【正文】 28 2021 年海淀區(qū)共有 41 個(gè)項(xiàng)目開盤 ，其中別墅項(xiàng)目為 12 個(gè)，公寓項(xiàng)目為 11個(gè)，普通住宅項(xiàng)目為 18 個(gè)。 2021 年 全區(qū)實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額 億元，同比增長%，其中居民消費(fèi)品零售額實(shí)現(xiàn) 億元 ，增長 %。全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長 %。 對外經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行良好。 海淀 區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持快速發(fā)展勢頭，總體發(fā)展在全市處于領(lǐng)先地位。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)已成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的支柱和首都經(jīng)濟(jì)的龍頭。以北京大學(xué)、清華大學(xué)為標(biāo)志的高等學(xué)府 68 所，每年有 20210 多名大學(xué)生和 5000 多名研究生從這里畢業(yè)。 影響北京市房地產(chǎn)價(jià)格的原因分析 ： ? 近年來，北京市的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，受到奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)利好的影響，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都有所增長，促使了住房需求旺盛，拉動(dòng)的房價(jià)的進(jìn)一步上升。 10 月成交價(jià)格出現(xiàn)異常下降，降幅達(dá)到 %，這主要是由于 10 月北京商品住宅結(jié)構(gòu)發(fā)生大的調(diào)整，成交結(jié)構(gòu)比重向外郊區(qū)域大幅度轉(zhuǎn)移，一大批中低價(jià)位的商品住宅加大了成交比重，從而引發(fā) 10 月商品住宅市場整體成交 價(jià)格有所下滑。 住宅宏觀銷售分析 總體銷售情況 北京市商品房銷售情況 北京市近年商品房銷售面積（萬平方米）1 8 9 5 . 824722 6 0 7 . 62 1 7 6 . 62 8 0 3 . 20500100015002021250030002021 2021 2021 2021 2021 近五年來，北京市商品房銷售面積在 2021 年時(shí)達(dá)到一個(gè)高峰，銷售面積為 萬平方米，其后，逐年下降趨勢， 2021 年， 商品房（含現(xiàn)房和期房）銷售面積 萬平方米，比上年下降 %，其中，銷售商品住宅 萬平 21 方米，下降 %。 2021 年 111 月，北京市商品房施工面積保持低速增長，截至 11 月 底，達(dá)到 萬平方米，比去年同期增長 %，考慮到房地產(chǎn)開發(fā)受宏觀調(diào)控的持續(xù)影響，預(yù)計(jì)未來幾年北京的商品房施工面積將維持零增長或者負(fù)增長的增長速度。出行便利性和通達(dá)性的提高，消費(fèi)者購買房屋的選擇范圍也將進(jìn)一步擴(kuò)大，從一定程度上也對北京的房地產(chǎn)市場發(fā)展起到積極促進(jìn)和推動(dòng)作用?？傮w來說，政府通過大量的調(diào)控政策，使房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)更加合理，更多考慮中等收入人群的住房問題，創(chuàng)造和諧的社會環(huán)境。 房地產(chǎn)土地政策分析 2021 年國家及北京有關(guān)房地產(chǎn)土地政策如下： 頒布日期 政策名稱 文號 頒布部門 主要內(nèi)容 0718 2021年國土資源工 作要點(diǎn) 國土資發(fā)[2021]1號 國土資源部 認(rèn)真落實(shí)嚴(yán)格土地管理和調(diào)控的各項(xiàng)政策，加快土地利用和管理方式的轉(zhuǎn)變；全面提升國土資源管理能力和水平 07130 北京“十一五”土地資源保護(hù)與開發(fā)利用規(guī)劃 —— 北京國土局 加大普通商品住宅用地供應(yīng)，嚴(yán)格控制高檔公寓和市場過剩物業(yè)用地供應(yīng)，禁止別墅用地供應(yīng)；城區(qū)不得進(jìn)行土地過度開發(fā)；劃分四類功能區(qū)；土地開發(fā)以軌道交通為導(dǎo)向 0744 落實(shí)工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的通知 國土資發(fā)[2021]78號 國土資源部、監(jiān)察部 政府供應(yīng)工業(yè)用地必須采取招標(biāo)拍賣 掛牌方式公開出讓或租賃；對于國務(wù)院 31號文件下發(fā)前工業(yè)項(xiàng)目協(xié)議出讓，要在 2021年 6月 30日前簽訂完畢 07912 加大閑置土地處置力度的通知 —— 國土資源部 土地閑置費(fèi)原則上按出讓價(jià)款的百分之二十征收；依法可以無償收回的，堅(jiān)決無償收回；對于違法審批而造成土地閑置的，要在 2021年年底前完成清退；合理確定出讓宗地規(guī)模，縮短開發(fā)周期；推廣東莞處置盤活閑置土地經(jīng)驗(yàn) 07912 全國土地執(zhí)法百日行動(dòng)方案 國土資電發(fā)[2021]43號 國土資源部 集中 100天時(shí)間，清理 2021年 1月 1日以來“以租代征 ”、違反土地利用總體規(guī)劃擴(kuò)大工業(yè)用地規(guī)模、未批先用等土地違法違規(guī)行為，確保土地調(diào)控政策的有效實(shí)施 07928 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 國土資源部部令第 39 號 國土資源部 建設(shè)用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進(jìn)行按比例分期發(fā)放；付清全部土地出讓價(jià)款后方可領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書 07930 認(rèn)真貫徹“國24號文件”加強(qiáng)土地調(diào)控的通知 —— 國土資源部 普通住房不得低于住宅供應(yīng)總量的 70%；每宗地的開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過三年；對超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日 期滿一年未動(dòng)工的，征收土地閑置費(fèi)，責(zé)令限期動(dòng)工、竣工 071212 國土部部 39號令詳解 —— 國土資源部 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，不得人為限制申請人資格和條件；招標(biāo)出讓價(jià)高者得和綜合評價(jià)最優(yōu)者得；開發(fā)商必須繳清宗地全部出讓金后，才拿到土地使用權(quán)證 資料來源：思源經(jīng)紀(jì)公司根據(jù)相關(guān)部門出臺文件整理 15 2021 年，在土地政策方面，“招拍掛”新規(guī)加速了地產(chǎn)企業(yè)的整合，尤其是39 號令的頒布，其中最引人注目的規(guī)定是，受讓人必須付清全部土地出讓金后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書，未按合同繳清全部土地出讓金的 ，不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。 2021 年 8 月，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，明確把解決城市低收入家庭住房困難作為住房制度改革的重要內(nèi)容。 11 綜上所述， 2021 年將是北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期。新技術(shù)革命逐步改變傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，促使產(chǎn)業(yè)鏈不斷延伸，產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨向交叉融合。而第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn) 出值由 2021 年的 %下降到了 %，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上看，第三產(chǎn)業(yè)占總產(chǎn)出值的比重是衡量一個(gè)國家或地區(qū)現(xiàn)代化程度的重要指標(biāo)，比重越高說明現(xiàn)代化程度越高。 產(chǎn)業(yè)空間布局 “ 十一五 ” 時(shí)期，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間布局的主要思路是：以 “ 梯度分布、專業(yè)集聚、功能耦合、內(nèi)聯(lián) 外引、南北均衡、東進(jìn)西優(yōu) ” 為原則，根據(jù) “ 優(yōu)化疏解首都功能核心區(qū)，完善提升城市功能拓展區(qū)，重點(diǎn)建設(shè)城市發(fā)展新區(qū)，適度開發(fā)生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū) ” 的要求，打造中關(guān)村科技園區(qū)、現(xiàn)代商務(wù)中心功能區(qū)、奧運(yùn)體育文化旅游功能區(qū)、金融街金融產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、亦莊高新技術(shù)制造業(yè)功能區(qū)、臨空經(jīng)濟(jì)功能區(qū)等六大高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，成為體現(xiàn)首都勢能優(yōu)勢，最具經(jīng)濟(jì)活力、市場競爭力、產(chǎn)業(yè)輻射力的戰(zhàn)略增長極。D 經(jīng)費(fèi)支出將達(dá)到企業(yè)主營收入的3%，企業(yè) Ramp。 1．經(jīng)濟(jì)總量預(yù)期目標(biāo) 地區(qū)生產(chǎn)總值：預(yù)計(jì)到 2021 年，地區(qū)生產(chǎn)總值超過 10000 億元，年均增長約 9%。 從 2021 年開始，逐年增長率都在 12%以上。 GDP 增長 連續(xù)五年來以來，北京人均 GDP 穩(wěn)定增長，幾乎每年都保持了兩位數(shù)的經(jīng)濟(jì)增長率。 北京經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 1. 固定資產(chǎn)投資 北京市近年固定資產(chǎn)投資額（億元）0500100015002021250030003500400045000 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %全社會固定資產(chǎn)投資（億元） 2 1 5 7 . 1 2 5 2 8 . 3 2 8 2 7 . 2 3 3 7 1 . 5 3 9 6 6 . 6城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資（億元） 1 9 0 0 . 7 2333 2 5 9 5 . 4 3 0 8 6 . 3 3 6 5 6 . 7全社會固定資產(chǎn)投資增長率 1 7 . 2 1 % 1 1 . 8 2 % 1 9 . 2 5 % 1 7 . 6 5 %2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年以來北京市全社會固定資產(chǎn)投資年均增長幅度穩(wěn)定在 %，其中2021 年受宏觀調(diào)控的影響，投資增長下降到 %。 2021 年申奧成功后，北京在原來“首都經(jīng)濟(jì)”的基礎(chǔ)上又提出“奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)”的 概念。其中，受房地產(chǎn)、奧運(yùn)工程等固定投資增長過快的影響， 2021 年 GDP 上漲達(dá)%。 202 2022021 年北京市 CPI 基本穩(wěn)北京市近五年 G D P 值及增長率02021400060008000100000 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %G D P （億元） 5 0 2 3 . 8 6 0 6 0 . 3 6 8 8 6 . 3 7 8 7 0 . 3 9 0 0 6 . 2G D P 增長率 1 6 . 0 % 2 0 . 6 % 1 3 . 6 % 1 4 . 3 % 1 2 . 3 %2021 2021 2021 2021 2021北京市各年人均 G D P （元）560445046745444410993489201000020210300004000050000600002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 6 2021 年居民消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)31%9%6%10%15%17%8% 4%食 品 ( 恩格爾系數(shù) ) 衣 著 家庭設(shè)備用品及服務(wù) 醫(yī)療保健 交通和通訊 教育文化娛樂服務(wù) 居 住 雜項(xiàng)商品與服務(wù)定，特別是 2021 年 111 月，全國物價(jià)指數(shù)達(dá)到 ，而北京保持在 左右的水平。 2021 年居民消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)31%9%7%10%13%17%9%4%食 品 ( 恩格爾系數(shù) ) 衣 著 家庭設(shè)備用品及服務(wù) 醫(yī)療保健 交通和通訊 教育文化娛樂服務(wù) 居 住 雜項(xiàng)商品與服務(wù)2021 年居民消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)30%10%7%9%15%17%8%4%食 品 ( 恩格爾系數(shù) ) 衣 著 家庭設(shè)備用品及服務(wù) 醫(yī)療保健 交通和通訊 教育文化娛樂服務(wù) 居 住 雜項(xiàng)商品與服務(wù) 7 北京市產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r “十一五”時(shí)期（ 2021 年 — 2021 年）是首都抓住奧運(yùn)會舉辦、城市總 體規(guī)劃實(shí)施的戰(zhàn)略機(jī)遇，充分發(fā)揮首都資源優(yōu)勢，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變和結(jié)構(gòu)調(diào)整，走高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展之路，提升“四個(gè)服務(wù)”的水平和能力的關(guān)鍵時(shí)期。 開發(fā)區(qū)工業(yè)集中度：預(yù)計(jì)到 2021 年，科技園區(qū)和工業(yè)開發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)的工業(yè)增加值占全市工業(yè)增加值的比重超過 60%。 5．社會責(zé)任預(yù)期目標(biāo) 勞動(dòng)就業(yè)指標(biāo) ： 全市增加就業(yè)崗位 110 萬個(gè) ； 城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 %以內(nèi)。而第二產(chǎn)業(yè)所占比例卻逐年有所下降，上述數(shù)據(jù)表明北京市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整正逐步趨于優(yōu)化。 人民生活向更加富裕的小康邁進(jìn)。在注重增強(qiáng)整體服務(wù)能力的同時(shí)，更加注重外向服務(wù)功能的拓展和資源空間配置的優(yōu)化。 房地產(chǎn)行業(yè)政策分析 2021 年國家及北京有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)政策如下： 頒布日期 政策名稱 文號 頒布部門 主要內(nèi)容 07316 中華人民共和 國物權(quán)法 —— 國家主席 令 物權(quán)法 2021年 3月 16日通過， 10月 1日起施行 07329 關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知 建稽[2021]87號 建設(shè)部、國土資源部等九部委 整治集中于三個(gè)方面：一是行政審批中有 關(guān)部門違法違規(guī)行為；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)哄抬房價(jià)、偷稅漏稅、違規(guī)強(qiáng)制拆遷等行為；三是中介任意抬高或壓低被拆遷房屋評估價(jià)格、行賄等行為。至此，存款準(zhǔn)備金率上調(diào)至% 071211 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知 銀發(fā)[2021]452號 央行、銀監(jiān)會 以借款人家庭為單位認(rèn)定房貸次數(shù)；已貸款購房的家庭住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行；住房公積金貸款列入?yún)⒖柬?xiàng) 071218 加強(qiáng)轉(zhuǎn)按揭和 加按揭貸款 —— 央行 央行副行長劉士余表示，未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自開 辦轉(zhuǎn)按揭貸款和加按揭貸款業(yè)務(wù)嚴(yán)重，樓市炒房嚴(yán)重，加劇房地產(chǎn)和股市泡沫成分，央行要確保各項(xiàng)政策落到實(shí)處 071220 第六次加息 銀發(fā)[2021]467號 央行 07年 12月 21日起調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存款基準(zhǔn)利率 %，貸款基準(zhǔn)利率提高到 %；其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整 資料來源：思源經(jīng)紀(jì)公司根據(jù)相關(guān)部門出臺文件整理 2021 年 3 月 18 日至 2021 年 12 月 21 日，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率不斷上調(diào)，六次加息，其在于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金使用成本，以壓縮其獲利空 間，從而抑制房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象。同時(shí)物業(yè)稅在2021 年開始試點(diǎn)征收已是大勢所趨，北京首當(dāng)其沖。屆時(shí)，由地鐵、輕軌、市郊鐵路等多種方式組成的快速軌道交通網(wǎng)將覆蓋中心城范圍，并連接外圍的通州 、亦莊、順義、大興、房山、昌平等新城，最終形成 19 條線路、 570 公里左右的軌道交通網(wǎng)絡(luò)。此后，受市場剛性需求、房價(jià)大幅上漲、奧運(yùn)預(yù)期等因素，市場一致被看好，房地產(chǎn)投資大幅反彈上漲， 2021 年房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，同比增長 ； 2021年，北京房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額達(dá) 億元，同比增長 16%。 20 20