【正文】 開發(fā)商負(fù)責(zé)的問題，應(yīng)由業(yè)主向法院訴請開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。有的物業(yè)公司在合同中約定業(yè)主委員會解釋本合同的，應(yīng)向物業(yè)公司支付30萬的違約金，業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)不足的，由公益性收入直接補(bǔ)貼物業(yè)公司等。《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題解釋》第2條規(guī)定：“符合下列情形之一，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無效的，人民法院應(yīng)予支持：(一) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；(二) 物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。物業(yè)管理服務(wù)實(shí)踐中，存在兩種事實(shí)管理的情況：一是物業(yè)管理服務(wù)合同終止后，業(yè)主委員會未更換物業(yè)服務(wù)公司，物業(yè)管理公司也繼續(xù)提供服務(wù)，這種情況下的事實(shí)管理物業(yè)管理公司可以要求業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第10條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持?！边@一司法解釋主要是為了解決目前物業(yè)管理中存在的物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)不到位、不規(guī)范問題。對開發(fā)商許諾沒有到位的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)協(xié)助業(yè)主與開發(fā)商交涉；對于業(yè)主的違法行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)予勸阻，并向業(yè)主委員會和政府主管部門進(jìn)行報(bào)告。一般情況下，律師應(yīng)告知物業(yè)服務(wù)人先通過書面形式(如發(fā)律師函)的方式向業(yè)主催收，對個(gè)別業(yè)主可以進(jìn)行訴訟，但訴訟不宜廣泛采用，否則會將物業(yè)服務(wù)人推向業(yè)主的對立面。第35條在新的物業(yè)服務(wù)公司取代原物業(yè)服務(wù)公司的情況下，如何順利交接往往是物業(yè)服務(wù)合同是否成功操作的關(guān)鍵，前期物業(yè)服務(wù)人往往會以各種理由不退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域。(8) 負(fù)責(zé)每半年向全體業(yè)主公布一次物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支賬目和物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用情況；并將物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及向業(yè)主提供專項(xiàng)服務(wù)的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面方式公示。(4) 可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將本區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給第三方。(1) 根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)服務(wù)方案。(9) 協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題。(5) 檢查監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況。(1) 代表和維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益；經(jīng)常聽取業(yè)主的意見和建議，并及時(shí)將上述意見和建議反饋給物業(yè)服務(wù)人。(5) 雙方的權(quán)利與義務(wù)。即具體管理事項(xiàng)，例如：房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)，消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈等公用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容（可參考建設(shè)部示范文本）：(1) 雙方當(dāng)事人的姓名或名稱、住所。第二節(jié)　律師為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供約期物業(yè)管理法律服務(wù) 提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，業(yè)主選聘新的物業(yè)服務(wù)人后，其與建設(shè)單位簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同終止。 前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求建設(shè)單位對上述查驗(yàn)結(jié)果、存在問題等簽訂確認(rèn)書，作為界定各自在開發(fā)建設(shè)和物業(yè)管理方面承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)。 簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求建設(shè)單位限期提供：竣工總平面圖；單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖；設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料，以及物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件等物業(yè)管理所必需的其他資料。服務(wù)目標(biāo)的定量制定應(yīng)與服務(wù)定位檔次相符合，可以參照有些地方有關(guān)物業(yè)服務(wù)等級劃分及價(jià)格的文件，深圳市、上海市等都有這些文件。物業(yè)服務(wù)方案的針對性和適宜性在評標(biāo)中占有很大的比重。在公開招投標(biāo)中，如果提供的服務(wù)內(nèi)容有漏項(xiàng)，將被視為不響應(yīng)投標(biāo)文件，或是該項(xiàng)服務(wù)企業(yè)不具備服務(wù)能力，甚至被廢除投標(biāo)資格處理。建議在投標(biāo)書裝訂之前一定對照投標(biāo)文件的要求認(rèn)真進(jìn)行校對，裝訂盡量精美，投標(biāo)書的質(zhì)量是企業(yè)的形象，很難想象一個(gè)投標(biāo)書錯(cuò)誤百出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠把物業(yè)服務(wù)做好。 中標(biāo)后簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同之前，提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求建設(shè)單位將以下文件作為合同的附件提交：(1) 物業(yè)構(gòu)成明細(xì)；(2) 物業(yè)共用部位明細(xì)；(3) 物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)；(4) 其他。投標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：(1) 投標(biāo)函；(2) 投標(biāo)報(bào)價(jià)；(3) 物業(yè)管理方案；(4) 招標(biāo)文件要求提供的其他材料。 應(yīng)提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)，有投標(biāo)意向時(shí)注意企業(yè)資質(zhì)等級可以承接的物業(yè)管理業(yè)務(wù)項(xiàng)目范圍。第一節(jié)　律師為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供前期物業(yè)管理法律服務(wù)目前物業(yè)管理難度較大，合約的履行尤其是物業(yè)管理規(guī)章制度的落實(shí)主要取決于管理措施是否到位。 。 。同時(shí)由于大量的物業(yè)管理事務(wù)通過對物業(yè)管理規(guī)章制度的落實(shí)得以實(shí)施，因而物業(yè)管理規(guī)章制度的內(nèi)容廣泛地涉及業(yè)主的利益，此外，物業(yè)管理規(guī)章制度是《前期物業(yè)服務(wù)合同》得以實(shí)際履行的重要保障，因而同樣需要由開發(fā)商參與擬定或?qū)彾?。通常《前期物業(yè)服務(wù)合同》文本由擬聘請的物業(yè)公司提出，但由于前期物業(yè)服務(wù)主要由開發(fā)商負(fù)責(zé)，前期物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與《商品房買賣合同》中物業(yè)服務(wù)的相關(guān)條款保持一致，物業(yè)管理的服務(wù)與質(zhì)量水平，既要能夠滿足開發(fā)商的要求，也要同時(shí)保障業(yè)主的權(quán)益不受侵害，因而需要由開發(fā)商參與擬定或?qū)彾?。由于在前期物業(yè)管理中業(yè)主大會尚未成立，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)擬定并向購房人說明和公示《業(yè)主臨時(shí)規(guī)約》，并可要求購房人對遵守《業(yè)主臨時(shí)規(guī)約》作出書面承諾。開發(fā)商應(yīng)在售房前擬制和簽署一系列物業(yè)管理的法律文書，此時(shí)應(yīng)注意以下問題：《商品房買賣合同》中增加前期物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容，做到購房人購買房屋的同時(shí)即購買了前期物業(yè)服務(wù)。 當(dāng)建筑區(qū)劃內(nèi)的入住率等條件達(dá)到規(guī)定的召開首次業(yè)主大會會議的條件時(shí)，提示建設(shè)單位應(yīng)按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，為成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)委會提供資料。第18條 《商品房買賣合同》簽訂時(shí)，應(yīng)提示開發(fā)商將臨時(shí)管理規(guī)約作為合同的附件，要求買受人對遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。應(yīng)提示建設(shè)單位：如選擇聘請專業(yè)的公司，對共用設(shè)備進(jìn)行維護(hù)；應(yīng)讓專業(yè)公司提前介入，以便及早地了解小區(qū)的管線圖及設(shè)備情況。制定的臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害買受人的合法權(quán)益，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同中涉及業(yè)主共同利益的約定，應(yīng)與臨時(shí)管理規(guī)約一致。招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)申請人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。按照各地辦理前期物業(yè)管理招投標(biāo)的規(guī)定，一般要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)布招投公告前或者發(fā)出投票邀請書前，提交規(guī)定的文件、資料，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行備案。 違約責(zé)任和違約糾紛的解決。 物業(yè)基本情況；（2） 參與草擬或?qū)彶樯鲜鲞x聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)法律文件包括但不限于招標(biāo)書、前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約。投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)報(bào)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 物業(yè)銷售（預(yù)售或現(xiàn)售）前，律師為建設(shè)單位選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供法律服務(wù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋［2009］7號）于2009年3月23日最高人民法院審判委員會第1464次會議通過，自2009年10月1日實(shí)施?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》（2002年3月5日建設(shè)部令第110號），自2002年5月1日起施行?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》于2003年5月28日國務(wù)院第九次常務(wù)會議通過，自2003年9月1日起施行?！吨腥A人民共和國民法通則》于1986年4月12日第六屆全國人大第四次會議通過，1987年1月1日起施行?！段餀?quán)法》也對涉及物業(yè)管理方面做了綱領(lǐng)性、原則性的規(guī)定。物業(yè)管理師英文譯為：Certified Property Manager。管理規(guī)約：是指業(yè)主共同訂立或者承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則，是全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守的物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)章制度。前期物業(yè)服務(wù)合同：是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)的建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人管理物業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。使用人：是指物業(yè)的承租人或其他非業(yè)主使用人。其他管理人：指除物業(yè)服務(wù)企業(yè)外的其他依法從事物業(yè)管理服務(wù)的組織或個(gè)人。建設(shè)單位：又稱業(yè)主單位、項(xiàng)目業(yè)主或開發(fā)商，指建設(shè)工程項(xiàng)目的投資主體或投資者，原始取得物業(yè)的所有權(quán)。第2條　概念界定第一節(jié)　目的、概念、指導(dǎo)范圍總則物業(yè)管理糾紛：指在物業(yè)服務(wù)活動中發(fā)生的各相關(guān)主體之間的權(quán)利義務(wù)爭執(zhí)。國家對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理?；谂c建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，認(rèn)定為《物權(quán)法》第六章所稱的業(yè)主。前期物業(yè)管理：是指物業(yè)出售后至業(yè)主委員會成立并選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人之前這一期間的物業(yè)管理。臨時(shí)管理規(guī)約：是在銷售物業(yè)之前，由建設(shè)單位制訂的，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，以及違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)的約定。物業(yè)管理師：按照人事部、建設(shè)部《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》，物業(yè)管理師，是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試，取得《中華人民共和國物業(yè)管理師資格證書》（以下簡稱《資格證書》）， 并依法注冊取得《中華人民共和國物業(yè)管理師注冊證》（以下簡稱《注冊證》），從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員。本操作指引可指導(dǎo)律師從事物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)，主要包括：為建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人、業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)使用人等提供法律服務(wù)，擬定前期物業(yè)管理標(biāo)書、前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約，通過協(xié)商、仲裁或訴訟方式處理物業(yè)管理糾紛。 物業(yè)管理是新興的行業(yè)，在這個(gè)行業(yè)中出現(xiàn)的法律問題立法尚不完善，專門的立法除了《物業(yè)管理?xiàng)l例》以外，多為建設(shè)部及相關(guān)部委的規(guī)章和規(guī)范性法律文件。 物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)所涉及的全國性法律、法規(guī)、規(guī)章主要有：《中華人民共和國物權(quán)法》于2007年3月16日第十屆全國人大第五次會議通過，2007年10月1日起施行?！吨腥A人民共和國價(jià)格法》于1997年12月26日第七屆全國人大常委會第二十九次會議通過，自1990年1月1日起施行。《業(yè)主大會規(guī)程》（建設(shè)部建住房［2003］131號），自2003年9月1日起施行?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋［2009］8號），于2009年4月20日最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，自2009年10月1日實(shí)施。從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的律師應(yīng)多關(guān)注這方面的立法進(jìn)展，以便更好地做好相關(guān)業(yè)務(wù)。第7條屬住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域非住宅的物業(yè)，應(yīng)通過招投標(biāo)選聘；其他類型的物業(yè)，建議盡量采用招標(biāo)方式選聘。第10條：（1） 其他相關(guān)事項(xiàng)；（5）。招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告，并同時(shí)在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布免費(fèi)招標(biāo)公告。第12條幫助建設(shè)單位制定或?qū)徍伺R時(shí)管理規(guī)約（可參考建設(shè)部《業(yè)主臨時(shí)公約示范文本》），對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。在建設(shè)單位選擇聘請其他管理人進(jìn)行管理的時(shí)候，律師應(yīng)協(xié)助建設(shè)單位草擬相關(guān)物業(yè)服務(wù)合同，如制定審核保安服務(wù)合同、保潔服務(wù)合同、設(shè)備維修服務(wù)合同等。 《前期物業(yè)服務(wù)合同》簽訂后，律師應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位提示，讓選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過程，讓其從物業(yè)管理的專業(yè)角度對規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、裝修提出相關(guān)整改和完善意見，既要使開發(fā)建設(shè)的