【正文】 年北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租金一直呈下降趨勢(shì)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，到 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 26 頁(yè) 共 47 頁(yè) 2020 年 6 月份北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的平均租金報(bào)價(jià)為 美元每月每平方米，比年初下降了 個(gè)百分點(diǎn)，并且已經(jīng)連續(xù)五個(gè)季度出現(xiàn)下跌。第一，由于經(jīng)濟(jì)不景氣租戶普遍緊縮租房開(kāi)支；第二，由于跨國(guó)公司的并購(gòu)而使寫(xiě)字樓的需求縮減；第三，盡管上半年新增供應(yīng)不是很多，但消化現(xiàn)有存量這一任務(wù)仍給發(fā)展商，尤其是其物業(yè)空置很長(zhǎng) 時(shí)期的發(fā)展商帶來(lái)很大壓力。 與租賃市場(chǎng)相似， 2020 年上半年北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的售價(jià)也是一直呈下跌趨勢(shì)，但由于銷(xiāo)售市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的敏感程度不如租金市場(chǎng)那么強(qiáng)烈，因此售價(jià)的變化幅度也比較小。由于對(duì)北京東部新入伙的可售寫(xiě)字樓需求旺盛，而此類(lèi)寫(xiě)字樓供應(yīng)卻有限，買(mǎi)家不得不轉(zhuǎn)向分業(yè)權(quán)出售的舊寫(xiě)字樓，該地區(qū)二級(jí)市場(chǎng)因此開(kāi)始活躍起來(lái)。 （三）商住公寓部 分 政策與法規(guī)限制 2020 年年初，北京市工商行政管理局規(guī)定，從事餐飲、歌舞娛樂(lè)、提供互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)場(chǎng)所和洗浴等 4類(lèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的公司，不能以居民住宅樓、商住兩用樓（含居民住宅樓和商住兩用樓的底商樓層）房屋作為企業(yè)（或個(gè)體工商戶）住所（經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所）。 北京市商住公寓市場(chǎng)綜述 什么是商住公寓 ？商住公寓是一種既能辦商務(wù)又可以居住的一種產(chǎn)品。目前，商住公寓已由以前的做商住兩用的普通住宅發(fā)展到有較強(qiáng)商務(wù)功能的 SOHO，再發(fā)展到戶型可以多種分割的 STUDIO。 2020 年以來(lái)，商住公 寓更是蜂擁而至，如亞運(yùn)村除了重新包裝后推向市場(chǎng)的加利大廈外，還有歐陸經(jīng)典 STUDIO 和財(cái)富時(shí)代。 商住公寓暢銷(xiāo)的原因 （ 1）有效需求急增。這些小型公司對(duì)公司形象要求不高，且工作時(shí)間不好掌握，所以比較希望選擇可商可住的公寓，既可免去路上的辛勞，又節(jié)約了往返時(shí)間。由于商住公寓的土地出讓金低于寫(xiě)字樓，且建安費(fèi)和公 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 28 頁(yè) 共 47 頁(yè) 攤面積都比寫(xiě)字樓低很多，因此商住公寓的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于寫(xiě)字樓，在同等利潤(rùn)條件下，商住公寓的價(jià)格低于寫(xiě)字樓的價(jià)格，從而降低了風(fēng)險(xiǎn)，商住公寓在價(jià)格上比寫(xiě)字樓有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 商住類(lèi)物業(yè)投資前景如何？ 近來(lái)，受新經(jīng)濟(jì)影響，一些獨(dú)立性較強(qiáng)的小公司不斷涌現(xiàn)，于是從開(kāi)發(fā)商到小業(yè)主，這種開(kāi)發(fā)、投資商住的熱潮愈演愈烈。售價(jià)在每平方米 50007000 元的項(xiàng)目商住出租率高，租金大多在每平方米每天 24元， 150200平方米的房 屋最受中小公司青睞，中關(guān)村地區(qū) 80100平方米的房子出租快，投資回報(bào)率高。事實(shí)上，類(lèi)似的供求失衡在近幾年早有明顯的顯現(xiàn)。租價(jià)降幅最典型的是一些老樓盤(pán)，匯園國(guó)際公寓的月租金為每平方米 1520 美金，匯園公寓為 10 美金，而 1996 年該項(xiàng)目的月租價(jià)最高為 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 29 頁(yè) 共 47 頁(yè) 每平方米 30 美金；由于芳群公寓 、龍珠、清芷園等項(xiàng)目相繼推出，南城最早的公寓項(xiàng)目金都公寓原有的格局、設(shè)計(jì)、配套相對(duì)落后，失去了競(jìng)爭(zhēng)力，月租金由 7000元降至 4000 元左右，跌幅約 40%；兩年前入住的紫金莊園， 150 平方米、月租價(jià) 1萬(wàn)元的房屋現(xiàn)在已降到 7000 多；第一個(gè)中外合資項(xiàng)目城市廣場(chǎng)，當(dāng)初開(kāi)發(fā)商預(yù)期的月租金為每平方米 10 美元，而現(xiàn)在只有 6 美元。比如，商住樓的客戶主要是成長(zhǎng)型公司，租期一般在 12年之間，流動(dòng)性強(qiáng)，這些公司構(gòu)成復(fù)雜，管理松散，尤其在商 、住混居的情況下，辦公生活相互干擾，影響了樓盤(pán)的品質(zhì)。另外，隨著 23年后寫(xiě)字樓項(xiàng)目的大規(guī)模交付使用，新增的供應(yīng)量必然降低寫(xiě)字樓的租價(jià)，一些舊的寫(xiě)字樓將吸納部分商住客戶。不過(guò)有些明確提出商住概念的項(xiàng)目還是值得投資者關(guān)注，這些樓盤(pán)除了在外立面處理、戶型分隔分區(qū)、智能化系統(tǒng)、商務(wù)配套等方面進(jìn)行全面改進(jìn)外，最具革命性的改變就 是對(duì)“商”“住”的徹底分離，有的甚至在物業(yè)上還分別管理，比如數(shù)碼 0魏伯豪、住邦 2020 等，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為此類(lèi)物業(yè)商、住的質(zhì)量都可以保證，其在投資市場(chǎng)上的生命力會(huì)更長(zhǎng)些。市場(chǎng)的呼喚，于是有 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 30 頁(yè) 共 47 頁(yè) 了第三代新型商住樓，這種商住樓的出現(xiàn)，正好彌補(bǔ)了目前市場(chǎng)的空缺。這個(gè)時(shí)期的第一批商住兩用有商有住，一個(gè)非常具有代表性的現(xiàn)象，拎菜的與拎公文包的一起等電梯。進(jìn)化到第三代新型商住樓，房型還是住宅，但是它的設(shè)施、底商都是按照寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)配置，消滅了商住混雜，成為商住完全分離的新型商務(wù)社區(qū)。業(yè)內(nèi)人士根據(jù)目前正在運(yùn)作的幾個(gè)新的 商住樓項(xiàng)目判斷，下一步，以中小企業(yè)辦公需求定位的新商住樓項(xiàng)目將會(huì)繼續(xù)增多出新。可以預(yù)見(jiàn)，性價(jià)比高、功能設(shè)計(jì)出新新型商住樓將在近階段嶄露頭角，為成長(zhǎng)中的小企業(yè)提供獨(dú)特的“孵化”場(chǎng)所。認(rèn)為中國(guó)目前的居住問(wèn)題更大，所以以低息按揭的方式鼓勵(lì)老百姓先解決住房問(wèn)題。如果小企業(yè)買(mǎi)房按流動(dòng)資金貸款，就不能享受按揭的優(yōu)惠。這種政策逼著你不得不想一些辦法，讓購(gòu)買(mǎi)者獲得最大的實(shí)惠而獲得最終租金。所有付的按揭都等于是租金，但內(nèi)部運(yùn)營(yíng)過(guò)程中沒(méi)有租金，而最后得到了固定資產(chǎn)。 1992 年 10月份，北京市政府下文貫徹執(zhí)行國(guó)務(wù)院 55 號(hào)令《中華人民共和國(guó)國(guó)有城鎮(zhèn)土地出讓轉(zhuǎn)讓的暫行規(guī)定》，從這時(shí)起北京才有了房地產(chǎn)。首先限制的就是商場(chǎng)、寫(xiě)字樓的建設(shè)。任何一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都需要和資本市場(chǎng)金融市場(chǎng)結(jié)合，但結(jié)合的方式是不一樣的。可是對(duì)寫(xiě)字樓的按揭貸款，在目前為止基本上是不可能的，所以就出現(xiàn)了商住這樣不合理的局面。因?yàn)樽≌赡軙?huì)帶來(lái)消費(fèi)，但大量的稅收是沒(méi)有的。區(qū)域能不能很好地發(fā)展，有沒(méi)有足夠的稅源是一個(gè)非常大的關(guān)鍵問(wèn)題。 “商務(wù)公寓”有望取代“商住樓” 北京商務(wù)公寓何以在 CBD 大行其道？近年來(lái)，北京各種概念的公寓層出不窮，像 SOHO、酒店式公寓等，最近， CBD 地區(qū)及其輻射區(qū)域新推出了一些以商務(wù) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 32 頁(yè) 共 47 頁(yè) 為目的的公寓，稱為商務(wù)公寓，例如旺座、國(guó)際港等，這些項(xiàng)目推出后的銷(xiāo)售情況非常火爆。首先，商務(wù)公寓把商和住很好地結(jié)合；價(jià)位 相對(duì)較低，目前CBD 輻射區(qū)域內(nèi)的商務(wù)公寓平均價(jià)位基本在 9500 元 /平方米， CBD 中心區(qū)的高檔商務(wù)公寓項(xiàng)目，其均價(jià)也在 15000 元 /平方米左右，而高檔甲級(jí)寫(xiě)字樓售價(jià)基本在 2020 美元 /平方米以上，且銷(xiāo)售面積都非常大，在新經(jīng)濟(jì)形式下的一些新生代公司在尋找辦公場(chǎng)所時(shí)，對(duì)這些寫(xiě)字樓的價(jià)位和面積基本不能接受；以公寓立項(xiàng)，在購(gòu)房貸款等方面都比寫(xiě)字樓有優(yōu)勢(shì)。其次， CBD經(jīng)過(guò)十年的建設(shè)已是一個(gè)趨近成熟的商務(wù)區(qū)。這保證了商務(wù)公寓的強(qiáng)大市場(chǎng)需求。以國(guó)際港為例，為了適應(yīng)新生代公司的需要，這里特別設(shè)立了商務(wù)會(huì)所，有公共秘書(shū)、網(wǎng)絡(luò)中心、商務(wù)咖啡廳和西餐廳等商務(wù)配套設(shè)施。另外，在進(jìn)行內(nèi)裝修以前，開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)業(yè)主的需要對(duì)戶型進(jìn)行一定的修改，業(yè)主可以根據(jù)自己的需要選用不同的戶型和菜單式裝修方 案。因?yàn)樯虅?wù)公寓的商住兩面性，所以它一般有如下幾個(gè)特點(diǎn)：地段必須鄰近商務(wù)中心區(qū)域； 必須是交通便利； 莊重氣派的外立面； 專業(yè)的物業(yè)管理； 硬件設(shè)施要能滿足商住兩用的需求； 6 配套設(shè)施中，須要有充足的車(chē)位以及商務(wù)活動(dòng)所必須的銀行、郵政、商務(wù)中心、多功能會(huì)議廳、展 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 33 頁(yè) 共 47 頁(yè) 示廳等配套設(shè)施?！白鳛橹嘘P(guān)村創(chuàng)新的活力之源，要關(guān)心了解中小企業(yè)的切實(shí)需求，筑得好巢善待他們，留住中關(guān)村 的未來(lái)。據(jù)悉，目前中關(guān)村多數(shù)企業(yè)對(duì)辦公物業(yè)有兩大訴求：第一，想買(mǎi)不想租。以中關(guān)村中檔寫(xiě)字樓為例，每天每平方米租金 5 元，一家公司如果租 150 平方米的寫(xiě)字樓辦公，一年付出的代價(jià)是 51503012 ＝ 27 萬(wàn)元。第二，想買(mǎi)不想貴。然而，在核心地帶辦公，既可降低辦公的時(shí)間成本，又有利于迅速采集信息，中關(guān)村又是一個(gè)難以放棄的寸金之地。日前中關(guān)村的一項(xiàng)調(diào)查也表明，多數(shù)中小企業(yè)需要的是單價(jià) 800010000 元的房子。普通寫(xiě)字樓按揭非常難辦，手續(xù)復(fù)雜，很難取得銀行按揭，即使有最多只能到五成左右，年限也比住宅短得多。而七成到八成、 20 年的按揭，最終成為公司資產(chǎn)，后期租售變現(xiàn)能力也很強(qiáng)，對(duì)成長(zhǎng)型公司很有吸引力。 2020 年，是中關(guān)村 3 年大變樣的最后一年，以高檔寫(xiě)字樓為主的西區(qū)建設(shè)已初具規(guī)模。 商住公寓存在的問(wèn)題 （ 1） 住宅用地，商務(wù)功能。這種開(kāi)發(fā)模式，對(duì)于專門(mén)從事中低檔寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)的發(fā)展商而言，存在著不公平競(jìng)爭(zhēng)。由于商住公寓模糊了辦公和居住的功能，辦公的人可能會(huì)時(shí)時(shí)聞到鄰居住戶家里飄出的炒菜味；而住戶則每天要提心吊膽地面對(duì)川流不息的陌生面孔，對(duì)于需要安全、安靜、安寧生活的住戶來(lái)說(shuō)，商住樓的社區(qū)氛圍會(huì)讓住戶不能接受。 商住公寓的前景。 （ 1）供應(yīng)量的增幅減緩。 （ 2）商務(wù)功能增強(qiáng)。隨著市場(chǎng)的成熟，商住公寓將會(huì)給客戶提供完備的商務(wù)硬件設(shè)施和多種商務(wù)服務(wù)。 （四）住宅（以小戶型為主）部分 以 SOLO 為切入點(diǎn)，小戶型還可以找到很多空白 這里說(shuō) 的年輕人是指 SOLO 一族，即年齡在二三十歲的單身青年人，為了擺脫目前漂泊不定的生活，他們有強(qiáng)烈的購(gòu)房欲望。由于這樣的年輕人工作不久，又沒(méi)有多少積蓄，不可能買(mǎi)得起大房子的，因此，小戶型就成了他們置業(yè)安家的首選。 二、 %的被訪者希望空間設(shè)計(jì)能滿足 2 人需要。 三、對(duì)小戶型的偏愛(ài)女性（ %）高于男性（ %）。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 36 頁(yè) 共 47 頁(yè) 四、 %的被訪者需要便捷的公共交通。 五、 %的被訪者需要預(yù)留洗衣機(jī)位。購(gòu)買(mǎi)建筑面積 40 平方米左右的被訪者中 %會(huì)考慮租用自助洗衣房，而購(gòu)買(mǎi)建筑面積在 50 平方米左右的被訪者中僅 %的會(huì)租用自助洗衣房。本次調(diào)查表明， 100%的被訪者都認(rèn)為小戶型只是自己的過(guò)渡性住宅，但其中 85%的人認(rèn)為即使是過(guò)渡性住宅也應(yīng)力圖舒適。 七、 %的被訪者需要酒店式服務(wù)。他們不再單純用房屋的面積來(lái)衡量居住的舒適性。在本次調(diào)查中，只有%的被訪者表示不需要物業(yè)提供任何酒店式服務(wù)。 八、大部分被訪者重視生活配套。對(duì)于這些人，實(shí)在的物質(zhì)生活是重要的，同樣重要的還有生活的氛圍，是既 可以讓你放松又可以給你力量的氛圍。按被訪者認(rèn)為社區(qū)不需要配備或無(wú)所謂配備與否的生活設(shè)施的比例依次排序?yàn)椋呵俜?(%)、可出租會(huì)客室 (%)、茶藝館 (%)、棋牌室(%)、 24小時(shí)視聽(tīng)室 (%)。但業(yè)內(nèi)人士同時(shí)也提醒，市場(chǎng)絕對(duì)不能盲目樂(lè)觀，更忌盲目跟風(fēng)。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，超小戶型主要存在以下缺點(diǎn)：（ 1）總價(jià)低，單價(jià)高。（ 2）工程建設(shè)質(zhì)量、采光、通風(fēng)、景觀差。同時(shí)很多小戶型設(shè)計(jì)不合理，居室廚衛(wèi)同在一條直線上，形成一個(gè)狹長(zhǎng)空間，房間的日照、通風(fēng)、景觀都不是很好。（ 4）物業(yè)管理難。一般而言，一梯二三十戶，管理和安全問(wèn)題凸現(xiàn)。小戶型的熱銷(xiāo)從概念及短期收效上無(wú)疑是相當(dāng)成功的，但同時(shí) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 38 頁(yè) 共 47 頁(yè) 應(yīng)該清楚地認(rèn)識(shí)到這畢竟是短期性、過(guò)渡性的一類(lèi)產(chǎn)品，它只是滿足了一小部分購(gòu)買(mǎi)力有限又急于擁有住房的購(gòu)買(mǎi)者的需要。同時(shí)，中國(guó)的商家向來(lái)喜歡跟進(jìn)，小戶型縱然一時(shí)熱銷(xiāo)，但市場(chǎng)總是有一個(gè)飽和度，如果大家都做小戶型，最后難免又形成新的積壓。建委對(duì)居室面積都有一定之規(guī)，小戶型不可能有太大發(fā) 展力。小戶型一定要做精、做細(xì)，強(qiáng)調(diào)符合消費(fèi)者的需求，而不要一味強(qiáng)調(diào)小，不能簡(jiǎn)單的將小戶型簡(jiǎn)單地定義為“蝸居”。因?yàn)檫@樣的戶型更能夠滿足購(gòu)房者的基本生活需要。因此，一個(gè)樓盤(pán)的小戶型控制在 25%以內(nèi)應(yīng)該是比較合理的。而其中 22 套面積為18． 69 平方米的“袖珍”小戶更是奪人眼目，在展會(huì)頭天一開(kāi)盤(pán)便被搶光。像今典花園的小戶型二代、九龍花園和中關(guān)村地區(qū)出現(xiàn)的非常宿舍 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 39 頁(yè) 共 47 頁(yè) 等項(xiàng)目都賣(mài)得非?？?。綠景苑“袖珍”戶型的推出，使北京市場(chǎng)上出現(xiàn)了 20 建筑平方米以下的低總價(jià)房，這一市場(chǎng)現(xiàn)象引起了業(yè)界的廣泛關(guān)注。然而，“袖珍”小戶型的市場(chǎng)有多大，業(yè)內(nèi)人士可謂 見(jiàn)仁見(jiàn)智。綠景苑此次推出的小戶型樓中的袖珍套型居室廚衛(wèi)同在一條直線上，形成一個(gè)狹長(zhǎng)空間，沒(méi)有任何設(shè)計(jì)技巧，而且房間的采光基本上都是東西向的，日照、景觀都不是很好。有專業(yè)人士提出，這種十余平方米的 袖珍小戶熱實(shí)為北京高房?jī)r(jià)擠壓下的一種無(wú)奈的產(chǎn)品，這種住房從產(chǎn)品本身來(lái)看是有違住宅人性化設(shè)計(jì)的，是現(xiàn)代版的“筒子樓”，不該大量