【正文】 任人不能逃避其應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，完善物業(yè)管理法律規(guī)范，專設(shè)“法律責(zé)任”章節(jié)，是非常有必要的。由于物業(yè)管理中的違法行為多數(shù)都構(gòu)成民事違法和行政違法兩個(gè)方面，《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的法律責(zé)任有如下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：　　(一)行政責(zé)任、民事責(zé)任并存。以規(guī)定民事責(zé)任的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)國(guó)家行政管理的目的，是《物業(yè)管理?xiàng)l例》法律責(zé)任的一個(gè)特點(diǎn)，體現(xiàn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下國(guó)家行政管理的新理念?！　?二)為了處理好行政處罰和承擔(dān)民事責(zé)任之間的關(guān)系，《物業(yè)管理?xiàng)l例》在設(shè)定法律責(zé)任時(shí)遵循了以下原則；凡是能夠通過(guò)承擔(dān)民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處罰的原則；確實(shí)涉及違反行政管理規(guī)定，損害公共利益，需要給予行政處罰的，則優(yōu)先保證民事責(zé)任的承擔(dān)，以充分體現(xiàn)優(yōu)先保護(hù)全體業(yè)主利益的原則。由于物業(yè)管理中涉及到單個(gè)業(yè)主和全體業(yè)主共同利益的矛盾，當(dāng)業(yè)主的某些違法行為損害全體業(yè)主共同利益時(shí)，由業(yè)主先進(jìn)行自我管理、自我約束，然后再承擔(dān)法律責(zé)任。(一)物業(yè)管理民事法律責(zé)任指民事主體因違反合同義務(wù)或法定民事義務(wù)所應(yīng)承擔(dān)的應(yīng)當(dāng)給予民事制裁的的法律后果。違約責(zé)任是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等財(cái)產(chǎn)性法律責(zé)任。侵權(quán)責(zé)任是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，民事主體因違法實(shí)施侵犯國(guó)家、集體、公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)和公民、法人人身權(quán)的行為而應(yīng)依法承受的不利性民事法律后果。同時(shí)具備損害事實(shí)和違法行為(造成損害的侵犯是違法的行為)、違法行為和損害事實(shí)之間有因果關(guān)系、違法行為人有過(guò)錯(cuò)這四個(gè)構(gòu)成要件(條件)，就能發(fā)生一般侵權(quán)行為的民事責(zé)任?！∶袷仑?zé)任是物業(yè)管理法律責(zé)任中最普遍的一種。承擔(dān)民事責(zé)任的方式有10種形式，可以單獨(dú)適用，也可以合并適用，包括：停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、返還財(cái)產(chǎn)、恢復(fù)原狀、修理、重作、更換、賠償損失、支付違約金、消除影響、恢復(fù)名譽(yù)、賠禮道歉等。行政法律責(zé)任分為兩類：一類稱違法行政責(zé)任，是指行政機(jī)關(guān)及其工作人員在實(shí)施行政管理行為中的違法失職行為而引發(fā)的依法應(yīng)承擔(dān)的不利法律后果，一般表現(xiàn)為物業(yè)管理行政主體，按行政隸屬關(guān)系對(duì)其所屬人員在執(zhí)行公務(wù)中違反物業(yè)管理行政法規(guī)所實(shí)施的內(nèi)部制裁，即行政處分，主要包括警告、記過(guò)、降職、降薪、撤職、留用察看、開(kāi)除等。即行政處罰?！　?三)物業(yè)管理刑事法律責(zé)任　　指法律關(guān)系主體的違法行為已構(gòu)成觸犯刑事法律規(guī)范，而依法必須承擔(dān)的應(yīng)當(dāng)給予刑罰制裁的法律責(zé)任。承擔(dān)刑事責(zé)任的方式是刑事處罰，分為兩類：一是主刑，包括管制、拘役、有期徒刑、無(wú)期徒刑和死刑；二是附加刑，包括罰金、沒(méi)收財(cái)產(chǎn)和剝奪政治權(quán)利。由于物業(yè)管理中違法行為具體種類很多，涉及諸如民事違約責(zé)任、民事侵權(quán)責(zé)任、行政責(zé)任、刑事責(zé)任等不同種類的物業(yè)管理法律責(zé)任，其具體的構(gòu)成要件也各有一定差異。法律責(zé)任一般是由違法行為的發(fā)生而引起的，因此，違法本身的構(gòu)成條件，自然應(yīng)當(dāng)成為法律責(zé)任構(gòu)成的基礎(chǔ)和必要的前提條件。損害是指給被侵害方造成的利益損失和傷害。損害的范圍包括直接實(shí)際損害和喪失預(yù)期可得利益的間接損害。在有些法律責(zé)任中，損害結(jié)果不是必要要素。違法行為與損害結(jié)果之間應(yīng)當(dāng)存在因果聯(lián)系。如果某項(xiàng)損害結(jié)果不是因某人的行為所必然引起的，則該行為人就不對(duì)該項(xiàng)結(jié)果負(fù)責(zé)?！　?4)行為人心理主觀過(guò)錯(cuò)狀態(tài)。直接和間接故意的違法行為應(yīng)負(fù)法律責(zé)任，重大過(guò)失的違法行為一般要負(fù)民事責(zé)任或行政責(zé)任，在法律有明文規(guī)定下才須負(fù)刑事責(zé)任?！　∥?、《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定的法律責(zé)任 　(一)建設(shè)單位違反招投標(biāo)規(guī)定的行政責(zé)任。 為了保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，避免在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)聘用新的物業(yè)管理企業(yè)之前，在物業(yè)前期服務(wù)過(guò)程中，建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)相互勾結(jié)，侵害業(yè)主合法權(quán)益的情況發(fā)生，針對(duì)目前建設(shè)單位私自選聘物業(yè)管理企業(yè)，導(dǎo)致所選聘的物業(yè)管理企業(yè)素質(zhì)差，造成業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間糾紛不斷的現(xiàn)狀，條例第24條規(guī)定，國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。本條就是從法律責(zé)任的角度確保了第24條的落實(shí)。行政機(jī)關(guān)還可以行使自由裁量權(quán)，視違法情節(jié)或后果決定是否給予罰款。本條規(guī)定了建設(shè)單位擅自處分的行政責(zé)任和民事責(zé)任。其次，在物業(yè)管理領(lǐng)域，由于涉及到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)眾多業(yè)主，建設(shè)單位擅自處分業(yè)主擁有所有權(quán)或者使用權(quán)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，已經(jīng)侵犯了公共利益，構(gòu)成了對(duì)行政管理秩序的破壞，所以應(yīng)當(dāng)給予行政處罰，由違法行為人承擔(dān)罰款的行政責(zé)任。所以，行政責(zé)任的承擔(dān)不影響民事責(zé)任，反之亦然。(三)拒不移交資料的行政責(zé)任第五十九條 違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報(bào)，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。物業(yè)資料和相關(guān)的物業(yè)應(yīng)當(dāng)是一體的，其所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主。由于這些資料是開(kāi)展物業(yè)管理，對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)所必需的基礎(chǔ)資料，如果掌握資料的一方拒不移交，將會(huì)給對(duì)方的工作造成許多障礙，是對(duì)行政管理秩序的破壞。(四)無(wú)資格從事物業(yè)管理的行政責(zé)任、民事責(zé)任以及騙取管理資格的法律后果 第六十條 違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒(méi)收違法所得，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款：給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門吊銷資質(zhì)證書(shū)。由于物業(yè)管理直接關(guān)系到廣大老百姓的日常生活，為了確保物業(yè)管理工作的正常開(kāi)展，為了能夠給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，我國(guó)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施資質(zhì)管理制度，未經(jīng)主管部門進(jìn)行資質(zhì)評(píng)定并取得資質(zhì)證書(shū)而從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，是一種擾亂市場(chǎng)秩序的行為，應(yīng)當(dāng)受到行政處罰。在侵權(quán)人財(cái)產(chǎn)不足以既承擔(dān)民事賠償責(zé)任，又接受行政處罰時(shí)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保證民事賠償責(zé)任的實(shí)現(xiàn)。本條規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)聘用無(wú)從業(yè)資格的人員的法律責(zé)任，包括行政責(zé)任和民事責(zé)任。但是如果物業(yè)管理企業(yè)對(duì)此要求置之不理，對(duì)未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員仍然加以聘用的話，關(guān)于從業(yè)人員資格的要求就會(huì)成為虛置，就無(wú)法從根源上杜絕無(wú)資格人員從業(yè)的違法現(xiàn)象。(六)物業(yè)管理企業(yè)違反委托管理限制之法律責(zé)任 第六十二條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門吊銷資質(zhì)證書(shū)。 本條是關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)違反委托管理限制之法律責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人，也可能造成對(duì)物業(yè)管理資質(zhì)管理制度的規(guī)避，使得資質(zhì)管理制度行同虛設(shè)。另外，物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人也是違反其與全體業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任，給業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。本條是關(guān)于挪用專項(xiàng)維修資金的法律責(zé)任。不得挪作他用”的規(guī)定。 挪用專項(xiàng)維修資金的行為，還可能涉及刑事法律責(zé)任。(八)建設(shè)單位(開(kāi)發(fā)商)不配置物業(yè)管理用房的法律責(zé)任 第六十四條 違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。物業(yè)管理用房是物業(yè)管理工作正常進(jìn)行的前提條件，建設(shè)單位在開(kāi)發(fā)建設(shè)的時(shí)候應(yīng)當(dāng)為物業(yè)管理工作考慮，預(yù)留必要的物業(yè)管理用房。 　(九)物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途之法律責(zé)任第六十五條 違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。物業(yè)管理用房是歸業(yè)主所有，提供給物業(yè)管理企業(yè)專門用于物業(yè)管理使用的，擅自改變物業(yè)管理用房的性質(zhì)，侵犯了業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，同時(shí)也勢(shì)必會(huì)影響到物業(yè)管理的質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)給予行政處罰。也就是說(shuō)行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將查獲的非法收益交還給業(yè)主，優(yōu)先用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余的部分，由業(yè)主大會(huì)決定其使用。(十)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)擅自作為行為的法律責(zé)任第六十六條 違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用：(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的； (三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。 本條是關(guān)于業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)擅自作為行為的法律責(zé)任。本條同樣體現(xiàn)了通過(guò)規(guī)定民事責(zé)任承擔(dān)的方式，來(lái)達(dá)到行政管理的目的的精神，同樣是對(duì)于民事違法行為，采用了行政處罰和民事責(zé)任并舉、民事責(zé)任優(yōu)先的處理方式。本條規(guī)定了業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的民事法律責(zé)任。另一方面，業(yè)主也在物業(yè)管理中承擔(dān)著大量的義務(wù)，違反這些義務(wù)必然承擔(dān)法律責(zé)任。業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成了違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者業(yè)主公約規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。本條是關(guān)于業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義從事違法活動(dòng)的刑事責(zé)任和行政責(zé)任。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。雖然這些活動(dòng)以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義作出，但是沒(méi)有得到授權(quán)，也與物業(yè)管理無(wú)關(guān)，其法律后果，應(yīng)當(dāng)由利用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)從事違法活動(dòng)的業(yè)主承擔(dān)。如果違法情節(jié)較為嚴(yán)重，但尚不構(gòu)成犯罪的，應(yīng)當(dāng)按照治安管理處罰條例的規(guī)定，給予治安管理處罰。本條是關(guān)于物業(yè)管理主管部門工作人員收受他人財(cái)物或其他好處的刑事和行政法律責(zé)任。作為的違法，是指行政機(jī)關(guān)在物業(yè)管理活動(dòng)中的管理行為違反法律規(guī)范或者行政行為違反了為其設(shè)定的不為某種行為的義務(wù)，作為的違法通常表現(xiàn)為一定的積極的違法行為。無(wú)論是作為的違法，還是不作為的違法，都違反了法定的義務(wù)，都對(duì)管理相對(duì)人、國(guó)家管理秩序造成損害，都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任?！? 小區(qū)公用部分的規(guī)定明晰了產(chǎn)權(quán)，有利于業(yè)主有效保護(hù)財(cái)產(chǎn)權(quán)利隨著住房制度改革，越來(lái)越多的城鎮(zhèn)居民擁有自己的房屋，而且大量集中在住宅小區(qū)內(nèi)，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)已經(jīng)成為私人不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)中的重要權(quán)利。草案還對(duì)小區(qū)內(nèi)的車庫(kù)、車位的歸屬，業(yè)主委員會(huì)的職能，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的關(guān)系等，作了規(guī)定。如明確車庫(kù)車位等設(shè)施的歸屬問(wèn)題，以及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，必須依法進(jìn)行登記，否則不發(fā)生法律效力，即不產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力，避免以往發(fā)生的一房多轉(zhuǎn)的行為等。 　　明確小區(qū)車位應(yīng)首先滿足業(yè)主需要 占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。車庫(kù)、車位不像電梯、樓梯、綠地那樣可以共有公用，它一般都是由業(yè)主專有和專用的；而且在買房過(guò)程中，通常都是和開(kāi)發(fā)商約定，這些約定可能是出售、附贈(zèng)或者出租。對(duì)于在小區(qū)共有道路上停放汽車，并收取相關(guān)費(fèi)用的現(xiàn)象，法律規(guī)定占用業(yè)主共有道路停放汽車的車位，屬業(yè)主共有。如果有車的業(yè)主無(wú)償占據(jù)了小區(qū)的公共道路，則損害了無(wú)車業(yè)主的利益，因此只有讓全體業(yè)主共同分享停車?yán)妫炱讲拍艿玫狡胶?。例如杭州市出臺(tái)的《杭州市居住區(qū)配套設(shè)施建設(shè)管理?xiàng)l例》就規(guī)定，地面公共停車泊位、按標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的自行車庫(kù)屬于居住區(qū)全體業(yè)主所有，開(kāi)發(fā)商不得擅自租售用于謀利，否則可處以10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下罰款。《物權(quán)法》規(guī)定：“建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照?！段餀?quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。所謂相鄰關(guān)系，簡(jiǎn)言之就是不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方因行使所有權(quán)或使用權(quán)而發(fā)生的權(quán)利