【正文】 21 年北京住宅市場供應(yīng)狀況 2 0 0 7 年北京住宅月供應(yīng)套數(shù)分布圖834336345536117811375075971137885646379128651239102021400060008000100001202114000160001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 北京住宅市場供應(yīng)縮減。 2 0 0 7 年北京住宅月成交情況分布圖12月3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月0202140006000800010000120211400016000銷售面積（萬㎡） 成交價(jià)格（元/㎡） 套均面積（㎡） 月份 銷售面積（萬㎡） 成交價(jià)格（元 /㎡） 套均面積（㎡） 12 月 3 月 10063 4 月 10494 5 月 10502 6 月 11623 7 月 11719 8 月 12706 9 月 13789 10 月 11144 11 月 13106 12 月 13729 資料來源： 北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng) 總體銷售特點(diǎn) ： 從成交面積上看，全年北京商品住宅累計(jì)成交 萬平方米 ，各月成交價(jià)格 19 月份基本上處于 穩(wěn)定、持續(xù)上漲， 10 月成交量出現(xiàn)異常波動(dòng)， 11 月商品住宅成交結(jié)構(gòu)有所恢復(fù)， 12 月成交大量下滑。下半年政府調(diào)控力度加大，北京市“ 90、 70”政策執(zhí)行力漸強(qiáng)，成交戶型面積開始趨向小戶 型 。近五年，中高端項(xiàng)目不斷的入市， 建材等價(jià)格上漲外，新建住宅在建材使用、戶型設(shè)計(jì)以及小區(qū)環(huán)境等方面比以前有了很大提升，價(jià)格上漲帶來的是性價(jià)比的提高 ， 間接拉動(dòng)了價(jià)格進(jìn)一步上升。 海淀區(qū)是著名的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。工業(yè)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 億元，增長 %，增幅同比提高 個(gè)百分點(diǎn)，工業(yè)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)對工業(yè)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到 %。 在 前三季度，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，同比增長 %，在全市生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)增加值中占 %，增 26 速高于全市 個(gè)百分點(diǎn) 。其中 ， 海淀區(qū) 中關(guān)村科技園區(qū) 企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 %，在全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值中占比 %，比上年同期高 個(gè)百分點(diǎn)；高技術(shù)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 %，在全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值中占比 %。從投資方向看，第三產(chǎn)業(yè)完成 億元，增長 %，第二產(chǎn)業(yè)完成 億元，增長 1 倍，并主要集中于高技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 北京市期房住宅新增供應(yīng)情況200 52 007050001000015000202102500030000一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月2021年 2021年 2021 2021 年北京市共銷售商品房 2349 億元，比 2021 年增長了 24%，商品房銷售面積為 1889 萬平方米，比 2021 年下降了 12%。成府公館 2021926 普通住宅 新興年代 2021125 普通住宅 觀林園 2021422 普通住宅 萊鎮(zhèn)香格里 2021317 普通住宅 華爾街公寓 (華爾街觀典三期 ) 202198 普通住宅 百旺杏林灣 2021719 普通住宅 The House 紅東方 2021121 普通住宅 悅?cè)R園 2021512 普通住宅 橡樹灣 202162 普通住宅 海淀區(qū) 2021 年期房住宅銷售總面積達(dá)到 2170800 平方米，銷售套數(shù)為 15792套。（ 111 月新增供應(yīng) 102218 套）新增供應(yīng)量連續(xù)下降的情況依舊增加。同時(shí)，住宅開發(fā)成為房地產(chǎn)開發(fā)的主打方向。 園區(qū)企業(yè)、高技術(shù)企業(yè)成為工業(yè)生產(chǎn)快速增長的主要推動(dòng)力。 生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)成為主導(dǎo)。 2021 年 海淀區(qū) 中關(guān)村科技園區(qū) 實(shí)現(xiàn)總收入 億元，同比增長 %；實(shí)現(xiàn)利潤總額 億元， 增長 %；上繳稅費(fèi) 億元，增長 %。改革開放以來，民辦教育發(fā)展迅速，已經(jīng)成為國民素質(zhì)教育和人才培養(yǎng)的重要力量。由此，商品房價(jià)格也隨之不斷提升。 ： 從套均面積上看，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾依然突出。 2021 年住宅銷售情況 2 0 0 7 年前三季度住宅供銷對比圖0100200300400500第一季度 第二季度 第三季度竣工面積(萬㎡ ） 銷售面積（萬㎡） 2021 年前三季度商品房及住宅供求對比 單位：萬㎡ 季度 商品房竣 工面積 住宅 商品現(xiàn)房銷售面積 住宅 商品期房銷售面積 住宅 第一季度 第二季度 第三季度 資料來源：北京統(tǒng)計(jì) 信息網(wǎng) 北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng) 第一、第二季度，北京市商品房及其中的住宅部分竣工面積都略高于銷售面 22 積，可見市場消化有效供給的能力很強(qiáng)；第三季度出現(xiàn)了銷售面積高于竣工面積的情況，證明市場在進(jìn)一步消化前兩個(gè)季度里剩余的可售面積。 北京市商品房空置面積（萬平方米）020040060080010001200140016002021 2021 2021 2021 2021 受房地產(chǎn)剛性帶動(dòng)， 2021 年以后，北京市商品房空置面積呈下降趨勢， 2021年空置面積 萬平 方米，比 2021 年減少了 %。 202 2021 年，北京房地產(chǎn)投資高速增長，分別達(dá) %、 %。中心城市公共交通出行占出行總量的比例，由 2021 年的 27%提高到 50%以上，其中軌道交通及地面快速公交承擔(dān)的比重占公共交通的 50%以上。 房地產(chǎn)稅收政策分析 2021 年國家及北京有關(guān)房地產(chǎn)稅收政策如下： 頒布日期 政策名稱 文號(hào) 頒布部門 主要內(nèi)容 0749 北京《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》 京地稅地[2021]134號(hào) 北京市地稅局 對贊助、福利、獎(jiǎng)勵(lì)等發(fā)生所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移視同銷售房地產(chǎn)；高層商品住宅 (7層以上 )建安造價(jià)允許扣除標(biāo)準(zhǔn)為每平方米 2263元，多層商品住宅 允許扣除標(biāo)準(zhǔn)為每平方米 1560元 07815 關(guān)于 2021年度征收城鎮(zhèn)土地使用稅的通告 京地稅地[2021]329號(hào) 北京市地方稅務(wù)局 自 2021年 1月 1日起，北京市城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅等級(jí)劃分為六級(jí)；東直門外斜街、大屯路等升為二級(jí)土地，西大望路等地段調(diào)整為一級(jí)土地 071213 物業(yè)稅預(yù)計(jì)明 年征收 —— 財(cái)政部 財(cái)政部人士透露，物業(yè)稅預(yù)計(jì)在明年開征，根據(jù)套數(shù)、面積、類型等標(biāo)準(zhǔn)劃分征收，將從商業(yè)用房和豪宅、別墅開始征收 資料來源：思源經(jīng)紀(jì)公司根據(jù)相關(guān)部門出臺(tái)文件整理 2021 年北京市房地產(chǎn)稅收 政策進(jìn)一步完善。同時(shí)，國家對房地產(chǎn)整治的 13 力度也在加大，對房地產(chǎn)行業(yè)各個(gè)不規(guī)范的方面進(jìn)行打擊。 2 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策對市場的影響 2021 年北京市宏觀政策環(huán)境 2021 年，可以說是政策的實(shí)施年。制 度環(huán)境成為關(guān)鍵因素，需要在注重保持傳統(tǒng)競爭優(yōu)勢的同時(shí)，更加注重以制度創(chuàng)新為核心的發(fā)展環(huán)境優(yōu)化和區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作。人均地區(qū)生產(chǎn)總值向更高水平邁進(jìn)，推動(dòng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)，為北京市國民經(jīng)濟(jì)長時(shí)期內(nèi)保持較快增長提供了強(qiáng)勁動(dòng)力。 北京市近年各產(chǎn)業(yè)投資比重（ % ） 01020304050607080901002021 2021 2021 2021 2 0 0 7 （1 1 1 月）第 一 產(chǎn) 業(yè) 第 二 產(chǎn) 業(yè) 第 三 產(chǎn) 業(yè) 上圖是北京市是各產(chǎn)業(yè)投資額所占的比重，從中可以看出，北京市第三產(chǎn)業(yè)所占比重相較第一、第二產(chǎn)業(yè)所占比重較多。 發(fā)明專利數(shù)量：預(yù)計(jì)到 2021 年，每萬人專利申請數(shù)達(dá)到 18 件。 第一產(chǎn)業(yè)所占比重：第一產(chǎn)業(yè)增加值總量基本保持不變，穩(wěn)定在 100 億元左右。 6 北京近年居民消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)分析 居民生活消費(fèi)結(jié)構(gòu)主要包括食品類、衣著類、居住、其他四類，其中食品消費(fèi)比例，即恩格爾系數(shù)是在衡量當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、生活消費(fèi)水平過程中的重要考察指標(biāo)。 20212021 年，北京市 CPI 年均保持在 左右，在國際警戒線之內(nèi)，說明物價(jià)基本穩(wěn)定。 （ GDP）狀況 北京市 GDP 保持高速增長。 1 萬澤碧軒房地產(chǎn)開發(fā) 公司 又一村 項(xiàng)目 市場 研究報(bào)告 北京思源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 2021 年 3 月 2 目錄 第一部分 宏觀市場概述 ................................................................................................. 4 1 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析 ..................................................................................................... 4 北京地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析 ............................................................................ 4 北京市宏觀經(jīng)濟(jì)綜述 ............................................................................ 4 北京經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 ................................................................................ 4 北京市產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r ............................................................................ 7 北京發(fā)展新趨勢 ................................................................................. 10 2 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策對市場的影響 ................................................................................. 11 2021年北京市宏觀政策環(huán)境 ......................................................................... 11 房地產(chǎn)行業(yè)政策分析 .......................................................................... 11 房地產(chǎn)金融政策分析 .......................................................................... 13 房地產(chǎn)土地政策分析 .......................................................................... 14 房地產(chǎn)稅收政策分析 .......................................................................... 15 3 北京市市政交通建設(shè)情況及對房地產(chǎn)市場的影響 ..................................................... 16 北京市市政交通建設(shè)情況 .............................................................................. 16 北京市道路交通規(guī)劃 .......................................................................... 16 市政交通建設(shè)對北京房地產(chǎn)市場的影響 .............................................. 17 4 地區(qū)住宅供應(yīng)分析及區(qū)域市場特點(diǎn) .......................................................................... 18 北京市房地產(chǎn)投資情況 ................................................................................. 18 北京市商品房供給情況 ....................................................................... 18 2021年北京住宅市場供應(yīng)狀況 ....................................