開發(fā)商承擔(dān)。開發(fā)商常直接以自己作為委托方，簽訂前期物業(yè)管理合同，并作為住宅等物業(yè)出售合同的附件。 3．物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同接受業(yè)主或者業(yè)主委員會或者開發(fā)商的委托，依照法律的規(guī)定和合同約定，對物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化管理，是物業(yè)管理法律關(guān)系的重要主體。 4．物業(yè)使用人物業(yè)使用人又稱非業(yè)主使用人，是指物業(yè)的承租人和其他實際使用物業(yè)的人。但物業(yè)使用人卻是現(xiàn)代物業(yè)區(qū)域的重要成員，無論是居住或非居住型物業(yè)，業(yè)主常將物業(yè)出租以獲收益，另外還有其他多種合法占有物業(yè)但不擁有所有權(quán)的情形。所以物業(yè)使用人的權(quán)利義務(wù)不僅源自其與業(yè)主間租賃等合同的約定，而且也出自法律法規(guī)以及業(yè)主公約的規(guī)定。物業(yè)公司要與他們簽訂有關(guān)新的委托合同，由他們就約定的專項業(yè)務(wù)提供服務(wù)。6．行政管理機(jī)關(guān)市場經(jīng)濟(jì)中的物業(yè)管理活動一般通過業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)平等主體間的合同約定開展。(二) 物業(yè)管理法律關(guān)系的客體法律關(guān)系的客體，指法律關(guān)系主體權(quán)利義務(wù)共同指向的對象，包括物、行為和非物質(zhì)財富?！靶袨椤敝肝飿I(yè)管理中各方主體，業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)以及政府主管部門等的活動，包括為和不為。(三)物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容是指物業(yè)管理法律關(guān)系主體享有的權(quán)利（或職權(quán)、權(quán)力）和承擔(dān)的義務(wù)（或職責(zé)）。權(quán)利和義務(wù)相互對應(yīng)地存在于同一個法律關(guān)系中，同時約束著物業(yè)管理法律關(guān)系的當(dāng)事人雙方。在物業(yè)管理法律關(guān)系內(nèi)容中，權(quán)利是指物業(yè)管理法律關(guān)系主體依法具有的，在法律允許的域限（或范圍、限度）內(nèi)，為實現(xiàn)或維護(hù)某種利益，按照自己的意志，自由地作出某種行為、控制他人一定行為和利用國家強(qiáng)制力的能力（或可能性、資格）；義務(wù)是指物業(yè)管理法律關(guān)系主體合法承受的，在法律拘束的條件下，為實現(xiàn)或保障對應(yīng)的權(quán)利，按照法定或約定的要求，必須作出或不作出一定行為的負(fù)擔(dān)。因此，研究物業(yè)管理法律關(guān)系內(nèi)容應(yīng)當(dāng)密切聯(lián)系法律規(guī)范分類中的行為規(guī)范法理。同一類型的物業(yè)管理法律關(guān)系中，如果客體不同，則主體享受的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)范圍也不相同。物業(yè)管理活動和物業(yè)管理行業(yè)的行政管理關(guān)系中，作為行政主體的國家機(jī)關(guān)享有的管理權(quán)利是職權(quán)，這是依據(jù)法律規(guī)定或政府授權(quán)所享有的對物業(yè)管理的行業(yè)和活動進(jìn)行管理的職責(zé)權(quán)力。五、建筑物區(qū)分所有權(quán)是建構(gòu)物業(yè)管理法律體系的基礎(chǔ)《物業(yè)管理條例》的出臺與實施，對規(guī)范物業(yè)管理、減少物業(yè)管理糾紛會起到重要作用。 　 建筑物區(qū)分所有權(quán)是指多個業(yè)主共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時，各業(yè)主對建筑物專有部分所享有的專有所有權(quán)，與對建筑物共用部分所享有的共用部分持分權(quán)，以及因業(yè)主之間的共同關(guān)系所生的成員權(quán)的總稱。在建筑物區(qū)分所有權(quán)這種特殊的所有權(quán)中，標(biāo)的物是建筑物，但該建筑物各個獨立部分效能的發(fā)揮，離不開樓梯、供水、供電、供氣等設(shè)施設(shè)備這些共同部分的共同使用，即該建筑物中各個具有獨立用途和功能的部分，雖然可以成立所有權(quán)，但該所有權(quán)的行使，是要以整個建筑物共用部分的用益權(quán)為前提，否則不能成立完全獨立的所有權(quán)。(一)專有部分所有權(quán)專有部分所有權(quán)是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人（業(yè)主）對專有部分享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。由于區(qū)分所有人對其專有部分享有所有權(quán)，因此他可以獨立使用收益并處分該財產(chǎn)，他人不得干涉。(二)共用部分持分權(quán)共用部分持分權(quán)是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人（業(yè)主）依照法律的規(guī)定和合同的約定，對區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的權(quán)利。各區(qū)分所有人對于房屋的共有部分，如樓梯、走廊等，在法律上推定為各區(qū)分所有人共有，但不允許共有人請求分割，轉(zhuǎn)化為個人所有。一方所有人如需改變共有部位的外形或結(jié)構(gòu)時，除經(jīng)城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)外，還須征得共他所有人的書面同意。區(qū)分所有人只有在轉(zhuǎn)讓專有部分的時候，才能將共有部分隨同轉(zhuǎn)讓。(三)成員權(quán)成員權(quán)是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于專有部分所有權(quán)和共用部分持分權(quán)而具有的作為建筑物物業(yè)自治管理組織（即業(yè)主大會）成員的權(quán)利。運用建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，可以完整地規(guī)范業(yè)主在物業(yè)管理中行使區(qū)分所有權(quán)的各項原則，建立物業(yè)管理的基本制度，確立物業(yè)管理責(zé)任主體的法律地位，明確物業(yè)管理責(zé)任主體之間的法律關(guān)系，建立業(yè)主公約、業(yè)主大會以及業(yè)主委員會制度，建立物業(yè)管理基金，揭示業(yè)主大會、業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司的基本權(quán)利，明確物業(yè)管理的法律責(zé)任以及糾紛的處理解決，因此，建筑物區(qū)分所有權(quán)是建構(gòu)物業(yè)管理法律體系的基礎(chǔ)。它包括國家和地方制定與物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)。包括了《物業(yè)服務(wù)合同》、《業(yè)主公約》、《住戶手冊》等約束物業(yè)管理參與者的約定及物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部自己制定的規(guī)章制度。完善、嚴(yán)密、科學(xué)的物業(yè)管理制度是明確物業(yè)管理權(quán)利主體法律關(guān)系的需要；是推動物業(yè)管理企業(yè)的管理職能關(guān)系向規(guī)范化、制度化和社會化方向發(fā)展的需要；是促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康成長的需要；是推動房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要保證；是體現(xiàn)和推行國家有關(guān)房地產(chǎn)政策的需要。物業(yè)管理制度的分類方法有很多種。這類制度以法律文件的形式加以確定，即通常所說的物業(yè)管理法律法規(guī)，只能由享有相應(yīng)立法權(quán)國家機(jī)關(guān)依照立法程序制定，它是后三類制度制定的法律依據(jù)和前提。二、物業(yè)管理法律法規(guī)物業(yè)管理借助物業(yè)管理制度的法律，法規(guī)形式，載明物業(yè)管理主體的權(quán)責(zé)內(nèi)容，約束和規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，隨著我國物業(yè)管理的發(fā)展，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等一系列法規(guī)相繼出臺，標(biāo)志著我國的物業(yè)管理制度正在不斷完善，國家將會繼續(xù)加強(qiáng)物業(yè)管理立法，完善物業(yè)管理法律制度，這一部分內(nèi)容已在第一節(jié)內(nèi)容中詳細(xì)闡述，這里主要對《物業(yè)管理條例》中確立的基本制度加以說明。業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行。(二)業(yè)主公約制度。業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。在前期物業(yè)管理中，對于住宅小區(qū)的物業(yè)管理，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 　　(四)物業(yè)管理企業(yè)承接驗收制度。(五)物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理制度。(六)從事物業(yè)管理人員的職業(yè)資格制度。(七)物業(yè)服務(wù)收費制度。 (八)專項維修資金制度。專項維修資金屬業(yè)主所有，用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。包括一系列職責(zé)范圍，崗位責(zé)任，工作程序和考核辦法等。在物業(yè)管理的市場競爭中，如果說一個物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)備精良，工作設(shè)施先進(jìn)是競爭的“硬件”，那么物業(yè)管理制度的完備，嚴(yán)密，科學(xué)，合理就是競爭中取勝的“軟件”。物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度體系一般包括以下具體制度：(一)企業(yè)綜合管理制度。包括員工手則，質(zhì)量手冊、程序文件等涉及企業(yè)宏觀管理方面的目標(biāo)和要求。主要包括勞動用工制度，員工行為規(guī)范，員工福利制度，績效考核制度，企業(yè)獎懲制度等員工管理方面的制度。程序文件包括文件和資料管理程序、不合格控制程序、企業(yè)財務(wù)管理程序，企業(yè)采購檢驗保管程序等方面的制度，經(jīng)濟(jì)核算制度等。物業(yè)管理企業(yè)各部門都要制定工作職責(zé)，一般包括公司內(nèi)部職能部門如辦公室，財務(wù)部，人力資源部，或業(yè)務(wù)部門如服務(wù)部，工程部，保潔部，保安部，市場部等各個部門以及各個項目管理處的具體工作職責(zé)范圍。通常稱為崗位說明書。(四)操作程序制度主要指公司在管理各環(huán)節(jié)運作過程中所作的步驟和標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，通常稱為作業(yè)指導(dǎo)書。作業(yè)指導(dǎo)書是一種程序，其針對的對象是具體的作業(yè)活動，而程序文件描述的對象是某項系統(tǒng)性的質(zhì)量活動。物業(yè)管理公司需要針對每個工作崗位的各類工作，制定明確，具體，細(xì)致，便于操作的操作規(guī)程，即具體的規(guī)范的工作流程和工作要求及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。作業(yè)指導(dǎo)書是物業(yè)管理公司核心管理制度之一。適用于前期物業(yè)管理。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。其內(nèi)容由七章和一個承諾書構(gòu)成?！　?．業(yè)主公約是由業(yè)主制定和確認(rèn)，對全體業(yè)主、使用人、業(yè)主（代表）大會和業(yè)主委員會具有普遍約束力的行為規(guī)范。業(yè)主公約相關(guān)內(nèi)容在第四章中已有詳細(xì)論述。但在實踐中存在著很多問題，主要表現(xiàn)在：業(yè)主公約的性質(zhì)和法律地位不明確；業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理單位和建設(shè)單位都不重視業(yè)主公約的簽訂與修訂，造成有的物業(yè)沒有業(yè)主公約或部分業(yè)主沒簽字；業(yè)主公約使用的名稱不統(tǒng)一，內(nèi)容不規(guī)范；業(yè)主公約沒有體現(xiàn)應(yīng)有的法律約束力，在糾紛的處理中缺乏應(yīng)有的效力等。(二)業(yè)主大會議事規(guī)則。目前并沒有統(tǒng)一的格式，從內(nèi)容上看，業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項依法作出約定。目前在業(yè)主委員會章程的問題上，還未有嚴(yán)格的法律文本可依據(jù)。業(yè)主委員會章程由業(yè)主委員會制定，但須通過公示的方式給全體業(yè)主知曉。目前實踐中存在的業(yè)主公約與其他法律文件沒有形成完整的系統(tǒng)，配套性、協(xié)調(diào)性差；只重視合同不重視業(yè)主公約的至上效力，把業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會章程混為一談都是制度建設(shè)不完善、不規(guī)范的表現(xiàn)。物業(yè)管理的公共管理制度一般由物業(yè)管理企業(yè)起草，由物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會共同討論，制定，經(jīng)過業(yè)主大會通過后生效。在前期物業(yè)管理中，由物業(yè)管理企業(yè)制定的公共管理制度，稱為臨時管理制度，業(yè)主大會成立以后，可以對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的公共規(guī)章制度進(jìn)行修改。實踐中，很多物業(yè)管理企業(yè)將上述各種物業(yè)管理的公共管理制度印在《住戶手冊》或《客戶手冊》中，發(fā)給業(yè)主和使用人。通過《住戶手冊》或《客戶手冊》，加強(qiáng)物業(yè)管理公司與住戶的聯(lián)系，發(fā)揮雙方的積極性，共同創(chuàng)造物業(yè)良好的居住和工作環(huán)境。第三節(jié) 物業(yè)管理法律責(zé)任一、物業(yè)管理法律責(zé)任概述物業(yè)管理法律責(zé)任指的是行為人由于違法行為、違約行為或者由于法律規(guī)定而應(yīng)承受的某種不利的法律后果。這里的法律是指廣義上的法律，既包括各級有立法權(quán)主體制定規(guī)范性法律文件，也包括物業(yè)管理行為主體依法訂立的合同、協(xié)議和契約。法律責(zé)任的追究由國家強(qiáng)制力實施和保證。物業(yè)管理法律責(zé)任制度是法律對物業(yè)管理社會關(guān)系進(jìn)行調(diào)控的一種形式，以保護(hù)合法權(quán)益、促進(jìn)義務(wù)履行為主要內(nèi)容，而在法律責(zé)任追究方與法律責(zé)任承擔(dān)方之間建立起與國家強(qiáng)制處罰措施相聯(lián)系的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。物業(yè)管理中涉及的法律責(zé)任種類繁多，但均具有必要性的共同特點：即責(zé)任人必須嚴(yán)格按法律責(zé)任規(guī)定的義務(wù)內(nèi)容去履行。在物業(yè)管理活動中，要使責(zé)