昆明房地產(chǎn)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析(doc10)-商業(yè)地產(chǎn)-閱讀頁(yè)
2025-08-29 13:57本頁(yè)面
【正文】 對(duì)寫(xiě)字樓新項(xiàng)目審批的《決定》 ,在一定程度上遏制了寫(xiě)字樓供過(guò)于求的勢(shì)頭 寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)入理性發(fā)展階段 另一方面 ,在 199 1998 兩年中 ,竣工的寫(xiě)字樓大增 ,寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金及 售價(jià)下調(diào) ,空置率上升 ,整體處在持續(xù)低迷、調(diào)整的狀態(tài)中 ,無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是行業(yè)主管部門(mén) ,都己意識(shí)到寫(xiě)字樓市場(chǎng)形勢(shì)的嚴(yán)峻 ,并開(kāi)始對(duì)寫(xiě)字樓實(shí)行控制開(kāi)發(fā)。 結(jié)構(gòu)性失衡 昆明市寫(xiě)字樓市場(chǎng)供求的結(jié)構(gòu)性矛盾仍未得到根本性的解決。 通過(guò)此次調(diào)查 ,結(jié)合供需情況 ,我們發(fā)現(xiàn)昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng) ,存在有效需求不足與大量無(wú)效供給并存造成的結(jié)構(gòu)性失衡。目前昆明市場(chǎng)上 風(fēng)光 的寫(xiě)字樓就很能說(shuō)明這一點(diǎn) ,它們大都在選址、內(nèi)部功能設(shè)置、服務(wù)等方面很考究。傳統(tǒng)寫(xiě)字樓的低價(jià)位、高空置率己將其所處的嚴(yán)峻形勢(shì)表露無(wú)疑。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款年利率在現(xiàn)行基礎(chǔ)上平均下調(diào) 個(gè)百分點(diǎn) ,各項(xiàng)貸款年利率在現(xiàn)行基礎(chǔ)上平均下調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)。中國(guó)人民銀行的各檔次再貸款利率分別下調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)。 在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn) ,企業(yè)作為融資主體 ,如果在降息的背景下 ,總體成本將會(huì)降低很多 ,無(wú)疑對(duì)企業(yè)的發(fā)展有積極的作用。針對(duì)銀行降息將減利的說(shuō)法 ,存貸款利率并不同步 ,更多地體現(xiàn)為銀行的讓利。 二、寫(xiě)字樓低迷原因 形成空置房及大 量寫(xiě)字樓不良資產(chǎn)的基本原因： 一、宏觀經(jīng)濟(jì)因素 :昆明地域經(jīng)濟(jì)不活躍 ,外來(lái)投資少、外來(lái)企業(yè)不足 ,本土國(guó)有企業(yè)自建寫(xiě)字樓 ,故昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)容量有限； 二、是宏觀調(diào)控缺乏前瞻性 ,世博會(huì)前后昆明城市建設(shè)投資 100億元 ,大量信貸流向地產(chǎn) ,造成開(kāi)發(fā)過(guò)熱 :三是微觀因素 ,項(xiàng)目定位不當(dāng)。換言之 ,有三種情況 :國(guó)有控般地產(chǎn)企業(yè)唱獨(dú)腳戲 ,通過(guò)大量信貸 ,粗放經(jīng)營(yíng)形成的閑置資產(chǎn)，在其他行業(yè)完成原始積累的企業(yè) ,憑經(jīng)驗(yàn)、拍腦袋型市場(chǎng)定位決 策：經(jīng)營(yíng)者思維誤區(qū) ,寄望于后期營(yíng)銷(xiāo)‘奇招救市、力挽狂瀾 。另外第三產(chǎn)業(yè)的繁榮 ,私營(yíng)企業(yè)比例的增大和服務(wù)性智 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 8 頁(yè) 共 9 頁(yè) 力密集型企業(yè)的增多 ,加大了對(duì)中高檔寫(xiě)字樓的消費(fèi) ,成為市場(chǎng)需求的重要支撐。我們認(rèn)為 ,總 的宏觀環(huán)境無(wú)疑在好轉(zhuǎn) ,寫(xiě)字樓并非全無(wú)市場(chǎng)空間 ,但在投資選址、內(nèi)部功能設(shè)置、物管服務(wù)等方面應(yīng)深入研究 ,不能盲目投資。調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn) ,寫(xiě)字樓中逾三成以上的客戶對(duì)現(xiàn)駐的寫(xiě)字樓不滿意 ,不滿意集中在幾個(gè)方面 :電梯數(shù)量少且速度慢、員工餐廳不能令客戶滿意、大廈缺少相應(yīng)的配套設(shè)施、大廈停車(chē)位少。 本來(lái)硬件上的不足還可以用軟件來(lái)彌補(bǔ) ,但物業(yè)管理的不精細(xì)更加劇了這類情況的發(fā)生 ,這也是造成客戶最不滿意的主要原因 :停車(chē)位少幾乎是所有寫(xiě)字樓面臨的問(wèn)題。隨著市場(chǎng)的發(fā)展 ,客戶對(duì)寫(xiě)字樓 。 寫(xiě)字樓該何去何從呢 ?二十一世 紀(jì)的寫(xiě)字樓和住宅一樣 ,越來(lái)越考慮人性化
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