【正文】 系，這對于行為定性、確定法律責任種類和大小具有重大影響。(3)因果聯(lián)系。損害的形式主要有人身的損害、財產(chǎn)的損害、精神的損害和其他利益方面的損害。在一般情況下，法律責任的歸責條件由下列四要素構(gòu)成：　　(1)行為違法。它是制裁最為嚴厲的一種報應。另一類稱行政違法責任，是指行政相對人的行為違反行政管理法規(guī)而應依法承擔的不利法律后果。民事法律責任與其他法律責任不同的主要特點是它主要表現(xiàn)為一種財產(chǎn)責任，是一方當事人對另一方當事人的責任，而且民事責任的內(nèi)容可以由當事人自行約定。根據(jù)對構(gòu)成侵權責任的條件的不同要求，可分出一般侵權行為的民事責任和特殊侵權的民事責任兩類。主要包括違約責任與侵權責任?！　?三)體現(xiàn)了業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督的原則。物業(yè)管理本質(zhì)上是一類特殊的民事關系，即其中的一方是廣大業(yè)主，因此還存在單個業(yè)主利益和全體業(yè)主共同利益的沖突，同時，物業(yè)管理企業(yè)的違法行為往往損害的是多數(shù)業(yè)主的利益，已經(jīng)具有了公共利益的性質(zhì)，所以，在內(nèi)容上，對行政責任和民事責任都做了相應的規(guī)定。物業(yè)管理法律責任的意義在于：約定責任的設定和法定責任的規(guī)定，要求人們嚴格遵循其應盡的義務，從而達到當事人約定所欲達到的目的及法律規(guī)定的目的。設定法律責任的目的在于體現(xiàn)國家強制力的存在與威嚴，并恢復遭到破壞的原有合法權利與義務，以保護法律規(guī)范的貫徹執(zhí)行和維護正常的社會經(jīng)濟秩序。 法律責任是社會責任的一種，承擔法律責任的最終依據(jù)是法律。手冊是物業(yè)管理公司發(fā)給住戶并由住戶保存的文件，目的是為了讓住戶了解物業(yè)的概況，管理公司的職責權限，管理的內(nèi)容和主要規(guī)定，住戶的權利義務以及應注意的事項等。此類制度總體上明確了物業(yè)管理參與者的權責，有助于發(fā)揮物業(yè)管理的功能，提高管理服務水平。（相關內(nèi)容在第四章中已有詳細論述）需要說明的是：業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會章程、物業(yè)服務合同，在物業(yè)管理實踐中一般稱為物業(yè)管理四大內(nèi)部法律文件或制度，它們之間內(nèi)容雖有交叉重合部分但不能相互替代。(三)業(yè)主委員會章程業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，必須有自己的行為準則，以保障業(yè)主委員會正常開展工作，維護業(yè)主合法權益，正確履行法律和全體業(yè)主賦予的職責。業(yè)主公約要真正體現(xiàn)其作用和地位需要所有業(yè)主都增強權利意識、自治意識和自律意識，共同參與管理，變被動接受物業(yè)管理為以物權主人的姿態(tài)主動行使管理和監(jiān)督權，真正建立起自治自律的管理體制。它體現(xiàn)全體業(yè)主的共同意志，是物業(yè)管理活動的支持性文件。由于業(yè)主臨時公約由房地產(chǎn)開發(fā)商制定，為保護購房者的合法權益，建設部于2004年9月6日頒發(fā)了《業(yè)主臨時公約》示范文本予以指導。根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關物業(yè)的使用，維護，管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法做出約定。每一個作業(yè)指導書包括目的、范圍、定義、職責、作業(yè)流程圖、方法與措施、參考文件等內(nèi)容。作業(yè)指導書是指為保證過程的質(zhì)量而制訂的程序，是指導保證過程質(zhì)量的最基礎的文件和為開展純技術性質(zhì)量活動提供指導，是質(zhì)量體系程序文件的支持性文件，有時也稱為工作指導令或操作規(guī)范、操作規(guī)程、工作指引等。(三)崗位制度主要指公司各不同具體崗位的具體工作職責的制度。質(zhì)量手冊包括了質(zhì)量管理和質(zhì)量保證體系制度、管理職責、資源管理、服務實現(xiàn)等方面的制度。指公司各個部門和全體員工都必須遵守，執(zhí)行的制度。此類制度的制定是為了明確各部門，各崗位的責任，約束企業(yè)員工的行為，協(xié)調(diào)，銜接企業(yè)各環(huán)節(jié)的關系，保證企業(yè)正常運轉(zhuǎn)和循環(huán)，以此為基礎，落實物業(yè)管理企業(yè)的服務責任，保證物業(yè)管理工作的有序進行。住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，應當與建設單位或業(yè)主委員會辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，建設單位、業(yè)主委員會應當向物業(yè)管理企業(yè)移交有關資料?！?三)前期物業(yè)招投標制度。居住小區(qū)內(nèi)制訂和修改業(yè)主公約、選舉或更換業(yè)主委員會委員、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、決定專項維修基金使用等重要事項，必須由業(yè)主大會決定，并經(jīng)2/3以上業(yè)主通過。第二類是物業(yè)管理企業(yè)制定的，只約束物業(yè)管理企業(yè)員工不約束業(yè)主和使用人的物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度：第三類是業(yè)主自治團體制定的，只約束業(yè)主和使用人不約束物業(yè)管理企業(yè)員工的業(yè)主內(nèi)部管理制度；第四類也是業(yè)主自治團體制定的，既約束業(yè)主和使用人又約束物業(yè)管理企業(yè)員工的物業(yè)管理公共管理制度。物業(yè)管理制度的建設是物業(yè)管理法制建設的有機組成部分。從狹義上理解，物業(yè)管理制度，是指物業(yè)管理參與者依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定結(jié)合自身實際制定的，要求有關人員共同遵守，按一定程序辦事的規(guī)范和行為準則。成員權的實質(zhì)是參與管理權，物業(yè)自治管理組織是對建筑物共用部分進行管理的機構(gòu)，業(yè)主有權參與對建筑物的管理。對于這些共用部分的修繕費及其他負擔，由各區(qū)分所有人按其所有部分價值的比例分擔。沒有共用部分持分權也就不會存在建筑物區(qū)分所有權。就專有部分而言，它是單獨的所有權，與一般所有權沒有兩樣，在產(chǎn)權登記時也就分別進行登記。這三部分所構(gòu)成的特別權利是不可分割的整體。行政主體享有的職權包括指導權、監(jiān)督權、處罰權等，既是依法享有的權利，又是對國家應負的職責，是必須行使的職權或必須履行的職責，不可轉(zhuǎn)讓和放棄，具有一定的義務性；而作為行政相對人的業(yè)主、物業(yè)管理公司等被管理方，負有在物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)接受、服從管理的義務。在不同類別的物業(yè)管理法律關系中，主體享有的權利和義務是不同的。因此，權利與義務就構(gòu)成了法律關系的內(nèi)容，離開特定的權利與義務，法律關系也就不能構(gòu)成和存在?！胺俏镔|(zhì)財富”即智力活動成果，包括精神文化財富，如物業(yè)小區(qū)的榮譽稱號等。但物業(yè)管理涉及百姓日常生活、城市正常秩序，政府行政機關如建設、公安、消防、環(huán)保機關等基于行政職權均介入物業(yè)管理活動，對各方的行為進行指導監(jiān)督。5．其他相關機構(gòu)物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務合同在物業(yè)區(qū)內(nèi)開展管理工作，需要和其他管理工作有關的公司發(fā)生聯(lián)系，如保安公司、煤氣公司、電梯公司、環(huán)衛(wèi)機構(gòu)，建筑維修部門等。物業(yè)使用人未與開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)有直接關系，不是物業(yè)銷售合同的當事人，也不是物業(yè)管理合同的委托方；物業(yè)使用人不是物業(yè)區(qū)域的區(qū)分所有權人，不具有成員權，一般不參加業(yè)主大會與業(yè)主委員會。但是，對于住宅小區(qū)的物業(yè)管理必須采取招投標的形式選擇前期物業(yè)管理的企業(yè)。但是，根據(jù)《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，開發(fā)商須在法定期限內(nèi)對其銷售的商品住宅及其他住宅和非住宅的商品房屋承擔保修責任。在一定程度上說，開發(fā)商是物業(yè)的創(chuàng)造者，原始取得物業(yè)的所有權。現(xiàn)代物業(yè)區(qū)域各業(yè)主的權利形態(tài)一般是區(qū)分所有權。物業(yè)管理法律關系的主體主要包括：發(fā)展商、業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司、物業(yè)使用人、行政管理機關及其他相關機構(gòu)。四、物業(yè)管理法律關系物業(yè)管理法律關系是物業(yè)管理法律規(guī)范在調(diào)整物業(yè)管理及相關活動的過程中所形成的權利和義務關系。(七)政策文件物業(yè)管理在我國發(fā)展迅速，而立法工作又相對滯后，在這種情況下，相關政策就成為物業(yè)管理法規(guī)的必要補充。其中以建設部的規(guī)章居多。(四)地方性法規(guī)省、自治區(qū)、直轄市、經(jīng)國務院確定的較大城市和經(jīng)濟特區(qū)的人民代表大會及其常委會在不與憲法、法律、行政法規(guī)相抵觸的前提下，可以制定地方性法規(guī)。 (三)行政法規(guī) 行政法規(guī)是國務院根據(jù)憲法和法律制定和發(fā)布的規(guī)范性法律文件。憲法中有關土地公有、土地使用權轉(zhuǎn)讓、保護公民的房屋和其他合法財產(chǎn)權以及社會主義的公共財產(chǎn)、公民的人身自由和住宅不受侵犯，國家保護和改善生活環(huán)境和生態(tài)環(huán)境、防治污染和其他公害，公民必須愛護公共財產(chǎn)、遵守公共秩序、遵守社會公德，公民在行使自由和權利時不得損害國家的、社會的、集體的利益和其他公民的合法的自由和權利等規(guī)定，是制定物業(yè)管理法規(guī)和從事物業(yè)管理活動必須遵循的根本依據(jù)和指導思想?！　? 　我國各地區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展很不平衡。在處理行政處罰和承擔民事責任關系方面，《條例》設定的法律責任也充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護全體業(yè)主利益的原則。物業(yè)管理的立法原則是指在物業(yè)管理法律、法規(guī)創(chuàng)制過程中必須堅持的指導方針和工作準則。因此，隨著我國法制建設的不斷發(fā)展，由最高立法機關制定頒布的專門規(guī)范物業(yè)管理的法律是大勢所趨。目前我國《物權法》正在制定之中，《物權法》的出臺將解決這個問題?！稐l例》對什么是物業(yè)管理、建設單位在前期物業(yè)管理活動中承擔的責任、物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容、業(yè)主委員會與業(yè)主大會的關系等大家關注的熱點問題都做了明確規(guī)定，使物業(yè)管理活動有法可依、有章可循。四是，物業(yè)開發(fā)建設遺留的質(zhì)量問題，使得物業(yè)管理企業(yè)承擔了本應由開發(fā)商承擔的一部分責任。由于在法制建設上存在以上特點和缺陷，物業(yè)管理實踐中出現(xiàn)了一系列問題。與此相適應,對房屋管理的全國性法律、法規(guī)也不統(tǒng)一。傳統(tǒng)的房屋管理局限于房屋修繕,管理對象限于公有房屋。 2．立法不平衡、不統(tǒng)一。作為一個新興行業(yè)，在《物業(yè)管理條例》出臺以前，我國物業(yè)管理的立法表現(xiàn)為以下幾個特點:1．立法層次低。物業(yè)管理關系是指人們在物業(yè)管理過程中形成的社會關系。 第一節(jié)　物業(yè)管理的法律基礎一、物業(yè)管理法的概念及在我國的立法概述物業(yè)管理法是調(diào)整物業(yè)管理關系的法律規(guī)范的總稱。我國目前尚未有由最高立法機關制定頒布的專門規(guī)范物業(yè)管理的法律，狹義上的物業(yè)管理法，就是指《物業(yè)管理條例》。自從1994年6月《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》出臺之后,全國相繼有一大批省、市制定了物業(yè)管理的地方法規(guī)。存在以下立法缺陷：(1)立法滯后。表現(xiàn)在:①在房屋管理的歷史和現(xiàn)實中存在二種管理模式,即行政管理模式和企業(yè)化管理模式。③地方性法規(guī)彼此之間也不一致。三是業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、組成、運作等缺少監(jiān)督和制約，有的業(yè)主委員會不能真正代表業(yè)主利益，甚至損害了業(yè)主的共同利益?！稐l例》的頒布，是我國物業(yè)管理發(fā)展歷史上一件具有里程碑意義的大事。但這個問題的解決，屬于民事基本權利的確立和劃分的范疇，根據(jù)《立法法》規(guī)定的原則，只能以制定法律的形式來完成。同樣，對于業(yè)主大會和業(yè)主委員會的法律地位的問題，根據(jù)《立法法》的原則，自治組織的設立，只能通過制定法律的形式來完成，《條例》作為行政法規(guī)，是不能明確業(yè)主大會是自治組織的。在此立法精神的指導下，條例制定遵循的基本思路是：保護業(yè)主的財產(chǎn)權利，協(xié)調(diào)好單個業(yè)主利益和全體業(yè)主共同利益的關系；明確物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主是平等的民事主體，他們之間是服務與被服務的關系；雙方通過平等協(xié)商，公開、公平地確定物業(yè)管理活動中的事項?！　?二)維護全體業(yè)主合法權益的原則　　　為維護全體業(yè)主的合法利益，《條例》既對物業(yè)管理企業(yè)的行為、業(yè)主大會的職責及其對涉及業(yè)主共同利益事項的表決、個別業(yè)主不按合同約定交納物業(yè)服務費用損害全體業(yè)主利益的行為、有關政府部門的行政監(jiān)督管理責任等作了明確規(guī)定，也對建設單位、公用事業(yè)單位等物業(yè)管理相關主體依法應當履行的義務作了詳盡規(guī)定?！　?四)從實際出發(fā)，實事求是的原則。我國物業(yè)管理法規(guī)由不同層次法律效力的法律規(guī)范組成，形成下列法律體系：(一)憲法是國家的根本法，具有最高的法律效力。目前我國尚未制定以《物業(yè)管理法》為名的專門物業(yè)管理法律，但《民法通則》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法 》、《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《環(huán)境保護法》和正在研討擬定的《物權法》等法律中可適用于物業(yè)管理的活動和糾紛處理的法律規(guī)范，都是物業(yè)管理法規(guī)的組成部分和表現(xiàn)形式。《物業(yè)管理條例》是我國物業(yè)管理行業(yè)的目前一部最高級別的行政法規(guī)。 (五)行政規(guī)章行政規(guī)章是國務院主管部門、省級和較大的市人民政府依照法律規(guī)定的權限制定和頒布的規(guī)范性文件。如2003年發(fā)布的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等。其他規(guī)范性文件的法律效力低于法律、法規(guī)和規(guī)章