【正文】 天境 高層 未出來 未開盤 萬州火車站附近，目前交通不便，各方面沒出來 城市廣場 小高層、花園洋房 均價 4600 6 號樓多層花園洋房在建中 配套完善，交通方便，位置較差，小區(qū)居住人員較復雜 含雙河口片區(qū)，周邊配套比較完善，但規(guī)劃，綠化等其他方面做得不是很好。 一品江南 高層，小 高層，洋房 洋房均價 6200，電梯高層 5900，小高層 6400 一期已入住，二期在建，三四期已招標。 高筍塘片區(qū) 54 樓盤名 業(yè)態(tài) 價格 銷售情況 分析 錦江金都 高層 已售清，幫業(yè)主代賣 7500 共 5棟，已售清 分位于王家坡 ,原中醫(yī)舊址 ,共 5 棟樓 ,成熟社區(qū) ,高筍塘核心位置 ,但交通方便 ,配套成熟。目前交通配套方面不是很方便，離高筍塘十五分鐘左右車程。 位于沙河大橋旁，原味 澳洲風情， 6萬方綠化面積，規(guī)劃中 5萬方商業(yè)加風情美食街。 按造本地居民的生活習慣還可配以茶樓，賓館等。正規(guī)化建設的寫字樓項目有祥瑞東方大廈和雷士水岸新都等。以數(shù)碼市場為例，環(huán)境影響已經(jīng)嚴重制約了其發(fā)展，如面臨直接競爭將風險多多。項目重慶市清江實業(yè)（集團）打造，總投資 ，占地 500畝，總建筑 面積 10萬平方米。 昆侖家居市場 昆侖家居廣場位于萬州區(qū)白巖三支路 24號，營業(yè)面積約 6000㎡，是萬州地區(qū)最高檔的家居廣場。兩個大門很好的實現(xiàn)了人群的對流。為盤活該商業(yè)， 20202020年 政府和項目組都對進駐的商家實行了一定的優(yōu)惠，如：免收 2年工商管理費、商戶用水按居民用水標準計收、一定的免租期、減免部分物管費等 ，截至目前，基本已租售 完畢，但部分商家經(jīng)營慘淡 , 主要原因是 無明顯人流動線，不能很好的對消費者進行引導。 永輝超市 分析： 與其他幾個超市相比，永輝超市更注重價格及生鮮，衣帽鞋襪檔次偏低，以普通老百姓消費為主。 新世紀萬州商都 新世紀百貨萬州商都地處高筍塘商業(yè)廣場中心，做為新世紀百貨在區(qū)域市場開辟的首家綜合性商場，經(jīng)營面積達到㎡ 。 城市之星 ，業(yè)主為 重 慶市驛鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ，預計將于 2020年對外營業(yè)。 國本路：是萬州區(qū)的交通要道之一，沿街業(yè)態(tài)以餐飲、美容、娛樂休閑和小五金經(jīng)營為主，計有 300余 個 門面。 “新 王”商業(yè)街特征： （ 1） 業(yè)態(tài)較單一 。業(yè)態(tài)豐富，服裝鞋帽、百貨副食和餐飲業(yè)為主流；市場認可度較高，消費群體固定；該商業(yè)街是傳統(tǒng)商業(yè)街，居民的消費習慣已經(jīng)形成，根據(jù)調(diào)查的數(shù)據(jù)，在“經(jīng)常到外區(qū)域購物”的 25%的消費者中， 95%以上的消費者選擇了該商業(yè)街，只有不到 5%的消費者選擇去重慶市區(qū)更高檔的地方購物。該地段擁有更好的交通通達性，聚合了另外兩條街的人氣，不遠處的高筍塘廣場對該街的商業(yè)發(fā)展也起到了帶動作用，這些有利因素的集中導致該地段成為“太 雙 白”商業(yè)街租金最高的地段，地段對商業(yè)價值的影響顯而易見。 已售清。 35 如意萬洲城 項目 地處萬州高筍塘核心萬棉廠舊址，緊鄰濱江大道、王牌路 。主要客戶群為主城換房客戶，主要對面以公務員，商人為主的高端客戶群。項目共分 3期開發(fā)，其中一、二期為電梯花園洋房，三期為景觀高層，背山面水。大概在 2020年年初開盤。 項目 占地面積 20200平方米 ， 建筑面積 60480平方米 ，分 A、 B區(qū)。 城市之星 32 項目位于萬州區(qū)和平廣場原龍寶區(qū)黨工委大院，占地 12805㎡ ，總建筑面積 ㎡ ，框剪結構，地上 26層，地下兩層，將于今年竣工投入使用。 31 第二部分 萬州區(qū) 商業(yè) 現(xiàn)狀 調(diào)研分析 一、新建商業(yè)綜合體簡述（有 代表性正在建設或規(guī)劃建設） 萬達廣場 萬州 萬達廣場 將于 2020年 7月 投入使用。源山 /金泉第一城 /萬碩 28 、老城片區(qū)及北山枇杷坪組團的客戶群主要為萬州主城客戶，其他片區(qū)以區(qū)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主 。市調(diào)顯示，萬州購房者對江南新區(qū)認可度非常高，認為宜居指數(shù)最高，一定程度上反映萬州市民對居住品質的不斷追求。世紀華城 臨 主干道 高層 10 8 6 香山美地 公園、江景 高層 /洋房 25 報批中 合 計 （ 3）區(qū)域價格：多層 3700— 4300 元 /平米，高層 3900— 4800 元 /平米。長江帝景 江景 \交通口岸 高層 10 待 售 4 財富首站 火車站 多層 \高層 6 2 合 計 60 27 （ 3）區(qū)域價格： 3600— 4300元 /平米。兩房建面 8090平方米。 （ 1）區(qū)域優(yōu)勢：開發(fā)項目主要集中在申明壩和天仙湖沿線，相對單價和總價都較低。學林上城 規(guī)模、江景 高層、多層 25 10 18 9 金泉 （ 2）區(qū)域優(yōu)勢：成熟的區(qū)域配套和優(yōu)越的江景資源。山水國際 品牌 \規(guī)模 \成熟社區(qū) \配套 高層 70 2 2 方端水岸新都 江景 \規(guī)劃 新成 商業(yè)中心 商業(yè)街 \高層 6 1 11 中恒江南第一城 成熟社區(qū) 高層 \洋房 56 7 3 華粹 ，多個組圖都可能出現(xiàn)代表性項目，開發(fā)格局將發(fā)生較大變化，消費者的區(qū)域選擇性將逐漸弱化。 總結：市民房價承受力較強，未來房價上漲預期濃厚。 （五）房價分析 6 年萬州房價年均增幅超過 10%，特別是在 2020 年萬州 “第二大城市”地位確立后，萬州房價暴漲近 1000元 /㎡ 以上 ，顯示 了萬州房價巨大的爆發(fā)潛力。 總結：市場供應穩(wěn)步增長，逐漸邁進快速發(fā)展階段，但只在 2020 年呈現(xiàn)較大增長。 1 萬州房產(chǎn)市場調(diào) 查研究 報告 （ 針對 海成 茶莊改造 及江南 CBD 項目） 重慶海成實業(yè)（集團）有限公司萬州公司 7/11/2020 2 第一部分 萬州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀研究 一、萬州房地產(chǎn)市場宏觀研究 （注：以下數(shù)據(jù)來自《萬州統(tǒng)計年鑒》和政府工作報告；因《萬州統(tǒng)計年鑒》 2020 年還未出版，故 2020 年的 部分 數(shù)據(jù)暫時不能表現(xiàn)。 （三）房地產(chǎn)成交量分析 5 2020 年以來，由于市場供應量不足，萬州商品房成交面積并未顯著放大，增長率很少超過 10%。 年，由于國家宏觀調(diào)控，全國大多數(shù)地區(qū)房價回落，但萬州房價仍保持 12%的增長率。 （八）土地供應交易分析 10 序號 用地代號 用地名稱 面積（ km2） 比例（ %） 1 R 居住用地 2 C 公共設施用地 C1 商業(yè)金融用地 3 M 工業(yè)用地 4 W 倉儲用地 5 T 對外交通用地 6 S 道路廣場用地 7 U 市政公用設施用地 8 G 綠地 9 D 特殊用地 合計 城市建設用地 萬州城市建設用地規(guī)劃中，居住用地為 平方公里，占 %；商業(yè)金融用地為 平方公里，占 %。 12 二、萬州房地產(chǎn)市場微觀研究 （一）萬州城市開發(fā)格局 ：三大板塊，七大組團。南山綠庭 景觀資源 洋房 \高層 30 10 4 佳興江南天地 三橋頭，交通口岸 高層 2 合 計 （ 4）區(qū)域價格：高層 4500－ 6000 元 /平米，洋房 6000－ 7500 元 /平米，別墅 11000－ 13000 元 /平米。心水岸 區(qū)域核心地段 \濱江 高層 7 1 3 國潤 （ 3）在建 (在售 )樓盤情況 :14 個。陽光花園 規(guī)模、品質 高層、多層 34 8 10 興茂 （ 2）在建 (在售 )樓盤情況： 4 個。 （ 5）客戶群：主城區(qū)客戶不足 20%，區(qū)縣及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 70%以上。 （ 4）主力戶型：小三房為主，建面 90— 110 平米。 （ 4）主力戶型：三房 90120平米。但由于區(qū)域以高端低密度物業(yè)為主，售價較高，不少購房者（尤其是首次置業(yè)者）不得不選擇其他區(qū)域置業(yè)。 29 ，新項目主要出現(xiàn)在江南新區(qū)和高筍塘觀音巖組團 （如下表所示）。江城一品 /華粹陽光花園 龍寶雙河口 組團 1 個 博達由 重慶萬達商業(yè)廣場有限公司 開發(fā)建設， 項目位于北濱路濱水區(qū)四方井范圍內(nèi) ， 北臨 電報 路，東臨濱江路，西南側為城市分流路（未全線貫通），周邊市政配套較為完善。該項目由 重 慶市驛鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開發(fā)建設，建成后只租不售， 為綜合性公建項目 ， 2020被萬州區(qū)政府列為區(qū)重點工程項目（萬州府紀〔 2020〕 127號文） ，項目定位為 商業(yè) +酒店 +寫字樓 ，目前 人人樂購物廣場已經(jīng)簽約入駐， 預計 2020年開始營業(yè)， 酒店和寫字樓招商情況還不明確 。其中 A區(qū) 為 酒店式高層華宅 ， 將星級酒店式居住體驗融入住宅 ，以 “ 構造星級酒店里的家、建設享受型居住硬件、提供酒店式 33 服務、形成尊榮的無憂生活氛圍 ” 的建設思路，打造萬州首席酒店式高層華宅 ； B區(qū) 為 星級酒店、高檔寫字樓、大型購物中心為一體的城市綜合體。 折扣：有內(nèi)部認定客戶 ，不分按揭一次性。二期產(chǎn)品用地面積近 6萬方，總建筑面積 10萬方 。 折扣較大，最多可少 10萬。 項目總 建筑面積 79萬方， 項目定位為 高端的城市綜合體。 二 、 萬州城市中心 沿街商業(yè) （不含周家壩、百安壩、周家壩、北山等非城市中心） （一） 太白路 雙白路 白巖路沿街商業(yè) 該商業(yè)街位于高筍塘片區(qū)，地處核心商圈，集中了福斯德廣場、高筍塘廣場和萬州的三大購物中心，形成了“一家 36 獨大”的局面，是萬州最具競爭力的商業(yè)街。 雙白路商業(yè)街分析：該地段 約 有 80個門面，經(jīng)營面積 近萬平米 ，有蘇寧電器等專業(yè)賣場?？拷笮唾徫锷虉鲆粋茸饨鹈黠@比對街高；百盛、新世紀萬州商都、重百等大型購物商場容易聚集人氣，吸引較多的消費群，所以靠近大型購物商場的租金價格明顯 比對街高，約為對街的 24倍。 新城路的“服飾鞋帽”比例位居前列，王牌路的“餐飲”比例高居榜首，其他業(yè)態(tài)所占比例均在 10%以下。 甘家院路：連接萬州區(qū)最繁華的街道新城路和太白路，人流量極大，但街區(qū)形象較差。 萬州沃爾瑪 購物廣場 萬州沃爾瑪 是 沃爾瑪 在重慶第一家區(qū)縣店， 于 2020年 8月底開業(yè)， 位于 福斯德廣場 負一層， 賣場面積 。 新世紀萬州商都分析：與百盛 相比，新世紀萬州商都更著力于提供高品質購物環(huán)境及服務，在消費者中口碑較好； 商場裝修、規(guī)劃、特色均有一定優(yōu)勢；萬州店采取的是雙層