【正文】 住房結(jié)構(gòu) （一）自 6 月 1 日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90 平方米以下住房 (含經(jīng)濟(jì)適用住房 )面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上。 ? 國六條中“ 90 平方米”政策將大大改變市場供給結(jié)構(gòu)，特別是濱州市目前供給以 120平方米以上的住房為主，在未來市場供給結(jié)構(gòu)將發(fā)生較大變化； 90 平方米以下的市場供給量迅速增長，在滿足一部分中低消費(fèi)階層的需求同時(shí)，也給一部分對(duì)居住品質(zhì)要求較高的中高層消費(fèi)者帶來了不便。 34 ② 加強(qiáng)土地管理與調(diào)控，嚴(yán)把土地“匣門” （一） 加大對(duì)閑置土地的清理力度，切實(shí)制止囤積土地行為，嚴(yán)格執(zhí)行法律規(guī)定，對(duì)超過出讓合同約定的 動(dòng)工開發(fā)日期滿 1 年未動(dòng)工開發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿 2 年未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。 （三）地方各級(jí)人民政府主要負(fù)責(zé)人對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)耕地保有量和基本農(nóng)田保護(hù)面積、土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃執(zhí)行情況負(fù)總責(zé)。 （四） 從 2021 年起，城市農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收將從此前的分批次審批，調(diào)整為每年由省級(jí)政府匯總后一次申報(bào)、待國務(wù)院批準(zhǔn)后由省級(jí)政府負(fù)責(zé)組織實(shí)施、城市政府具體實(shí)施。目前濱州房地產(chǎn)正處于起步發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場化程度較低，在新區(qū)建設(shè)的過程中，比較容易出現(xiàn)“圈地”、“炒作地皮”的行為，因此地方政府對(duì)該項(xiàng)政策的執(zhí)行力度決定了濱州房地產(chǎn)將能否健康發(fā)展。 ? 繼續(xù)停止別墅類土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng) ，從源頭上控制了住房的供給結(jié)構(gòu)，但也形成了現(xiàn)有別墅項(xiàng)目的稀缺性與珍貴性 。 ? 近幾年濱州新區(qū)的開發(fā)建設(shè)速度較快，由于對(duì)土地供應(yīng)控制不嚴(yán)，新區(qū)土地供應(yīng)量劇增，在一兩年內(nèi)市場便將出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象，未來市場供給量不容樂觀。 35 ③ 利率的調(diào)控 此階段宏觀調(diào)控，央行已經(jīng)對(duì)利率進(jìn)行了兩 次上調(diào)。特別是 5月 19日利率的又一次上調(diào)更印證了這種趨勢。而近幾年濱州的房地產(chǎn)投資比例一直處于 2%4%之間，而且目前市場需求特別是住房需求仍以自住為主，投資比例較低，因此，整個(gè)市場受利率上調(diào)的影響較小。其中，濱州新城區(qū)域已成為濱州市樓盤開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。 樓盤名稱 項(xiàng)目類型 建筑面積 開盤時(shí)間 銷售價(jià)格（元 /㎡） 名仕嘉園 5幢小高層住宅 +沿街商鋪 3 萬㎡ 住宅均價(jià)： 2300 商鋪未公開 盛世春秋 多層住宅小區(qū) +商鋪 萬㎡ 住宅均價(jià)： 2100 商鋪均價(jià)： 5000 金座豪庭 未確定（預(yù)計(jì)為小高層住宅 +商鋪） 約 4萬㎡ 預(yù)計(jì) 公開 未公開 橄欖御園 多層住宅 3 萬㎡ 1700 渤海國際廣場 商鋪 26 萬㎡ 外街一層： 15000 內(nèi)街一層： 6000 國貿(mào)新天地 商鋪 6萬多㎡ 公開，未開盤 38 區(qū)域特征： 老區(qū)中心區(qū)域樓盤多以舊城改造為主，其中商業(yè)的開發(fā)量較大，為濱州商業(yè)開發(fā)的集中區(qū)域?？傮w上該區(qū)域住宅樓盤規(guī)模均比較小，品質(zhì)一般，但因區(qū)域配套完善，生活便利 ，仍然是大部分中端購房客群的首選區(qū)域。 產(chǎn)品狀況： 住宅供給以 110130 平方米的三室兩廳為主，其次是 85100 平方米的兩室兩廳。目前銷售狀況較好的樓盤，一般都能達(dá)到 1套 /天以上的銷售速度。 三室 兩廳 109/122/137 盛世春秋 360 套 兩室兩廳 112120 銷售率達(dá) 90%，剩余較多是頂層復(fù)式及大面積戶型。 國貿(mào)新天地 無住宅 39 （ 2）老區(qū)北部區(qū)域 代表樓盤： 吉泰陽光花園（含華濱嘉園）、二十里堡、瑄嘉名都、祥泰麒麟閣等。目前該區(qū)域的樓盤規(guī)模都比較大，較多樓盤利用自身規(guī)模 優(yōu)勢打造小區(qū)環(huán)境，以彌補(bǔ)區(qū)域環(huán)境差的劣勢。 40 產(chǎn)品狀況： 住宅供給以 90130平方米的兩室兩廳、三室兩廳為主。 樓盤名稱 總套數(shù) 主力戶型 主力面積（㎡） 銷售狀況 吉泰陽光花園 1500 套 三室兩廳 104/141/156 銷售率達(dá) 98%以上，其 170 以上的大戶型銷售緩慢。三期未推出，部分用于安置。一、二期較多大面積戶型銷售較為困難，因此其三期規(guī)劃戶型面積整體調(diào)小。 樓盤名稱 項(xiàng)目類型 建筑面積 開盤時(shí)間 銷售價(jià)格（元 /㎡） 至尊門第 高層住宅 萬㎡ 2550 中海豪庭 小高層住宅 +沿街商鋪 萬㎡ 2300 望?；▓@ 多層、小高層住宅 +商業(yè)街 30 萬㎡ 多層 1850 小高層未推出 麗景新園 多層住宅小區(qū) +沿街商鋪 20 萬㎡ 一期 2021 年，二期 住宅： 2021 商業(yè)一層： 4000 優(yōu)士閣 獨(dú)棟小高層住宅 萬㎡ 2250 現(xiàn)代城 多層住宅 +商業(yè)廣場 40 萬㎡ 一期 ，二期 2021 年底 1600 國際大廈 住宅 +辦公樓 +商業(yè) 7 萬㎡ 預(yù)計(jì) 未公開 區(qū)域特征： 主要依托新區(qū)優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境吸引購房者。 價(jià)格范圍： 住宅 16002550 元 /平方米 主要客源： 靠近行政中心的樓盤以濱州市區(qū)域的中高端客群為主（例如至尊門第、中海豪庭、麗景新園等），而偏離行政中 心的樓 42 盤則以濱城區(qū)本地的中低端客群為主，此類樓盤多面向?yàn)I城區(qū)收入一般的企、事業(yè)單位職工團(tuán)購。 銷售狀況： 新區(qū)區(qū)域靠近行政中心的高檔樓盤，由于價(jià)位較高，面向客群較窄，總體消化速度一般。 樓盤名稱 總套數(shù) 主力戶型 主力面積（㎡） 銷售狀況 至尊門第 580套 三室兩廳 115/129/131/152 銷售率近 80%， 150 平方米的 3室 2廳銷售較好。而兩室兩廳銷售速度緩慢。 三室兩廳 130 現(xiàn)代城 1200套 兩室兩廳 8494 一期 520 套銷售達(dá) 90%，二期約 500 套銷售 60%，三期即將動(dòng)工。 三室兩廳 125151 國際大廈 未開盤銷售，前期預(yù)約登記中 43 （ 4）開發(fā)區(qū)區(qū)域 代表樓盤： 明日星城、第五大道等。 價(jià)格范圍： 住宅 14001500 元 /平方米 主要客源： 開發(fā)區(qū)魏棉、活塞等大企業(yè)的工薪階層。 銷售狀況： 開發(fā)區(qū)集中了大量濱州市企業(yè)工薪階層，且目前市場在售樓盤不多，目前在售幾個(gè)樓盤主要面向開發(fā)區(qū)幾個(gè)工業(yè)企業(yè)職工進(jìn)行團(tuán)購，價(jià)位較低，因此消化速度均比較快。樓盤的檔次多依賴于項(xiàng)目的地段與景觀，而新區(qū)的地段比老區(qū)更具有塑造高檔樓盤的條件與優(yōu)勢。中、低檔住宅的小戶型消化速度較快，而大戶型 則銷售緩慢，較多樓盤（像瑄嘉名都、望海花園等）已開始在后期調(diào)整產(chǎn)品。 44 三、濱州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測 濱州作為三線城市，房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，發(fā)展水平不高，以自住型為主的需求市場顯得較為穩(wěn)定，在宏觀調(diào)控頻繁的環(huán)境下，濱州房地產(chǎn)需求市場所受影響較小，而供給市場將會(huì)有一定的變化，未來 12 年市場將呈以下幾點(diǎn)發(fā)展趨勢： 市場仍以住宅為主，商業(yè)投資比例提高，辦公市場發(fā)展緩慢 未來較長的一段時(shí)間，住宅仍將是濱州房地產(chǎn)市場的主 體。同時(shí)濱州新區(qū)的商業(yè)也將開始發(fā)展，以擱置已久的現(xiàn)代城購物廣場及剛?cè)胧械臅r(shí)代生活廣場為代表，另外銀座（渤海十路）與沃爾瑪（新立河?xùn)|路）也將加入，濱州的商業(yè)發(fā)展將走向一個(gè)新的高峰。 45 住房供給迅速增長，未來市場競爭激烈 從右側(cè) 0106 年濱州商品房 施工面積與竣工面積對(duì)照表可以看出， 0104 年施工面積與竣工面積一直處于較平衡的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。另外，由于宏觀調(diào)控執(zhí)行力度的加強(qiáng)，濱州新區(qū)將會(huì)有較多已經(jīng)審批的地塊開始動(dòng)工建設(shè)，并且入市，未來市場供給量將迅速上漲，市場競爭顯得愈加激烈。這些樓盤地段均較偏遠(yuǎn)中心，價(jià)位中低，未來將集中放量，對(duì)濱州整體市場將產(chǎn)生較大的影響。 050000010000001500000202100025000002021 2021 2021 2021 2021 2021施工面積竣工面積 46 項(xiàng)目名稱 位置 市場層次 中海城 中海北側(cè) 高檔 中海金都別墅 中海西北側(cè) 高檔 海上世界花園 中海南岸 高檔 金和房產(chǎn)地塊 黃河五路南、渤海十八路西 中高檔 中海學(xué)苑西南角地塊 黃河十二路北，渤海十六路東 中高檔 新城廣場花園小區(qū)二期高層 黃河二路北，渤海十六路東 中高檔 益動(dòng)置業(yè)地塊 黃河五路北，渤海九路西 中高檔 金座豪庭 黃河四路北，渤海六路西 中高檔 城市楓景 黃河二路北，渤海十七路西 中檔 黃一至黃二，渤五至渤六舊城改造地塊 黃河二路南，渤海五路西 中檔 萬鑫時(shí)代新城 黃河二路南，渤海八路西側(cè) 中檔 時(shí)間瑄嘉名都東區(qū) 黃河十路北，渤海七路東 中檔 麒麟閣 黃河十二路，渤海十一路東 中檔 黃河五路城中村改造地塊 黃河五路南，渤海十二路東 中檔 現(xiàn)代城后期地塊 黃河二路南，渤海十八路東 中檔 山柳杜開發(fā)地塊 黃河四路以南渤海十六路西 中檔 水岸豪庭 長江一路北，渤海十八路西 低檔 二十里堡 黃河十路八，渤海九路西 低檔 47 高端樓盤 將集中在中海區(qū)域，并以別墅為主 由上表可以看出，濱州高端市場供給將集中在中海區(qū)域，以中海城、中海金都別墅為代表，產(chǎn)品以別墅為主。而根據(jù)濱州近期城市規(guī)劃目標(biāo)，今后三年平均每年將增加 5 萬非農(nóng)業(yè)人口，合計(jì)每年將增加約 萬套住房需求，需求面積至少 100 萬平方米以上，可見濱州實(shí)現(xiàn)近期規(guī)劃目標(biāo)的難度較大，未來市場供過于求的形勢較為明顯，市場消化壓力較大。望?；▓@、瑄嘉名都等項(xiàng)目在其后期的開發(fā)中，也開始設(shè)計(jì)迎合市場需求小面積戶型，加之政策規(guī)定，未來小面積戶型供給比例將突增。中、小面積戶形將成為未來市場的主流，而大戶型面積則將顯得稀少。小高層住宅 產(chǎn)品的開始被市場接受、具有各種社區(qū)配套和園林景觀的相對(duì)“大盤”出現(xiàn)、樓盤品質(zhì)逐漸提高，濱州房地產(chǎn)市場價(jià)格將繼續(xù)上漲。 49 第三篇 客戶群消 費(fèi)需求調(diào)查與深度訪談 50 一、客戶群消費(fèi)需求調(diào)查分析 為了更好地對(duì)項(xiàng)目有更為清晰和準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)，同時(shí)，也為了使項(xiàng)目的整體定位有科學(xué)依據(jù)，我們采用了抽樣問卷調(diào)查的方式對(duì)濱州的消費(fèi)者進(jìn)行入戶問卷及當(dāng)面訪問調(diào)查。 入戶調(diào)查量化統(tǒng)計(jì)報(bào)告說明 ① 項(xiàng)目名稱： 濱州房地產(chǎn)市場消費(fèi)需求入戶調(diào)查 ② 抽樣方式： 分區(qū)配額隨機(jī)抽樣 ③ 調(diào)查對(duì)象： 年齡在 2260 歲之間的濱州地區(qū)消費(fèi)者；未來 1 到 2 年有購房計(jì)劃；在家 庭購房中屬于決策者和主要參與者；被調(diào)查者不在地產(chǎn)開發(fā) /建筑公司、房產(chǎn)銷售 /咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)、媒介機(jī)構(gòu)、廣告公司、市場調(diào)查機(jī)構(gòu)等公司工作；三個(gè)月內(nèi)沒有接受過市場調(diào)查員訪問 ； ④ 執(zhí)行地點(diǎn)： 濱州市濱城區(qū) ⑤ 考核結(jié)果： ? 調(diào)查問卷 500 份 ? 作廢問卷 69 份 ? 有效問卷 431 份 51 問卷重點(diǎn)數(shù)據(jù)提煉 A、消費(fèi)體驗(yàn)及影響購買決策因素 Q1 被調(diào)查者目前居住的住宅狀況 本次調(diào)查訪問對(duì)象中，被調(diào)查者中目前的住宅是“自己購買的商品住宅”最多，占被調(diào) 查人數(shù)的 %，其次是購買集資房 /經(jīng)濟(jì)適用房 /福利房者占 %，再次為租用房群體占 %。 目前居住的住宅的情況156 3 6 . 2 3 6 . 4 3 6 . 4100 2 3 . 2 2 3 . 3 5 9 . 742 9 . 7 9 . 8 6 9 . 560 1 3 . 9 1 4 . 0 8 3 . 467 1 5 . 5 1 5 . 6 9 9 . 14 .9 .9 1 0 0 . 0429 9 9 . 5 1 0 0 . 02 .5431 1 0 0 . 0自己購買的商品住宅自己購買的福利房 / 經(jīng)濟(jì)適用房 / 集資建房自己建的私房單位分配的宿舍租用的其他T o t a lV a l idS y s t e mM is s i n gT o t a lF r e q u e n c y P e r c e n t V a l id P e r c e n tC u m u l a t iv eP e r c e n t自己購買的商品住宅自己購買的福利房 / 經(jīng)濟(jì)適用房 / 集資建房自己建的私房單位分配的宿舍租用的 其他目前居住的住宅的情況050100150Frequency目前居住的住宅的情況 52 Q2 被調(diào)查者入住目前的住宅的時(shí)間 被調(diào)查者入住目前的住宅的時(shí)間在“ 01－ 03 年”的最多，占被調(diào)查人數(shù)的 %，而 03 年以前入住的比例高達(dá) 72%，隨著經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，該部分人群開始更換住宅二次置業(yè)，該部分需求在未來 12 年將逐漸放量。根據(jù)第 1 題購房者中二次以上置業(yè)者占較大比例，目前居住面積的調(diào)查結(jié)果在一定程度上反映了 130 平方米以上大戶型的市場將有可能達(dá)到總體需求市場的 20%以上。這一數(shù)據(jù) 在一定程度上反映了三房以上戶型的市場將有可能達(dá)到總體需求市場的 50%以上，而四房以上戶型市場也可能達(dá)到總體需求市場的 5