昆明房地產(chǎn)寫字樓市場分析(doc10)-商業(yè)地產(chǎn)-閱讀頁
2024-09-02 13:57本頁面
【正文】 對寫字樓新項目審批的《決定》 ,在一定程度上遏制了寫字樓供過于求的勢頭 寫字樓市場進入理性發(fā)展階段 另一方面 ,在 199 1998 兩年中 ,竣工的寫字樓大增 ,寫字樓市場租金及 售價下調(diào) ,空置率上升 ,整體處在持續(xù)低迷、調(diào)整的狀態(tài)中 ,無論是開發(fā)商還是行業(yè)主管部門 ,都己意識到寫字樓市場形勢的嚴峻 ,并開始對寫字樓實行控制開發(fā)。 結(jié)構(gòu)性失衡 昆明市寫字樓市場供求的結(jié)構(gòu)性矛盾仍未得到根本性的解決。 通過此次調(diào)查 ,結(jié)合供需情況 ,我們發(fā)現(xiàn)昆明寫字樓市場 ,存在有效需求不足與大量無效供給并存造成的結(jié)構(gòu)性失衡。目前昆明市場上 風(fēng)光 的寫字樓就很能說明這一點 ,它們大都在選址、內(nèi)部功能設(shè)置、服務(wù)等方面很考究。傳統(tǒng)寫字樓的低價位、高空置率己將其所處的嚴峻形勢表露無疑。金融機構(gòu)各項存款年利率在現(xiàn)行基礎(chǔ)上平均下調(diào) 個百分點 ,各項貸款年利率在現(xiàn)行基礎(chǔ)上平均下調(diào) 個百分點。中國人民銀行的各檔次再貸款利率分別下調(diào) 個百分點。 在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn) ,企業(yè)作為融資主體 ,如果在降息的背景下 ,總體成本將會降低很多 ,無疑對企業(yè)的發(fā)展有積極的作用。針對銀行降息將減利的說法 ,存貸款利率并不同步 ,更多地體現(xiàn)為銀行的讓利。 二、寫字樓低迷原因 形成空置房及大 量寫字樓不良資產(chǎn)的基本原因： 一、宏觀經(jīng)濟因素 :昆明地域經(jīng)濟不活躍 ,外來投資少、外來企業(yè)不足 ,本土國有企業(yè)自建寫字樓 ,故昆明寫字樓市場容量有限； 二、是宏觀調(diào)控缺乏前瞻性 ,世博會前后昆明城市建設(shè)投資 100億元 ,大量信貸流向地產(chǎn) ,造成開發(fā)過熱 :三是微觀因素 ,項目定位不當(dāng)。換言之 ,有三種情況 :國有控般地產(chǎn)企業(yè)唱獨腳戲 ,通過大量信貸 ,粗放經(jīng)營形成的閑置資產(chǎn)，在其他行業(yè)完成原始積累的企業(yè) ,憑經(jīng)驗、拍腦袋型市場定位決 策：經(jīng)營者思維誤區(qū) ,寄望于后期營銷‘奇招救市、力挽狂瀾 。另外第三產(chǎn)業(yè)的繁榮 ,私營企業(yè)比例的增大和服務(wù)性智 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 8 頁 共 9 頁 力密集型企業(yè)的增多 ,加大了對中高檔寫字樓的消費 ,成為市場需求的重要支撐。我們認為 ,總 的宏觀環(huán)境無疑在好轉(zhuǎn) ,寫字樓并非全無市場空間 ,但在投資選址、內(nèi)部功能設(shè)置、物管服務(wù)等方面應(yīng)深入研究 ,不能盲目投資。調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn) ,寫字樓中逾三成以上的客戶對現(xiàn)駐的寫字樓不滿意 ,不滿意集中在幾個方面 :電梯數(shù)量少且速度慢、員工餐廳不能令客戶滿意、大廈缺少相應(yīng)的配套設(shè)施、大廈停車位少。 本來硬件上的不足還可以用軟件來彌補 ,但物業(yè)管理的不精細更加劇了這類情況的發(fā)生 ,這也是造成客戶最不滿意的主要原因 :停車位少幾乎是所有寫字樓面臨的問題。隨著市場的發(fā)展 ,客戶對寫字樓 。 寫字樓該何去何從呢 ?二十一世 紀的寫字樓和住宅一樣 ,越來越考慮人性化
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