【正文】 期；推廣東莞處置盤活閑置土地經(jīng)驗(yàn) 07912 全國土地執(zhí)法百日行動方案 國土資電發(fā)[2021]43號 國土資源部 集中 100天時間，清理 2021年 1月 1日以來“以租代征 ”、違反土地利用總體規(guī)劃擴(kuò)大工業(yè)用地規(guī)模、未批先用等土地違法違規(guī)行為，確保土地調(diào)控政策的有效實(shí)施 07928 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 國土資源部部令第 39 號 國土資源部 建設(shè)用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進(jìn)行按比例分期發(fā)放；付清全部土地出讓價款后方可領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書 07930 認(rèn)真貫徹“國24號文件”加強(qiáng)土地調(diào)控的通知 —— 國土資源部 普通住房不得低于住宅供應(yīng)總量的 70%；每宗地的開發(fā)建設(shè)時間原則上不得超過三年；對超出合同約定動工開發(fā)日 期滿一年未動工的，征收土地閑置費(fèi)，責(zé)令限期動工、竣工 071212 國土部部 39號令詳解 —— 國土資源部 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，不得人為限制申請人資格和條件；招標(biāo)出讓價高者得和綜合評價最優(yōu)者得；開發(fā)商必須繳清宗地全部出讓金后，才拿到土地使用權(quán)證 資料來源：思源經(jīng)紀(jì)公司根據(jù)相關(guān)部門出臺文件整理 15 2021 年，在土地政策方面，“招拍掛”新規(guī)加速了地產(chǎn)企業(yè)的整合，尤其是39 號令的頒布，其中最引人注目的規(guī)定是，受讓人必須付清全部土地出讓金后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書，未按合同繳清全部土地出讓金的 ，不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。同時國家還加強(qiáng)了閑置土地處置的力度和土地供應(yīng)的調(diào)控。從土地增值稅清算到提高城鎮(zhèn)土地使用稅，進(jìn)一步緊縮開發(fā)商的利潤空間，平衡各行業(yè)間的利潤率差，收緊房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈，在保障政策執(zhí)行上還將會進(jìn)一步強(qiáng)化執(zhí)行。物業(yè)稅的開征將在一定程度上抑制房地產(chǎn)投資性需求和大戶型、豪宅的需求，但由于政策的關(guān)聯(lián)性甚廣，還需進(jìn)一步完善。總體來說，政府通過大量的調(diào)控政策，使房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)更加合理，更多考慮中等收入人群的住房問題，創(chuàng)造和諧的社會環(huán)境。 預(yù)計(jì)到 2020 年，北京市全市民用機(jī)動車擁有量將達(dá)到 500 萬輛左右，全市出行總量將達(dá)每天 5200 萬至 5500 萬人次。 北京將在 2020 年初步建成以公共交通為主體、軌道交通為骨干、多種運(yùn)輸方式相協(xié)調(diào)的綜合客運(yùn)交通體系。 17 市政交通建設(shè)對北京房地產(chǎn)市場的影響 由于奧運(yùn)會的舉辦和北京市大力加強(qiáng)公共交通建設(shè)，地鐵線路的不斷延伸，軌道交通體系的完善，北京的道路交通結(jié)構(gòu)將日趨合理，交通擁堵將有很大的緩解。出行便利性和通達(dá)性的提高，消費(fèi)者購買房屋的選擇范圍也將進(jìn)一步擴(kuò)大，從一定程度上也對北京的房地產(chǎn)市場發(fā)展起到積極促進(jìn)和推動作用。 18 4 地區(qū)住宅供應(yīng)分析及區(qū)域市場特點(diǎn) 北京市房地產(chǎn)投資情況 北京市房地產(chǎn)投資額1 2 0 2 . 51 4 7 3 . 3 15251 7 1 9 . 91 9 9 5 . 82 2 . 53 . 51 2 . 8162 1 . 5050010001500202125002021 2021 2021 2021 20210510152025房地產(chǎn)投資額（億元） 投資增長率（% ） 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長波動較大。 2021 年受國家抑制房地產(chǎn)調(diào)控、房屋空置率上漲、市場泡沫之爭等因素的影響，房地產(chǎn)投資增幅大幅下降，同比上漲僅為 %，相比上年同期漲幅下降 19 個百分點(diǎn)。 北京市商品房供給情況 北京市商品房各年施工面積（萬平方米）9 0 7 0 . 79 9 3 1 . 31 0 7 4 8 . 51 0 4 8 3 . 59 9 0 6 . 1 5 . 5 % 2 . 5 %8 . 2 %9 . 5 %1 6 . 3 %80008500900095001000010500110002021 2021 2021 2021 2021(111月)1 0 . 0 %5 . 0 %0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %施工面積 增長率 20212021 年，北京市施工面積仍保持逐年上升的勢態(tài)，后幾年，由于國家 19 宏觀調(diào)控導(dǎo)致土地和金融的雙重緊縮，北京商品房施工面積增長率自 2021 年開始出現(xiàn)逐年下降趨勢，到 2021 年已經(jīng)出現(xiàn)了負(fù)增長為 %，比上年下降了 個百分點(diǎn)。 2021 年 111 月，北京市商品房施工面積保持低速增長，截至 11 月 底，達(dá)到 萬平方米，比去年同期增長 %，考慮到房地產(chǎn)開發(fā)受宏觀調(diào)控的持續(xù)影響，預(yù)計(jì)未來幾年北京的商品房施工面積將維持零增長或者負(fù)增長的增長速度。 商品房竣工面積達(dá) 1820 萬平方米，基本與去年同期 萬平方米 基本 持平 ，從上述圖表可以看出，由于受到 2021 以后宏觀政策的影響，竣工面積和新開工面都有逐年下降的趨勢。 2021 年，受國家調(diào)控抑制需求、房價上漲過快影響，商品房空置面積 萬平方米， 比上年末增長%。統(tǒng)計(jì)顯示， 2021 年 111 月，北京 住宅累計(jì)批準(zhǔn)上市 102218 套，與 2021 年同期相比，減少了 19438 套，下降幅度達(dá) %。 住宅宏觀銷售分析 總體銷售情況 北京市商品房銷售情況 北京市近年商品房銷售面積（萬平方米）1 8 9 5 . 824722 6 0 7 . 62 1 7 6 . 62 8 0 3 . 20500100015002021250030002021 2021 2021 2021 2021 近五年來，北京市商品房銷售面積在 2021 年時達(dá)到一個高峰，銷售面積為 萬平方米，其后，逐年下降趨勢， 2021 年， 商品房（含現(xiàn)房和期房）銷售面積 萬平方米，比上年下降 %，其中，銷售商品住宅 萬平 21 方米，下降 %。與 2021 年相比增長率有所下降，由于 2021 年商品房 價格的大幅度提高，所以本年度商品房銷售額也必定會有所增加。 從月成交情況來看，政策影響明顯， 12 月成交量下滑顯著。下半年國家土地政策，金融調(diào)控力度加大，深圳等城市房價出現(xiàn)回落現(xiàn)象，導(dǎo)致北京市場需求出現(xiàn)波動，購房者開始持幣觀望。 10 月成交價格出現(xiàn)異常下降，降幅達(dá)到 %，這主要是由于 10 月北京商品住宅結(jié)構(gòu)發(fā)生大的調(diào)整，成交結(jié)構(gòu)比重向外郊區(qū)域大幅度轉(zhuǎn)移，一大批中低價位的商品住宅加大了成交比重，從而引發(fā) 10 月商品住宅市場整體成交 價格有所下滑。受 12 月成交量大幅萎縮的影響， 12 月成交價格上漲減緩，市場進(jìn)入觀望、震蕩波動時期。 17 月成交套均面積波動較大，進(jìn)入 8 月后，套均面積開始逐月下滑。 住宅宏觀價格分析 總體價格走勢 北京市商品房價格走勢 各年商品房均價及住宅均價144111137762744737 50307674445673755853474702021400060008000100001202114000160002021 2021 2021 2021 2021(111月 )元 / 平方米商品房均價 住宅均價 由于受到奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)利好的影響，自 2021 年以來，北京市商品房價格逐年上漲且上升速 度較快，尤其是 2021 年，截至到 11 月商品房均價已達(dá)到 14411 元 /平方米，其中住宅均價為 11377 元 /平方米。 影響北京市房地產(chǎn)價格的原因分析 ： ? 近年來，北京市的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，受到奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)利好的影響，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都有所增長，促使了住房需求旺盛，拉動的房價的進(jìn)一步上升。 從商品房銷售價格的成本構(gòu)成 來 看，商品房價格主要由土地購入費(fèi)用，市政公用設(shè) 施建設(shè)費(fèi)，征地、拆遷、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套等土地開發(fā)費(fèi)用，商品房建設(shè)費(fèi)用以及設(shè)計(jì)費(fèi)、推廣費(fèi)用、融資成本等組成 ， 隨著如公開招標(biāo)拍賣土地等費(fèi)用的逐年上漲使得商品房的開發(fā)成本不斷攀升，尤其是 04 年“ ”大限使得土地價格進(jìn)一步上調(diào)。 ? 開發(fā)商對產(chǎn)品品質(zhì)的提升。 ? 市場需求的增大，隨著城市環(huán)境的變好以及全國各地人民對北京 的向往，人口流動不斷加快以及外來人口的增加，加速了購房需求，無論投資還是自主，對需求都有所增加，從而導(dǎo)致了供不應(yīng)求，使得房價的提升。以北京大學(xué)、清華大學(xué)為標(biāo)志的高等學(xué)府 68 所，每年有 20210 多名大學(xué)生和 5000 多名研究生從這里畢業(yè)。此外 ，全區(qū)有中小學(xué) 203 所，人大附中、清華附中在全國享有很高知名度。雙語教育、遠(yuǎn)程教育、社區(qū)教育方興未艾。在經(jīng)歷了 中關(guān)村電子一條街 的萌芽期、1988 年成立全國第一家國家級新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的超速增長期后， 1999 年 6 月，國務(wù)院批復(fù)加快建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)，國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)和市委市政府提出了園區(qū)建設(shè) 25 要 一年一個樣，三年大變樣，五年上臺階，十年創(chuàng)一流 的奮斗目標(biāo)。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)已成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的支柱和首都經(jīng)濟(jì)的龍頭。 海淀區(qū) 2021 年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況分析 功能拓展區(qū)作用日益凸顯 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。全區(qū)工業(yè)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，強(qiáng)力拉動工業(yè)產(chǎn)值的快速增長。其中，電子計(jì)算機(jī)整機(jī)制造業(yè)和工業(yè)自動控制系統(tǒng)裝置制造業(yè)分別實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 億元和 億元，增長 %和 %。 海淀 區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持快速發(fā)展勢頭，總體發(fā)展在全市處于領(lǐng)先地位。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中高端產(chǎn)業(yè) —— 軟件、網(wǎng)絡(luò)及計(jì)算機(jī)服務(wù)業(yè)占有絕對優(yōu)勢，企業(yè)單位數(shù)、實(shí)現(xiàn)收入、利潤總額分別占全區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的 %、 %和%，對全區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到 %。 海淀 區(qū)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)保持了持續(xù)、穩(wěn) 定、快速的發(fā)展勢頭，成為帶動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)力量。 生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)增加值在第三產(chǎn)業(yè)增加值中的占比超過一半，達(dá) %，這一比重高于全市 個百分點(diǎn)，同時生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)增加值增速高于第三產(chǎn)業(yè)增速 4 個百分點(diǎn)。 對外經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行良好。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)性增強(qiáng) 工業(yè)高端化趨勢呈現(xiàn)。 2021 年 全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，同比增長%，增幅高于去年同期 個百分點(diǎn)。 投資結(jié)構(gòu)逐步改善。全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長 %。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)投資增速，投資結(jié)構(gòu)更 趨優(yōu)化。 2021 年 全區(qū)住宅開發(fā)面積在房屋施工面積和房屋竣工面積中分別占 %和 %。 消費(fèi)拉動作用逐漸增強(qiáng)。 2021 年 全區(qū)實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額 億元，同比增長%，其中居民消費(fèi)品零售額實(shí)現(xiàn) 億元 ，增長 %。 海淀區(qū) 2021 年期房住宅成交分析 根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示， 2021 年期房住宅新增供應(yīng)量在17 萬套左右， 2021 年新增供應(yīng)量近 14 萬套， 2021 年新增供應(yīng)量為 11 萬套左右。 新增供應(yīng)戶平均面積在減少， 2021 年新增期房住宅供應(yīng)戶均面積為 127 平米左右， 2021年降為 122 平米左右， 2021 年繼續(xù)降至 118 平米左右。從商品房銷售分布來看，海淀區(qū)在各項(xiàng)成交數(shù)據(jù)方面均僅次于朝陽區(qū)位列各區(qū)域次席，其房地產(chǎn)銷售占全市銷售面積的 12%，銷售金額占所有區(qū)域銷售面積總和的 15%。 28 2021 年海淀區(qū)共有 41 個項(xiàng)目開盤 ，其中別墅項(xiàng)目為 12 個，公寓項(xiàng)目為 11個，普通住宅項(xiàng)目為 18 個。 項(xiàng)目名稱 開盤時間 物業(yè)類型 西山美廬 202101 別墅 檀香山別墅 202101 別墅 翠湖別墅 202101 別墅 燕西臺 2021328 別墅 諸子階 202177 別墅 香邑山 202111 別墅 萬城華府 2021415 別墅 香山清琴 2021723 別墅 金隅山墅 202188 別墅 領(lǐng)秀新硅谷 2021818 別墅 金隅山墅 2021915 別墅 西山美墅館 202115 別墅 酈城 20211200 公寓 永泰園 (新地標(biāo) ) 202113 公寓 29 輝煌國際廣場 2021118 公寓 中灣國際 2021630 公 寓 中關(guān)村公館 202178 公寓 瑞海國際中心 2021112 公寓 輝煌國際 2021118 公寓 新華 聯(lián)國際 20211027 公寓 褐石 2021127 公寓 國海廣場 20211030 公寓 御園 2021519 公寓 緣溪堂 202101 普通住宅 美麗經(jīng)典園 202124 普通住宅 富力桃園 2021310 普通住宅 西釣魚臺嘉園 2021324 普通住宅 丹青府 2021417 普通住宅 上第 MOMA 2021714 普通住宅 頤清家園 202183 普通住宅 上奧世紀(jì)中心 2021818 普通住宅 公園 2021(北苑家園一區(qū) ) 2021915 普通住宅 大通 2021 年 1 月份至 7 月份每月期房住宅銷售總面積和銷售套數(shù)環(huán)比變化并不 30 是太大，到了 9 月份期房住宅銷售總面積和銷售套數(shù)呈井噴狀增長， 9 月份期房住宅銷售總面積