【正文】 零售額占比最大，實(shí)現(xiàn) 億元，占社會(huì)消費(fèi)品零售額的 %，增長 %。從投資方向看，第三產(chǎn)業(yè)完成 億元，增長 %，第二產(chǎn)業(yè)完成 億元，增長 1 倍，并主要集中于高技術(shù)產(chǎn)業(yè)。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 %。其中 ， 海淀區(qū) 中關(guān)村科技園區(qū) 企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 %，在全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值中占比 %，比上年同期高 個(gè)百分點(diǎn)；高技術(shù)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 %，在全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值中占比 %。 2021 年 全區(qū)新批外商投 資企業(yè) 532 個(gè)，其中 海淀區(qū) 中關(guān)村科技園區(qū) 為 303 個(gè)；合同利用外資額 億美元，增長 %；實(shí)際利用外資額 ，增長 %，前三季度， 海淀 區(qū)完成外貿(mào)進(jìn)出口總額 億美元，增長 %，其中，進(jìn)口額 億美元，增長 %；出口額 億美元，增長 %。 在 前三季度，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，同比增長 %，在全市生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)增加值中占 %，增 26 速高于全市 個(gè)百分點(diǎn) 。 18 月，我區(qū)有規(guī)模以上文化創(chuàng)意企業(yè) 2535 家，實(shí)現(xiàn)收入 ，占全市規(guī)模以上文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)收入的 %，同比增長 %，高于全市增速 個(gè)百分點(diǎn)；全區(qū)規(guī)模以上文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)企業(yè)單位數(shù)、從業(yè)人員、上繳稅金、利潤總額占全市的比重均超過四成，分別占 %、 %、 %和%。工業(yè)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 億元，增長 %，增幅同比提高 個(gè)百分點(diǎn)，工業(yè)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)對(duì)工業(yè)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到 %。 海淀區(qū) 中關(guān)村科技園區(qū)已經(jīng)成為中國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)最集中、發(fā)展最成熟的地區(qū)，同時(shí)也是獲得政府支持力度最大的科技園區(qū)。 海淀區(qū)是著名的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。以中科院為代表的科研院所 213 個(gè)科研院所，兩院院士占全國院士總數(shù) 36%海淀科技園區(qū)內(nèi)有科研人員和工程師 萬，有 4000 多名留學(xué)生歸國在這里創(chuàng)業(yè)。近五年，中高端項(xiàng)目不斷的入市， 建材等價(jià)格上漲外，新建住宅在建材使用、戶型設(shè)計(jì)以及小區(qū)環(huán)境等方面比以前有了很大提升，價(jià)格上漲帶來的是性價(jià)比的提高 ， 間接拉動(dòng)了價(jià)格進(jìn)一步上升。 24 ? 地價(jià)建安成本等提高拉升房價(jià)。下半年政府調(diào)控力度加大，北京市“ 90、 70”政策執(zhí)行力漸強(qiáng)，成交戶型面積開始趨向小戶 型 。 11 月商品住宅成交結(jié)構(gòu)有所恢復(fù)，市場整體成交價(jià)格出現(xiàn)再次上漲。 2 0 0 7 年北京住宅月成交情況分布圖12月3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月0202140006000800010000120211400016000銷售面積（萬㎡） 成交價(jià)格（元/㎡） 套均面積（㎡） 月份 銷售面積（萬㎡） 成交價(jià)格（元 /㎡） 套均面積（㎡） 12 月 3 月 10063 4 月 10494 5 月 10502 6 月 11623 7 月 11719 8 月 12706 9 月 13789 10 月 11144 11 月 13106 12 月 13729 資料來源： 北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng) 總體銷售特點(diǎn) ： 從成交面積上看，全年北京商品住宅累計(jì)成交 萬平方米 ，各月成交價(jià)格 19 月份基本上處于 穩(wěn)定、持續(xù)上漲， 10 月成交量出現(xiàn)異常波動(dòng)， 11 月商品住宅成交結(jié)構(gòu)有所恢復(fù)， 12 月成交大量下滑。 北京市近年商品房銷售額（億元）8 9 7 . 91 2 4 9 . 120211 7 5 8 . 51 3 . 7 9 %3 9 . 1 1 % 4 0 . 7 8 %050010001500202125002021 2021 2021 202100 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 50 . 30 . 3 50 . 40 . 4 5銷售額（億元） 增長率 北京商品房銷售額近年來穩(wěn)定增長， 2021 年突破了 2021 億元大關(guān)，增長率為 %。 20 2021 年北京住宅市場供應(yīng)狀況 2 0 0 7 年北京住宅月供應(yīng)套數(shù)分布圖834336345536117811375075971137885646379128651239102021400060008000100001202114000160001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 北京住宅市場供應(yīng)縮減。 北京市各年房地產(chǎn)新開工面積與竣工面積05001000150020212500300035004000竣工面積（萬平方米） 3067 1820新開工面積（萬平方米） 2021 2021 2021 20212021(111月) 2021 年 111 月新開工面積 萬平方米，同比下降 %。此后，受市場剛性需求、房價(jià)大幅上漲、奧運(yùn)預(yù)期等因素，市場一致被看好，房地產(chǎn)投資大幅反彈上漲， 2021 年房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，同比增長 ； 2021年，北京房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額達(dá) 億元，同比增長 16%。 同時(shí)隨著交通體系的 完善，中心城區(qū)和周邊地區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局進(jìn)一步調(diào)整，房地產(chǎn)的地域性進(jìn)一步顯著，市場的細(xì)分也會(huì)更加明顯。屆時(shí)，由地鐵、輕軌、市郊鐵路等多種方式組成的快速軌道交通網(wǎng)將覆蓋中心城范圍，并連接外圍的通州 、亦莊、順義、大興、房山、昌平等新城，最終形成 19 條線路、 570 公里左右的軌道交通網(wǎng)絡(luò)。 3 北京市市政交通建設(shè)情況及對(duì)房地產(chǎn)市場的影響 北京市市政交通建設(shè)情況 北京市道路交通規(guī)劃 公共交通未來將占主導(dǎo) ，據(jù) 《北京城市總體規(guī)劃 (2021 年 — 2020 年 )》確定，到 2020 年，北京交通結(jié)構(gòu)趨于合理，公共交通成為城市主導(dǎo)客運(yùn) 方式，出行的選擇性增強(qiáng)，出行效率提高，交通擁堵狀況得到緩解和改善。同時(shí)物業(yè)稅在2021 年開始試點(diǎn)征收已是大勢(shì)所趨，北京首當(dāng)其沖。這意味著開發(fā)商必須在交清全部土地出讓金后，才能進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。至此，存款準(zhǔn)備金率上調(diào)至% 071211 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知 銀發(fā)[2021]452號(hào) 央行、銀監(jiān)會(huì) 以借款人家庭為單位認(rèn)定房貸次數(shù)；已貸款購房的家庭住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑杀日帐滋鬃宰》抠J款政策執(zhí)行；住房公積金貸款列入?yún)⒖柬?xiàng) 071218 加強(qiáng)轉(zhuǎn)按揭和 加按揭貸款 —— 央行 央行副行長劉士余表示，未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自開 辦轉(zhuǎn)按揭貸款和加按揭貸款業(yè)務(wù)嚴(yán)重，樓市炒房嚴(yán)重，加劇房地產(chǎn)和股市泡沫成分，央行要確保各項(xiàng)政策落到實(shí)處 071220 第六次加息 銀發(fā)[2021]467號(hào) 央行 07年 12月 21日起調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存款基準(zhǔn)利率 %，貸款基準(zhǔn)利率提高到 %；其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整 資料來源：思源經(jīng)紀(jì)公司根據(jù)相關(guān)部門出臺(tái)文件整理 2021 年 3 月 18 日至 2021 年 12 月 21 日，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率不斷上調(diào)，六次加息，其在于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金使用成本，以壓縮其獲利空 間，從而抑制房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象。 11 月 30 日，建設(shè)部等七部門聯(lián)合發(fā)布了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，要求經(jīng)適房供應(yīng)對(duì)象要與廉租住房保障對(duì)象相銜接”。 房地產(chǎn)行業(yè)政策分析 2021 年國家及北京有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)政策如下： 頒布日期 政策名稱 文號(hào) 頒布部門 主要內(nèi)容 07316 中華人民共和 國物權(quán)法 —— 國家主席 令 物權(quán)法 2021年 3月 16日通過， 10月 1日起施行 07329 關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知 建稽[2021]87號(hào) 建設(shè)部、國土資源部等九部委 整治集中于三個(gè)方面：一是行政審批中有 關(guān)部門違法違規(guī)行為；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)哄抬房價(jià)、偷稅漏稅、違規(guī)強(qiáng)制拆遷等行為；三是中介任意抬高或壓低被拆遷房屋評(píng)估價(jià)格、行賄等行為。隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)、平穩(wěn)的發(fā)展，城市地區(qū) GDP 和人均 GDP 的快速增長，以及“奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)”帶來的投資 需求和消費(fèi)需求，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整將趨于更加均衡、合理，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的不斷全面升級(jí)、優(yōu)化，人均生產(chǎn)和消費(fèi)總值也將上一個(gè)新的臺(tái)階。在注重增強(qiáng)整體服務(wù)能力的同時(shí)，更加注重外向服務(wù)功能的拓展和資源空間配置的優(yōu)化。創(chuàng)新成為決定競爭力的主導(dǎo)因素，需要在注重推進(jìn)整體產(chǎn)業(yè)優(yōu)化和全面升級(jí)的同時(shí)，更加注重自主創(chuàng)新能力增強(qiáng)和高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 人民生活向更加富裕的小康邁進(jìn)。 北京發(fā)展新趨勢(shì) “十一五”時(shí)期，是首都實(shí)現(xiàn)“新北京、新奧運(yùn)”戰(zhàn)略構(gòu)想的關(guān)鍵時(shí)期，在北京市現(xiàn)代化進(jìn)程中處于承前啟后的重要階段，北京市發(fā)展將會(huì)呈現(xiàn)出重要的新趨勢(shì)。而第二產(chǎn)業(yè)所占比例卻逐年有所下降，上述數(shù)據(jù)表明北京市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整正逐步趨于優(yōu)化。 “十一五”期間六大高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)示意圖 北京市產(chǎn)業(yè)運(yùn)行狀況 9 北京市近年第三產(chǎn)業(yè)投資額（億）050010001500202125003000350040002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021 年到 2021 年，北京市第三產(chǎn)業(yè)投資額保持逐年增長的勢(shì)態(tài)， 2021 年與2021 年相比，增加了 %。 5．社會(huì)責(zé)任預(yù)期目標(biāo) 勞動(dòng)就業(yè)指標(biāo) ： 全市增加就業(yè)崗位 110 萬個(gè) ； 城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 %以內(nèi)。D 經(jīng)費(fèi)支出將占到北京 Ramp。 開發(fā)區(qū)工業(yè)集中度：預(yù)計(jì)到 2021 年，科技園區(qū)和工業(yè)開發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)的工業(yè)增加值占全市工業(yè)增加值的比重超過 60%。 2．產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)預(yù)期目標(biāo) 第三產(chǎn)業(yè)所占比重：預(yù)計(jì)到 2021 年，第三產(chǎn)業(yè)年均增幅保持在 910%左右，增加值達(dá)到 7500 億元，占全市生產(chǎn)總值比重 72%左右。 2021 年居民消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)31%9%7%10%13%17%9%4%食 品 ( 恩格爾系數(shù) ) 衣 著 家庭設(shè)備用品及服務(wù) 醫(yī)療保健 交通和通訊 教育文化娛樂服務(wù) 居 住 雜項(xiàng)商品與服務(wù)2021 年居民消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)30%10%7%9%15%17%8%4%食 品 ( 恩格爾系數(shù) ) 衣 著 家庭設(shè)備用品及服務(wù) 醫(yī)療保健 交通和通訊 教育文化娛樂服務(wù) 居 住 雜項(xiàng)商品與服務(wù) 7 北京市產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r “十一五”時(shí)期（ 2021 年 — 2021 年）是首都抓住奧運(yùn)會(huì)舉辦、城市總 體規(guī)劃實(shí)施的戰(zhàn)略機(jī)遇，充分發(fā)揮首都資源優(yōu)勢(shì)，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變和結(jié)構(gòu)調(diào)整，走高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展之路，提升“四個(gè)服務(wù)”的水平和能力的關(guān)鍵時(shí)期。 北京市人均消費(fèi)支出近五年以來也在逐步上升。 202 2022021 年北京市 CPI 基本穩(wěn)北京市近五年 G D P 值及增長率02021400060008000100000 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %G D P （億元） 5 0 2 3 . 8 6 0 6 0 . 3 6 8 8 6 . 3 7 8 7 0 . 3 9 0 0 6 . 2G D P 增長率 1 6 . 0 % 2 0 . 6 % 1 3 . 6 % 1 4 . 3 % 1 2 . 3 %2021 2021 2021 2021 2021北京市各年人均 G D P （元）560445046745444410993489201000020210300004000050000600002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 6 2021 年居民消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)31%9%6%10%15%17%8% 4%食 品 ( 恩格爾系數(shù) ) 衣 著 家庭設(shè)備用品及服務(wù) 醫(yī)療保健 交通和通訊 教育文化娛樂服務(wù) 居 住 雜項(xiàng)商品與服務(wù)定，特別是 2021 年 111 月，全國物價(jià)指數(shù)達(dá)到 ，而北京保持在 左右的水平。高速的經(jīng)濟(jì)增長率使得 20212021年人均地區(qū)生產(chǎn)總值連年節(jié)節(jié)高升， 2021 年達(dá)到 56044 元， 達(dá)到發(fā)達(dá)國家中等以上水平 。其中，受房地產(chǎn)、奧運(yùn)工程等固定投資增長過快的影響， 2021 年 GDP 上漲達(dá)%。 2021 年北京全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成額為 億元 ，同比增長 %，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成額 億元，同比增長 %。 2021 年申奧成功后，北京在原來“首都經(jīng)濟(jì)”的基礎(chǔ)上又提出“奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)”的 概念。嘉園 ............................................................................................ 95 項(xiàng)目簡介 ............................................................................................ 95 產(chǎn)品分析 ....................