【正文】 電視用戶終端，分別安裝在客廳、起居室和主臥室內(nèi)；商場及其他配套設(shè)施內(nèi)預(yù)留電視分支器。 ４、有線電視系統(tǒng)采用 860MHZ 系統(tǒng)，雙向傳輸，分支分配方式，終端電平滿足70177。 小區(qū) 共計(jì)電視用戶終端 1272 只。本地塊以住宅為主，燃?xì)庥脩魹樽≌瑧?110低層住宅 170 戶。 2) 燃?xì)庥脷饬款A(yù)測： 考慮每戶住宅配備一只雙眼燃?xì)庠詈鸵恢豢焖贌崴饕约耙恢活~定流量 4m3/h的家用燃?xì)庥?jì)量表，每棟低層住宅配備一只額定流量 6m3/h 的家用燃?xì)庥?jì)量表。 2．室內(nèi)管道： 各住宅樓的燃?xì)膺M(jìn)戶管采用多頭進(jìn)戶的方式。室內(nèi)煤氣管道均采用熱鍍鋅鋼管，絲扣連接，聚四氟乙烯生料帶為填料，貼墻架空明管敷設(shè)。各戶居民燃?xì)獗聿贾迷趶N房間。室外埋地燃?xì)夤艿兰耙牍懿捎煤癖诰垡蚁┕堋? .衛(wèi)生 .安全 : . 環(huán)境保護(hù) .1生活污水治理 污水來源：糞便污水。 .2 噪聲及振動(dòng)治理 噪聲及振動(dòng)主要產(chǎn)生于水泵，故所有水泵均做基礎(chǔ)隔振和彈性支架并加隔音罩，其連接管道均設(shè)有柔性軟接管，設(shè)備房門做吸聲和隔聲處理，這樣可保證環(huán)境噪聲晝間低于 60dB(A),，夜間低于 50dB（ A） . 排水管采用消聲、耐腐蝕、壽命長內(nèi)螺旋發(fā)泡排水管 。每個(gè)組團(tuán)都設(shè)置垃圾站，實(shí)行“分類裝放，定時(shí)收集”，有機(jī)垃圾采用生化處理機(jī)處理。 .5 所有空調(diào)系統(tǒng)通風(fēng)及排風(fēng)系統(tǒng)的風(fēng)管上均設(shè)消聲器以減少噪聲； .6 所有空調(diào)通風(fēng)設(shè)備采用節(jié)能、低噪聲設(shè)備，通風(fēng)空調(diào)設(shè)備均采用減振器或減振吊架安裝。 .2 設(shè)計(jì)中住宅確保有二個(gè)以上房間朝南，明室明廳明廚明衛(wèi)，每戶有良好自然采光和通風(fēng)。 .3 生活污水經(jīng)處理后排往市政管網(wǎng)。以便各處值班人員與保安中心聯(lián)系。 ２、電視監(jiān)視系統(tǒng)： (1) 本系統(tǒng)與公共保安系統(tǒng)合為一體，設(shè)保安中心，該中心設(shè)在小區(qū)管理中心。 ３、公共廣播系統(tǒng)： (1) 在商場和公建內(nèi)安裝一套公共廣播系統(tǒng)，主機(jī)設(shè)在消防控制室。 (3) 公共廣播系統(tǒng)平時(shí)用于播放背景音樂，消防需用時(shí)由消防控制室強(qiáng)轉(zhuǎn)換做消防緊急廣播。 小區(qū)設(shè)區(qū)域 — 集中報(bào)警系統(tǒng)，消防中心設(shè)于一期文化活動(dòng)中心內(nèi)，南地塊設(shè)控制中心系統(tǒng)，中心內(nèi)設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警屏、消防聯(lián)動(dòng)控制屏及火災(zāi)應(yīng)急廣播和消防專用電話控制設(shè)備。 集中火災(zāi)報(bào)警控制器選用智能型控制器，能顯示各報(bào)警點(diǎn)的位置，并根據(jù)報(bào)警信號(hào)發(fā)出聯(lián)動(dòng)控制指令。 火災(zāi)應(yīng)急廣播系統(tǒng) 本工程的火災(zāi)應(yīng)急廣播與公共廣播合用，火災(zāi)時(shí)在消防控制 中心能將火災(zāi)疏散層的揚(yáng)聲器和公共廣播擴(kuò)音器強(qiáng)制切換轉(zhuǎn)入火災(zāi)應(yīng)急廣播狀態(tài)。消防水泵房、變配電所、主要通風(fēng)機(jī)房、排煙機(jī)房、消防電梯機(jī)房等設(shè)置消防電話分機(jī)的插孔。消防泵、消防電梯、消防控制室等消防設(shè)備的供電均設(shè)置雙電源未端自動(dòng)切換設(shè)備，消防設(shè)備配電裝置均設(shè)置明顯的消防標(biāo)志。 在小區(qū)周邊設(shè)置若干攝像機(jī) ,紅外線報(bào)警探測器 ,在小區(qū)門衛(wèi)內(nèi)設(shè)監(jiān)視器及防盜報(bào)警控制器 ,實(shí)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)全天侯的安保監(jiān)控 . . 勞動(dòng)安全保護(hù) .1 小區(qū)內(nèi)采用封閉式物業(yè)管理，小區(qū)四周采用透空圍墻，組團(tuán)各自獨(dú)立。 .3 組團(tuán)入口值班室與小區(qū)安保中心之間設(shè)一套獨(dú)立的可視對(duì)講系統(tǒng)，供門衛(wèi)和安保中心聯(lián)絡(luò)使用。 .4 各住宅單元可視對(duì)講電話系統(tǒng)與小區(qū)安保中心聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)住戶與安保中心的雙向通訊和報(bào)警。 住戶室內(nèi)具有燃?xì)庑孤﹫?bào)警、戶門及陽臺(tái)外窗防范報(bào)警、按鈕式家庭緊急求助報(bào)警等功能。 .7 安保值班控制室，設(shè)有直線電線可與 110報(bào)警。公共衛(wèi)生間均設(shè)殘疾人專用間。 .2安全疏散 高層疏散樓梯出屋頂 ,地下室及地下車庫按規(guī)范要求設(shè)防火分區(qū)及防煙分區(qū) ,各防火分區(qū)不少于兩個(gè)安全出口 .樓梯間設(shè)乙級(jí)防火門 ,并向疏散方向開啟 .首層樓梯與地下室樓梯用乙級(jí)防火門分開。井壁按消防規(guī)范設(shè)計(jì)，檢查井門采用丙級(jí)防火門 (開向前室的檢查門為乙級(jí)防火門 )。 Sologen：和諧純真的“ family”社區(qū) 核心賣點(diǎn)： 是南通中心城區(qū)內(nèi)最大的混合性社區(qū) 小區(qū)在整體規(guī)劃上著重于綠化景觀環(huán)境的設(shè)計(jì)，以溪流、沙灘、陽光、綠色為宗旨來打造的 小區(qū)內(nèi)配套完善，沿街商鋪、中心會(huì)所、幼兒園等，讓業(yè)主足不出戶，就可享受便利設(shè)施。 客源分析：主要是本地的區(qū)域客為主，也有部分動(dòng)遷戶，大多考慮自主。 Sologen：南通首席大型純生態(tài)景觀國際社區(qū) 核心賣點(diǎn)： 私藏 120210 平方南通城區(qū)最大純生態(tài)園林，收藏 4500 平方私家湖泊來營造整個(gè)社區(qū)。其中 24000 平方繁華商業(yè)配套， 29000 平方 4層高檔診所， 1100 平方豪華會(huì)所， 40000 平方超大型地下車庫， 300 平方銀行，另外還有郵局、幼兒園等，規(guī)劃中還有 4 星級(jí)酒店入住。主要是因?yàn)槠涫悄壳澳贤閿?shù)不多的離市中心較近的一個(gè)大型社區(qū)，周邊多為新建的住宅項(xiàng)目，從長遠(yuǎn)發(fā)展來看會(huì)成一定氣候，小區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，擁有南通少見的完善配套將可以彌補(bǔ)其周邊配套的缺乏。 客源分析：大多為都市白領(lǐng)，周邊居民，及六縣照顧子女就學(xué)的外來人士。 Sologen：華城收官之作，延續(xù)經(jīng)典璀璨 核心賣點(diǎn)： 小區(qū)環(huán)境較為優(yōu)美，并 帶有一個(gè) 15000 平方中心綠地廣場。 目前其銷售情況相當(dāng)良好，已去化 90﹪左右。 客源分析：對(duì)此區(qū)域有一定接受度的周邊居民，還有部分拆遷戶。 天安花園 Sologen：尊者之居，家族典藏 天安花園核心賣點(diǎn)： 是南通第一個(gè)將人們居住觀念轉(zhuǎn)化到以小區(qū)自然、生態(tài)、豐富的環(huán)境來提升人們的居住水平和生活方式。 南通較為新穎的建筑外立面，大面積的落地玻璃窗、挑窗、玻璃觀景陽臺(tái)的設(shè)計(jì)。開發(fā)商：天安集團(tuán) 景觀公司：貝爾高林 從目前（二期）的銷售情況來看，其銷售 不太理想，去化較為緩慢。而別墅則是其中的一小部分（多為聯(lián)體、疊加，而獨(dú)棟只占很少一部分），別墅的存在并不只是用于項(xiàng)目利潤，而是提升整個(gè)樓盤的品質(zhì)和售價(jià)的。但從一期火爆的銷售勢(shì)態(tài)來看，也不難看出人們的購房已經(jīng)開始從完全取決于地段到關(guān)注居住理念、生活方式的方向轉(zhuǎn)換；以及新城區(qū)強(qiáng)大的規(guī)劃所帶來的吸引力。 景觀借鑒現(xiàn)代古典交融的江南園林，打造極具人文氣息河藝術(shù)韻味的中式園林意境。尤其是小高層的去化相當(dāng)快，主要是因?yàn)樵谕瑓^(qū)域中價(jià)格較為合理。面積和價(jià)格也控制的較為適中，對(duì)去化起到一定的推動(dòng)作用。 目前南通房產(chǎn)可供項(xiàng)目中，位于周邊縣級(jí)市――通州市的 東郊莊園 ，其是緊臨南通市的一個(gè)具有強(qiáng)大競爭力的樓盤。 小區(qū)走的是歐式路線，以各種風(fēng)情來體現(xiàn)建筑立面。 面積控制合理，均為 300 平方左右，對(duì)去化有一定的推動(dòng)作用。主要原因還是由于地理位置的因素。 客源分析：私營業(yè)主，收入較高的人群為主和少部分外省市客戶。但目前國家對(duì)別墅用地已基本控制，不再批復(fù)，所以對(duì)低密度建筑社區(qū)而言土地更加珍貴，價(jià)值尤為突出。別墅在南通雖說也存在，但都魚龍混雜，都是一些混合性社區(qū)。主要市是：東郊莊園、 XX、兆豐嘉園等，這也意味著 2021 年下半年將是南通別墅項(xiàng)目競爭最激烈的階段。其需求量會(huì)很大。 從去化分析來看，當(dāng)?shù)厝罕姶蠖嗫紤]自住，而且根據(jù)南通人的收入結(jié)構(gòu)（中年人群較有購房能力）和居住習(xí)慣，考慮的房型都較為偏大，且目前部分混合型社區(qū)（主要是新城區(qū)內(nèi)）所推的別墅市場接受度較高，說明人們對(duì)住宅的理念也從滿足基本居住要求上升到追求居住的環(huán)境和生活的 品質(zhì)。 從競爭個(gè)案客源分析來看，總結(jié)本案客源主要來于紡織、建筑、外貿(mào)等行業(yè)的私營業(yè)主；外企白領(lǐng)；大型企事業(yè)單位高級(jí)管理人員；外籍人士等。 （交通）：本案位于星湖大道旁，今后業(yè)主出行非常便捷。星湖大道直 接可以連接到通常汽渡，通向外省市；今后還將連接在建中的蘇通大橋，通過蘇通大橋以后到達(dá)上海、蘇州車程都在一小時(shí)以內(nèi) 。 （配套）：老城區(qū)的配套是目前南通配套最齊全、最完善的區(qū)域，本案離市中心車程只需 20 分鐘的車程，市區(qū)的配套也可以利用。所以本案的生活配套是非常完善的。 本案一期打造的是低密度低層住宅社區(qū)和部分小高層住宅，與目前市場上的混合性小區(qū)相比，定位要高，品質(zhì)要強(qiáng)。 ，充分演繹異域風(fēng)情之精髓。追求“ 以人為本、天人合一”的設(shè)計(jì)理念，通過大面積的綠地、坡景、水系、景觀小品與建筑群體串聯(lián)，讓業(yè)主切實(shí)感受移步異景的空間效果，全方位領(lǐng)略地勢(shì)起伏的草地、疏密相間的叢林、蜿蜒曲折的水體駁岸以及幽靜的林間小道等景致。 6 小區(qū)內(nèi)設(shè) 置了內(nèi)容豐富、形式不同的景觀小品。 ，在本項(xiàng)目也運(yùn)用的淋漓盡致。形成跌落式的瀑布、蜿蜒曲折的河道、大面積的中心湖等不同的水的表現(xiàn)形式。（私家庭院的特色，私密性，土地私屬感 ） 的住宅是隨庭院而建與綠化環(huán)境融為一體。在空間尺度、觀景、采光、通風(fēng)方面做了很多革命性的創(chuàng)新。 ，構(gòu)架清晰，人車分流，注重統(tǒng)一性、便捷性、舒適性三大原則。 題“ 人與環(huán)境和諧共存 ”和“以人為本”回歸自然及園林植物造景中“適地適樹”原則的設(shè)計(jì)理念。（可以引出南通是長壽之鄉(xiāng)，長壽博物館） ，按照住宅的類型與標(biāo)準(zhǔn)，采用多種建筑類型分區(qū)的布置方式，從而提高了小區(qū)的功能和環(huán)境質(zhì)量。別墅的房型設(shè)計(jì)充分考慮現(xiàn)代成功人士的居住習(xí)慣和名流人士社交活動(dòng)的空間。小區(qū)內(nèi)房型十種，可以滿足客戶不同需求。C區(qū)在 2021年 1月 30日開工 2021年 12 月 30日竣工 ,計(jì)劃在 2021 年 9 月 30 日進(jìn)行公開銷售 . (八 )項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 1)購買力風(fēng)險(xiǎn) 隨著國家 對(duì)房地產(chǎn)政策的出臺(tái) ,穩(wěn)定房價(jià) ,規(guī)范市場 .現(xiàn)階段持幣觀望的客戶越來越多 ,本項(xiàng)目遠(yuǎn)離市中心區(qū) ,客戶對(duì)房價(jià)的接受度 ,是開發(fā)商要值得深思的問題 ,不然難以形成強(qiáng)勁的銷售態(tài)勢(shì) ,對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度和資金投放產(chǎn)生壓力 . 2)競爭風(fēng)險(xiǎn) 未來本市和本區(qū)域的項(xiàng)目相繼開發(fā) ,營銷策劃各家開發(fā)商都很重視 ,這樣就會(huì)形成一定競爭 . 3)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)商應(yīng)依據(jù)市場 ,制定科學(xué) ,有效的計(jì)劃 ,盲目的開發(fā)建設(shè)會(huì)帶來資金的壓力 ,使公司無法正常的運(yùn)作 . 2 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 1)市場定位和產(chǎn)品規(guī)劃是關(guān)鍵因素 在項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段 ,建立科學(xué)細(xì)致的調(diào)查系統(tǒng) ,做好市 場調(diào)查 ,形成準(zhǔn)確的市場定位 ,適度超前的規(guī)劃理念 ,獨(dú)具個(gè)性的建筑風(fēng)格和布局 ,人性化的環(huán)境空間和合理的戶型設(shè)計(jì)是住宅產(chǎn)品成功的重要因子 ,優(yōu)質(zhì)的工程質(zhì)量也是獲得市場認(rèn)可的根本 . 2)形象包裝和營銷策劃 項(xiàng)目價(jià)值的最終體現(xiàn) ,要超越眾多的對(duì)手 ,在于銷售過程中成功的形象包裝和營銷策劃 .能夠增加項(xiàng)目的附加值和產(chǎn)品的競爭力 3)項(xiàng)目的成本控制 有效的控制成本 ,就能有效的保證利潤 ,同時(shí)在價(jià)格上能有一定的競爭力 4)項(xiàng)目融資管理 資金的統(tǒng)籌管理和合理利用資金對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)是很重要的 ,優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品 ,加上成功的營銷策劃可以快速回籠資金 ,減輕項(xiàng)目投資 ,融資的壓力 ,減少融資成本 ,增加投資收益 ,另外 ,做好融資工作 ,確保自己到位 ,可以保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行 ,二者相輔相成的 . (九 )項(xiàng)目建設(shè)組織管理 本項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施由和融旗下的南通融匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具體負(fù)責(zé) ,前期工作由公司的領(lǐng)導(dǎo)帶領(lǐng)開發(fā)部 .工程部 .總工程師完成 .規(guī)劃設(shè)計(jì)邀請(qǐng)美國 TONTSEN 設(shè)計(jì)公司 ,營銷策劃請(qǐng)上海知名的聚仁機(jī)構(gòu)和錦園行加盟 .綠化景觀規(guī)劃和施工聘請(qǐng)上海優(yōu)秀的景觀公司完成 . (十 )項(xiàng)目營銷計(jì)劃 （ 1） 策劃包裝 策劃包裝時(shí)針對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)，從市場定位出發(fā)，通過整套的銷售資料及廣告平 面的制作，使項(xiàng)目樹立起良好的形象，在市場同類型的產(chǎn)品中脫穎而出。 廣告牌擺放的位置，一是小區(qū)的現(xiàn)場及通往小區(qū)的道路兩側(cè)，利于過往人流加深印象；二是東市區(qū)內(nèi)的主要道路及路口的現(xiàn)眼位置，吸引區(qū)內(nèi)人流注意。 （ 3）售樓現(xiàn)場 從東糊山莊項(xiàng)目的規(guī)模來看，應(yīng)設(shè)立兩個(gè)售樓處：在市區(qū)設(shè)立一個(gè) 售樓處，在項(xiàng)目現(xiàn)場設(shè)立一個(gè)售樓處。 （ 4）樣板房 由于本項(xiàng)目定位在中高檔，項(xiàng)目樣板房的設(shè)置力求簡潔、溫馨舒適又典雅親切，激發(fā)買家的購買欲望。大致分為“一次性付款”、“分期付款”、“銀行按揭付款”等幾種。 此舉是為 了讓消費(fèi)者自主成為本累計(jì)折扣計(jì)劃的受益者。運(yùn)作目的是希望以此連帶關(guān)系吸引更多消費(fèi)者，做網(wǎng)絡(luò)營銷，產(chǎn)生連動(dòng)效益，惠及項(xiàng)目后期銷售。通過早期軟性宣傳，樹立市場形象，配合后期宣傳，促進(jìn)銷售。如開工典禮、開盤典禮、封頂?shù)涠Y等現(xiàn)場公關(guān)活動(dòng)，參 加房展會(huì)，舉辦、組織文藝及抽獎(jiǎng)活動(dòng)，吸引廣大消費(fèi)者參觀，既能宣傳本項(xiàng)目，還可以在一定程度上帶動(dòng)項(xiàng)目的銷售。 （ 2）營銷計(jì)劃 先制定完備的廣告宣傳策略，擺闊各種軟性廣告宣傳、售樓書、項(xiàng)目模型、廣告設(shè)計(jì)等廣告媒介的使用，確定廣告投放的頻度、密度和區(qū)域。制定合適的價(jià)格策略，做好整個(gè)項(xiàng)目 的銷