【正文】 希望錯過奧運會這個世界經(jīng)濟互動的大舞臺，因而會考慮借助更多的店鋪來展示自身的形象與實力，所以我們看到來自臺灣的新光三越已在華貿(mào)中心開業(yè)，韓國樂天百貨將于明年在王府井開出其中國首家店鋪，日本伊勢丹百貨也已確認入駐西單，而其它如日本高島屋、泰國羅賓遜等零售商也都計劃在北京設(shè)店。二、購物中心日漸成為主流上半年新光天地、美羅城、銀座Mall、嘉茂購物中心等已陸續(xù)開業(yè)迎賓，而下半年預(yù)計開業(yè)的金融街購物中心、大鐘寺國際廣場、西環(huán)嘉茂等亦都是采用購物中心模式，購物中心已成為新商業(yè)地產(chǎn)項目的主流經(jīng)營模式。首先，在購物中心模式下，基本不涉及統(tǒng)一收銀、營業(yè)員管理培訓(xùn)等復(fù)雜環(huán)節(jié)，對管理深度及廣度要求相對不高，因而易于被業(yè)主認可并推行。第三，與百貨公司之敞開式賣場相比，購物中心通常能夠為租戶提供更大面積、更為獨立的店鋪空間，使入駐商家能夠更好地營造其品牌個性氛圍，促進形象價值提升，因而受到零售品牌、特別是強調(diào)感性售賣的中高檔品牌的高度認可。從今年商業(yè)放量分布區(qū)域來看，將會在傳統(tǒng)商圈以外逐級發(fā)展形成更多新商圈，這些新商圈所在區(qū)域均有相當大量的居住人口存在，具備較強的消費能力，但因歷史原因而一直缺乏相應(yīng)的商業(yè)場所，新商業(yè)項目的建成可有效滿足其消費需求，提供生活便利。而亞運村、北苑等區(qū)域板塊亦將形成多個總面積超過60萬平方米的新商業(yè)中心，同時，南三環(huán)，南四環(huán)及東五環(huán)等區(qū)域，均有相當數(shù)量的大體量購物中心項目在前期運作。四、餐飲休閑業(yè)態(tài)表現(xiàn)活躍隨著收入水平的持續(xù)提高，北京消費人群的消費需求正由“基礎(chǔ)型”向“享受型”的方向快速轉(zhuǎn)化，外出就餐、影院聚會、咖啡館交流越來越成為人們的日常生活方式，需求的增加為相應(yīng)業(yè)態(tài)發(fā)展提供了機會。目前諸多新建購物中心都傾向性地提升了餐飲、娛樂的面積比例，部分原有的購物中心亦在借助調(diào)整來達到增加餐飲、娛樂比重的目的。一、商業(yè)布局總體思路 　　按照城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展和市委、市政府關(guān)于區(qū)縣功能定位的新要求，加強本市不同區(qū)域商業(yè)發(fā)展和布局的分類指導(dǎo)，規(guī)范提升首都核心區(qū)商業(yè)，健全完善城市功能拓展區(qū)商業(yè)，加快發(fā)展城市發(fā)展新區(qū)商業(yè)，配套建設(shè)生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)商業(yè)，形成符合區(qū)域功能定位的商業(yè)體系。專欄3：功能區(qū)商業(yè)發(fā)展重點與布局除王府井、西單、前門大柵欄三個廣域型商業(yè)中心外，結(jié)合軌道交通和交通樞紐的發(fā)展，規(guī)劃發(fā)展東四隆福寺、東直門、北京站、新街口、馬甸、西直門、阜成門、復(fù)興門外、動物園、崇文門外、宣武門外、廣安門內(nèi)等區(qū)域商業(yè)中心。核心區(qū)商業(yè)發(fā)展以現(xiàn)有設(shè)施的功能的完善、配套、提升為主，限制新建大型商業(yè)設(shè)施和小商品市場。鼓勵在區(qū)域內(nèi)東部、東南部地區(qū)發(fā)展大型現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)設(shè)施（包括各類新型業(yè)態(tài)），整合現(xiàn)有設(shè)施，新建若干商業(yè)中心，加快建設(shè)中關(guān)村、商務(wù)中心區(qū)（CBD）、奧運村等三個功能區(qū)配套商業(yè)；提升特色商業(yè)街水平，鼓勵在商業(yè)中心發(fā)展特色、專業(yè)小店鋪，限制發(fā)展占地面積大的大型市場類設(shè)施。推進順義、通州、亦莊等重點新城商業(yè)與新城建設(shè)同步發(fā)展。二、零售商業(yè)空間布局 　　總的原則是優(yōu)化核心，延伸兩軸，發(fā)展新城，強化特色。 　　延伸兩軸：在兩軸延長線建設(shè)大型多功能商業(yè)設(shè)施，形成各具特色的商業(yè)集群。南北軸線上，北端奧運村地區(qū)以體育健身、體育休閑為主題，發(fā)展會展、商務(wù)及個性化生活服務(wù)組團型商業(yè)設(shè)施。 　　發(fā)展新城：根據(jù)新城功能定位，建立體系完整、功能完備的新城商業(yè)，實現(xiàn)高起點、高標準、跨越式發(fā)展。通州商業(yè)要配合物流基地、商務(wù)中心區(qū)建設(shè)，強化現(xiàn)代服務(wù)功能。亦莊開發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展也要適應(yīng)區(qū)域功能特點，著力發(fā)展新型服務(wù)業(yè)。在城市新興繁華區(qū)、大型居住區(qū)、新城中心區(qū)開發(fā)建設(shè)一批反映北京傳統(tǒng)特色、民俗風情的特色街區(qū)。進一步完善層級型商業(yè)經(jīng)營系統(tǒng)。第一層級由王府井、西單、前門大柵欄等以滿足市內(nèi)外、境內(nèi)外消費者休閑、旅游消費需求為主的廣域型城市商業(yè)中心構(gòu)成。第二層級由商圈范圍涵蓋較大城市范圍的區(qū)域型商業(yè)中心構(gòu)成。加大新城特別是順義、通州、亦莊等三個重點新城商業(yè)的發(fā)展，逐步形成承載城市產(chǎn)業(yè)和人口轉(zhuǎn)移的新的區(qū)域型商業(yè)中心。包括社區(qū)商業(yè)中心和便民終端設(shè)施，以滿足居民日常生活消費需求為主。 　　農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場是重要的城市流通基礎(chǔ)設(shè)施。每個新城原則上著重發(fā)展一個區(qū)域綜合農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場。在城市外圍適當?shù)貐^(qū)重點培育發(fā)展12個大型一級糧油批發(fā)市場。限制二環(huán)路以內(nèi)小商品市場的發(fā)展，鼓勵現(xiàn)有的小商品市場改造、轉(zhuǎn)型或遷出；東西北四環(huán)路以內(nèi)，南三環(huán)路以內(nèi)嚴格禁止新增小商品批發(fā)市場；東西北四環(huán)路和五環(huán)路之間，南三環(huán)路與南四環(huán)路之間限制新建大型商品交易市場，鼓勵現(xiàn)有農(nóng)貿(mào)市場升級改造，向社區(qū)菜市場轉(zhuǎn)型；郊區(qū)各類商品交易市場要以滿足新城發(fā)展和居民生活為目標進行升級改造。 　　規(guī)范提升汽配市場和建材市場水平，促進其適度發(fā)展、合理布局。根據(jù)偉業(yè)商業(yè)對北京市商業(yè)地產(chǎn)市場的跟蹤分析，截止到2007年11月，北京市商業(yè)地產(chǎn)總供應(yīng)量約為1,600萬平方米，并且在未來的三到五年內(nèi)，還將新增300—400萬平方米左右的供應(yīng)量。 從各區(qū)商業(yè)地產(chǎn)體量統(tǒng)計情況看，朝陽區(qū)穩(wěn)居頭名，占到總體量的25%，海淀區(qū)緊隨其后，占21%。朝陽區(qū)主要商業(yè)放量位于幾大商圈內(nèi)，包括CBD、建國門、朝外、燕莎、亞奧區(qū)域等，雖然看起來分布較散，但幾大商圈形成時間較長、輻射力強勁、相互之間能夠形成互動，未來四環(huán)內(nèi)大的商業(yè)面積增加的可能性不大，放量基本圍繞這幾大商圈展開，東擴北進的趨勢明顯，北部區(qū)域的亞奧地區(qū)未來的商業(yè)放量巨大。東城區(qū)和西城區(qū)商業(yè)發(fā)展勢頭比較平緩，主要圍繞王府井和西單兩個大的商圈來進行，物業(yè)形式以集中商業(yè)為主，大部分物業(yè)經(jīng)營狀況良好。豐臺區(qū)近期發(fā)展勢頭強勁，大紅門區(qū)域的服裝批發(fā)市場未來體量有望達到200萬平，同業(yè)態(tài)的集聚形成了規(guī)模效應(yīng)，未來此地將發(fā)展成北京市最大的服裝批發(fā)基地，同時可輻射到整個華北地區(qū)。二、各環(huán)路項目分布情況分析根據(jù)我司2006商鋪大全中的統(tǒng)計，我們對北京市各環(huán)線的商業(yè)體量及分布情況進行了整理分析。 如圖表，從數(shù)量上可以看出，各環(huán)路之間并無明顯差異。五環(huán)外雖然區(qū)域廣闊，但商業(yè)項目數(shù)量明顯低于其他區(qū)域，只有54個，占19%，由于近幾年，這些地區(qū)百萬平米以上大型社區(qū)漸成規(guī)模，如天通苑、萬象新天、大興亦莊等。各環(huán)路商業(yè)項目體量分布情況 項目開發(fā)數(shù)量并不能完全代表此區(qū)域的項目開發(fā)情況，為更清楚的反映整體開發(fā)情況，我司在下面將對各環(huán)路商業(yè)供應(yīng)體量進行對比分析。二三環(huán)之間項目開發(fā)體量明顯少于其它環(huán)路，只有911,288平方米，占總開發(fā)體量的11%，主要原因在于，二三環(huán)之間受整體功能的限制，項目多為商住公寓、寫字樓、或酒店底商形式，如建外SOHO、主語城、順馳amp。藍調(diào)、楓藍國際等。 各環(huán)路商業(yè)項目分布情況 從圖中我們可以清楚看到北京市各環(huán)線的商業(yè)項目分布情況。但同時我們也應(yīng)該看到，由于二環(huán)路內(nèi)的商業(yè)發(fā)展已經(jīng)趨于成熟，這么多項目的興建，也使二環(huán)路內(nèi)的競爭更加激烈?，F(xiàn)階段此處可供大規(guī)模商業(yè)開發(fā)的面積極少，已基本飽和。二三環(huán)之間的西部區(qū)域隨著馬連道地區(qū)交通、教育及購物生活配套設(shè)施日益完善，以及馬連道商圈被規(guī)劃為中央采購區(qū),其周邊的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也日趨興旺。北部區(qū)域的大鐘寺地區(qū)將會建起體量較大的大鐘寺國際商業(yè)中心，此物業(yè)經(jīng)營的成功與否將會影響到北三環(huán)商業(yè)區(qū)的經(jīng)營與定位。南城的發(fā)展日益受到社會各界的廣泛關(guān)注，尤其是在政府建設(shè)南城，開發(fā)南城的大的方針政策指引之下，隨著南城開發(fā)建設(shè)的步伐正在不斷加快，京津塘、京石、京開等快速路相繼通車，地鐵5號線正在建設(shè)，若干條市政道路即將開通，加上城市環(huán)線、鐵路和南苑機場，南城已經(jīng)形成便捷、立體的交通網(wǎng)絡(luò)，南城必將成為一個新興的商業(yè)區(qū)域。以餐飲、娛樂、超市等生活配套當北京被宣布為2008年奧 運會的主辦城市后，此處更是商家的必爭之地，價格一路飆升。 四五環(huán)之間：南四五環(huán)之間的商業(yè)項目主要集中在郊縣大興，東四五環(huán)的項目則主要集中在望京商業(yè)圈一帶和CBD的次商業(yè)圈一帶。而從商業(yè)項目的分布數(shù)量上我們又可以看出，同在四五環(huán)之間，北四五環(huán)就發(fā)展的比較好，項目數(shù)量眾多，這主要是受到2008年奧運會的影響，依托奧林匹克公園發(fā)展開了。 五環(huán)以外：可以看出北五環(huán)外的昌平和東五環(huán)外的通州發(fā)展較其他郊縣更好。同一環(huán)線之間，則是東部和北部優(yōu)于西部和南部，在二環(huán)和三環(huán)之間，以及三環(huán)和四環(huán)之間以東部發(fā)展相對比較成熟與完善，項目眾多，競爭也相對激烈。三、各環(huán)路的商業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展關(guān)系分析 根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃》的部署，北京市將在市域范圍內(nèi)，構(gòu)建“兩軸兩帶多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)。首先簡單的介紹一下這一規(guī)劃的主要內(nèi)容： 　　(1) 兩軸：指沿長安街的東西軸和傳統(tǒng)中軸線的南北軸。(3) 多中心：指在市域范圍內(nèi)建設(shè)多個服務(wù)全國、面向世界的城市職能中心，提高城市的核心功能和綜合競爭力，包括中關(guān)村高科技園區(qū)核心區(qū)、奧林匹克中心區(qū)、中央商務(wù)區(qū)(CBD)、海淀山后地區(qū)科技創(chuàng)新中心、順義現(xiàn)代制造業(yè)基地、通州綜合服務(wù)中心、亦莊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心和石景山綜合服務(wù)中心等 從1993年的“分散集團式布局”到如今的“兩軸－兩帶－多中心”，新規(guī)劃必然會改變舊有的北京城市空間布局，而城市空間布局的變化也必然導(dǎo)致北京房地產(chǎn)格局的變化，這種變化很可能將是質(zhì)的變化。從商業(yè)角度來看，此種規(guī)劃也將改變以往人們購物的習慣。以后身邊的中型社區(qū)購物中心和郊區(qū)的大型shoppingmall可能將成為人們購物的首選。而在北京市新規(guī)劃中，三環(huán)以外的商業(yè)規(guī)劃被重視起來，CBD東部、大紅門區(qū)域、石景山區(qū)域、亞奧區(qū)域都被列入重點發(fā)展的部分， 可見在北京市未來的發(fā)展中，將逐步突出三環(huán)以外的大型商業(yè)的發(fā)展，按照多中心的規(guī)劃進行整體布局。新的城市總體規(guī)劃實施后，人們將不會再像以前那樣以天安門為中心生活，環(huán)線將不再是考評房子的惟一標準，作為城市規(guī)劃的重要實施者，房地產(chǎn)開發(fā)商也會迅速順應(yīng)這一形式。四、北京交通干線和沿線商業(yè)的分析 從目前北京的交通系統(tǒng)看，由四條環(huán)線和15條快速聯(lián)絡(luò)線組成的快速系統(tǒng)是北京交通的骨架，連接主要交通干線的支線和次級道路構(gòu)成道路網(wǎng)絡(luò)。 北京市的商業(yè)項目主要分布在現(xiàn)有道路沿線，面積約800萬平米，還有400多萬平米商業(yè)集中在近幾年來建設(shè)的交通路線沿線，如地鐵十三號線、朝陽北路以及四環(huán)沿線，四環(huán)路被稱為“黃金大道”，這不僅因為四環(huán)工程耗資巨大，更因為其帶來的效益要10倍于產(chǎn)出。四環(huán)路的開通，使分布在北京市區(qū)邊緣的中央商務(wù)區(qū)（CBD）、中關(guān)村高新技術(shù)園區(qū)、奧運村、大運村、亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等連點成線，起到輻射作用，以帶動北京科技、文化產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。像巴黎地鐵長度是三百多公里，莫斯科也是三百多公里，東京也是幾百公里，而北京只有幾十公里。大力發(fā)展公共交通特別是軌道交通，這是世界大城市解決交通問題的一個主要經(jīng)驗。受到北京古都風貌保護和其它方面的限制，道路增加是有限的，道路面積增加也是受到限制的在這種情況下，只能通過大力發(fā)展地下交通，才能夠既保護北京的歷史風貌，同時又解決了交通問題。地鐵的開發(fā)將帶來沿線土地的升值，地鐵站周圍的土地是開發(fā)商進行房地產(chǎn)的開發(fā)或者是商業(yè)開發(fā)的上上之選。 根據(jù)偉業(yè)商業(yè)資料統(tǒng)計，截止到2008年，北京市分布在原有交通干線的的商業(yè)項目共有289個，面積總計405萬平米；分布在未來軌道交通干線周邊的商業(yè)項目數(shù)量共有85個，面積總計231萬平米，軌道交通對商業(yè)帶來的增值效應(yīng)由此可見。五、已落成、正報規(guī)、待建項目情況對比分析 從1996年以來，為了改造舊城，徹底整頓遍地小商販，露天市場管理混亂的現(xiàn)象，北京市政府大力整頓商業(yè)物業(yè)，數(shù)量眾多的住宅底商，臨時建筑被勒令關(guān)閉、拆除，由此造成商業(yè)供應(yīng)量銳減，由于消費市場的強勁增長，市場開始產(chǎn)生巨大的商業(yè)需求，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)速度大大加快，僅2002—2007年的商業(yè)供應(yīng)量就達1300多萬平米，其中已建商業(yè)面積700萬左右，占到總體供應(yīng)量的60%多，另外還有200多萬平米在建商業(yè)，這些在建商業(yè)基本上將于2006年推向市場，因此2008年，將是商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)激增的一年；正在報批的商業(yè)面積約150萬平米，占到總體面積的17%。 在建項目最多的是是朝陽區(qū)，比例高達35%，眾所周知，北京市2008年將舉行奧運會，奧運的巨大商機帶來亞奧區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)大開發(fā)，同時，朝陽區(qū)的CBD地區(qū)及朝陽北路大量的寫字樓底商、社區(qū)商業(yè)都為朝陽區(qū)的商業(yè)發(fā)展添磚加瓦，發(fā)展勢頭如火如荼；據(jù)統(tǒng)計，北京市現(xiàn)有商業(yè)面積1260萬，依據(jù)北京市2010年人均規(guī)劃商業(yè)面積1平米的規(guī)劃，未來五年在建及待建商業(yè)項目面積將達到200—300萬平米，因此預(yù)計到2010年，商業(yè)供應(yīng)量每年都在五十萬平米以上。 北京市現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)中，以獨體商業(yè)比例為最高，達到35%；寫字樓底商越來越受到投資者和經(jīng)營商戶的歡迎，這是因為寫字樓本身有大量的消費人群，這些人群提供了商業(yè)發(fā)展最基礎(chǔ)的盈利元素，是當今商業(yè)發(fā)展最快的商業(yè)形態(tài)，這部分物業(yè)占到總體比例的24%；臨街商鋪雖然占據(jù)比例不高，只有19%，但是以其貫有的地理優(yōu)勢一向深受商家和消費者的喜愛，一直是最受關(guān)注的物業(yè)形態(tài)，發(fā)展前景良好；至于近年來發(fā)展迅速的社區(qū)商業(yè)，更是以立足于社區(qū)，面向周邊的的姿態(tài)在眾多商業(yè)形態(tài)中突圍而出，受到多方的注目，眾所周知，北京市的社區(qū)便利店遠遠低于上海市的社區(qū)便利店數(shù)量，巨大的市場契機被多個零售巨頭覬覦，快客、71迪亞天天、聯(lián)合利華等世界知名連鎖巨頭目前在北京市的各大社區(qū)拼命擴張，以期搶先占領(lǐng)市場。第三部分、北京商圈規(guī)分析什么是商圈？商圈是指以店鋪座落點為核心向外延伸一定距離而形成的一個方圓范圍，是店鋪吸引顧客的地理區(qū)域。核心商業(yè)圈是離商店最近，顧客密度最高的地方，約占商店顧客的50％－70％，核心商業(yè)圈的外圍，則顧客較分散，市場占有率相對減少。確定商圈需要從以下幾個方面考慮：第一，商圈需要從體量、目的、位置等方面定義。第二，消費群體。第三，位置。第四，目的。第五，城市規(guī)劃。二、商圈的要素商圈必需的要素，包括消費人群、有效經(jīng)營者、有效的商業(yè)管理、合理的發(fā)展前景和政府支持，此外還有商圈的形象、功能、建筑形態(tài)以及建筑成本等。第二