【正文】 ................................. 80 核心區(qū)銷售情況分析 .......................................................................... 80 外圍區(qū)銷售情況分析 .......................................................................... 84 3 客群特征分析 .......................................................................................................... 87 重點項目成交客戶分析 ................................................................................. 87 調研項目客群特征分析 ................................................................................. 88 客群年齡段分析 ................................................................................. 88 客群家庭特征分析 .............................................................................. 89 客群行業(yè)分析 ..................................................................................... 89 客群置業(yè)次數(shù)情況分析 ....................................................................... 90 客群偏好性分析 ................................................................................. 90 4 媒體推廣調研分析 ................................................................................................... 92 各項目媒體發(fā)布情況分析 .............................................................................. 92 各項目推廣訴 求分析 ..................................................................................... 93 5 主要競爭對手橫向點評 ............................................................................................ 95 西釣魚臺 2021 奧運經(jīng)濟戰(zhàn)略的逐步實施，極大地刺激了投資需求和消費需求，推動了城市的產業(yè)發(fā)展，從而使北京作為首都多年聚積形成的優(yōu)勢資源開發(fā)轉化出來，為首都經(jīng)濟發(fā)展提供新的強大動力。 （ GDP）狀況 北京市 GDP 保持高速增長。2021 年 北京市 預計 實現(xiàn)地區(qū)生產總值 億元，按可比價格計算，比上年增長 %。 20212021 年，北京市 CPI 年均保持在 左右，在國際警戒線之內，說明物價基本穩(wěn)定。 北京市人均可支配收入和消費支出17653199782198905000100001500020210250002021年 2021年 2021年 2021年 2021年人均可支配收入（元） 人均居民消費支出（元） 2021 年 北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 21989 元，比上年增長 %，扣除價格因素，實際增長 %。 6 北京近年居民消費支出結構分析 居民生活消費結構主要包括食品類、衣著類、居住、其他四類，其中食品消費比例，即恩格爾系數(shù)是在衡量當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展、生活消費水平過程中的重要考察指標。 北京市產業(yè)總體發(fā)展目標 到 “ 十一五 ” 期末，初步形成與北京率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化、 構建和諧社會首善之區(qū)相適應的產業(yè)體系和規(guī)模，基本形成與首都城市功能相適應的產業(yè)空間發(fā)展格局，努力把北京建成國際化現(xiàn)代服務業(yè)中心和亞太地區(qū)科技創(chuàng)新中心。 第一產業(yè)所占比重：第一產業(yè)增加值總量基本保持不變，穩(wěn)定在 100 億元左右。D 投入：預計到 2021 年，企業(yè) Ramp。 發(fā)明專利數(shù)量：預計到 2021 年，每萬人專利申請數(shù)達到 18 件。 資源綜合利用指標（ “ 十五 ” 期末為基準） ： 萬元地區(qū)生產總值水耗下降20%； 萬元地區(qū)生產總值能耗下降 20%； 工業(yè)用水重復利用率達到 96%。 北京市近年各產業(yè)投資比重（ % ） 01020304050607080901002021 2021 2021 2021 2 0 0 7 （1 1 1 月）第 一 產 業(yè) 第 二 產 業(yè) 第 三 產 業(yè) 上圖是北京市是各產業(yè)投資額所占的比重，從中可以看出，北京市第三產業(yè)所占比重相較第一、第二產業(yè)所占比重較多。由 2021 年 %上升到 2021 年 %，基本上是穩(wěn)步增長。人均地區(qū)生產總值向更高水平邁進，推動消費結構和產業(yè)結構不斷升級，為北京市國民經(jīng)濟長時期內保持較快增長提供了強勁動力。 科技進步推動產業(yè)升級不斷加快。制 度環(huán)境成為關鍵因素，需要在注重保持傳統(tǒng)競爭優(yōu)勢的同時，更加注重以制度創(chuàng)新為核心的發(fā)展環(huán)境優(yōu)化和區(qū)域經(jīng)濟合作。建立有效的發(fā)現(xiàn)、回應和參與機制成為維護社會穩(wěn)定、促進社會和諧的關鍵，需要在維護和增進整體利益的同時，更加注重利益的均衡與協(xié)調。 2 房地產產業(yè)政策對市場的影響 2021 年北京市宏觀政策環(huán)境 2021 年，可以說是政策的實施年。國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》 (24 號文 )可謂是 2021 年最大的房 地產政策，它的主旨不在房價，而在保障。同時，國家對房地產整治的 13 力度也在加大，對房地產行業(yè)各個不規(guī)范的方面進行打擊。此外，商務部及外管局 14 等相關部門先后發(fā)布了多項房地產行業(yè)“限外”政策，都在大力的防止投資過熱的問題。 房地產稅收政策分析 2021 年國家及北京有關房地產稅收政策如下： 頒布日期 政策名稱 文號 頒布部門 主要內容 0749 北京《房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》 京地稅地[2021]134號 北京市地稅局 對贊助、福利、獎勵等發(fā)生所有權屬轉移視同銷售房地產；高層商品住宅 (7層以上 )建安造價允許扣除標準為每平方米 2263元，多層商品住宅 允許扣除標準為每平方米 1560元 07815 關于 2021年度征收城鎮(zhèn)土地使用稅的通告 京地稅地[2021]329號 北京市地方稅務局 自 2021年 1月 1日起，北京市城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅等級劃分為六級；東直門外斜街、大屯路等升為二級土地，西大望路等地段調整為一級土地 071213 物業(yè)稅預計明 年征收 —— 財政部 財政部人士透露，物業(yè)稅預計在明年開征，根據(jù)套數(shù)、面積、類型等標準劃分征收，將從商業(yè)用房和豪宅、別墅開始征收 資料來源：思源經(jīng)紀公司根據(jù)相關部門出臺文件整理 2021 年北京市房地產稅收 政策進一步完善。 結論：由上述政策看出，政府把政策重點放在了住房保障方面；對房地產的整治力度加大，對房地產行業(yè)的不規(guī)范方面進行打擊；同時通過金融政策抑制房地產投資過熱，抑制投資性需求；土地 出讓金的全部繳清提高的對開發(fā)商的要求，并加強了對閑置土地處置的力度和土地供應調控；同時通過稅收政策， 16 緊縮開發(fā)商的利潤空間，并通過物業(yè)稅的出臺抑制投資新需求和對大戶型、豪宅的需求。中心城市公共交通出行占出行總量的比例，由 2021 年的 27%提高到 50%以上，其中軌道交通及地面快速公交承擔的比重占公共交通的 50%以上。道路布局的合理，方便快捷的交通體系，將促進城市商業(yè)發(fā)展和商貿流通，并且會帶動房地產市場的發(fā)展。 202 2021 年，北京房地產投資高速增長，分別達 %、 %。 2021 年北京市商品房施工面積 萬平方米。 北京市商品房空置面積（萬平方米）020040060080010001200140016002021 2021 2021 2021 2021 受房地產剛性帶動， 2021 年以后，北京市商品房空置面積呈下降趨勢， 2021年空置面積 萬平 方米，比 2021 年減少了 %。 從各月的新增上市量來看，上半年市場淡季和回暖分界分明，而隨著 9月下發(fā)的土地使用權出讓清理、房地產信貸，以及國土資源部 39 號令，對北京商品住宅市場產生影響，引發(fā)了下半年北 京商品住宅批準上市量的急劇波動，走勢不明朗。 2021 年住宅銷售情況 2 0 0 7 年前三季度住宅供銷對比圖0100200300400500第一季度 第二季度 第三季度竣工面積(萬㎡ ） 銷售面積（萬㎡） 2021 年前三季度商品房及住宅供求對比 單位：萬㎡ 季度 商品房竣 工面積 住宅 商品現(xiàn)房銷售面積 住宅 商品期房銷售面積 住宅 第一季度 第二季度 第三季度 資料來源：北京統(tǒng)計 信息網(wǎng) 北京市房地產交易管理網(wǎng) 第一、第二季度，北京市商品房及其中的住宅部分竣工面積都略高于銷售面 22 積，可見市場消化有效供給的能力很強；第三季度出現(xiàn)了銷售面積高于竣工面積的情況，證明市場在進一步消化前兩個季度里剩余的可售面積。 23 ： 從成交價格上看， 19 月份北京商品住宅的各月成交價格基本上處于穩(wěn)定、持續(xù)上漲的態(tài)勢。 ： 從套均面積上看，住房供應結構矛盾依然突出。 自 2021 年起北京商品房的銷售均價直線上升，經(jīng)過短短的五年時間，已經(jīng)由 2021 年的 4737 元 /平方米變?yōu)?14411元 /平方米，幾乎翻了兩番。由此，商品房價格也隨之不斷提升。 區(qū)域宏觀經(jīng)濟形勢分析 海淀區(qū) 區(qū)域經(jīng)濟概況 海淀區(qū)是著名的科技、教育、文化中心，是中國智力資源最密集、科研能力最強的地區(qū)。改革開放以來，民辦教育發(fā)展迅速，已經(jīng)成為國民素質教育和人才培養(yǎng)的重要力量。通過規(guī)范的市場運作和有效的政府調節(jié)，激發(fā)、激活了以科技 人員為主體的各類要素，形成了信息產業(yè)和通訊 (%)、新材料、新能源和環(huán)保技術 (%)、光機電一體化（ %）、生物工程和新醫(yī)藥 (4%)四大支柱產業(yè)。 2021 年 海淀區(qū) 中關村科技園區(qū) 實現(xiàn)總收入 億元，同比增長 %；實現(xiàn)利潤總額 億元， 增長 %；上繳稅費 億元，增長 %。 文化創(chuàng)意產業(yè)實力雄厚。 生產性服務業(yè)成為主導。生產性服務業(yè)的發(fā)展，進一步提高企業(yè)競爭力、推動產業(yè)結構優(yōu)化升級、加快經(jīng)濟發(fā)展方式轉變，現(xiàn)已逐漸成為我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的重要力量。 園區(qū)企業(yè)、高技術企業(yè)成為工業(yè)生產快速增長的主要推動力。 2021 年海淀 區(qū)投資增速保持平穩(wěn)上升，投資結構進一步改善。同時，住宅開發(fā)成為房地產開發(fā)的主打方向。 居民收入持續(xù)增加、奧運效應等諸多因素影響下，全區(qū)消費品市場繼續(xù)保持活躍，各月均實現(xiàn)兩位數(shù)以上的增速，消費對經(jīng)濟的拉動作用不斷增強。（ 111 月新增供應 102218 套）新增供應量連續(xù)下降的情況依舊增加。成交套數(shù)為 15792套，成交面積為 萬平米，成交金額 億元。成府公館 2021926 普通住宅 新興年代 2021125 普通住宅 觀林園 2021422 普通住宅 萊鎮(zhèn)香格里 2021317 普通住宅 華爾街公寓 (華爾街觀典三期 ) 202198 普通住宅 百旺杏林灣 2021719 普通住宅 The House 紅東方 2021121 普通住宅 悅萊園 2021512 普通住宅 橡樹灣 202162 普通住宅 海淀區(qū) 2021 年期房住宅銷售總面積達到 2170800 平方米，銷售套數(shù)為 15792套。別墅、公寓項目在海淀區(qū)地區(qū) 域占有很大比重。 北京市期房住宅新增供應情況200 52 007050001000015000202102500030000一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月2021年 2021年 2021 2021 年北京市共銷售商品房 2349 億元，比 2021 年增長了 24%，商品房銷售面積為 1889 萬平方米，比 2021 年下降了 12%。按商品用途劃分， 27 用類消費品