【文章內(nèi)容簡介】 的不利法律報應 (法律后果 )。由于經(jīng)濟法律關系實際上是由行政管理法律關系和民事法律關系復合構成的，因此，其法律責任承擔方式同違反行政管理法律、民事法律應 承擔責任的方式基本相同，但按承包等責權利相結合的經(jīng)濟責任制追究違反經(jīng)濟責任制行為的責任時，帶有類似行政合同的責任追究方式特點。 指行為人 (包括自然人和法人 )的違法行為已構成觸犯刑事法律的犯罪，而依法必須承擔的刑法不利報應 (法律后果 )。它是制裁最為嚴厲的一種報應。承擔刑事責任的方式是刑事處罰，分為兩類：一是主刑，包括管制拘役、有期徒刑、無期徒刑和死刑；二是附加刑，包括罰金、沒收財產(chǎn)和剝奪政治權利。在各地專門的物業(yè)管理規(guī)范性文件中，一般不規(guī)定民事主體、行政相對人的違法行為構成犯罪的依法 追究刑事責任 (江蘇省的規(guī)定中有此內(nèi)容 )，大多數(shù)都明文規(guī)定：物業(yè)管理行政主管部門工作 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 15 頁 共 58 頁 人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、貪污受賄的，由其上級主管部門或所在單位給予行政處分；構成犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。 物業(yè)管理法律責任根據(jù)擔責方式性質(zhì)不同還可以分為制裁性、強制性、補救性三類法律責任。制裁就是懲戒、處罰，制裁實際上是一種對違法者的某種權利的合法損害或者使違法者承擔一項新的不利義務，其目的是使違法者引以為戒，今后不再犯。強制是指迫使違法者履行原有的法定義務或新追加的作為懲戒的必為義務。法律責任的實 施和制裁的實現(xiàn)都以強制為后盾，從這一點來說，強制又是使違法者承擔法律責任的最后手段。補救一般是指行為人的侵權行為或違約行為使對方的合法權益蒙受損害時依法應予以的法律救濟，可分為行政補救、司法補救兩類。補救性法律責任主要是賠償、恢復原狀、返還財產(chǎn)、賠禮道歉、履行職務等。的實現(xiàn)。行政 訴訟法交 *重復規(guī)定的考慮。三、物業(yè)管理中的違約責任和侵權責任 違約責任與侵權責任構成物業(yè)管理民事責任的兩大基干，兩者相互配合，形成了民事主體的生存權和發(fā)展權在民事領域內(nèi)的基本保障機制。因此，掌握違約責任和侵權責任的內(nèi)容、法理及 二者的區(qū)別，是研究物業(yè)管理民事責任規(guī)范的重點。 違約責任是指當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，依法應當承擔的繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等財產(chǎn)性法律責任。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 16 頁 共 58 頁 違約責任的基本法律特征有二：一是基于能以金錢來衡量、計算的合同當事人一定經(jīng)濟利益而產(chǎn)生的財產(chǎn)責任；二是可由當事人在法律允許的范圍內(nèi)自行約定，這也是合同自愿 (自由 )原則的基本要求。其他由法律直接規(guī)定的民事責任如侵權責任、締約過失責任、因無因管理債務產(chǎn)生的民事責任等原則上不允許當事人自由約定。 在合同法 領域，違約責任居于核心地位，它實質(zhì)上是債務人所負合同債務的轉(zhuǎn)化形態(tài)，是當事人不履行或不正確履行合同債務的法律報應，其目的在于督促當事人遵守自己作出的承諾?；诤贤鄬π栽瓌t，合同產(chǎn)生的債權是相對權，在一方違約時，債權人僅能向債務 人請求損害補救或賠償，債務人亦僅對債權人承擔責任。違約責任與合同責任不能混同，合同責任包括因合同而產(chǎn)生的各種責任，如因合同無效可能產(chǎn)生的行政責任，因合同詐騙而產(chǎn)生的刑事責任等。 物業(yè)管理活動是建立在物業(yè)委托管理合同、服務合同和業(yè)主公約基礎上的，因而違約責任是物業(yè)管理活動最容易引 致的法律責任。關于物業(yè)管理違約行為和違約責任的具體分析見本書第 6 章關于物業(yè)管理合同法制的專論。 侵權行為是指民事主體違法實施侵犯公、私財產(chǎn)權或人身權的行為。侵權責任是指在物業(yè)管理活動中，民事主體因違法實施侵犯國家、集體、公民的財產(chǎn)權和公民、法人人身權的行為而應依法承受的不利性民事法律報應。 根據(jù)對構成侵權責任的條件的不同要求，可分出一般侵權行為的民 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 17 頁 共 58 頁 事責任和特殊侵權的民事責任兩類。同時具備損害事實和違法行為 (造成損害的侵犯是違法的行為 )、違法行為和害事實之間有因果關系、違法行為人有過 錯這四個構成要件 (條件 )，就能發(fā)生一般侵權行為的民事責任。特殊侵權民事責任是指不具備一般侵權行為責任的全部構成要件，而法律規(guī)定當事人也須承擔民事責任的行為。 物業(yè)管理中的侵權行為及民事責任主要有下列幾種： (1)國家機關或其工作人員因執(zhí)行職務造成侵權損害的民事責任。根據(jù)中國《憲法》第 4 1 條和《民法通則》第 12 條規(guī)定，由于國家機關或者國家機關工作人員在執(zhí)行職務中，侵犯公民、法人和其他組織的合法權益，造成損害的，應當承擔民事責任，由有關國家機關負責賠償。例如，中國建設部《城市危險房屋管理規(guī)定》第 25 條 規(guī)定了房地產(chǎn)管理部門的危房鑒 定機構在哪些情況下應承擔民事責任。 (2)法人對其工作人員執(zhí)行職務造成侵權損害的民事責任。物業(yè)管理公司是企業(yè)法人，法人的活動是通過其法定代表人和員工執(zhí)行職務 (管理 )的行為來實現(xiàn)的，他們的職務活動也 就是法人的行為，法人對自己的法定代表人和其他工作人員執(zhí)行職務中超越權限 (如濫用管理職權 )或違反法定義務 (如玩忽職守 )的侵權行為應依法承擔民事責任。這種責任按照民法理論屬轉(zhuǎn)承責任，即侵權損害雖然是由法人單位的員工造成的，但對損失的賠償應由其所在單位 (物業(yè)管理公司 )先行承擔，而對該員 工如何追究其責任，則屬單位內(nèi)部管理責任制范圍。 (3)因產(chǎn)品質(zhì)量不合格致人損害的民事責任。物業(yè)管理中常見的產(chǎn)品質(zhì)量不合格是房屋建筑工程質(zhì)量和物業(yè)維修質(zhì)量不合格。如商品房在交 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 18 頁 共 58 頁 付使用后，發(fā)生了部分墻體裂縫、倒塌、致人傷亡，用戶財產(chǎn)被損壞，該房屋的開發(fā)建設方和銷售方應當承擔賠償損失的民事責任；如果物業(yè)管理公司將該房倒塌部分修復，但因維修質(zhì)量不合格又倒塌傷人損物的，則應由公司承擔賠償責任。關于建筑工程質(zhì)量不合格的民事索賠問題，有關法律、法規(guī)已有明文規(guī)定。例如《民法通則》第 122 條的原則規(guī)定，中國《建筑法》第 80 條規(guī)定： “在建筑物的合理使用壽命內(nèi)，因建筑工程質(zhì)量不合格受到損害的，有權向責任者賠償。 ”20xx 年 1 月 10 日國務院發(fā)布施行的《建設工程質(zhì)量管理條例》第 3 條規(guī)定： “建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、工程監(jiān)理單位依法對建設工程質(zhì)量負責。 ”《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第 16 條第 2 項規(guī)定： “房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)應當對其開發(fā)建設的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔責任。 ”現(xiàn)行物業(yè)管理規(guī)范性文件一般把公用物業(yè)維修責任人確定為業(yè)主團體或住宅小區(qū)管委會，并沒有對物業(yè)管理公司實施維修行為結果質(zhì)量不合格的責任追究問題作出明文規(guī)定，應立 法完善彌補。應注意產(chǎn)品質(zhì)量責任即屬于一種無過錯的嚴格責任，與屬于疏忽責任的服務責任不同，服務責任是有過錯責任，承擔責任的基礎是未盡合理注意義務。 (4)因建筑施工或物業(yè)維修施工而產(chǎn)生的侵權責任。《民法通則》第125 條規(guī)定： “在公共場所、道旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設施等，沒有設置明顯標志和采取安全措施，造成他人損害的，施工人應當承擔民事責任。 ”對這條規(guī)定，經(jīng)常從事物業(yè)維修施工的物業(yè)管理公司應高度重視。 (5)建筑物等物所有人或管理人的侵權責任。《民法通則》第 126 條規(guī) 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 19 頁 共 58 頁 定： “建筑物，或者其他設施以 及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理者應當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。 ”該法條規(guī)定的是一種過錯推定原則，即物的所有人或管理人如舉不出證據(jù)證明自己沒有過錯，就推定其有過錯 ，須依法承擔相應的民事責任。如果能舉證證明受害方自己也有過錯，那么可根據(jù)《民法通則》第 131 條的規(guī)定，可相對減輕其責任。一些業(yè)主或物業(yè)使用人常在陽臺上、窗戶沿擺放 一些雜物或花盆，若不注意固定而發(fā)生脫落、墜落致人損害的，要負擔賠償責任。有的住宅小區(qū)籃球場上籃球架已朽壞欲倒，若物業(yè)管 理公司不注意及時加固、維修或拆除，一旦倒塌下來致人傷害，則公司難免要自負或與業(yè)主團體負連帶賠償責任。 (6)飼養(yǎng)的動物致人損害的民事責任。在居住區(qū)內(nèi)，有許多業(yè)主、物業(yè)使用人飼養(yǎng)各種寵物，由于管理不當，寵物咬傷人或踐踏其他業(yè)主的財物的事常有發(fā)生?！睹穹ㄍ▌t》第 127 條規(guī)定： “飼養(yǎng)的動物造成他人損害的，動物飼養(yǎng)人和管理人應當承擔民事責任；由于受害人的過錯造成損害的，動物飼養(yǎng)人或者管理人不承擔民事責任；由于第三人的過錯造成損 害的，第三人應當承擔民事責任。 ” (7)破壞、污染環(huán)境的侵權責任。《民法通則》第 124 條規(guī)定： “違反國家保護環(huán)境防止污染的規(guī)定，污染環(huán)境造成他人損害的，應當依法承擔民事責任。 ”環(huán)境保護和持續(xù)改善是物業(yè)管理的重要任務之一。在物業(yè)管理域界內(nèi)，一些住戶裝修住房，將裝修垃圾隨意傾倒在綠化地或公共場所，由此造成物業(yè)管理公司增加恢復綠地原狀和清運垃圾的費用，應 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 20 頁 共 58 頁 由違章 傾倒垃圾者賠償或支付。 (8)無行為能力人、限制民事行為能力人致人損害的民事責任。在住宅小區(qū)內(nèi)，常發(fā)生孩童損壞公用設施、設備等行為，物業(yè)管理公司應根據(jù)《民法通則》第 133 條規(guī)定，要求其監(jiān)護人承擔民事賠償責任。 (9)因妨害行為 而產(chǎn)生的侵權責任。這主要是指因違反《民法通則》第 133 條規(guī)定的不動產(chǎn)相鄰關系義務而引起的停止侵害、排除妨礙、賠償損失民事責任。 違約責任與侵權責任二者不僅基本概念定義不同，而且在構成要件等方面有重大差別。這直接影響到當事人以何種訴由起訴及可能獲得的結果。違約責任與侵權責任的具體區(qū)別概括如下： (1)違反原有義務不同。違約責任是在雙方當事人自己約定的合同基礎上發(fā)生的，所以違約的一方補償對方當事人因此而造成的損失，實際上是他所承擔合同義務的繼續(xù)；侵權責任是法定的，侵權責 任人違反的不是自己約定的義務，而是違反了法律的直接規(guī)定，當造成損害時才發(fā)生法律責任。 (2)保護的權利性質(zhì)不同。違約行為所侵犯的是債權關系，即相對的權利，因此違約責任要保護的也是這種相對的債權及債關系；侵權行為是侵害所有權、人身權等絕對權利而發(fā)生的責任，因此侵權責任的目的是保護財產(chǎn)所有權和與經(jīng)濟利益有關的人身權等絕對性權利。 (3)構成要件不同。中國《合同法》規(guī)定的是無過錯責任；而侵權行為一般是過錯責任。因此，當事人以違約責任為訴由的，無需舉證對方 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 21 頁 共 58 頁 有過錯；如以侵權責任為訴由的，常需證明對方有過錯。另 外，一般情況下，只有存在損害后果才能構成侵權行為，所引起的侵權責任也當然以損害為構成要件；違約行為不以損害為一般構成要件，因此違約責任的成立不一定以損害為要件，只有賠償損失人損害為成立要件，而違約金責任、強制實際履行責任均不以損害為構成要件。 (4)對責任人的要求不同。根據(jù)房地產(chǎn)合同法律制度的要