【正文】 面積，尤其是施工面積中的新開工面積2002年的增幅明顯高于竣工面積，說明2003年（尤其是03年下半年）至2005年（根據(jù)開發(fā)周期簡單估計）商業(yè)營業(yè)用房的供應將急劇加大，市場競爭可能會比較激烈，一些地段差、輻射能力小、綜合競爭能力差的項目有可能面臨市場尷尬，銷售壓力會明顯增大。原因是趁著2002年前后火爆的蘇州樓市和需求的上升，市場消化速度加快，“減空”效果明顯。四、綜述■園區(qū)獨特的商業(yè)運作模式（鄰里中心）、園區(qū)二三期的高標準的規(guī)劃以及目前幾大商業(yè)項目的運作（例如F城、聯(lián)合投資的婁葑社區(qū)中心等），加上區(qū)內(nèi)居民消費能力強、外來人口多、打造國際化都市的實現(xiàn)，園區(qū)的商圈在一兩年內(nèi)有望與石路商圈、觀前商圈、南門商圈進行新一輪的市場洗牌，形成“割據(jù)”狀態(tài)。■充分利用蘇州的旅游資源，加快旅游業(yè)的發(fā)展，帶動全市商業(yè)的發(fā)展，形成“旅游商業(yè)經(jīng)濟”?！鎏K州已向移民城市方向發(fā)展，外來人口的逐年增加，商機無限，但外來人口的結(jié)構(gòu)有待調(diào)整（這主要是由產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定的），隨著蘇州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向高科技、資金密集型產(chǎn)業(yè)發(fā)展，必將使得需求市場進一步擴大，促進商業(yè)的進一步發(fā)展。■綜合競爭能力差的商業(yè)項目將面臨市場的淘汰，而質(zhì)素較高的項目將蠶食大部分的市場份額，最終將形成幾大商圈，遙相呼應，形成“割據(jù)”狀態(tài)。同時，一些資金鏈比較薄弱的小開發(fā)商將很難進入商業(yè)項目的運作；一定程度上也給資金實力強、開發(fā)能力強的開發(fā)商以市場機會，有效地引導商業(yè)項目的開發(fā)向高質(zhì)、健康、良性的態(tài)勢發(fā)展。商業(yè)項目的運作相對較難，人氣至關(guān)重要，地段、周邊居民消費水平和消費傾向、項目本身的質(zhì)素、交通、物管水平等等都是制約項目成功的重要因素，一個好的商業(yè)項目應對項目周邊的居民結(jié)構(gòu)、消費傾向、消費結(jié)構(gòu)、收入及支出水平有著充分的了解，剔除影響項目運作的市場抗性因素，通過樹立良好的公眾形象、周到完善的物業(yè)管理、吸引人氣的聚客力廣場等綜合質(zhì)素，采用整合營銷手段等來擴大項目的輻射半徑，吸引更多的人氣。該案占地63畝，總建面積超過10萬平方米。該案的招商業(yè)種主要為國內(nèi)外知名的餐飲、百貨、酒吧、娛樂、健身、美容、賣場等，每個經(jīng)營業(yè)種控制在1至2家，可能會有效的防止了惡性競爭的存在。第四鄰里中心：第四鄰里中心位于金雞湖東岸，現(xiàn)代大道南側(cè)，是園區(qū)又一區(qū)域性、綜合性商業(yè)服務大廈，集大型百貨超市、家居家具超市、大型餐廳，便民小吃快餐店、西式快餐店、咖啡館、酒吧、銀行、郵政、衛(wèi)生所、藥店、洗衣店、美容美發(fā)店、菜場、汽車美容、新華書店、各類特色零售店、各類中介家政服務項目。第四鄰里中心將成為蘇州工業(yè)園區(qū)最大的鄰里中心。其中主樓兩層，主要定位為大型超市、大賣場，南樓三層7700平方米，主要為餐飲類的鋪面，其中包括了中、西式快餐、中等規(guī)模的酒點等。項目目前正處于招商階段，以租賃的形式對外招商，平均租金在45元/m2/月。規(guī)劃鋪位288個，平均單價達8500元/平米。1樓主要為休閑裝、男裝世界、運動服裝和用品、兒童服飾、玩具、床上用品、工藝品。作為觀前街的輻射區(qū)域，該案有較強的商業(yè)發(fā)展氛圍，雖然自銷售以來去化速度不是很快，在招商方面也出現(xiàn)了一些問題，但是作為位于第一商圈內(nèi)的商業(yè)項目在經(jīng)過一段時間的市場適應期后，估計應該會有一個比較理想的狀態(tài)。目前規(guī)劃的經(jīng)營業(yè)種餐飲、娛樂、休閑、資訊、購物、展示、精品、服飾、藝品等。玄妙廣場的客源主要以商鋪的投資客為主，這些投資客源主要來自于上海、浙江、臺灣等地，一些自主經(jīng)營的業(yè)主也是重要的組成部分，主要以經(jīng)營服裝、精品專賣為主。在社區(qū)服務中心的二期25000平方米的規(guī)劃中涵括了23000平方米的商業(yè)用房和2000平米的公共服務空間。二、主要競爭個案相關(guān)指標對比分析（1）、基本指標對比分析個案指標分類同區(qū)域內(nèi)其他區(qū)域F城第四鄰里中心美麗新世界玄妙廣場總建面積10萬m23萬m2店鋪相關(guān)指標面積50250m236m227170m2100500m2進深889開間7銷售方式出售√√√招租√價格售價2萬元/m2租價48元/m2*月物業(yè)管理費3元/m2*月*月//停車位地上地下汽車500個非自動車1000個汽車75個汽車75個/分析：◆各個商業(yè)的規(guī)模都比較大，尤其是F城，總建筑面積達10萬平米。◆進深主要集中在8米左右，這樣的進深比較為市場所接受。建議開間盡量控制在45米之間?！粑飿I(yè)管理費和項目的定位有著必然的聯(lián)系，*月，F(xiàn)城為目前市場上最好的商業(yè)項目，其物業(yè)管理費用也就3元/平米*月，而且，前上年是開發(fā)商和業(yè)主各負責一半。（2）、競爭個案業(yè)中分布狀況分析 業(yè)種個案業(yè)種分布同區(qū)域內(nèi)F城餐飲、百貨、酒吧、娛樂、健身、休閑、美容、賣場等第四鄰里中心家居飾品、餐飲、休閑、娛樂、郵政、衛(wèi)生所、銀行等其他區(qū)域美麗新世界服飾、工藝品、工業(yè)品、休閑運動商品等玄妙廣場餐飲、娛樂、休閑、資訊、展示、精品服飾、工藝品等分析：競爭個案的業(yè)種分布主要為賣場（或者便利店）、服飾、工藝品、餐飲以及娛樂休閑。第四章 項目SWOT分析優(yōu)勢：●處于園區(qū)二期文化行政中心地帶，未來人氣比較旺盛，加上區(qū)內(nèi)F城的投入使用，未來市場前景很好。●輕軌的規(guī)劃實施（在湖東設(shè)立站點），必將有效吸引周邊區(qū)域人群前來消費，客源充足。機會：●蘇州經(jīng)濟的持續(xù)高漲、居民收入的不斷提高，消費能力的不斷增強，商業(yè)前景可觀。●金雞湖的湖東和湖西地區(qū)總規(guī)劃人口50萬，其中湖西10萬人，湖東人口為40萬人，未來需求市場較大，客源充足。威脅：●離本案不遠的F城、第四鄰里中心以及婁葑社區(qū)服務中心都會對本案構(gòu)成較大的威脅，商業(yè)服務市場競爭激烈?！裥刨J政策的變化，會給本案的銷售形成一定的壓力。立地條件分析——充分利用濱湖資源本案位于金雞湖規(guī)劃的八大景觀——文化水廊之內(nèi)，環(huán)境優(yōu)美且濱湖而立，在建筑設(shè)計上也考慮到景觀視線的組織。本案定位于戶外休閑，除店堂商品依靜態(tài)展示外，還可以利用湖濱自然資源開展水上運動、沙灘運動，通過動態(tài)的“娛樂+商業(yè)”展示吸引消費者、刺激消費；另一方面也將進一步突出本案鮮明的主題定位。定位于“戶外運動休閑”型主題商城，因其在蘇州尚屬首創(chuàng)，且具備他人難以模擬的自然條件，可以吸引湖西乃至古城區(qū)內(nèi)的居民前來消費，以此來擴大服務半徑，增加客源數(shù)量。而隨著生活水平的提高，人們會將消費興趣轉(zhuǎn)移到旅游、運動等方面，這為與此類消費相關(guān)的產(chǎn)品提供了廣闊的前景。※如能夠得到總平面圖，借以分析交通動線、景觀視線，則我們將進一步對業(yè)種分布作出建議?！ㄖ?、戶外廣場、金雞湖對本案而言是一個有機的整體，無法割裂，如能得到其戶外場地及周邊市政規(guī)劃資料，我們將進一步提出戶外設(shè)施規(guī)劃建議，以便招商及日后營運