【正文】 ..................................... 97 產(chǎn)品分析 ............................................................................................ 98 6 區(qū)域市場(chǎng)總結(jié) ........................................................................................................ 101 4 第一部分 宏觀市場(chǎng)概述 1 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 北京地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 北京市宏觀經(jīng)濟(jì)綜述 改革開放以來，北京經(jīng)濟(jì)持續(xù)、高速、平穩(wěn)發(fā)展。 2021 年是 北京迎接奧運(yùn)關(guān)鍵的一年 ， 作為中 國的政治、文化與國際交往中心， 北京這個(gè) 綜合性產(chǎn)業(yè)城市生機(jī)勃勃 且 充滿活力。 北京經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 1. 固定資產(chǎn)投資 北京市近年固定資產(chǎn)投資額（億元）0500100015002021250030003500400045000 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（億元） 2 1 5 7 . 1 2 5 2 8 . 3 2 8 2 7 . 2 3 3 7 1 . 5 3 9 6 6 . 6城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資（億元） 1 9 0 0 . 7 2333 2 5 9 5 . 4 3 0 8 6 . 3 3 6 5 6 . 7全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長率 1 7 . 2 1 % 1 1 . 8 2 % 1 9 . 2 5 % 1 7 . 6 5 %2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年以來北京市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長幅度穩(wěn)定在 %，其中2021 年受宏觀調(diào)控的影響，投資增長下降到 %。隨著奧運(yùn)建設(shè)投資逐漸完成， 2021 年，北京市固定資產(chǎn)投資小幅回落，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成額 億元，同比上年同 5 北京市近五年 C P I 指數(shù)012342021年 2021年 2021年 2021年 2 0 0 7 年（1 1 1 月）期增長 %，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成額 億元，同比上年同期增長 %。20212021 年間，北京 GDP 年均增長 15%左右，高于全國平均近5 個(gè)百分點(diǎn)。在這一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，北京房地產(chǎn)投資受到抑制， 2021 年北京 GDP 增長率回落到 %， 2021 年北京 GDP 增長回升到 %。 GDP 增長 連續(xù)五年來以來，北京人均 GDP 穩(wěn)定增長，幾乎每年都保持了兩位數(shù)的經(jīng)濟(jì)增長率。 指數(shù)分析 消費(fèi)者物價(jià)指數(shù) （ CPI） 運(yùn)行基本穩(wěn)定。其中，受投資過熱的影響，2021 年 CPI 接近國際警戒線，達(dá)到 。預(yù)計(jì)北京 2021 年全面 CPI 在 左右，物價(jià)穩(wěn)定 。 從 2021 年開始，逐年增長率都在 12%以上。 2021 年已達(dá)到 14825 元，預(yù)計(jì) 2021 年可達(dá)到 15500 元。近三年來，北京市居民消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)中，各項(xiàng)所占比例變化不大，恩格爾系數(shù)都保持在 30%?！侗本┦小笆晃濉睍r(shí)期產(chǎn)業(yè)發(fā)展與空間布局調(diào)整規(guī)劃》提出了“十一五”時(shí)期首都產(chǎn)業(yè)發(fā)展和空間布局調(diào)整的指導(dǎo)思想、原則和目標(biāo)，提出了發(fā)展高端、高效、高輻射力產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)任務(wù)、六大高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)及若干特色產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局，并提出了相應(yīng)的對(duì)策建議，是首都“十一五”時(shí)期產(chǎn)業(yè)發(fā)展和空間布局調(diào)整優(yōu)化的重要依據(jù)。 1．經(jīng)濟(jì)總量預(yù)期目標(biāo) 地區(qū)生產(chǎn)總值：預(yù)計(jì)到 2021 年，地區(qū)生產(chǎn)總值超過 10000 億元，年均增長約 9%。 第二產(chǎn)業(yè)所占比重：第二產(chǎn)業(yè)年均增幅保持在 89%左右，增加值達(dá)到 2800億元，占全市生產(chǎn)總值比重為 27%左右。 3．空間集聚預(yù)期目標(biāo) 中心城區(qū)（包括核心區(qū)和拓展區(qū)）服務(wù)業(yè)集中度：預(yù)計(jì)到 2021 年，中心城區(qū)服務(wù)業(yè)增加值占全市服務(wù)業(yè)增加值的比重穩(wěn)定在 80%左右。 4．科技創(chuàng)新預(yù)期目標(biāo) 8 企業(yè) Ramp。D 經(jīng)費(fèi)支出將達(dá)到企業(yè)主營收入的3%，企業(yè) Ramp。D 支出的 50%左右。 中關(guān)村科技園區(qū)：預(yù)計(jì)到 2021 年，實(shí)現(xiàn)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重超過20%。 安全生產(chǎn)指標(biāo) ： 生產(chǎn)安全死亡率控制在 人 /萬人以下。 產(chǎn)業(yè)空間布局 “ 十一五 ” 時(shí)期，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間布局的主要思路是：以 “ 梯度分布、專業(yè)集聚、功能耦合、內(nèi)聯(lián) 外引、南北均衡、東進(jìn)西優(yōu) ” 為原則，根據(jù) “ 優(yōu)化疏解首都功能核心區(qū)，完善提升城市功能拓展區(qū)，重點(diǎn)建設(shè)城市發(fā)展新區(qū)，適度開發(fā)生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū) ” 的要求，打造中關(guān)村科技園區(qū)、現(xiàn)代商務(wù)中心功能區(qū)、奧運(yùn)體育文化旅游功能區(qū)、金融街金融產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、亦莊高新技術(shù)制造業(yè)功能區(qū)、臨空經(jīng)濟(jì)功能區(qū)等六大高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，成為體現(xiàn)首都勢(shì)能優(yōu)勢(shì)，最具經(jīng)濟(jì)活力、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、產(chǎn)業(yè)輻射力的戰(zhàn)略增長極。 2021 年第三產(chǎn)業(yè)投資額達(dá)到 億元， 增長%。從 2021 年到 2021 年都保持在 80%以上，并且有逐步上升的趨勢(shì)，到 2021 年 11 月已占到 %。 北京市近年各產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出所占比重（ % ）1 . 8 1 . 6 1 . 4 1 . 2 1 . 12 9 . 6 3 0 . 6 2 9 . 42 7 . 8 2 7 . 56 8 . 6 6 7 . 8 6 9 . 271 7 1 . 4010203040506070802021 2021 2021 2021 2021第 一 產(chǎn) 業(yè) 第 二 產(chǎn) 業(yè) 第 三 產(chǎn) 業(yè) 10 北京市第三產(chǎn)業(yè)所占比重越來越多。而第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn) 出值由 2021 年的 %下降到了 %，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上看，第三產(chǎn)業(yè)占總產(chǎn)出值的比重是衡量一個(gè)國家或地區(qū)現(xiàn)代化程度的重要指標(biāo)，比重越高說明現(xiàn)代化程度越高。 首都經(jīng)濟(jì)步入發(fā)展新階段。保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展的關(guān)鍵在于轉(zhuǎn)變?cè)鲩L方式，需要在注 重總量擴(kuò)大的同時(shí)，更加注重結(jié)構(gòu)優(yōu)化和發(fā)展質(zhì)量與效益的同步提升。城鄉(xiāng)居民消費(fèi)需求呈現(xiàn)出越來越明顯的多樣化與差異性特征，維護(hù)社會(huì)公平日益受到廣泛關(guān)注，需要在注重提升整體社會(huì)福利的同時(shí)，更加注重幫助困難群體解決生產(chǎn)、生活問題。新技術(shù)革命逐步改變傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，促使產(chǎn)業(yè)鏈不斷延伸，產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨向交叉融合。 市場(chǎng)開放促進(jìn)新的發(fā)展格局加速形成。 城市發(fā)展進(jìn)入戰(zhàn)略調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期。 社會(huì)結(jié)構(gòu)繼續(xù)深刻轉(zhuǎn)型。 11 綜上所述， 2021 年將是北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也將提出更高的要求，提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和產(chǎn)品適應(yīng)新的消費(fèi)需求。 3 月 5 日，溫家寶總理在政府工作報(bào)告中指出，必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，接下來，全年調(diào)控新政不斷，尤其是物權(quán)和保障性住房的政策，給樓市的規(guī)范化運(yùn)作帶來極大的震撼，在土地，信貸，稅收，金融等方面，各種政策也連續(xù)出臺(tái)，這 讓市場(chǎng)經(jīng)受洗 禮的同時(shí)，也不斷推動(dòng) 地產(chǎn) 行業(yè) 的 轉(zhuǎn)型，提高對(duì)開發(fā)企業(yè) 流動(dòng) 資金 的 要求、加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的控制，從而 使得 房地產(chǎn) 開發(fā)商強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者更弱直至為市場(chǎng)淘汰。四種手段：以開發(fā)項(xiàng)目為切入點(diǎn)全面檢查；查處違紀(jì)違法案件；典型案例警示教育；健全長效機(jī)制 0777 關(guān)于進(jìn)一步開展查處土地違法違規(guī)案件專項(xiàng)行動(dòng)的通知 監(jiān)發(fā) [2021] 5 號(hào) 監(jiān)察部、國土資源部 對(duì) 2021 年 10 月以來開展專項(xiàng)行動(dòng)的情況進(jìn)行“ 回頭看” 檢查；集中力量再查處一批典型案件；將問責(zé)制引入專項(xiàng)行動(dòng) 12 07718 北京保障性住房及“兩限”商品住房用地布 局規(guī)劃（ 06－ 2021年） —— 北京市政 府 “十一五”期間，北京市新建住房 ，安排經(jīng)濟(jì)適用住房 1500萬平方米（含廉租住房 150萬平方米），兩限住房 1500萬平方米；作為入市條件，開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目必須按 15%的比例配套建設(shè)保障性住房及“兩限”商品住房 0787 關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 國發(fā)[2021]24號(hào) 國務(wù)院 住房問題是重要的民生問題；建立以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系；保障范圍從最低收入擴(kuò)大到低收入家庭；廉租住房套型建面 50平方米 以內(nèi)，在經(jīng)適房以及普通商品住房小區(qū)中配建；經(jīng)濟(jì)適用房控制在 60平米左右，并且購買 5年內(nèi)不能直接上市交易 071028 中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法 主席令第 74號(hào) 全國人大 規(guī)劃由城市擴(kuò)展到鎮(zhèn)鄉(xiāng)村等；規(guī)劃送審前必須通過認(rèn)證會(huì)、聽證會(huì)等獲取公眾專家的意見；城鄉(xiāng)規(guī)劃修改必須經(jīng)法定程序；只有政府享有違章建筑強(qiáng)行拆除權(quán) 07115 廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房家庭收入、資產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn) 京建住[2021]1129號(hào) 北京建委、統(tǒng)計(jì)局、民政局、財(cái)政局 北京市城八區(qū)一人戶廉租住房保障家庭最低年收入確定為 6960元及以下， 而一人戶經(jīng)濟(jì)適用住房保障家庭最低年收入確定為 22700元及以下 07117 北京十一個(gè)新城規(guī)劃(20212020） —— 北京市規(guī) 劃委 對(duì) 11個(gè)新城的交通、醫(yī)療、教育等各方面做出全新規(guī)劃，并對(duì)北京的空間結(jié)構(gòu)做出調(diào)整 071126 廉租住房保障 辦法 九部委令第 162號(hào) 建設(shè)部等 九部委 廉租住房實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租方式，單套面積50平米以內(nèi)，連續(xù)六個(gè)月未交租金或居住的收回廉租房 07121 經(jīng)濟(jì)適用住房 管理辦法 建住房[2021]258號(hào) 建設(shè)部、發(fā)改委等七部委 單套面積 60平方米左右；以 保本微利為原則，企業(yè)利潤 3%以內(nèi)； 5年內(nèi)上市由政府回購， 5年以上需上繳土地溢價(jià)款； 07123 北京房屋租賃管理若干規(guī)定 北京政府令 第 194號(hào) 北京市政 府 08年 1月 1日起，實(shí)行房屋出租登記制度，租房合同簽訂后 7天內(nèi)不登記將面臨 200500元罰款 資料來源：思源經(jīng)紀(jì)公司根據(jù)相關(guān)部門出臺(tái)文件整理 2021 年，房地產(chǎn)行業(yè)政策連連出臺(tái)，宏觀調(diào)控的一個(gè)顯著特點(diǎn)，就是把政策重心和資源主要放在了住房保障的公共政策上。 2021 年 8 月，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，明確把解決城市低收入家庭住房困難作為住房制度改革的重要內(nèi)容。經(jīng)適房、廉租房、限價(jià)房的無縫對(duì)接，使社會(huì)保障性住房有了一個(gè)系統(tǒng)的體系。 房地產(chǎn)金融政策分析 2021 年國家及北京有關(guān)房地產(chǎn)金融政策如下： 頒布日期 政策名稱 文號(hào) 頒布部門 主要內(nèi)容 07129 關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購買商品房的通知 —— 北京市建委、公安局、工商局、商務(wù)局 境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購買自用、自住商品房須提交所購商品房符合實(shí)際需要自用、自住原則的書面承諾；購買后不得隨意出租、轉(zhuǎn)讓 07927 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 銀發(fā)[2021]359號(hào) 央行、銀監(jiān)會(huì) 囤地囤房開發(fā)企業(yè)不予發(fā)放貸款；首套自住房且90平米以下首付款不低于 20%， 90平米以上首付款 30%；第二套以上住房貸款首付款比例不低于40%，貸款利率不低于央行基準(zhǔn)利率 ；借款人貸款月支出不高于收入 50% 07128 上調(diào)存款準(zhǔn)備 金 —— 央行 07年 12月 25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 1%。同時(shí)，為了有效抑制房地產(chǎn)投資性需求，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，央行、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)“ 359 號(hào)文件”，嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理，對(duì)已利用貸款購買住房又申請(qǐng)購買第二套 (含 )以上住房的，首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的 倍。 房地產(chǎn)土地政策分析 2021 年國家及北京有關(guān)房地產(chǎn)土地政策如下： 頒布日期 政策名稱 文號(hào) 頒布部門 主要內(nèi)容 0718 2021年國土資源工 作要點(diǎn) 國土資發(fā)[2021]1號(hào) 國土資源部 認(rèn)真落實(shí)嚴(yán)格土地管理和調(diào)控的各項(xiàng)政策，加快土地利用和管理方式的轉(zhuǎn)變；全面提升國土資源管理能力和水平 07130 北京“十一五”土地資源保護(hù)與開發(fā)利用規(guī)劃 —— 北京國土局 加大普通商品住宅用地供應(yīng)，嚴(yán)格控制高檔公寓和市場(chǎng)過剩物業(yè)用地供應(yīng)，禁止別墅用地供應(yīng)；城區(qū)不得進(jìn)行土地過度開發(fā)；劃分四類功能區(qū)；土地開發(fā)以軌道交通為導(dǎo)向 0744 落實(shí)工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的通知 國土資發(fā)[2021]78號(hào) 國土資源部、監(jiān)察部 政府供應(yīng)工業(yè)用地必須采取招標(biāo)拍賣 掛牌方式公開出讓或租賃；對(duì)于國務(wù)院 31號(hào)文件下發(fā)前工業(yè)項(xiàng)目協(xié)議出讓，要在 2021年 6月 30日前簽訂完畢 07912 加大閑置土地處置力度的通知 —— 國土資源部 土地閑置費(fèi)原則上按出讓價(jià)款的百分之二十征收；依法可以無償收回的，堅(jiān)決無償收回；對(duì)于違法審批而造成土地閑置的，要在 2021年年底前完成清退；合理確定出讓宗地規(guī)模，縮短開發(fā)周