【正文】 合并體系，連鎖公司及下屬單位進(jìn)行第一層合并，合并完成以后，直屬管轄公司再與連鎖公司進(jìn)行第二次合并，便于數(shù)據(jù)的處理及品牌的擴(kuò)張；品牌統(tǒng)領(lǐng)業(yè)態(tài)，各層業(yè)態(tài)劃分完全模范大型百貨商場的格局，采用“多業(yè)態(tài)集中經(jīng)營，同時又合理分區(qū)”的方式，并且每種業(yè)態(tài)均采取了品牌搭配雜牌的配貨方式，通過一定數(shù)量品牌的拉動，保持商場的整體檔次及競爭力，男裝：雅戈?duì)枴⑵柨ǖさ?；女裝鞋業(yè)：達(dá)芙妮、百麗等。 43 三峽 萬州大型購物中心分析 及萬州商業(yè)發(fā)展趨勢 萬州區(qū)形成以圍繞高筍塘的太白路、雙白路、白巖路等主要街道形成核心商圈，并以此為中心，輻射新城路、王牌路、孫家書房路，形成中心副商圈，萬州區(qū)大型的百貨、家電賣場、通訊賣場等都集中于此；從共性上講，以百盛、新世紀(jì)、重百 、 沃爾瑪 為龍頭的集中商業(yè)已經(jīng)脫離了落后“物業(yè)管理”模式，利用主力商家、品牌商家拉升商業(yè)核心價值 44 及競爭力；受條件制約，臨街形象展示面普遍不大；就經(jīng)營狀況而言，新世紀(jì)萬州商都 最好，其次為重慶百貨萬州商場，百盛購物中心和三峽門口的電動扶梯可以直接到達(dá) 2層，其它位置均勻分布的兩部電梯和三部樓梯也可以引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)入 2層，最大限度控制了經(jīng)營死角?！安皇瞧放?，莫進(jìn)來；經(jīng)營差的，請出去”是昆侖家居的招商標(biāo)準(zhǔn) 。 項(xiàng)目定位為渝東北最大的現(xiàn)代物流配送中心，市場以糧油、水果、蔬菜、花卉、副食、水產(chǎn)、百貨為主。 （ 3） 對環(huán)境要求較高的裝飾建材市場，更為人性化的體驗(yàn)式消費(fèi)理念尚未導(dǎo)入。 寫字樓發(fā)展趨勢 隨著重慶列為勞動力供給最理想城市和未來最具發(fā)展?jié)摿Τ鞘?，自身經(jīng)濟(jì)快速增長及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，有著 強(qiáng)勁發(fā)展動力， 萬州作為重慶第二大城市， 承擔(dān)三峽庫區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎的發(fā)展使命，城市價值將在未來有飛躍的提升 ， 萬州寫字樓正快速邁向高速發(fā)展階段，政府將全力打造多元化中高檔商務(wù)辦公集群，寫字樓將迎來全新的 時代 。 CBD項(xiàng)目：因 影響寫字樓價格的主要因素 有 地段區(qū)域價值、樓宇品質(zhì)水平、入住客戶檔次 等，建議高品質(zhì)打造城市綜合體，在營銷思路上要 高舉高打，高端形象角逐市場，體現(xiàn)本案于市場中的地位，由產(chǎn)品升華至身份感與品位，居上流之上 。 現(xiàn)工程還未動工，但已銷售較多， 剩余房源不多。 枇杷坪片區(qū) 53 樓盤名 業(yè)態(tài) 價格 銷售情況 分析 心水岸 高層 均價 7000 共 2棟 ,少量房源 位于北濱路音樂廣場內(nèi)側(cè) ,成熟社區(qū)，交通便捷、可觀江景。 道路條件欠佳，與王牌路連接的路窄，兩邊占道停車嚴(yán)重，經(jīng)常有交通堵塞現(xiàn)象，小區(qū)車位比例不高。 二橋橋頭，還房附近，交通方便，配套較齊。由于離高筍塘較遠(yuǎn)，購物等不是很方便。 學(xué)林上城 小高層，洋房 采用內(nèi)部認(rèn)購方式，均價在于 4400左右 一二期已入住，三期目前正在換正式合同 小區(qū)環(huán)境較差，交通不方便，配套也跟不上，但價位較便宜，主要客源來自九池，國家，柱山等鄉(xiāng)鎮(zhèn) 鷗鵬 江南新區(qū) 55 樓盤名 業(yè)態(tài) 價格 銷售情況 分析 南山綠庭 高層，洋房 高層均價 5200,洋房 6500 一二期已交房，三期正在銷售，余少量房源，四期剛動工 江南新區(qū)較早開發(fā)項(xiàng)目，有一部分還房，小區(qū)環(huán)境一般，交通配套較差，價位較便宜。房屋景觀，設(shè)計都比較不錯，價格目前在萬州算是比較貴的片區(qū)，基本都已修好，交通配套方面還是比較齊全。 項(xiàng)目大多位于沙河橋頭附近，人員居住較雜，屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部。 目前正在平場地。 當(dāng)前 辦公用房 租金為 5080元 /月 .平米，需求量增大的強(qiáng)勢推動，未來租金年增長率為 510%，高檔寫字樓租金為70200元 /月 .平米 六、三峽茶莊及江南 CBD商業(yè)定位的建議 ：周邊配套十分成熟，商業(yè)營銷推廣容易，可隨時開盤面市；建議商業(yè)定位以小區(qū)服務(wù)配套、餐飲、娛樂為主，因價格偏高，面積不宜太大。辦公用房 供應(yīng)市場主要集中在高筍塘、沙龍路、周家壩、百安壩 等區(qū)域， 其中高筍塘為主力區(qū)域， 目前除三峽之星項(xiàng)目外 沒有高端寫字樓供應(yīng) ，但 價值提升不明 顯 。 （ 2） 經(jīng)營環(huán)境及經(jīng)營模式處于優(yōu)化升級階段 萬州的典型性專業(yè)市場涵蓋了裝飾建材、數(shù)碼 IT、小商品批發(fā)等業(yè)態(tài) ,但是受經(jīng)營、管理理念局限較大。 鐘鼓樓綜合批發(fā)市場 鐘鼓樓綜合批發(fā)市場位于北山移民小區(qū)的黃金地段，東鄰枇杷坪，西接萬安大橋，南臨北濱路、北山廣場、北山汽車站和北山港區(qū)旅游客貨碼頭，北依北山大道，與江南行政區(qū)隔江相望，地理位置得天獨(dú)厚。涵蓋了聯(lián)想，惠普，戴爾等品牌，專業(yè)相機(jī)，數(shù)碼卡片機(jī)，高檔手機(jī)，普通消費(fèi)手機(jī)等，一應(yīng)俱全。 泰興通信電腦城的 “回”字型人流動線設(shè)置比較合理，走廊對消費(fèi)者起到了很好的導(dǎo)視作用。 三峽 ? 福斯德廣場分析：由于前期定位問題，過于強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的整體形象而弱化了其經(jīng)營策略，對商業(yè)“成活率”影響最大的地面一層出售面 積過大，業(yè)主對一層商鋪的投資行為直接影響了項(xiàng)目的營業(yè)率，導(dǎo)致 整體銷售、招商 滯后 。公司已發(fā)展成為以零售業(yè)為龍頭，以現(xiàn)代物流為支撐，以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和食品 工業(yè)為兩翼，以實(shí)業(yè)開發(fā)為基礎(chǔ)的大型集團(tuán)企業(yè)。 41 百盛購物中心分析：首層功能分區(qū)較亂，尤其鞋區(qū)柜臺布置視線通達(dá)性不強(qiáng)；做為主力店而引入的麥當(dāng)勞，沒有起到主力店的作用；導(dǎo)視系統(tǒng)處理不夠，導(dǎo)視牌位置不明顯；動線設(shè)計存在一定問題，上下扶梯距離近，無法形成有效的客流共享；除一樓化妝品有部分高端品牌外，服飾業(yè)態(tài)缺少知名品牌的帶動及自身較具競爭力的特色，絕大多數(shù)服飾款式和檔次較一般。 人人樂購物廣場 該購物廣場將入駐 驛鑫 39 （四） 其他各商業(yè)街 孫家書房路：計有 150余個門面，沿街店面形象較好 。 王牌路 王牌路是周邊區(qū)縣通往萬州城區(qū)的主要入城通道，計有 500余 個門面，總經(jīng)營面積約 3萬平米， 沿街店面形象普遍較差， 沿街有永輝超市， 業(yè)態(tài)以小型餐飲為主 ，其次有五金百貨、建筑建材、家電等業(yè)態(tài) 。 “太 雙 白”商業(yè)街特征：處于各組團(tuán)中心，享有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢；“太 雙 白”商業(yè)街位于枇杷坪組團(tuán)、龍寶組團(tuán) 和五橋組團(tuán)的中心位置，并以萬安大橋、長江三橋連接各組團(tuán)，交通的通達(dá)性為商圈的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的推動作用。 雙白路 雙白路作為太白路和白巖路的中間地段，是“太 雙 白”商業(yè)街的重要組成部分。 10. 錦江金都 由 重慶市發(fā)順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開發(fā)建設(shè)，位于 王家坡正街（原中醫(yī)校） ，總建筑面積 ㎡ ， 框剪 結(jié)構(gòu)，其中 13樓 28層、 57樓 35層、 8樓 6層 ，商業(yè)體量較小。 主要以花園洋房，電梯房，精裝公寓為主。 三期目前正在銷售，面積大多為 130140左右，價格在 53005700。 34 中渝濱江一號 中渝 ? 濱江一號項(xiàng)目位于萬州江南新區(qū)核心區(qū)，總占地 300畝，總建筑面積 35萬平方米，沿江面 900余米，一線江景。余下的都是面積偏大以及不面江戶型。 水岸新都 其廣告語為“ 未來新中心，生活新地標(biāo) ” 。 驛鑫 因銷售價格偏高，結(jié)合市場需要，建議以小戶型為主；現(xiàn)階段銷售價格宜在 68008000元 /平米。御景江城 /金成濱江壹號 /中恒 27 。 （ 1）江南新區(qū)市政規(guī)劃較好，政府大力扶持，為萬州房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。花郡 封閉小區(qū)，綠化好 高層 6 3 百安華都 臨主干道 高層 4 南濱康城（碧水藍(lán)天） 封閉小區(qū) 多層 /高層 26 20 5 嘉寶城市綠洲 戶型、靠近公園 高層 15 5 3 博達(dá) （ 4）主力戶型：三房建面 90120 平方米。 （ 6）客戶群：主城區(qū)客戶 40%，區(qū)縣及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 60%，區(qū)縣客戶多來自云陽、開縣等地；鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶多是外出打工返鄉(xiāng)購房群，多為首次置業(yè)。萬洲城 江景 高層 79 待售 8 銀河 17 （ 1）組團(tuán)概況：區(qū)域樓盤眾多，且產(chǎn)品形態(tài)較為豐富，多為洋房、多層和高層混建，剩余房源多為高層產(chǎn)品。 16 序 號 樓盤名稱 核心亮點(diǎn) 產(chǎn)品類型 項(xiàng)目規(guī)模 （萬 ㎡ ） 剩余體量 （萬 ㎡ ） 1 興茂城市經(jīng)典 板式結(jié)構(gòu) \皇家園林 洋房 \小高層 15 6 10 雷士濱江壹號 品牌 \規(guī)模 \江景 \品質(zhì)打造 洋房 \高層 40 2 中恒 ，萬州城市化進(jìn)程加速，房地產(chǎn)發(fā)展空間巨大、房價具備上漲空間。 ， 82%的被調(diào)查者認(rèn)為房價將快速上漲或緩慢增長。 7 總結(jié)：萬州城市化進(jìn)程加速，每年將新增大量剛性需求，每年新增住房面積需求約 200 萬方。 年，房屋施工面積和竣工面積相 較于前幾年都取得較大的增長，萬州房地產(chǎn)市場逐步邁進(jìn)快速發(fā)展的階段。） （一）房地產(chǎn)市場投資分析 3 ，萬州房地產(chǎn)投資以年均 %的速度快速發(fā)展，吸引大量投資資金，投資活躍度不斷提高。 6 ，量滯價漲，歸根到底是由于新增供應(yīng)量有限。 總結(jié)：城市利好刺激下，萬州房價持續(xù)增長。 11 枇杷坪組團(tuán) 天城組團(tuán) 高筍塘組團(tuán) 山頂組團(tuán) 龍寶組團(tuán) 江南新區(qū)組團(tuán) 百安壩組團(tuán) 合計 2020 年 0 0 0 2020 年 0 0 0 2020 年 0 2020 年 0 0 合計 /公頃 說明： 以上 土 地 成交數(shù)據(jù)根據(jù)中國 土 地市場網(wǎng)備份統(tǒng)計而得，其中商住用地不含廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等用地 總結(jié)： ，過去 4 年萬州整體土地交易量大幅提升，房地產(chǎn)市場投資熱情持續(xù)提升。 根據(jù)長江流向?qū)⑷f州城區(qū)分為兩岸三地，萬州主城區(qū)分為“多中心組團(tuán)式”布局結(jié)構(gòu)，即“三大板塊”（江南新區(qū)板塊、龍寶板塊、天城板塊），以及 “七大組團(tuán)”（高筍塘組團(tuán)、龍寶組團(tuán)、山頂組團(tuán)、天城組團(tuán)、枇杷坪組團(tuán)、百安壩組團(tuán)、江南新區(qū)組團(tuán)）。南山玉林 贈送空間 洋房 6 1 5 銀城 （ 5）主力戶型：三房為主，建筑面積 95150 平米，兩房為輔 80－ 100平米。水韻天城 新區(qū)橋頭堡 \江景 高層 20 1 4 億遠(yuǎn) 序 號 樓盤名稱 核心亮點(diǎn) 產(chǎn)品類型 項(xiàng)目規(guī)模（萬 ㎡ ） 剩余體量（萬 ㎡ ） 1 三峽明珠大廈 區(qū)位優(yōu)勢 高層 3 規(guī)劃中 2 錦江金都 區(qū)位優(yōu)勢 高層 15 5 3 恒安御景江城 品牌、成熟 高層 30 3 11 旺福 19 序 號 樓盤名稱 核心亮點(diǎn) 產(chǎn)品類型 項(xiàng)目規(guī)模 （萬 ㎡ ）