【正文】 執(zhí)行，指物業(yè)管理的行政主管機(jī)關(guān)和有關(guān)行政機(jī)關(guān)，依據(jù)法定職權(quán)和物業(yè)管理行政法規(guī)，在行使行政管理職權(quán)過(guò)程中，對(duì)不履行法律義務(wù)的行政相對(duì)人，直接或依法申請(qǐng)法院采取強(qiáng)制措施強(qiáng)迫行政相對(duì)人履行義務(wù)的行政行為 。絕大多數(shù)的物業(yè)管理行政強(qiáng)制執(zhí)行，依法應(yīng)由法院執(zhí) 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 7 頁(yè) 共 58 頁(yè) 行。如果行政機(jī)關(guān)不執(zhí)行或不申請(qǐng)法院執(zhí)行生效的具體行政行為，承受該具體行政行為權(quán)利的一方當(dāng)事人有權(quán)向行政機(jī)關(guān)提出執(zhí)行申請(qǐng)。其中間接強(qiáng)制又分為兩種：一是代執(zhí)行，指行政相對(duì)人本人不履行法律義務(wù)，而此項(xiàng)義 務(wù)可以由第三人代為履行而能達(dá)到同一執(zhí)行目的的，行政機(jī)關(guān)或法院可以依法委托他人代為履行，然后由負(fù)有義務(wù)的行政相對(duì)人承擔(dān)因此所發(fā)生的一切費(fèi)用。代執(zhí)行的程序一般分為告誡責(zé)令、代執(zhí)行、費(fèi)用征收三個(gè)階段。例如中國(guó)《行政處罰法》第 51 條中規(guī)定，當(dāng)事人到 期不繳納罰款的，作出行政處罰決定的行政機(jī)關(guān)可以采取滯納金形式的加罰措施，即每日按罰款數(shù)額的 3％加處罰款。 三、物業(yè)管理具體行政行為的效力 物業(yè)管理行政行為屬于在行政職權(quán)范圍內(nèi)作出的、證據(jù)確鑿、適用法規(guī)正確、符合法定權(quán)限和程序的，具有法律約束力，在法律上是有效力的。指具體行政行為一經(jīng)作出，就具有不得隨意變更的確定的效力。 ②約束力。 ③ 執(zhí)行力。如果行政相對(duì)人對(duì)使本人承擔(dān)履行一定義務(wù)的具體行政行為提出申訴或提起行政訴訟，在申訴或行政訴訟期間是否仍需執(zhí)行或強(qiáng)制執(zhí)行，這要看法律行政法規(guī)的具體規(guī)定。 物業(yè)管理具體行政行為有下列情形之一的，屬于缺乏生效要件、有重大缺陷的無(wú)效具體行政行為： ① 主要事實(shí)不清和證據(jù)不足的； ② 適用法律、法規(guī)、規(guī)章和具有普遍約束力的決定、命令錯(cuò)誤的； ③ 違反法定程序的； ④ 超越或者濫用職權(quán)的； ⑤ 具體行政處罰行為明顯不當(dāng)或顯失公正的。中國(guó)已分別于 1989 年 4 月 4 日公布《行政訴訟法》、 1990 年 12 月 24 日發(fā)布《行政復(fù)議條例》、 1994 年 5 月 12 日 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 9 頁(yè) 共 58 頁(yè) 公布《國(guó)家賠償法》，為保障行政相對(duì)人的合法權(quán)益開(kāi)辟了法律救濟(jì)途徑。 各地物業(yè)管理規(guī)范性文件對(duì)行政管理部門(mén)的具體行政行為大都規(guī)定了法律救濟(jì)途徑。當(dāng)事人 (開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、售房單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、物業(yè)使用人 )對(duì)物業(yè)管理行政主管部門(mén)等行政管理部門(mén)的具體行政行為(行政處罰和處理裁決 )不服的，可以按照《行政復(fù)議條例》和《行政訴訟法》的規(guī)定，向作出具體行政行為的機(jī)關(guān)的上一級(jí)行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議或者向人民法院提起行政訴訟。《北京市居住小區(qū) 物業(yè)管理辦法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》都未明文作出類(lèi)似的法律救濟(jì)規(guī)定，估計(jì)是基于不作出與行政復(fù)議條例、物業(yè)管理法律責(zé)任概述 一、物業(yè)管理法律責(zé)任的概念、特點(diǎn)和意義 物業(yè)管理法律責(zé)任，從泛義上理解，是指任何自然人和團(tuán)體人都有必須遵守法律的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)自覺(jué)維護(hù)法律的尊嚴(yán)；從廣義上理解，是指民事、經(jīng)濟(jì)行政法律關(guān)系主體因自己行為違反物業(yè)管理法律規(guī)范確定的義務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)合同約定義務(wù)，或者因不正當(dāng)行使自己權(quán)利、職權(quán)， 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 10 頁(yè) 共 58 頁(yè) 或者因某種法律事實(shí)出現(xiàn)，而要依法承受的、一般須經(jīng)有管轄處理權(quán)的法庭、仲裁庭或行政執(zhí) 法機(jī)關(guān)裁決確定的、具有國(guó)家強(qiáng)制性的法定必為的不利性法律報(bào)應(yīng) (法律后果 ) 或特殊的懲戒性追加義務(wù)負(fù)擔(dān)；從狹義上理解，是指物業(yè)管理活動(dòng)的民事主體、行政主體和行政相對(duì)人對(duì)自己違反物業(yè)管理法規(guī)的行為所應(yīng)依法承擔(dān)的具有國(guó)家強(qiáng)制性和不利性的法律 報(bào)應(yīng) (法律后果 )。法律責(zé)任是由于主體不履行法律義務(wù)或侵犯受法律保護(hù)權(quán)利的違法行為或特定的法律事實(shí)出現(xiàn)而引起的，對(duì)違法人權(quán)益有一定合法損害的不利 性法律報(bào)應(yīng) (法律后果 )，法律報(bào)應(yīng)的具體承擔(dān)方式即報(bào)應(yīng)的具體種類(lèi)形式。 物業(yè)管理法律責(zé)任的主要特征是： 物業(yè)管理活動(dòng)基于業(yè)主與物業(yè)管理公司的委托合同而發(fā)生。因此，物業(yè)管理中發(fā)生的法律責(zé)任確定，除依據(jù)法律相關(guān)規(guī)定外，也要以合同或契約為根據(jù)。因此，在確定物業(yè)管理技術(shù)操作活動(dòng)后果的法律責(zé)任時(shí)，必須充分注意有關(guān)法定技術(shù)規(guī)范和約定技術(shù)規(guī)范中關(guān)于技術(shù)問(wèn)題和法律責(zé)任的規(guī)定。這種法律責(zé)任的復(fù)雜性決定了在確定物業(yè)管理法律責(zé)任時(shí)，要周全考慮相關(guān)法律法規(guī)對(duì)某一種行為從不同角度所設(shè)定的責(zé)任規(guī)范。它最基本的功能體現(xiàn)在三個(gè)方面：處罰違法行為、補(bǔ)償受害損失、教育人們守法。這與行為規(guī)范中義務(wù)格具有的應(yīng)為性即應(yīng)當(dāng)如何行為不同。法律責(zé)任是權(quán)利的保障機(jī)制，也是執(zhí)法嚴(yán)肅性的靈魂。正是由于 法律責(zé)任的重要功能和意義，現(xiàn)行專(zhuān)門(mén)的系統(tǒng)化的物業(yè)管理規(guī)范性文件都專(zhuān)設(shè) “法律責(zé)任 ”或 “罰則 ”章節(jié)，以確保立法目的二、物業(yè)管理法律責(zé)任的分類(lèi) 物業(yè)管理法律責(zé)任有多種分類(lèi)，包括：公法責(zé)任和私法責(zé)任；過(guò)錯(cuò)責(zé)任、無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任和公平責(zé)任；職務(wù)責(zé)任和個(gè)人責(zé)任；財(cái)產(chǎn)責(zé)任和非財(cái)產(chǎn)責(zé)任等等。違憲法律責(zé)任不 在物業(yè)管理法律責(zé)任范圍。 指民事主體因違反民事法律義務(wù)而按照民法 (包括合同法 )規(guī)定必須承擔(dān)的民事法律不利報(bào)應(yīng) (法律后果 )。民事法律責(zé)任可劃分為違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任兩大類(lèi)。指對(duì)行為人正在實(shí)施的侵權(quán)行為，受害人有 權(quán)請(qǐng)求其停止實(shí)施或請(qǐng)求人民法院制止實(shí)施。指權(quán)利人行使其權(quán)利 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 13 頁(yè) 共 58 頁(yè) 受到他人不法阻礙或妨害時(shí)，有權(quán)請(qǐng)求行為人排除或請(qǐng)求人民法院強(qiáng)制排除妨礙。指在有造成財(cái)產(chǎn)或人身?yè)p害之虞時(shí)，權(quán)利人有權(quán)請(qǐng)求行為人消除或請(qǐng)求人民法院強(qiáng)制其消除。指權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)被行為人非法侵占時(shí)，權(quán)利人有權(quán)請(qǐng)求返還該財(cái)產(chǎn)。指在財(cái)產(chǎn)被不法損害或性能狀 態(tài)被改變而有復(fù)原的可能時(shí)，受害人有權(quán)請(qǐng)求恢復(fù)到財(cái)產(chǎn)未受損壞或未改變時(shí)的狀態(tài)。 ⑦賠償損失。 ⑧ 支付違約金。 ⑨ 消除影響、恢復(fù)名譽(yù)。⑩ 賠禮道歉。 指行政主體或行政相對(duì)人的行為違反行政法律法規(guī)而依法必須承擔(dān)的行政法律不利報(bào)應(yīng) (法律后果 )。 承擔(dān)行政責(zé)任的方式一般分為三類(lèi)： ① 行政處罰。 ② 行政處分。 ③ 勞動(dòng)教養(yǎng)。 指經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系主體行為違反經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)而依法應(yīng)承擔(dān)的不利法律報(bào)應(yīng) (法律后果 )。 指行為人 (包括自然人和法人 )的違法行為已構(gòu)成觸犯刑事法律的犯罪，而依法必須承擔(dān)的刑法不利報(bào)應(yīng) (法律后果 )。承擔(dān)刑事責(zé)任的方式是刑事處罰，分為兩類(lèi)：一是主刑，包括管制拘役、有期徒刑、無(wú)期徒刑和死刑；二是附加刑，包括罰金、沒(méi)收財(cái)產(chǎn)和剝奪政治權(quán)利。 物業(yè)管理法律責(zé)任根據(jù)擔(dān)責(zé)方式性質(zhì)不同還可以分為制裁性、強(qiáng)制性、補(bǔ)救性三類(lèi)法律責(zé)任。強(qiáng)制是指迫使違法者履行原有的法定義務(wù)或新追加的作為懲戒的必為義務(wù)。補(bǔ)救一般是指行為人的侵權(quán)行為或違約行為使對(duì)方的合法權(quán)益蒙受損害時(shí)依法應(yīng)予以的法律救濟(jì)，可分為行政補(bǔ)救、司法補(bǔ)救兩類(lèi)。的實(shí)現(xiàn)。三、物業(yè)管理中的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任 違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任構(gòu)成物業(yè)管理民事責(zé)任的兩大基干，兩者相互配合，形成了民事主體的生存權(quán)和發(fā)展權(quán)在民事領(lǐng)域內(nèi)的基本保障機(jī)制。 違約責(zé)任是指當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等財(cái)產(chǎn)性法律責(zé)任。其他由法律直接規(guī)定的民事責(zé)任如侵權(quán)責(zé)任、締約過(guò)失責(zé)任、因無(wú)因管理債務(wù)產(chǎn)生的民事責(zé)任等原則上不允許當(dāng)事人自由約定。基于合同相對(duì)性原則，合同產(chǎn)生的債權(quán)是相對(duì)權(quán)，在一方違約時(shí)，債權(quán)人僅能向債務(wù) 人請(qǐng)求損害補(bǔ)救或賠償，債務(wù)人亦僅對(duì)債權(quán)人承擔(dān)責(zé)任。 物業(yè)管理活動(dòng)是建立在物業(yè)委托管理合同、服務(wù)合同和業(yè)主公約基礎(chǔ)上的，因而違約責(zé)任是物業(yè)管理活動(dòng)最容易引 致的法律責(zé)任。 侵權(quán)行為是指民事主體違法實(shí)施侵犯公、私財(cái)產(chǎn)權(quán)或人身權(quán)的行為。 根據(jù)對(duì)構(gòu)成侵權(quán)責(zé)任的條件的不同要求，可分出一般侵權(quán)行為的民 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 17 頁(yè) 共 58 頁(yè) 事責(zé)任和特殊侵權(quán)的民事責(zé)任兩類(lèi)。特殊侵權(quán)民事責(zé)任是指不具備一般侵權(quán)行為責(zé)任的全部構(gòu)成要件，而法律規(guī)定當(dāng)事人也須承擔(dān)民事責(zé)任的行為。根據(jù)中國(guó)《憲法》第 4 1 條和《民法通則》第 12 條規(guī)定，由于國(guó)家機(jī)關(guān)或者國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在執(zhí)行職務(wù)中，侵犯公民、法人和其他組織的合法權(quán)益，造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，由有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)賠償。 (2)法人對(duì)其工作人員執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任。這種責(zé)任按照民法理論屬轉(zhuǎn)承責(zé)任，即侵權(quán)損害雖然是由法人單位的員工造成的，但對(duì)損失的賠償應(yīng)由其所在單位 (物業(yè)管理公司 )先行承擔(dān)，而對(duì)該員 工如何追究其責(zé)任，則屬單位內(nèi)部管理責(zé)任制范圍。物業(yè)管理中常見(jiàn)的產(chǎn)品質(zhì)量不合格是房屋建筑工程質(zhì)量和物業(yè)維修質(zhì)量不合格。關(guān)于建筑工程質(zhì)量不合格的民事索賠問(wèn)題，有關(guān)法律、法規(guī)已有明文規(guī)定。 ”20xx 年 1 月 10 日國(guó)務(wù)院發(fā)布施行的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第 3 條規(guī)定： “建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位依法對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)責(zé)。 ”現(xiàn)行物業(yè)管理規(guī)范性文件一般把公用物業(yè)維修責(zé)任人確定為業(yè)主團(tuán)體或住宅小區(qū)管委會(huì)，并沒(méi)有對(duì)物業(yè)管理公司實(shí)施維修行為結(jié)果質(zhì)量不合格的責(zé)任追究問(wèn)題作出明文規(guī)定，應(yīng)立 法完善彌補(bǔ)。 (4)因建筑施工或物業(yè)維修施工而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。 ”對(duì)這條規(guī)定，經(jīng)常從事物業(yè)維修施工的物業(yè)管理公司應(yīng)高度重視?！睹穹ㄍ▌t》第 126 條規(guī) 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 19 頁(yè) 共 58 頁(yè) 定： “建筑物，或者其他設(shè)施以 及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外。如果能舉證證明受害方自己也有過(guò)錯(cuò)，那么可根據(jù)《民法通則》第 131 條的規(guī)定，可相對(duì)減輕其責(zé)任。有的住宅小區(qū)籃球場(chǎng)上籃球架已朽壞欲倒，若物業(yè)管 理公司不注意及時(shí)加固、維修或拆除，一旦倒塌下來(lái)致人傷害，則公司難免要自負(fù)或與業(yè)主團(tuán)體負(fù)連帶賠償責(zé)任。在居住區(qū)內(nèi)，有許多業(yè)主、物業(yè)使用人飼養(yǎng)各種寵物，由于管理不當(dāng)，寵物咬傷人或踐踏其他業(yè)主的財(cái)物的事常有發(fā)生。 ” (7)破壞、污染環(huán)境的侵權(quán)責(zé)任。 ”環(huán)境保護(hù)和持續(xù)改善是物業(yè)管理的重要任務(wù)之一。 (8)無(wú)行為能力人、限制民事行為能力人致人損害的民事責(zé)任。 (9)因妨害行為 而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。 違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任二者不僅基本概念定義不同，而且在構(gòu)成要件等方面有重大差別。違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的具體區(qū)別概括如下： (1)違反原有義務(wù)不同。 (2)保護(hù)的權(quán)利性質(zhì)不同。 (3)構(gòu)成要件不同。因此，當(dāng)事人以違約責(zé)任為訴由的，無(wú)需舉證對(duì)方 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 21 頁(yè) 共 58 頁(yè) 有過(guò)錯(cuò)；如以侵權(quán)責(zé)任為訴由的，常需證明對(duì)方有過(guò)錯(cuò)。 (4)對(duì)責(zé)任人的要求不同。此外，違約責(zé)任人一般僅限于違約行為人，其他人不負(fù)擔(dān)違約責(zé)任；而根據(jù)《民法通則》第 133 條規(guī)定，實(shí)施侵權(quán)行為 人以外的人 ——監(jiān)護(hù)人也可以經(jīng)轉(zhuǎn)承責(zé)任而成為侵權(quán)責(zé)任的主體。在違約責(zé)任中，如果因第三人的過(guò)錯(cuò)致合同債務(wù)不能