【正文】 系，這對(duì)于行為定性、確定法律責(zé)任種類和大小具有重大影響。(3)因果聯(lián)系。損害的形式主要有人身的損害、財(cái)產(chǎn)的損害、精神的損害和其他利益方面的損害。在一般情況下，法律責(zé)任的歸責(zé)條件由下列四要素構(gòu)成：　　(1)行為違法。它是制裁最為嚴(yán)厲的一種報(bào)應(yīng)。另一類稱行政違法責(zé)任，是指行政相對(duì)人的行為違反行政管理法規(guī)而應(yīng)依法承擔(dān)的不利法律后果。民事法律責(zé)任與其他法律責(zé)任不同的主要特點(diǎn)是它主要表現(xiàn)為一種財(cái)產(chǎn)責(zé)任，是一方當(dāng)事人對(duì)另一方當(dāng)事人的責(zé)任，而且民事責(zé)任的內(nèi)容可以由當(dāng)事人自行約定。根據(jù)對(duì)構(gòu)成侵權(quán)責(zé)任的條件的不同要求，可分出一般侵權(quán)行為的民事責(zé)任和特殊侵權(quán)的民事責(zé)任兩類。主要包括違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任。　　(三)體現(xiàn)了業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督的原則。物業(yè)管理本質(zhì)上是一類特殊的民事關(guān)系，即其中的一方是廣大業(yè)主，因此還存在單個(gè)業(yè)主利益和全體業(yè)主共同利益的沖突，同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)的違法行為往往損害的是多數(shù)業(yè)主的利益，已經(jīng)具有了公共利益的性質(zhì)，所以，在內(nèi)容上，對(duì)行政責(zé)任和民事責(zé)任都做了相應(yīng)的規(guī)定。物業(yè)管理法律責(zé)任的意義在于：約定責(zé)任的設(shè)定和法定責(zé)任的規(guī)定，要求人們嚴(yán)格遵循其應(yīng)盡的義務(wù)，從而達(dá)到當(dāng)事人約定所欲達(dá)到的目的及法律規(guī)定的目的。設(shè)定法律責(zé)任的目的在于體現(xiàn)國(guó)家強(qiáng)制力的存在與威嚴(yán)，并恢復(fù)遭到破壞的原有合法權(quán)利與義務(wù)，以保護(hù)法律規(guī)范的貫徹執(zhí)行和維護(hù)正常的社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序。 法律責(zé)任是社會(huì)責(zé)任的一種，承擔(dān)法律責(zé)任的最終依據(jù)是法律。手冊(cè)是物業(yè)管理公司發(fā)給住戶并由住戶保存的文件，目的是為了讓住戶了解物業(yè)的概況，管理公司的職責(zé)權(quán)限，管理的內(nèi)容和主要規(guī)定，住戶的權(quán)利義務(wù)以及應(yīng)注意的事項(xiàng)等。此類制度總體上明確了物業(yè)管理參與者的權(quán)責(zé)，有助于發(fā)揮物業(yè)管理的功能，提高管理服務(wù)水平。（相關(guān)內(nèi)容在第四章中已有詳細(xì)論述）需要說明的是：業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)章程、物業(yè)服務(wù)合同，在物業(yè)管理實(shí)踐中一般稱為物業(yè)管理四大內(nèi)部法律文件或制度，它們之間內(nèi)容雖有交叉重合部分但不能相互替代。(三)業(yè)主委員會(huì)章程業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，必須有自己的行為準(zhǔn)則，以保障業(yè)主委員會(huì)正常開展工作，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，正確履行法律和全體業(yè)主賦予的職責(zé)。業(yè)主公約要真正體現(xiàn)其作用和地位需要所有業(yè)主都增強(qiáng)權(quán)利意識(shí)、自治意識(shí)和自律意識(shí)，共同參與管理，變被動(dòng)接受物業(yè)管理為以物權(quán)主人的姿態(tài)主動(dòng)行使管理和監(jiān)督權(quán)，真正建立起自治自律的管理體制。它體現(xiàn)全體業(yè)主的共同意志，是物業(yè)管理活動(dòng)的支持性文件。由于業(yè)主臨時(shí)公約由房地產(chǎn)開發(fā)商制定，為保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，建設(shè)部于2004年9月6日頒發(fā)了《業(yè)主臨時(shí)公約》示范文本予以指導(dǎo)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用，維護(hù)，管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法做出約定。每一個(gè)作業(yè)指導(dǎo)書包括目的、范圍、定義、職責(zé)、作業(yè)流程圖、方法與措施、參考文件等內(nèi)容。作業(yè)指導(dǎo)書是指為保證過程的質(zhì)量而制訂的程序，是指導(dǎo)保證過程質(zhì)量的最基礎(chǔ)的文件和為開展純技術(shù)性質(zhì)量活動(dòng)提供指導(dǎo)，是質(zhì)量體系程序文件的支持性文件，有時(shí)也稱為工作指導(dǎo)令或操作規(guī)范、操作規(guī)程、工作指引等。(三)崗位制度主要指公司各不同具體崗位的具體工作職責(zé)的制度。質(zhì)量手冊(cè)包括了質(zhì)量管理和質(zhì)量保證體系制度、管理職責(zé)、資源管理、服務(wù)實(shí)現(xiàn)等方面的制度。指公司各個(gè)部門和全體員工都必須遵守，執(zhí)行的制度。此類制度的制定是為了明確各部門，各崗位的責(zé)任，約束企業(yè)員工的行為，協(xié)調(diào)，銜接企業(yè)各環(huán)節(jié)的關(guān)系，保證企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)和循環(huán)，以此為基礎(chǔ)，落實(shí)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)責(zé)任，保證物業(yè)管理工作的有序進(jìn)行。住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交有關(guān)資料?！?三)前期物業(yè)招投標(biāo)制度。居住小區(qū)內(nèi)制訂和修改業(yè)主公約、選舉或更換業(yè)主委員會(huì)委員、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、決定專項(xiàng)維修基金使用等重要事項(xiàng)，必須由業(yè)主大會(huì)決定，并經(jīng)2/3以上業(yè)主通過。第二類是物業(yè)管理企業(yè)制定的，只約束物業(yè)管理企業(yè)員工不約束業(yè)主和使用人的物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度：第三類是業(yè)主自治團(tuán)體制定的，只約束業(yè)主和使用人不約束物業(yè)管理企業(yè)員工的業(yè)主內(nèi)部管理制度；第四類也是業(yè)主自治團(tuán)體制定的，既約束業(yè)主和使用人又約束物業(yè)管理企業(yè)員工的物業(yè)管理公共管理制度。物業(yè)管理制度的建設(shè)是物業(yè)管理法制建設(shè)的有機(jī)組成部分。從狹義上理解，物業(yè)管理制度，是指物業(yè)管理參與者依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定結(jié)合自身實(shí)際制定的，要求有關(guān)人員共同遵守，按一定程序辦事的規(guī)范和行為準(zhǔn)則。成員權(quán)的實(shí)質(zhì)是參與管理權(quán)，物業(yè)自治管理組織是對(duì)建筑物共用部分進(jìn)行管理的機(jī)構(gòu)，業(yè)主有權(quán)參與對(duì)建筑物的管理。對(duì)于這些共用部分的修繕費(fèi)及其他負(fù)擔(dān)，由各區(qū)分所有人按其所有部分價(jià)值的比例分擔(dān)。沒有共用部分持分權(quán)也就不會(huì)存在建筑物區(qū)分所有權(quán)。就專有部分而言，它是單獨(dú)的所有權(quán)，與一般所有權(quán)沒有兩樣，在產(chǎn)權(quán)登記時(shí)也就分別進(jìn)行登記。這三部分所構(gòu)成的特別權(quán)利是不可分割的整體。行政主體享有的職權(quán)包括指導(dǎo)權(quán)、監(jiān)督權(quán)、處罰權(quán)等，既是依法享有的權(quán)利，又是對(duì)國(guó)家應(yīng)負(fù)的職責(zé)，是必須行使的職權(quán)或必須履行的職責(zé)，不可轉(zhuǎn)讓和放棄，具有一定的義務(wù)性；而作為行政相對(duì)人的業(yè)主、物業(yè)管理公司等被管理方，負(fù)有在物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)接受、服從管理的義務(wù)。在不同類別的物業(yè)管理法律關(guān)系中，主體享有的權(quán)利和義務(wù)是不同的。因此，權(quán)利與義務(wù)就構(gòu)成了法律關(guān)系的內(nèi)容，離開特定的權(quán)利與義務(wù)，法律關(guān)系也就不能構(gòu)成和存在。“非物質(zhì)財(cái)富”即智力活動(dòng)成果，包括精神文化財(cái)富，如物業(yè)小區(qū)的榮譽(yù)稱號(hào)等。但物業(yè)管理涉及百姓日常生活、城市正常秩序，政府行政機(jī)關(guān)如建設(shè)、公安、消防、環(huán)保機(jī)關(guān)等基于行政職權(quán)均介入物業(yè)管理活動(dòng)，對(duì)各方的行為進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督。5．其他相關(guān)機(jī)構(gòu)物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)區(qū)內(nèi)開展管理工作，需要和其他管理工作有關(guān)的公司發(fā)生聯(lián)系，如保安公司、煤氣公司、電梯公司、環(huán)衛(wèi)機(jī)構(gòu)，建筑維修部門等。物業(yè)使用人未與開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)有直接關(guān)系，不是物業(yè)銷售合同的當(dāng)事人，也不是物業(yè)管理合同的委托方；物業(yè)使用人不是物業(yè)區(qū)域的區(qū)分所有權(quán)人，不具有成員權(quán)，一般不參加業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)。但是，對(duì)于住宅小區(qū)的物業(yè)管理必須采取招投標(biāo)的形式選擇前期物業(yè)管理的企業(yè)。但是，根據(jù)《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，開發(fā)商須在法定期限內(nèi)對(duì)其銷售的商品住宅及其他住宅和非住宅的商品房屋承擔(dān)保修責(zé)任。在一定程度上說，開發(fā)商是物業(yè)的創(chuàng)造者，原始取得物業(yè)的所有權(quán)?，F(xiàn)代物業(yè)區(qū)域各業(yè)主的權(quán)利形態(tài)一般是區(qū)分所有權(quán)。物業(yè)管理法律關(guān)系的主體主要包括：發(fā)展商、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司、物業(yè)使用人、行政管理機(jī)關(guān)及其他相關(guān)機(jī)構(gòu)。四、物業(yè)管理法律關(guān)系物業(yè)管理法律關(guān)系是物業(yè)管理法律規(guī)范在調(diào)整物業(yè)管理及相關(guān)活動(dòng)的過程中所形成的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。(七)政策文件物業(yè)管理在我國(guó)發(fā)展迅速，而立法工作又相對(duì)滯后，在這種情況下，相關(guān)政策就成為物業(yè)管理法規(guī)的必要補(bǔ)充。其中以建設(shè)部的規(guī)章居多。(四)地方性法規(guī)省、自治區(qū)、直轄市、經(jīng)國(guó)務(wù)院確定的較大城市和經(jīng)濟(jì)特區(qū)的人民代表大會(huì)及其常委會(huì)在不與憲法、法律、行政法規(guī)相抵觸的前提下，可以制定地方性法規(guī)。 (三)行政法規(guī) 行政法規(guī)是國(guó)務(wù)院根據(jù)憲法和法律制定和發(fā)布的規(guī)范性法律文件。憲法中有關(guān)土地公有、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、保護(hù)公民的房屋和其他合法財(cái)產(chǎn)權(quán)以及社會(huì)主義的公共財(cái)產(chǎn)、公民的人身自由和住宅不受侵犯，國(guó)家保護(hù)和改善生活環(huán)境和生態(tài)環(huán)境、防治污染和其他公害，公民必須愛護(hù)公共財(cái)產(chǎn)、遵守公共秩序、遵守社會(huì)公德，公民在行使自由和權(quán)利時(shí)不得損害國(guó)家的、社會(huì)的、集體的利益和其他公民的合法的自由和權(quán)利等規(guī)定，是制定物業(yè)管理法規(guī)和從事物業(yè)管理活動(dòng)必須遵循的根本依據(jù)和指導(dǎo)思想?！　? 　我國(guó)各地區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展很不平衡。在處理行政處罰和承擔(dān)民事責(zé)任關(guān)系方面，《條例》設(shè)定的法律責(zé)任也充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護(hù)全體業(yè)主利益的原則。物業(yè)管理的立法原則是指在物業(yè)管理法律、法規(guī)創(chuàng)制過程中必須堅(jiān)持的指導(dǎo)方針和工作準(zhǔn)則。因此，隨著我國(guó)法制建設(shè)的不斷發(fā)展，由最高立法機(jī)關(guān)制定頒布的專門規(guī)范物業(yè)管理的法律是大勢(shì)所趨。目前我國(guó)《物權(quán)法》正在制定之中，《物權(quán)法》的出臺(tái)將解決這個(gè)問題?！稐l例》對(duì)什么是物業(yè)管理、建設(shè)單位在前期物業(yè)管理活動(dòng)中承擔(dān)的責(zé)任、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容、業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)的關(guān)系等大家關(guān)注的熱點(diǎn)問題都做了明確規(guī)定，使物業(yè)管理活動(dòng)有法可依、有章可循。四是，物業(yè)開發(fā)建設(shè)遺留的質(zhì)量問題，使得物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了本應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的一部分責(zé)任。由于在法制建設(shè)上存在以上特點(diǎn)和缺陷，物業(yè)管理實(shí)踐中出現(xiàn)了一系列問題。與此相適應(yīng),對(duì)房屋管理的全國(guó)性法律、法規(guī)也不統(tǒng)一。傳統(tǒng)的房屋管理局限于房屋修繕,管理對(duì)象限于公有房屋。 2．立法不平衡、不統(tǒng)一。作為一個(gè)新興行業(yè)，在《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)以前，我國(guó)物業(yè)管理的立法表現(xiàn)為以下幾個(gè)特點(diǎn):1．立法層次低。物業(yè)管理關(guān)系是指人們?cè)谖飿I(yè)管理過程中形成的社會(huì)關(guān)系。 第一節(jié)　物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)一、物業(yè)管理法的概念及在我國(guó)的立法概述物業(yè)管理法是調(diào)整物業(yè)管理關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。我國(guó)目前尚未有由最高立法機(jī)關(guān)制定頒布的專門規(guī)范物業(yè)管理的法律，狹義上的物業(yè)管理法，就是指《物業(yè)管理?xiàng)l例》。自從1994年6月《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)之后,全國(guó)相繼有一大批省、市制定了物業(yè)管理的地方法規(guī)。存在以下立法缺陷：(1)立法滯后。表現(xiàn)在:①在房屋管理的歷史和現(xiàn)實(shí)中存在二種管理模式,即行政管理模式和企業(yè)化管理模式。③地方性法規(guī)彼此之間也不一致。三是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立、組成、運(yùn)作等缺少監(jiān)督和制約，有的業(yè)主委員會(huì)不能真正代表業(yè)主利益，甚至損害了業(yè)主的共同利益?！稐l例》的頒布，是我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展歷史上一件具有里程碑意義的大事。但這個(gè)問題的解決，屬于民事基本權(quán)利的確立和劃分的范疇，根據(jù)《立法法》規(guī)定的原則，只能以制定法律的形式來完成。同樣，對(duì)于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的法律地位的問題，根據(jù)《立法法》的原則，自治組織的設(shè)立，只能通過制定法律的形式來完成，《條例》作為行政法規(guī)，是不能明確業(yè)主大會(huì)是自治組織的。在此立法精神的指導(dǎo)下，條例制定遵循的基本思路是：保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，協(xié)調(diào)好單個(gè)業(yè)主利益和全體業(yè)主共同利益的關(guān)系；明確物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主是平等的民事主體，他們之間是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系；雙方通過平等協(xié)商，公開、公平地確定物業(yè)管理活動(dòng)中的事項(xiàng)?！　?二)維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則　　　為維護(hù)全體業(yè)主的合法利益，《條例》既對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的行為、業(yè)主大會(huì)的職責(zé)及其對(duì)涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的表決、個(gè)別業(yè)主不按合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用損害全體業(yè)主利益的行為、有關(guān)政府部門的行政監(jiān)督管理責(zé)任等作了明確規(guī)定，也對(duì)建設(shè)單位、公用事業(yè)單位等物業(yè)管理相關(guān)主體依法應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)作了詳盡規(guī)定?！　?四)從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是的原則。我國(guó)物業(yè)管理法規(guī)由不同層次法律效力的法律規(guī)范組成，形成下列法律體系：(一)憲法是國(guó)家的根本法，具有最高的法律效力。目前我國(guó)尚未制定以《物業(yè)管理法》為名的專門物業(yè)管理法律，但《民法通則》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法 》、《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《環(huán)境保護(hù)法》和正在研討擬定的《物權(quán)法》等法律中可適用于物業(yè)管理的活動(dòng)和糾紛處理的法律規(guī)范，都是物業(yè)管理法規(guī)的組成部分和表現(xiàn)形式。《物業(yè)管理?xiàng)l例》是我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的目前一部最高級(jí)別的行政法規(guī)。 (五)行政規(guī)章行政規(guī)章是國(guó)務(wù)院主管部門、省級(jí)和較大的市人民政府依照法律規(guī)定的權(quán)限制定和頒布的規(guī)范性文件。如2003年發(fā)布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等。其他規(guī)范性文件的法律效力低于法律、法規(guī)和規(guī)章